Как работает ипотека

Покупка дома — воплощение американской мечты. Однако так было не всегда: до 1930-х годов лишь четыре из десяти американских семей владели собственным домом. Это потому, что очень немногие люди имели достаточно наличных денег, чтобы купить дом единовременно. И до 1930-х годов не существовало такого понятия, как банковский кредит, специально предназначенный для покупки дома, то, что мы теперь знаем как ипотеку.

Проще говоря, ипотека — это кредит, в котором ваш дом выступает в качестве залога. Банк или ипотечный кредитор ссудит вам крупную сумму денег (обычно 80 процентов от стоимости дома), которую вы должны вернуть — с процентами — в течение установленного периода времени. Если вы не погасите кредит, кредитор может забрать ваш дом через юридический процесс, известный как потеря права выкупа .

На протяжении десятилетий единственным доступным видом ипотеки был кредит с фиксированной процентной ставкой, погашаемый в течение 30 лет. Он предлагает стабильность регулярных и относительно низких ежемесячных платежей. В 1980-х годах появились ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой ( ARM ), ссуды с еще более низкой начальной процентной ставкой, которая корректируется или «переустанавливается» каждый год в течение срока действия ипотеки. На пике недавнего жилищного бума, когда кредиторы пытались втиснуть в ипотеку даже неквалифицированных заемщиков, они начали предлагать «креативные» ARM с более короткими периодами сброса, соблазнительно низкими «тизерными» ставками и отсутствием ограничений на повышение ставок.

Когда вы соединяете плохие кредиты с плохой экономикой, вы получаете безудержное лишение права выкупа. С 2007 года более 250 000 американцев ежемесячно обращались в суды по обращению взыскания [источник: Леви ]. Теперь эти потери права выкупа превращаются в полноценные изъятия, которые, как ожидается, достигнут 1 миллиона домов в 2010 году [источник: Veiga ].

Оглядываясь назад на поток лишений права выкупа заложенного имущества после жилищного краха, становится ясно, что многие заемщики не полностью понимали условия ипотечных кредитов, которые они подписали. Согласно одному исследованию, 35% заемщиков ARM не знали, существует ли предел роста их процентной ставки [источник: Пенс ]. Вот почему важно понимать условия ипотечного кредита, особенно подводные камни «нетрадиционных» кредитов.

В этой статье мы рассмотрим каждый из множества различных типов ипотечных кредитов, объясним все эти запутанные термины, такие как условное депонирование и амортизация, и разберем скрытые расходы, налоги и сборы, которые могут накапливаться каждый месяц. Начнем с самого основного вопроса: что такое ипотека?

1. Что такое ипотека?
2. История ипотеки
3. Ипотечный платеж
4. Ипотека с фиксированной ставкой
5. Ипотека с регулируемой процентной ставкой
6. Другие виды ипотеки
7. Понимание годовой процентной ставки
8. Плата за создание
9. Право на получение кредита
10. Заявка на ипотеку
11. Что такое затраты на закрытие?
12. Список заключительных расходов, часть I
13. Список заключительных расходов, часть II
14. Список заключительных расходов, часть III
15. Частное ипотечное страхование
16. Фэнни Мэй и Фредди Мак
17. Что такое выкуп?
18. Способы сэкономить деньги

С юридической точки зрения, ипотека — это «залог имущества кредитору в качестве обеспечения выплаты долга » [источник: YourDictionary.com ]. Говоря простым языком, ипотека — это кредит. Для многих людей это самый большой кредит, который они когда-либо брали. При обычном кредите нет явного залога. Кредитор смотрит на вашу кредитную историю, ваш доход и ваши сбережения и определяет, представляете ли вы хороший риск. При ипотеке залогом по кредиту является сам дом. Если вы не вернете кредит (вместе со всеми сборами и процентами , которые включены в него), кредитор может забрать ваш дом.

Банки являются традиционными ипотечными кредиторами. Вы можете либо подать заявку на ипотеку в банке , который вы используете для своих расчетных и сберегательных счетов, либо вы можете поискать в других банках лучшие процентные ставки и условия. Если у вас нет времени ходить по магазинам самостоятельно, вы можете работать с ипотечным брокером , который просеивает различных кредиторов, чтобы договориться о лучшей сделке для вас. Однако банки не являются единственным источником ипотечных кредитов: кредитные союзы , некоторые пенсионные фонды и различные государственные учреждения также предлагают ипотечные кредиты.

Как и другие кредиты, ипотечные кредиты имеют процентную ставку, фиксированную или регулируемую, а также продолжительность или «срок» кредита от пяти до 30 лет. В отличие от большинства других кредитов, ипотека влечет за собой множество сопутствующих расходов и комиссий. Некоторые из этих сборов взимаются только один раз, например, расходы на закрытие, в то время как другие добавляются к платежу по ипотеке каждый месяц.

Вы можете подумать, что ипотечные кредиты существуют уже сотни лет — в конце концов, как кто-то мог позволить себе сразу заплатить за дом? Однако только в 1930-х годах ипотека действительно зародилась. Вы можете удивиться, узнав, что банки не продвинулись вперед с этой новой идеей; страховые компании сделали. Эти смелые страховые компании делали это не в интересах зарабатывания денег на комиссиях и процентных платежах, а в надежде получить право собственности на недвижимость, если заемщики не успевали платить по счетам.

Только в 1934 году появились современные ипотечные кредиты. Федеральное жилищное управление (FHA) сыграло решающую роль. Чтобы помочь вытащить страну из Великой депрессии, FHA инициировало новый тип ипотеки, предназначенный для людей, которые не могли получить ипотечные кредиты в рамках существующих программ. В то время только четыре из десяти домохозяйств владели домами. Условия ипотечного кредита были ограничены 50 процентами от рыночной стоимости имущества, а график погашения был растянут на три-пять лет и заканчивался единовременным платежом. 80-процентный кредит в то время означал, что ваш первоначальный взнос составлял 80 процентов, а не сумму, которую вы финансировали! С такими условиями кредита неудивительно, что большинство американцев были арендаторами.

FHA запустило программу, которая снизила требования к первоначальному взносу. Они разработали программы, которые предлагали 80% кредита к стоимости ( LTV ), 90% LTV и выше. Это вынудило коммерческие банки и кредиторы сделать то же самое, предоставив рядовым американцам гораздо больше возможностей владеть домами.

FHA также положило начало тенденции давать людям ссуды на основе их фактической способности выплатить ссуду, а не традиционным способом просто «знать кого-то». FHA продлило сроки кредита. Вместо традиционных пяти-семилетних кредитов FHA предлагало 15-летние кредиты и в конечном итоге расширило их до 30-летних кредитов, которые мы имеем сегодня.

Еще одной областью, в которой приняло участие FHA, было качество жилищного строительства. Вместо того, чтобы просто финансировать любой дом, FHA установило стандарты качества, которым должны были соответствовать дома, чтобы иметь право на получение кредита. Это был умный ход; они не хотели бы, чтобы ссуда переживала здание! Это положило начало еще одной тенденции, которой в конечном итоге последовали коммерческие кредиторы.

До FHA традиционные ипотечные кредиты представляли собой платежи только по процентам, которые заканчивались единовременным платежом, составлявшим всю основную сумму кредита. Это была одна из причин, почему выкупа были так распространены. FHA установило амортизацию ссуд, что означало, что люди должны были платить возрастающую сумму основной суммы ссуды с каждой выплатой процентов, постепенно уменьшая ссуду в течение срока ссуды, пока она не была полностью погашена.

На следующей странице мы разберем компоненты современного ежемесячного платежа по кредиту и объясним важную концепцию амортизации.

Первоначальный взнос по ипотеке — это единовременная сумма, которую вы платите авансом, что уменьшает сумму денег , которую вы должны занять. Вы можете положить столько денег, сколько хотите. Традиционная сумма составляет 20 процентов от покупной цены, но можно найти ипотечные кредиты, требующие от 3 до 5 процентов. Однако чем больше денег вы откладываете, тем меньше вам нужно финансировать — и тем ниже будет ваш ежемесячный платеж.

Ежемесячный платеж по ипотечному кредиту состоит из следующих расходов, известных под аббревиатурой PITI:

При ипотеке с фиксированной процентной ставкой ваш ежемесячный платеж остается примерно одинаковым в течение всего срока действия кредита. Что меняется от месяца к месяцу и из года в год, так это часть ипотечного платежа, которая покрывает основную сумму кредита, и часть, которая представляет собой чистые проценты. Постепенное погашение первоначального кредита и накопленных процентов называется амортизацией .

Если вы посмотрите на график погашения типичной 30-летней ипотеки, заемщик платит гораздо больше процентов, чем основной долг в первые годы кредита. Например, кредит в размере 100 000 долларов США с процентной ставкой 6 процентов предполагает ежемесячный платеж по ипотеке в размере 599 долларов США. В течение первого года выплат по ипотеке примерно 500 долларов ежемесячно уходит на выплату процентов; всего $99 фишек от основной суммы. Только в 18-м году основной платеж превышает проценты.

Преимущество амортизации заключается в том, что вы можете постепенно выплачивать проценты по кредиту, а не платить один огромный платеж в конце. Недостатком распределения платежей на 30 лет является то, что вы в конечном итоге платите 215 838 долларов за этот первоначальный кредит в 100 000 долларов. Кроме того, вам требуется больше времени, чтобы увеличить долю в доме, поскольку вы так долго выплачиваете так мало основной суммы. Собственный капитал — это стоимость вашего дома за вычетом остатка основного долга.

Но это не значит, что 30-летняя ипотека с фиксированной процентной ставкой — это плохо. Отнюдь не. На следующей странице мы подробнее рассмотрим ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой.

Не так давно кредиторы предлагали только один тип ипотечного кредита: 30-летний ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой. Ипотека с фиксированной процентной ставкой предлагает процентную ставку, которая никогда не изменится в течение всего срока кредита. Мало того, что ваша процентная ставка никогда не меняется, ваш ежемесячный платеж по ипотеке остается неизменным в течение 15, 20 или 30 лет, в зависимости от продолжительности вашей ипотеки. Единственные цифры, которые могут измениться, — это налоги на имущество и любые страховые платежи, включенные в ваш ежемесячный счет.

Процентные ставки, привязанные к ипотечным кредитам с фиксированной ставкой, растут и падают вместе с ростом экономики. Когда экономика растет, процентные ставки выше, чем во время рецессии. В рамках этих общих тенденций кредиторы предлагают заемщикам конкретные ставки в зависимости от их кредитной истории и продолжительности кредита. Вот преимущества сроков на 30, 20 и 15 лет:

Ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой обладают долгосрочной стабильностью, что многие заемщики находят привлекательными, особенно те, кто планирует оставаться в своем доме в течение десяти или более лет. Другие заемщики больше озабочены получением минимально возможной процентной ставки. Это часть привлекательности ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой, о которой мы поговорим далее.

Ипотека с регулируемой процентной ставкой ( ARM ) имеет процентную ставку, которая меняется — обычно один раз в год — в соответствии с меняющимися рыночными условиями. Изменение процентной ставки влияет на размер ежемесячного платежа по ипотеке. ARM привлекательны для заемщиков, потому что начальная ставка для большинства из них значительно ниже, чем обычная 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой. Даже в 2010 году, когда процентные ставки по 30-летней фиксированной ипотеке находились на историческом минимуме, ставка ARM почти на целый процентный пункт ниже [источник: Haviv ]. ARM также имеет смысл для заемщиков, которые считают, что продадут свой дом в течение нескольких лет.

Если вы рассматриваете ARM, важно помнить одну важную вещь: намерения не всегда соответствуют реальности. Многие заемщики ARM, которые намеревались быстро продать свои дома во время бума на рынке недвижимости, вместо этого застряли с «перезагрузкой» ипотеки, которую они не могли себе позволить. Многие из них никогда полностью не понимали условия своего соглашения с ARM. Вот ключевые цифры для поиска:

Теперь давайте посмотрим на некоторые менее распространенные варианты ипотеки, такие как спонсируемые государством кредиты, ипотечные кредиты и обратные ипотечные кредиты.

Начнем с рискованного типа ипотеки, называемой ипотекой на воздушном шаре . Воздушная ипотека — это краткосрочная ипотека (от пяти до семи лет), которая амортизируется, как если бы это была 30-летняя ипотека. Преимущество в том, что вы в конечном итоге делаете относительно низкие ежемесячные платежи в течение пяти лет, но вот в чем преимущество. По истечении этих пяти лет вы должны банку остаток основного долга, который будет очень близок к первоначальной сумме кредита. Эта «воздушная» оплата может быть убийцей. Если вы не можете перепродать или рефинансировать дом через пять лет, вам не повезло.

Обратная ипотека на самом деле платит вам, пока вы живете в своем доме. Эти кредиты предназначены для домовладельцев в возрасте 62 лет и старше, которые нуждаются в притоке наличных денег , либо в виде ежемесячного чека, либо в виде кредитной линии. По сути, эти домовладельцы берут взаймы под залог собственного дома, но им не нужно возвращать кредит, пока они не продают свои дома или не переезжают. Недостатком является то, что затраты на закрытие могут быть очень высокими, и вам все равно придется платить налоги и страховку по ипотеке [источник: Мур ].

Три агентства федерального правительства работают с кредиторами, предлагая льготные ставки и условия кредита для соответствующих заемщиков: Федеральное жилищное управление (FHA), входящее в состав Министерства жилищного строительства и городского развития США, Управление по делам ветеранов (VA) и Управление сельского жилищного строительства. Service (RHS), которая является филиалом Министерства сельского хозяйства США.

Эти агентства напрямую не ссужают деньги заемщикам. Скорее, они страхуют кредиты, выданные утвержденными ипотечными кредиторами. Это включает в себя рефинансирование ипотечных кредитов, которые стали недоступными. Заемщикам с плохой кредитной историей может быть проще получить кредит у одобренного FHA кредитора, поскольку кредитор знает, что, если заемщик не погасит кредит, правительство возьмет на себя счет. Кредиты FHA требуют только 3-процентного первоначального взноса, и все они могут быть получены от члена семьи, работодателя или благотворительной организации [источник: HUD ]. Коммерческая ипотека не позволила бы этого.

Ссуды Управления по делам ветеранов, как и ссуды FHA, гарантируются агентством, а не предоставляются напрямую заемщикам. Ссуды, поддерживаемые VA, предлагают выгодные условия и смягченные требования к квалифицированным ветеранам. Ветеринары не могут платить деньги вперед, пока цена дома не превышает пределов кредита для округа.

Если вы живете в сельской местности или маленьком городке, вы можете претендовать на получение кредита под низкий процент через Службу сельского жилья. RHS предлагает как гарантированные кредиты через утвержденных кредиторов, так и прямые кредиты, финансируемые государством. Они позволяют семьям с низким доходом получить кредиты на жилье.

На следующей странице узнайте все о процентах. Что вообще означают все эти проценты?

Вероятно, одной из самых запутанных вещей в ипотеке и других кредитах является расчет процентов. Из-за различий в рецептуре, условиях и других факторах трудно сравнивать яблоки с яблоками при сравнении ипотечных кредитов. Иногда кажется, что мы сравниваем яблоки с грейпфрутами.

Например, что, если вы хотите сравнить 30-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой под 7 процентов с одним пунктом и 15-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой под 6 процентов и полтора пункта? Во-первых, вы должны помнить также учитывать сборы и другие расходы, связанные с каждым кредитом. Как вы можете точно сравнить их? К счастью, есть способ сделать это. В соответствии с Федеральным законом о праве на кредитование кредиторы обязаны раскрывать эффективную процентную ставку, а также общую сумму финансовых расходов в долларах .

Годовая процентная ставка ( APR ), о которой вы так много слышали, позволяет вам правильно сравнивать реальную стоимость кредитов. Годовая процентная ставка представляет собой среднюю годовую комиссию за финансирование (которая включает сборы и другие расходы по кредиту), деленную на сумму займа. Он выражается в виде годовой процентной ставки — отсюда и название. Годовая процентная ставка будет немного выше, чем процентная ставка, взимаемая кредитором, потому что она включает все (или большинство) других комиссий, которые несет с собой кредит, таких как комиссия за выдачу, баллы и премии PMI.

Вот пример того, как работает APR. Вы видите рекламу, предлагающую 30-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой под 7 процентов с одним пунктом. Вы видите другую рекламу, предлагающую 30-летнюю ипотеку с фиксированной процентной ставкой под 7 процентов без баллов. Легкий выбор, правда? На самом деле это не так. К счастью, APR учитывает весь мелкий шрифт.

Допустим, вам нужно занять 100 000 долларов. С любым кредитором это означает, что ваш ежемесячный платеж составляет 665,30 долларов США. Если точка составляет 1 процент от 100 000 долларов США (1000 долларов США), плата за подачу заявки составляет 25 долларов США, плата за обработку составляет 250 долларов США, а другие сборы за закрытие составляют 750 долларов США, тогда общая сумма этих сборов (2025 долларов США) вычитается из фактической суммы кредита в размере 100 000 долларов США. (100 000 долларов – 2 025 долларов США = 97 975 долларов США). Это означает, что 97 975 долларов — это новая сумма кредита, используемая для определения истинной стоимости кредита. Чтобы найти APR, вы определяете процентную ставку, которая соответствует ежемесячному платежу в размере 665,30 долларов США по кредиту в размере 97 975 долларов США. В данном случае это действительно 7,2 процента.

Так что второй кредитор - лучшая сделка, верно? Не так быстро. Продолжайте читать, чтобы узнать о связи между годовой процентной ставкой и комиссией за создание.

Плата за выдачу кредита — это то, как кредиторы зарабатывают деньги авансом на вашем ипотечном кредите. Плата за выдачу рассчитывается как процент от общей суммы кредита, обычно от 0,5 до 1 процента по ипотечным кредитам в США [источник: Investopedia ]. Возвращаясь к нашему примеру с годовой процентной ставкой, предположим, что второй кредитор взимает 3-процентную комиссию за создание, плюс плату за подачу заявки и другие расходы, составляющие в общей сложности 3820 долларов США при закрытии. Это снижает сумму нового кредита до 96 180 долларов США, что дает годовую ставку 7,39 процента. Итак, у вас есть это: хотя второй кредитор не рекламировал баллы, в итоге он получил более высокую годовую процентную ставку из-за высокой комиссии за создание.

Вывод прост: не смотрите только на процентную ставку. Попросите APR и сравнить его с другими кредиторами. Кроме того, убедитесь, что вы знаете, какие сборы включаются в расчет годовой процентной ставки. Как правило, к ним относятся сборы за создание, баллы, сборы за выкуп, предоплата процентов по ипотеке, страховые взносы по ипотечному кредиту, сборы за подачу заявления и расходы на андеррайтинг. Но обратите внимание, что некоторые сборы взимаются всеми кредиторами и не подлежат обсуждению, например, страхование правового титула и оценка.

К счастью, вам не нужно рассчитывать APR самостоятельно. Кредитор предоставит его вам, когда он предоставит вам федеральную правду о раскрытии информации о кредитах; вы просто должны понимать его важность.

Вот некоторые другие вещи, которые следует учитывать при изучении APR:

Для того, чтобы претендовать на получение ипотечного кредита, большинство кредиторов требуют, чтобы у вас было соотношение долга к доходу 28/36 (однако это может варьироваться в зависимости от первоначального взноса и типа кредита, который вы получаете). Это означает, что не более 28 процентов вашего общего ежемесячного дохода (из всех источников и до вычета налогов) может быть направлено на жилье, и не более 36 процентов вашего ежемесячного дохода может быть направлено на погашение вашего общего ежемесячного долга (включая платеж по ипотеке) . . Долг, который они рассматривают, включает в себя любые долгосрочные кредиты, такие как автокредиты, студенческие кредиты, кредитные карты или любые другие долги , для погашения которых потребуется некоторое время.

Вот пример того, как работает отношение долга к доходу: предположим, вы зарабатываете 35 000 долларов в год и ищете дом, который потребует ипотечного кредита в размере 800 долларов в месяц. В соответствии с 28-процентным лимитом на ваше жилье вы можете позволить себе платить 816 долларов в месяц, поэтому 800 долларов в месяц, которые будет стоить этот дом, вполне приемлемы (27 процентов вашего валового дохода). Предположим, однако, что у вас также есть ежемесячный платеж в размере 200 долларов США за автомобиль и ежемесячный платеж по студенческому кредиту в размере 115 долларов США. Вы должны добавить их к ипотеке в размере 800 долларов, чтобы узнать свой общий долг. В общей сложности это 1115 долларов, что составляет примерно 38 процентов вашего валового дохода. Это делает ваше соотношение жилья к долгу 27/38. Кредиторы обычно используют меньшее из двух чисел, в данном случае 28-процентный лимит в размере 816 долларов, но вам, возможно, придется предложить больший первоначальный взнос или договориться с кредитором.

Вы также должны думать о том, что вы можете себе позволить. Кредитор скажет вам, что вы можете себе позволить, исходя из меньшего числа в соотношении долга к доходу, но это не принимая во внимание ваши регулярные расходы (например, продукты питания). Что делать, если у вас есть дорогое хобби или есть планы на что-то, что потребует много денег через пять лет? Ваш кредитор не знает об этом, поэтому ипотека в размере 1400 долларов, на которую, по его словам, вы имеете право сегодня, может не соответствовать вашему фактическому бюджету через пять лет, особенно если вы не видите, что ваш доход слишком сильно увеличивается за этот период. Взгляните на этот калькулятор, чтобы узнать, сколько жилья вы можете себе позволить, исходя из вашего текущего дохода.

В целом, получить ипотечный кредит сейчас труднее, чем во время жилищного бума, когда почти любой заинтересованный покупатель жилья мог найти кредит, даже многие из тех, кто не мог позволить себе купить дом. В следующем разделе мы объясним, какая кредитная история и потенциальный доход вам понадобятся, чтобы пройти проверку кредитора.

Кредитор рассмотрит вашу историю занятости и кредитную историю как индикаторы того, насколько вероятно, что вы погасите свой кредит. Кредиторы хотят видеть стабильность, а это значит, что они будут внимательно следить за любыми просроченными платежами в течение последних двух лет вашей кредитной истории. Они будут уделять особое внимание любым платежам по аренде или ипотеке, которые просрочены более чем на 30 дней. Они также рассмотрят просроченные платежи по кредитным картам за последние шесть месяцев.

Также важен стабильный доход. Кредиторы ищут постоянную работу у одного работодателя в течение последних двух лет (или, по крайней мере, работу в той же области). Другие доходы, такие как заработок на неполный рабочий день или внештатную работу, сверхурочные, бонусы или самозанятость, также приемлемы, если они имеют двухлетнюю историю. Если вы не соответствуете минимальным требованиям, это не значит, что вы никогда не сможете получить ипотечный кредит. Возможно, вам просто придется поговорить с большим количеством кредиторов или согласиться на более высокую процентную ставку.

Весь кредитный рынок находится в напряженном состоянии уже несколько лет. Ипотечные кредиторы предлагают лучшие процентные ставки заемщикам с высоким кредитным рейтингом (от 760 до 850), которые могут внести большой первоначальный взнос (от 10 до 20 процентов) [источник: Esswein ].

Вот типовой список документов, необходимых при оформлении ипотечного кредита:

Более подробный список можно найти здесь. Ваш кредитор и адвокат по закрытию также расскажут вам, какие документы и документы вам нужно будет представить при закрытии кредита. Мы углубимся в процесс закрытия на следующей странице.

Предварительная квалификация и предварительное одобрение

Какая разница? Предварительная квалификация означает, что вы сообщили кредитору свой уровень дохода, долг и кредитную информацию, и кредитор оценил, что вы можете себе позволить.

Однако предварительное одобрение приближает вас к фактическому кредиту и означает, что кредитор проделал всю работу по вытягиванию вашего кредитного отчета, проверке соотношения вашего долга к доходу и более глубокому анализу вашей потенциальной ситуации.

В большинстве случаев вам гораздо лучше получить предварительное одобрение, чтобы у вас не было никаких сюрпризов, когда кредитор проверит ваш кредитный отчет, особенно если вы сначала не проверили отчет самостоятельно.

Общая стоимость ипотечного кредита намного больше, чем просто ежемесячные платежи по ипотеке. После подписания договора купли-продажи начинается процесс закрытия . В рамках закрытия покупателю передаются акт и право собственности, осуществляется обмен документами о страховании титула и финансировании, а копии доставляются в регистратор округа. Поскольку закрытие является юридическим процессом, в нем часто участвует адвокат или, по крайней мере, сторонний держатель условного депонирования. Все эти процессы и специалисты стоят денег, что в сумме составляет удивительно большую сумму, известную как затраты на закрытие .

Сумма денег , которую вам придется заплатить в качестве закрытия, сильно различается в зависимости от региона. Например, если вы живете в районе с высокими налогами, ваши расходы на закрытие будут выше. Кроме того, риелторы, кредиторы и адвокаты имеют разные шкалы вознаграждения в зависимости от рынков, на которых они работают. Как правило, вы будете платить от 3 до 6 процентов от общей суммы кредита в качестве закрытия расходов — это означает от 3000 до 6000 долларов США, если вы получаете 100 000 долларов США. заем.

Конечно, вы можете и должны ходить по магазинам и договариваться о комиссиях. Закон о процедурах расчета с недвижимостью требует, чтобы кредиторы предоставили вам добросовестную оценку затрат на закрытие сделки в течение трех дней после получения вашего заявления. Как вы можете видеть из списка, охватывающего следующие несколько страниц, есть много сборов, которые вы могли бы убедить кредитора снизить или уменьшить. Вы также можете договориться о том, чтобы продавец оплатил часть расходов на закрытие сделки.

Сборы за услуги, связанные с закрытием ипотечного кредита, делятся на три категории: фактическая стоимость получения кредита, сборы, связанные с передачей права собственности на недвижимость, и налоги, уплачиваемые правительствам штатов и местным органам власти.

На следующих трех страницах мы разберем каждую комиссию, которая может быть включена в завершение покупки дома.

Вот некоторые из основных сборов, включая расходы на закрытие:

Если вы думали, что закончили с затратами на закрытие, подумайте еще раз:

Можете ли вы поверить, что нам еще нужно обсудить дополнительные затраты на закрытие? Вы найдете их на следующей странице.

Да, есть еще:

Теперь, когда вы, наконец, закрыли продажу — да, возможно, вам действительно придется заплатить за что-то еще. Узнайте, что на следующей странице.

Частное ипотечное страхование (PMI) может помочь вам получить желаемую ипотеку с первоначальным взносом в размере 20 процентов или меньше. Это особенно полезно для молодых покупателей, у которых не было времени для сбережений, но которые хотят воспользоваться налоговыми льготами и инвестиционными аспектами владения жильем. PMI — это страховка, которая оплачивает ипотеку в случае, если вы не можете. Это защита для кредитора, который берет на себя больший риск с заемщиком, у которого меньше собственного капитала. Кредиторы на основе опыта и исследований обнаружили, что существует определенная корреляция между суммой денег , которую заемщик вложил в дом, и процентом неплатежей по кредитам. Чем больше справедливости в доме, тем ниже уровень дефолта.

Вот пример того, как это работает: если у пары есть 10 000 долларов в банке , они могут купить дом за 50 000 долларов, если им придется заплатить 20 процентов первоначального взноса. Если им не нужно платить 20 процентов, то те же самые 10 000 долларов могут быть 10-процентным первоначальным взносом за дом за 100 000 долларов или 5-процентным первоначальным взносом за дом за 200 000 долларов. Однако, если они выбирают более дорогой дом, им приходится платить за PMI. Затраты на PMI основаны на сумме кредита. Для кредита в размере 100 000 долларов с 10-процентным первоначальным взносом средняя стоимость PMI может составлять 40 долларов в месяц.

В 1998 году Закон о защите домовладельцев установил правила для ипотечных кредитов, подписанных 29 июля 1999 года или позже, которые требуют автоматического прекращения PMI после того, как вы достигли 22-процентного капитала в доме, исходя из первоначальной стоимости имущества. Вы также можете запросить снижение PMI, когда вы достигнете 20 процентов, если ваша ипотека была подписана после этой даты. Если ваша ипотека была подписана до этой даты, вы можете запросить отмену PMI, как только вы достигнете волшебной 20-процентной отметки, но ваш кредитор по закону не обязан отменять ее.

Существуют определенные условия, которые могут сделать ваш кредит исключением из этого правила, например, если вы не соблюдаете текущие платежи, если ваш кредит считается высокорисковым или если у вас есть другие залоговые права на недвижимость. Обратите внимание, что в некоторых штатах действуют законы о досрочном прекращении PMI для тех, кто подписал ипотечные кредиты до 29 июля 1998 года.

Получить ипотеку стало намного сложнее, чем раньше. Это почему? На следующей странице мы рассмотрим двух кредиторов и то, что привело к жилищному кризису.

Вопреки тому, что вы можете подумать, ипотечные кредиторы не зарабатывают деньги на процентах. Они обналичивают вашу ипотеку, продавая ее на вторичном инвестиционном рынке. Если бы кредитору пришлось ждать 30 лет, чтобы получить полную выплату по своим ипотечным кредитам, у него не было бы достаточно ликвидности, чтобы выдавать кредиты другим заемщикам.

Крупнейшими покупателями ипотечных кредитов на вторичном рынке являются два спонсируемых государством предприятия (GSE): Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Mae) и Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредитования (Freddie Mac). Эти крупные государственные/частные организации были созданы Конгрессом, чтобы сделать ипотечные кредиты доступными для большего числа людей с низкими и умеренными доходами.

Чтобы Фредди и Фанни (как их обычно называют) купили ипотечный кредит, он должен соответствовать их кредитным лимитам, которые на 2010 год составляли 417 000 долларов за дом на одну семью в «общем» районе и до 1,8 миллиона долларов за дом с высоким уровнем дохода. области затрат, такие как части Гавайев [источник: Fannie Mae ]. После того, как Фредди и Фанни покупают ипотечные кредиты у кредиторов, они продают их как ценные бумаги на рынке облигаций. Это обеспечивает кредиторов ликвидностью для финансирования большего количества ипотечных кредитов, и до 2006 г.), проданные Фредди и Фэнни, считались надежными инвестициями. Но когда сотни тысяч людей начали не выплачивать свои ипотечные кредиты, эти ценные бумаги резко упали в цене. Поскольку так много крупных международных инвестиционных банков сделали большие ставки на MBS, растущие проценты дефолтов по ипотечным кредитам в США вызвали шок во всей мировой экономике.

В 2008 году Fannie и Freddie были переданы Федеральному агентству финансирования жилищного строительства (технически FHFA стало «консерватором» испытывающих затруднения кредиторов по ипотечным кредитам) и по состоянию на июнь 2010 года получило 145 миллиардов долларов в качестве помощи от Министерства финансов США для вливания экстренная ликвидность на кредитном рынке. Даже после поглощения государством Fannie и Freddie все еще оставались публичными компаниями, пока цены на их акции не упали ниже минимальных ценовых требований и не были исключены из Нью-Йоркской фондовой биржи в 2010 году [источник: Reuters ].

Несмотря на все свои проблемы, Fannie и Freddie по-прежнему являются крупнейшими покупателями ипотечных кредитов на вторичном рынке и важным компонентом национальной кредитной системы.

На следующей странице мы поговорим о слове на букву «F» — лишении права выкупа — и о том, как правительство помогает осажденным заемщикам избежать кредитной катастрофы.

Отсутствие платежей по ипотеке может привести к потере вашего имущества. Выкупа — это юридический процесс, посредством которого кредитор вступает во владение вашим домом и продает его, чтобы вернуть свои деньги .

В США никогда не было такого кризиса лишения права выкупа, как тот, который начался в 2008 году. Только за этот год кредиторы подали 2 миллиона исков о лишении права выкупа, и 1 миллион ипотечных заемщиков потеряли свои дома [источник: Palmeri ]. Эксперты из базы данных жилья RealtyTrac говорят, что в 2010 году до 4 миллионов домохозяйств могли получить уведомления о лишении права выкупа [источник: Glink ]. Однако то, что вы получили уведомление о потере права выкупа, не означает, что вы обязательно потеряете свой дом.

Федеральное правительство учредило ряд программ рефинансирования и модификации кредита, чтобы помочь домовладельцам избежать кредитного сокрушительного опыта потери права выкупа. На веб-сайте MakingHomeAffordable.gov заемщики могут узнать, имеют ли они право на участие в одной из четырех ключевых программ:

Одна важная вещь, которую следует помнить, заключается в том, что лишение права выкупа является паршивым и для кредиторов. По данным Ассоциации ипотечных банкиров, только обработка заявки обходится кредиторам в более чем 50 000 долларов за дом [источник: MBA ]. Затем банк должен продать дом, что, вероятно, обойдется в несколько раз меньше первоначальной суммы кредита.

И последнее замечание о потере права выкупа: в сегодняшнем ипотечном климате нет причин платить за консультации по ипотеке или услуги по модификации кредита. На самом деле, правительство предупреждает, что многие из этих услуг являются мошенническими. В отделе жилищного строительства и городского развития работает горячая линия HOPE (888-995-HOPE) — бесплатный номер для любого домовладельца, который хочет избежать потери права выкупа.

Если вы хотите предотвратить потерю права выкупа, сэкономив деньги на ипотеке, перейдите на следующую страницу для указателей.

Вот несколько моментов, которые помогут вам сэкономить на ипотеке:

Для получения дополнительной информации об ипотеке и смежных темах см. ссылки на следующей странице.

Первоначально опубликовано: 8 октября 2002 г.

Что такое ипотека?

Как рассчитать ежемесячные платежи по ипотеке?