Как работает поиск офисного помещения

Учить больше Как работает офисная политика Как работает принцип Питера PlanetGreen.com: Займитесь экологией на работе

Ваш бизнес-план написан, вы получили кредит, вы нанимаете сотрудников... но где будет происходить вся тяжелая работа и успех? В вашем гараже? Может быть. Это сработало для многих. Посмотрите на компьютер Apple. Но... возможно, гараж - не лучший выбор для вашего бизнеса. Кроме того, где будет жить твоя машина? Какие у вас есть варианты, когда дело доходит до офисных помещений? Стоит ли покупать или арендовать помещение? Подойдет ли виртуальный офис ? Могут ли ваши сотрудники работать удаленно? Как насчет местоположения?

В этом выпуске, мы проведем вас через процесс выяснения того, сколько места вам нужно, поиска подходящего места, его осмотра и заключения сделки. И, как всегда, мы предоставим вам множество ссылок на ресурсы, которые помогут вам в этом.

 

 

 

­

 

Содержание

1. Текущие тенденции офисного пространства
2. Какие функции должно выполнять пространство
3. Сколько места достаточно места?
4. Сколько времени это займет?
5. Лизинг или покупка
6. Предупреждения об аренде
7. Место, Место, Место
8. Поиск и проверка вашего пространства
9. Переговоры о сделке
10. Глоссарий

Во-первых, давайте начнем с того, что делают другие ребята. На рубеже столетий (это был бы этот) вы не могли получить офисное помещение в Сан-Франциско, не показав предварительно вашему потенциальному арендодателю свой бизнес-план и не предложив опционы на акции. Вы должны были продвигать своего арендодателя так же, как вы делали это со своими венчурными капиталистами. Арендодатели поняли, что они могут выбирать арендаторов и брать у них интервью, а не наоборот. Однако после краха доткомов ситуация резко изменилась. Уровень свободных площадей в Сан-Франциско подскочил с 2% в 2000 г. до 9% в 2001 г. Теперь арендодатели менее разборчивы и часто делят этажи своих зданий, чтобы удовлетворить потребности более мелких арендаторов. Вот несколько цифр для любителей статистики...

В конце 2000 года регионами с самой низкой средней вакантностью были:

• Северо-восток с вакантностью 4,7%
• Запад с вакантностью 6,9%
• Южная Атлантика с вакантностью 7%
• Средний Запад с долей вакантных площадей 8,9%
• Юго-Запад с вакантностью 11%

Источник: REIS, Inc.

Одни из самых быстрорастущих арендных ставок в конце 2000 года были в следующих городах:

Рынок западного побережья

• Сан-Франциско — почти вдвое больше, чем в 1999 году (средняя арендная ставка $63,65 за квадратный фут).
• Сан-Хосе — рост на 41% по сравнению с 1999 годом (средняя арендная ставка $46,73 за квадратный фут)
• Сиэтл — рост на 16,2% по сравнению с 1999 годом (средняя арендная ставка $31,62 за кв. фут)
• Окленд-Ист-Бэй — увеличение на 25,2% по сравнению с 1999 годом (средняя арендная ставка $31,61 за кв. фут)
• Сан-Диего — рост на 14,7% по сравнению с 1999 годом (средняя арендная ставка $24,07 за квадратный фут)

Юго-западный рынок

• Остин — рост на 16,7% по сравнению с 1999 годом (средняя арендная ставка $26,17 за кв. фут)

Восточные/Северо-восточные рынки

• округ Колумбия -- увеличение на 7,7% по сравнению с 1999 годом (средняя арендная ставка 35,82 доллара за квадратный фут)
• Бостон — рост на 19,2% по сравнению с 1999 годом (средняя арендная ставка $42,09 за квадратный фут)
• Нью-Йорк — рост на 23,4% по сравнению с 1999 годом (средняя арендная ставка $50,82 за квадратный фут)

Источник: REIS, Inc.

Итак, вы можете видеть, что по состоянию на конец прошлого года в мире коммерческой недвижимости все еще наблюдался бум, хотя и немного меньший, чем в 1999 и 2000 годах. Значит ли это, что вам будет трудно найти офис? Космос? Это зависит от того, где вы ищете. На большинстве рынков места легко доступны (Сан-Франциско — наименее доступный рынок). Сам район будет диктовать, сколько вы должны платить, поэтому проверьте средние цены за квадратный фут и тщательно подумайте о потребностях вашего бизнеса в местоположении, прежде чем сделать свой шаг.

Другие тенденции включают более удаленную работу и работу из домашних офисов. По данным Центра кадровых стратегий Уильяма Олстена, более 50% компаний в Северной Америке предлагают своим сотрудникам ту или иную форму удаленной работы, и около 75% планируют расширить эти программы. По данным Бюро переписи населения США, количество домашних офисов также увеличилось с 4 миллионов в 1990 году до 11 миллионов в 1997 году. Ожидается, что в 2001 году их число увеличится до 20 миллионов. Разрешение удаленной работы оказывает определенное влияние на ваши потребности в офисных помещениях. Этим работникам по-прежнему нужно место, когда они приходят в офис, но им не нужен специальный стол, который пустует три дня в неделю. Ключевым моментом является наличие центральных рабочих станций, к которым каждый может подключиться, находясь в офисе. Это уменьшает требования к пространству для вашего офиса,

Как насчет виртуальных офисов
Вам действительно нужна недвижимость для успеха вашего бизнеса? Очевидно, что если вы планируете крупное производственное предприятие, вам понадобится коммерческое или промышленное помещение для его реализации. Но как насчет более мелких парней, которые начинают консультационные услуги? Сколько часов вы или ваши сотрудники провели бы в офисе в любом случае? Вам нужен личный контакт с вашими сотрудниками или достаточно телефонов и электронной почты? Видеоконференции также широко доступны. Действительно ли физический офис стоит затрат и содержания? Возможно, хороший виртуальный офис действительно был бы самым необходимым. Воспользовавшись технологиями и другими новыми офисными услугами, вы можете предложить своим клиентам многие из тех же преимуществ, что и ваши коллеги по аренде недвижимости. Вы даже можете иметь престижно звучащий адрес с номером пакета, доступным в таких местах, как почтовые ящики и т. д., а также в других упаковочных и почтовых компаниях. Большинство этих предприятий предлагают эквивалент почтового ящика, но с «номером набора», а не с номером заказа на покупку. Вы можете получать посылки и иметь круглосуточный доступ к своему ящику.

Варианты офисных помещений
Если ваша работа связана с поездками, у вас есть много вариантов, где вы можете выполнять свою работу. Наиболее очевидным и наименее удобным является парковка возле здания вашего клиента или место, которое вы найдете в аэропорту, ожидая посадки в самолет. Другие более удобные варианты включают в себя:

• Телецентры Это бизнес-центр, который арендует помещения вместе с доступом к канцелярской помощи, электронной почте, голосовой почте, факсимильным услугам и секретарю. Они полезны для рабочих, которые большую часть времени находятся в разъездах. В большинстве крупных городов есть несколько таких центров.
• Площади для арендаторов Это арендованные площади, которые используются для конкретных проектов на короткий период времени (обычно недели или месяцы).
• Hotelling Популярная в сфере консалтинга, финансов и высоких технологий, эта система позволяет вам покупать или арендовать меньшую площадь, чем вам в противном случае потребовалось бы. Это работает для предприятий, большинство сотрудников которых большую часть времени находятся в дороге. С помощью этой системы сотрудники резервируют рабочие места на определенные промежутки времени и хранят все свои файлы на персональном компьютере или другом электронном устройстве. Весь процесс обслуживает «консьерж».
• Executive Suites Их можно арендовать всего за 100-200 долларов в месяц. (Для очень ограниченного использования.) Этот тип устройства предоставляет вам услуги администратора, голосовой почты, электронной почты и других услуг, а также доступ к личным кабинетам, приемной, комнате для собраний и т. д., которые используются совместно с другими пользователями. предприятий и управляется управляющей компанией.
• Бизнес-инкубаторы Это группы, которые способствуют развитию новых предприятий, предоставляя обычные офисные помещения и услуги, а также управленческую и финансовую помощь.
• Идеальный домашний офис Прогнозируется, что в не столь отдаленном будущем во многих городских районах появятся так называемые кондоминиумы, работающие на дому. Идея состоит в том, чтобы использовать офисное пространство, которое используется только 8-10 часов в день, и превратить его в жилую и рабочую среду.

Для тех из вас, кто знает, что вам нужно какое-то постоянное офисное помещение, давайте рассмотрим возможные функции, которые могут вам понадобиться в офисном помещении.

Решая, для каких целей вам нужно ваше офисное пространство, подумайте о своих ожидаемых повседневных делах. Например:

• Ожидаете ли вы, что клиенты придут к вам в офис? -- Подумайте о... красивой приемной, удобной парковке, выставочных залах, конференц-залах .

• Будут ли эти клиенты оставаться в течение длительного периода времени? -- Подумайте о... больших конференц-залах, аудио- и видеозалах, влиянии и впечатлении, которое остальная часть вашего офиса произведет на них... Должна ли быть закрытая зона, которую посещают клиенты?

• Будут ли группы ваших сотрудников проводить регулярные встречи по проекту ? -- Подумайте о... наличии нескольких небольших конференц-залов с белыми досками, компьютерами, проекторами и т. д.

• Будут ли многие из ваших сотрудников много путешествовать или работать удаленно ? -- Подумайте о.... настройке центральных, не назначенных рабочих станций, где каждый может подключиться и выполнять свою работу с доступом к электронной и голосовой почте.

• Вам понадобятся открытые пространства , которые будут способствовать творческому мышлению и командной работе? -- Подумайте о... создании отдельных зон, где можно было бы легко обсудить совместные усилия и провести мозговой штурм, не мешая другим.

• Будут ли у вас сотрудники, занятые телефонными переговорами, исследованиями и другими задачами, требующими более спокойной концентрации? -- Подумайте о.... личных кабинетах, где может происходить более независимая работа и частные обсуждения.

• Будут ли у вас сотрудники или клиенты с нарушениями зрения или слуха, физическими недостатками и т. д.? -- Подумайте о.... специальных приспособлениях для сотрудников или клиентов с особыми потребностями.

• Вам понадобится комната отдыха ? -- Подумайте о.... пространстве столовой, кухонной технике, играх и мероприятиях для снятия стресса и развития творческой мысли, спокойном декоре, энергичном декоре и т. д.

• Будет ли шум проблемой в любом отношении? -- Подумайте о... звукоизоляции конференц-залов, комнат отдыха, зон разработки продукции, производственных площадей и т. д.

• Вам потребуются погрузочно-разгрузочные доки? -- Подумайте о... будущих проектах по производству продуктов, которые вы не можете предложить сейчас, получении крупных заказов на поставки и т. д.

Возможно, у вашего офиса есть и другие способы использования, поэтому убедитесь, что вы тщательно продумали все действия, которые, как вы видите, выполняются на регулярной (и даже не рутинной) основе, и запишите их. Ваше окончательно выбранное пространство должно соответствовать большинству, если не всем этим потребностям.

Итак, теперь вы знаете, как будет использоваться это пространство, но сколько квадратных метров вам следует искать? Давайте перейдем к следующему сеансу, чтобы узнать, как оценить размер офиса, который вам нужен.

Если вы знаете, что вам нужно физическое пространство для вашего бизнеса, и вы знаете, какие функции вам нужны в этом пространстве, то ваш следующий вопрос, вероятно, будет: «Сколько места мне нужно?» Согласно OfficeFinder.com, в типичном офисном сценарии вы можете оценить 175-250 квадратных футов на одного сотрудника. Однако, если вы знаете, что вам понадобится пара больших офисов для руководителей , вам нужно рассчитать для них больше квадратных метров. Типичные «президентские» офисы варьируются от 150 до 400 квадратных футов. Секретарские и административные помещения, с другой стороны, будут варьироваться от 60 до 110 квадратных футов.

Не забывайте о пространстве переговорной комнаты . Конференц-залы должны позволять 25-30 квадратных футов на человека для традиционного расположения конференц-зала. Если вы используете его в классной комнате (или в театре), вы можете оценить 15 квадратных футов на человека.

Ваша приемная должна вместить вашего администратора, а также среднее количество людей, которых вы ожидаете войти в любой момент времени. Если вы ожидаете, что группы из 6-9 человек будут прибывать и ждать в вашей приемной, убедитесь, что у вас есть не менее 300 квадратных футов. Для небольших групп из 3-5 человек вам потребуется не менее 200 квадратных футов.

Не следует упускать из виду и другие требования к пространству, такие как места для хранения документов, библиотеки, комнаты отдыха, почтовые комнаты и общее хранилище. Требования к пространству для этих типов областей будут варьироваться в зависимости от вашего использования и потребностей. Вот еще несколько рекомендаций:

• Для картотечных шкафов позвольте 7 квадратных футов на шкаф.
• В своей библиотеке не забывайте учитывать людей, а также полки с медиафайлами.
• Пространство для людей обычно можно оценить в 15 квадратных футов на человека для сидения за столами в комнатах отдыха, библиотеках и конференц-залах.

Не забудьте соответствующим образом спланировать работу надомников и других «временных» работников. Если большая часть ваших сотрудников работает удаленно или находится вне офиса большую часть своего времени, создайте свободные рабочие места, которыми они смогут пользоваться, когда придут. В большинстве случаев для сотрудников, которые работа из многих мест. Используя такую ​​систему, вы можете существенно сэкономить на своей площади. Это может означать, что в домах сотрудников необходимо больше картотечных шкафов, принтеров и т. д., но в долгосрочной перспективе вы все равно выйдете лучше.

Это всего лишь несколько рекомендаций для определения ваших потребностей в пространстве. Многие веб-сайты предлагают космические калькуляторы . Раздел « Ссылки » этого семинара содержит ссылки, которые приведут вас к большему количеству этих сайтов.

Чтобы гарантировать, что площадь измеряется на постоянной основе, большинство владельцев зданий следуют Стандартному методу Руководства Ассоциации владельцев и управляющих зданий (BOMA) для измерения площади офисного этажа в зданиях коммерческой недвижимости. Убедитесь, что интересующая вас недвижимость была измерена с использованием этих рекомендаций, чтобы вам не пришлось платить за пространство, которого у вас нет.

Далее, давайте перейдем к вашим временным рамкам. Сколько времени займет весь этот процесс? Вероятно, дольше, чем вы думаете!

Прежде чем вы даже начнете искать место, убедитесь, что вы подумали о том, что именно вам нужно. Вы значительно сэкономите время на езде по тротуару, а также устраните много ненужных усилий. Кроме того, начните процесс как можно раньше, чтобы избежать спешки с принятием неправильного решения.

1. Оцените свои потребности в пространстве как можно точнее, но имейте в виду будущий рост и учитывайте это.
2. Знайте, какие функции вам нужны в пространстве. (См. нашу боковую панель для дополнительных офисных функций, о которых вы, возможно, не думали)
3. Имейте в виду «идеальные» временные рамки, но помните, что это может быть неосуществимо.
4. Знайте свой бюджет. Если вы знаете верхний предел того, что вы можете потратить, вы не будете тратить время на поиск мест, выходящих за рамки вашего примерного.
5. Узнайте, какой срок аренды вам нужен. Не позволяйте себе связывать себя долгим контрактом на пространство, которое, как вы знаете, вы слишком быстро перерастете.
6. Ознакомьтесь с жаргоном. Не позволяйте нарушению связи привести к тому, что вы переплатите за свое пространство. Знайте, что они имеют в виду, когда говорят «полезные квадратные футы» по сравнению с «арендопригодными квадратными футами».
7. Подготовьте список вопросов о каждом месте, включая такие пункты, как «какие коммунальные услуги включены в аренду?» или «Каковы ваши обязанности по обслуживанию?» Наличие готового списка поможет вам более эффективно сравнивать каждое свойство и не упускать элементы.

ХОРОШО. Итак, теперь вы немного более подготовлены, чтобы начать этот процесс. Чтобы дать вам представление о том, сколько времени это может занять, вот несколько рекомендаций для помещений площадью до 50 000 квадратных футов. (Более подробные расписания публикует TenantWise , компания, которая поможет вам найти, согласовать и завершить сделку с недвижимостью, а также OfficeFinder )

• Определите свои потребности - оценка от 2-3 дней до двух недель.
• Провести поиск -- 1-4 недели
• Прогуляйтесь по местам и сузьте свой выбор — 1–4 недели
• Сдайте в аренду! -- 2-4 недели (включая переговоры и юридическую работу)
• Изменение пространства -- 4–5 недель для простых модификаций конструкции или 6–12 недель для крупных модификаций конструкции.

Так вот, вытащив старый калькулятор, можно увидеть, что это начинание может закончиться как через месяц, а может затянуться почти на 7 месяцев. Планирование того, что вам нужно и что вы можете себе позволить, а также понимание условий аренды и недвижимости в целом очень поможет.

Вы должны сравнить преимущества лизинга и покупки вашей недвижимости с точки зрения наличных денег, а также с точки зрения более очевидных потребностей, таких как долгосрочные требования к площади и возможности расширения. Хотя оба варианта имеют свои преимущества, для стартапов лизинг дает больше преимуществ, чем покупка. Денежный поток, конечно, является проблемой, и покупка требует большей части ваших с трудом заработанных денег.

Вот некоторые другие денежные преимущества лизинга :

• Ваш кредитный рейтинг не будет столь же важным для лизинга, как это было бы для покупки. Итак, опять же, для стартапов это может быть камнем преткновения.
• Ваш ежемесячный арендный платеж не облагается налогом, поскольку это коммерческие расходы.
• Вы можете быть свободны от оплаты содержания здания.

Вот некоторые неденежные преимущества лизинга.

• Свобода субаренды и переезда в другое место, если вы сочтете это необходимым.
• Нет проблем с продажей, прежде чем вы сможете переехать в другое место.
• Никаких убытков от владения зданием на плохом рынке недвижимости.
• Отсутствие назначения персонала для надзора за вопросами собственности, которые должен контролировать владелец.

Покупка тоже имеет свои преимущества. Все зависит от вашей ситуации и типа вашего бизнеса. Вот некоторые денежные выгоды от покупки .

• Проценты по ипотечному кредиту не облагаются налогом.
• Вы можете принимать ежегодные амортизационные отчисления от ваших налогов.
• В долгосрочной перспективе вы, вероятно, выйдете вперед, потому что не столкнетесь с повышением арендной платы.
• Вы получите финансовую выгоду, если рынок недвижимости будет хорошим, когда вы продаете.
• Вы можете сдать в аренду часть здания, если обнаружите, что у вас есть лишнее пространство.
• Если вам необходимо внести существенные изменения в здание для размещения вашего бизнеса, эти изменения принадлежат вам, а не вашему арендодателю.

К неденежным выгодам от покупки относятся:

• Вы можете вносить любые изменения в свойство.
• Часы вашего бизнеса могут быть такими, какими вы хотите их видеть.
• Вы можете оставаться в одном и том же месте столько, сколько пожелаете.

Cash Flow Analysis
If you can't make a decision based on these pluses and minuses, you can (and probably should) do a cash flow analysis to see which option makes more sense from a cash standpoint. Before you can do this, however, you have to have all of the necessary information for making your comparison. This includes information like the full cost of purchasing, the terms of the lease, the depreciated value of the property at the time you would want to move, an estimate of the property's value at that time, estimates of maintenance costs, and your tax rates.

To do the cash flow analysis, complete cash flow budgets (sample Cash Flow worksheet in Microsoft Excel format) that include all of the expenses you would incur for either buying or leasing over a set period of time. For the lease analysis, you'll need to determine your net cash outlay, which is the amount you end up spending on the lease once you've subtracted the tax savings you receive from it. (Remember your lease payment is considered a business expense.)

In order to compare apples to apples from a cash flow standpoint, you also have to take into consideration the change in the value of today's dollar versus a dollar five years from now. This are known as the discount factor and can be calculated using most spreadsheet applications.

You'll also have to know the amount of your interest deduction that you will get on your business's taxes. You can arrive at this number by multiplying the interest rate of the loan by each month's preceding balance.

Now for the tricky part... remember above where I mentioned estimating the value of the property when you would be selling it? This is the number that will ultimately determine who wins in the battle of the benefits of buying versus leasing. Obviously the longer you stay in the building, the better off you will be because you will be gaining more and more equity. However, do you know how long you will actually be there? Do you know what the real estate market is going to do in that time period? Not unless you have a crystal ball.

So, study the current market, as well as trends and predictions for as far into the future as you can get. Keep in mind that the farther out the prediction, the less reliable it will be. Arm yourself with as much knowledge as you can, and then make your best estimate. You know your business and you should have a good idea of where it is headed. If you know you want to be in an area for the foreseen future (say 10 or more years), the market is strong, and you've identified a building that will suit your needs for that timeframe then go for it. Ten years of equity can be substantial. If you can get a good deal on the property (at or below market value) then it certainly makes sense to buy if you'll be there for ten years. If you know the building is priced at or above the fair market value, or if you think five years may be more the length of time you'll be there then think about offering to lease.

Let's move on to the leasing process and how you can educate yourself and avoid some pitfalls.

Losing the Terminology War
Remember when I mentioned that you need to familiarize yourself with the commercial real estate lingo? Well here's why. When you ask to see properties of a certain size, what the agent will show you is usable space. But, usable space is just the space you actually occupy physically. It doesn't include the common areas such as the entrance hallway into the building, rest rooms, etc. The square footage these areas occupy is indicated as a percentage of the usable space, and if you add the amount of square footage for this common area space to the usable space you are asking to see, you'll get the rentable space (aka leasable space) WHICH IS WHAT YOU WILL PAY FOR. So, don't stroll around with the real estate agent while figuring the price in your head based on the amount of space you are asking for and assume that's what you'll pay, because it's not. You have to pay for the common area space as well. That's our first warning.

Creeping Leases
Don't forget that your lease will probably also have an annual increase built into it right from the start. That's right. These are called escalation clauses . Your landlord has to account for inflation, increases in the market value, etc. The landlord may offer a fixed increase, or a percentage based on the consumer price index. Don't hesitate to negotiate those points.

Read the Fine Print!
Make sure you've read every word of your lease before you sign it and negotiate with the landlord to reword any sections that are going to be unrealistically hard to abide by. Remember the lease was written with the landlord's interests in mind. Watch out for things like:

• limits on hours of use for the property
• requirements that state you have to leave the property exactly as you found it without accounting for typical wear and tear
• limitations on alterations to the property
• subletting restrictions (Remember that you may not need all of the space you have leased, or you may be acquired by or merged with another company changing your legal ownership.)
• restrictions on lease renewals. Make sure there is a provision that will allow you to renew the lease if you so choose, so the building is released to someone else out from under you.
• common area maintenance. Negotiate, negotiate, negotiate.
• landlord administrative charges. You may be able to get the landlord to drop this.

Следите за своими счетами!
Согласно статье Эда Эриксена под названием «Коммерческая недвижимость» , опубликованной в Женском онлайн-бизнес-центре , ваш арендодатель может взимать с вас плату за увеличение коммунальных расходов, таких как отопление и кондиционирование воздуха, в нерабочее время. Если вы обнаружите, что это так, обязательно внимательно изучите счет и убедитесь, что тариф на электроэнергию, который вы взимаете, действительно соответствует тарифу за этот период времени. Как правило, в нерабочее время ставки ниже. Прежде чем платить, обратитесь в местную коммунальную компанию, чтобы проверить платежи.

Если вы входите в здание, в котором расположены предприятия, гораздо более крупные, чем ваше, также убедитесь, что вы не оплачиваете некоторые из их расходов. Арендодатели часто заключают специальные соглашения с крупными арендаторами, которые предоставляют им более продолжительные часы работы, что, в свою очередь, означает более высокие счета за коммунальные услуги, более высокие счета за безопасность и т. д. Убедитесь, что вы не платите за эти услуги. Проверьте счета, которые вы получаете от арендодателя, и убедитесь, что все расходы покрываются вами.

Решить, где положить портфель, непросто. Где ваш бизнес может найти лучшие возможности? Если вы раскованы и свободны воображении, вы можете взять и пойти туда, куда вы ожидаете найти этот горшок с золотом. Если да, то сделайте домашнее задание. Ознакомьтесь с рыночными данными, доступными на многих веб-сайтах коммерческой недвижимости. Зайдите в Бюро переписи населения США и посмотрите, в каких областях наблюдается наибольший рост и наибольшее количество вашей целевой аудитории.

Если вы остаетесь там, где находитесь, вам все равно нужно делать домашнее задание, когда дело доходит до поиска вашего бизнеса. Где ваши клиенты? Это, наверное, ваша самая большая проблема. Если они приходят к вам, то вы должны быть в удобном месте. Если вы пойдете к ним, то считайте, что удобно вам и вашим сотрудникам. Многие решения принимаются в зависимости от типа бизнеса, которым вы занимаетесь. Вот некоторые другие вопросы, связанные с местоположением, которые следует учитывать:

• Где ваша конкуренция? Это имеет значение? Может быть, а может и нет.
• Сможете ли вы найти хороших сотрудников поблизости? Для них также важно удобство расположения.
• Здание, которое вы рассматриваете, находится в развивающемся районе?
• Окружающие здания в хорошем состоянии и привлекательны?
• Это безопасный район?
• Достаточно ли бесплатной парковки или вам придется платить за аренду мест для ваших сотрудников?
• Существуют ли ограничения по зонированию, которые могут повлиять на то, что вы можете делать со своим бизнесом?
• Является ли здание, которое вы планируете арендовать по текущей ставке?
• Будет ли у вас удобный доступ к поставщикам и другим поставщикам, которые понадобятся вашему бизнесу?
• Доступен ли этот район на общественном транспорте?
• Есть ли поблизости рестораны и другие услуги для вас и вашего персонала?

Найти подходящую недвижимость в жилой недвижимости немного проще, чем в коммерческой. Во-первых, многие коммерческие объекты не указаны в сервисе множественных списков. Это затрудняет на самом деле увидеть все там, не поговорив с большим количеством риелторов. Для большинства имеет смысл заручиться услугами агента покупателя, чтобы помочь вам найти все, что доступно. Агентские комиссионные в сфере коммерческой недвижимости являются более предметом переговоров, чем в сфере жилой недвижимости. Они также смогут помочь вам определить объекты недвижимости, зонированные в соответствии с типом бизнеса, которым вы занимаетесь, требования к парковочным местам, правила рекламы и т. д.

Классы офисных
помещений Офисные помещения делятся на три класса -- класс А , класс В и класс С .. Классы - это именно то, что они подразумевают, то есть более высокое качество на конце A и более низкое качество на конце C. Классы основаны на возрасте здания, типе конструкции, местоположении, объеме ремонта и удобствах, которые предоставляет здание. Вы также можете столкнуться с тем, что сейчас в некоторых городах называют офисными помещениями класса E. Это старые здания класса В, которые в настоящее время значительно реконструированы, чтобы стать пространствами с совершенно другим обликом. У них обычно очень высокие потолки, много больших окон и много дерева. Кажется, они нравятся группам, занимающимся высокими технологиями и доткомами. (Отсюда и обозначение «Е».)

Доллары за квадратный фут будут варьироваться от одного класса к другому, поэтому подумайте об удобствах, местоположении, а также о «внешнем виде», который вам нужен, прежде чем начинать поиск.

Просмотрите как можно больше пространств и вытащите список, который вы создали ранее в процессе планирования. Убедитесь, что вы определили приоритеты функций, которые наиболее важны для вас и вашего бизнеса, и уделяйте им наибольшее внимание при просмотре свойств. Не позволяйте себе быть ослепленным одной захватывающей чертой собственности, когда некоторые другие, не менее важные черты, менее впечатляющие, чем то, что вам нужно. Вы даже можете создать систему оценки, чтобы помочь вам сравнить каждое свойство в равной степени. Независимо от того, какую систему вы используете, делайте заметки о плюсах и минусах каждого сайта и делайте фотографии, чтобы держать их в голове. Посещайте сайты из вашего короткого списка часто и в разное время дня, чтобы наблюдать за изменениями трафика, шума и другими потенциальными проблемами. Не позволяйте эмоциям управлять вашим решением!

Не забудьте также изучить варианты «сборки по аренде» , также называемые «сборкой по аренде». Если вы найдете подходящего застройщика, вы сможете адаптировать пространство под свои нужды, а затем сдать его в аренду. Этот вариант потребует большой работы с вашей стороны, чтобы убедиться, что вы получаете качество и структуру, соответствующие вашим потребностям. Имейте также в виду, что застройщик, с которым вы работаете, вероятно, не будет владеть зданием на протяжении срока аренды.

Классные функции и дополнения Помимо типичных удобств, которые будут иметь большинство офисных помещений, есть также много новых интересных функций, которые могут помочь сделать ваш офис более энергоэффективным и безопасным. Вот некоторые из последних: Звукоизоляция/тонировка/или отражающее покрытие для окон Программируемые и скоростные лифты Освещение, активируемое движением/датчиком Программируемый контроль энергии Системы входа со смарт-картами для безопасного входа сотрудников Системы входа со сканером ладони для еще более безопасного входа сотрудников

Осмотрите недвижимость
Итак, вы нашли хорошее место — вы думаете. Вам нравится расположение. Пока он прошел все тесты. Итак, на что еще вам нужно обратить внимание, прежде чем подписать пунктирную линию? Вот некоторые вещи, которые обязательно должны быть в вашем списке вопросов.

• Во-первых, сколько лет зданию? С возрастом могут возникнуть проблемы и трудности с внедрением новых технологий.
• Есть структурные проблемы? Поговорите с другими арендаторами и узнайте, не было ли у них проблем с самим зданием или даже с арендодателем.
• Крыша течет?
• Сколько лет системам вентиляции и кондиционирования? Будете ли вы иметь дело с периодами без воздуха летом и без тепла зимой?
• Подключен ли он к компьютерным сетям, доступу в Интернет или другим электронным устройствам? Если нет, возникнут ли у вас трудности с проводкой из-за материалов стен или потолка?

Есть ли достаточная безопасность? Функции безопасности могут включать:

• стальные защитные двери
• ворота безопасности, которые складываются в рабочее время
• системы сигнализации, за которыми может следить охранная фирма или местное отделение полиции
• видеокамеры для наблюдения за входами и выходами
• пуленепробиваемые стекла
• огороженная парковка
• внешнее освещение по всему зданию
• охранники

Если вы покупаете недвижимость, вам нужно копать еще глубже. Иногда буквально! Например, вам может потребоваться провести оценку объекта на этапе 1, 2 или 3, чтобы убедиться в отсутствии загрязнения окружающей среды, с которым вы будете иметь дело. Иногда этого требует кредитное учреждение, от которого вы получаете кредит.

So what do these assessments entail? A Phase 1 assessment involves reviewing the past uses of the land, and government environment records concerning the property, and a simple observation of the property. If this first assessment shows up any potential contamination or problems then a Phase 2 assessment is needed. Phase 2 involves air, water, and soil samples. The third type of assessment, sometimes referred to as a Transaction Assessment, only takes into account the use you are proposing for the site. It does not take into account any past uses or problems. This is the assessment you would need if the site has previously passed a Phase 1 assessment and had no problems.

It is also recommended by most in the real estate profession that any property, whether it is being leased or purchased, be inspected by a professional inspection firm.

­­Th­e most important thing to remember when signing a lease for commercial property is that the lease was written with your soon-to-be landlord in mind -- not you. Read it well and have your attorney and insurance broker read it as well. They can help you spot things that are not in your best interest. Remember that much of the success of your negotiating will depend on the current real estate market. Here are a few things to consider before signing:

• The longer the lease the more likely your landlord will be to negotiate on other items. (Just make sure you know the length that is best for your business and your realistic expectations.)
• Always ask for an option to sublet, so if your business does go belly up you have a way to get out of your lease payment.
• Always ask for a rent cap so your lease payment won't escalate too quickly.
• Always make sure you agree to everything that is included in the rent. Sometimes you come out better if those items (utilities, repairs, etc.) are separate.

Incentives
Work credit, cash allowances, or free rent can be used in the negotiating process too. If there are significant improvements that need to be made to the property before you can use it then these are all issues you should discuss as part of the negotiation process. The current market will probably play a part in which side of the fence you're on. If it's a tight market with low vacancy rates and high rents, you'll probably have a tougher time getting the landlord to pay very much for improvements. If there are a lot of empty buildings and the property needs a lot of work, the landlord may offer these allowances as incentives for you to sign the lease.

Cash allowances can be negotiated for things as simple as paint and carpeting. The points you need to cover when negotiating about improvements include who will be doing the work, who is responsible for damage, and what percentage of the total cost the landlord is willing to pay.

The landlord of the property may also offer additional incentives if the market is currently shaky, but always read the fine print and make sure you're protected. Read and review everything with the landlord to ensure total understanding and agreement of the terms, and bring in a real estate attorney to work out the details if there is any questionable issue.

­

Class A Office Space

Новая недвижимость (построенная с 1980 года) площадью 100 000 квадратных футов и более в престижных деловых районах. Эти здания обычно имеют не менее пяти этажей и построены из стали и бетона. Они предлагают множество бизнес-услуг и хороший доступ.

Офисное помещение класса B

Эти объекты, как правило, меньше по размеру, старше и имеют деревянный каркас. Они, как правило, были отремонтированы и находятся в хороших местах. Если здания новее, то они, как правило, меньше по размеру и расположены не в лучшем месте.

Офисное помещение класса C

Недвижимость класса С более старая и не ремонтировалась. Их состояние обычно удовлетворительное, но не считается хорошим.

Пункт об эскалации

Пункт, который допускает увеличение арендной платы с течением времени, обычно определяемое внешним источником, таким как индекс потребительских цен.

Фиксированная аренда

Аренда, которая не включает увеличения, а имеет фиксированную фиксированную ставку в течение срока аренды.

Общая аренда

Аренда, которая включает коммунальные услуги, ремонт, налоги или страховку в ежемесячный платеж.

Срок аренды

Срок вашей аренды.

Чистая аренда

Аренда, которая не включает коммунальные услуги, ремонт, налоги и страховку в ежемесячный платеж.

Ступенчатая аренда

Аренда, которая включает запланированное увеличение арендной платы в течение определенного периода времени.

Процентная аренда

Аренда с установленной суммой арендной платы с дополнительной суммой, которая определяется продажами вашего бизнеса.

Вариант покупки

Право или требование выкупа имущества по окончании срока аренды.

Сдаваемая в аренду площадь (также известная как сдаваемая в аренду площадь)

Общая площадь сдается в аренду. Это включает в себя все помещения общего пользования, поэтому число, скорее всего, будет больше, чем вы просили арендовать.

Полезное пространство

Пространство, которое физически занимает ваш бизнес. Сюда не входят помещения общего пользования, такие как коридоры, лифты, вестибюли и туалеты.

Ссылки, которые помогут вам найти офисное помещение

• Offices2Share
• OfficeFinder
• OfficeSpace.com
• Каталог офисных помещений
• TenantWise.com
• Computer Associates: избыточные офисные площади
• Мистер Офисное пространство
• Facility City: информация о выборе площадки и управлении объектами
• E-Suite: службы листинга и определения местоположения
• Штаб-квартира: глобальное рабочее место — временное офисное помещение, виртуальные почтовые адреса и т. д.
• Высокотехнологичное офисное пространство
• Советы по аренде недвижимости
• LoopNet: рынок коммерческой недвижимости
• Адвокат арендаторов: Институт выживания арендаторов

Глоссарии недвижимости

• Grubb & Ellis: Глоссарий по недвижимости
• Julien J. Studley, Inc.: Представительство арендаторов (см. глоссарий по ссылке Market Information)
• OfficeFinder: Глоссарий недвижимости

Ссылки на исследования местоположения

• Бюро статистики труда: региональная информация
• REIS: Информация об инвестициях в недвижимость
• Информация об исследовании рынка недвижимости Cush Wakeman
• SiteNet: новости и информация о коммерческой недвижимости

Ссылки для строительства

• Vandema Real Estate Tools: Строительные калькуляторы
• Справочник инспекций

Офисная мебель и ссылки на поставку

• Мебель для помещений
• PacSmart: упаковочные материалы