От бунгало 1920-х годов или величественного трехэтажного викторианского дома до деревенского каменного фермерского дома - многие из нас любят старые дома за их прочность, необычный шарм и связь с историей. И, к счастью, по всему миру до сих пор стоит много почтенных старинных домов. Почти 14 процентов из примерно 137 миллионов домов в США были построены до 1940 года, по данным переписи населения США американской жилищного обследованию . В таких местах, как Сомервилль, штат Массачусетс, и Буффало, штат Нью-Йорк, более 60 процентов жилищного фонда относится ко времени второго президентского срока Франклина Д. Рузвельта или ранее.
Но у старых домов также есть потенциально существенный недостаток, особенно для неосмотрительных домовладельцев , впервые живущих в доме , поскольку дорогостоящие проблемы часто спрятаны внутри стен или под полом. Мы имеем в виду не только предсказуемые проблемы технического обслуживания, такие как замена черепицы каждые 20 лет или электрическая или газовая колонка раз в десять лет. (Вот все еще полезный отчет Национальной ассоциации домостроителей за 2007 год о средней продолжительности жизни различных компонентов дома.)
То, о чем мы говорим, - это бомбы замедленного действия, такие как древняя дренажная труба, осыпающийся дымоход или устаревшая проводка, не отвечающая требованиям сегодняшнего использования, которые могут застать старых домовладельцев врасплох, а иногда и серьезно повредить их семье. финансы с четырьмя или даже пятизначными счетами за ремонт. Хотя вы не всегда можете избежать этих проблем, было бы разумно узнать как можно больше о рисках - и, возможно, даже выделить средства на ремонт и модернизацию, чтобы предотвратить проблему, прежде чем она превратится в чрезвычайную ситуацию.
Сколько лет?
Когда дело доходит до домов, «старый» может означать что-то другое в разных частях страны, объясняет Рубен Зальцман, владелец и президент компании Structure Tech , занимающейся инспекцией домов в Миннеаполис-Стрит. Пол, Миннесота, район, специализирующийся на старых домах. Он также в прошлом был президентом регионального отделения Американского общества домашних инспекторов и блоггером по проблемам содержания дома в газете Minneapolis Star-Tribune .
В своей части Миннесоты «у нас есть старые дома, построенные еще в конце 1800-х годов», - объясняет он. «Но в Вирджинии мои друзья говорят:« Вы называете это старым домом? »» Однако в целом линия раздела между старым и не очень старым, кажется, проходит в середине 20-го века.
Однако, если вы беспокоитесь о том, что дом рухнет просто потому, что он старый, такие опасения, вероятно, необоснованны. Напротив, по словам Зальцмана, дома, построенные 80 или 100 лет назад или дольше, на самом деле имеют более прочную конструкцию, чем те, что были построены недавно. «На самом деле старые дома, как правило, были перестроены», - объясняет Зальцман. «Они использовали гораздо больше дерева в старых домах, которые все еще стоят сегодня. Они, как правило, были чрезмерно сложными и намного прочнее, чем они должны были быть».
Относительная заселенность старых домов, которая может привести к огромным счетам за коммунальные услуги, также помогает объяснить их долговечность. «Новые дома плотные, и стоят не так дорого с точки зрения энергоэффективности, но они гораздо менее долговечны», - объясняет Зальцман. «В старом доме затраты на электроэнергию выше. Но когда нам придется заменить гнилые стены [в конечном итоге], это будет дороже. В новых домах стены не пропускают влагу, поэтому они этого не делают. имеют такой же потенциал сушки. В старых домах через стены пропускалось много воздуха, чтобы высушить их ".
Но другие компоненты старых домов часто просто изнашиваются после многих лет использования или больше не приемлемы по сегодняшним стандартам безопасности.
Дымоходы уязвимы
«Почти в каждом старом доме будет каменный дымоход, и произойдут две вещи», - говорит Зальцман. «Одна из них - это сама конструкция. Когда вода попадает внутрь, раствор и кирпичи портятся». Эта проблема видна снаружи во время обычного осмотра дома перед закрытием продажи, но то, что происходит внутри дымохода, может быть не менее проблемным.
Внутренняя облицовка также могла испортиться, и подавляющее большинство интерьеров старых дымоходов не соответствуют современным требованиям безопасности, если вы собираетесь использовать домашний камин или камины. Для обнаружения проблем внутри дымохода требуется так называемая проверка уровня 2, при которой оптоволоконная камера проходит через конструкцию.
«Если вы покупаете дом, это хорошая идея, - говорит Зальцман.
По словам Зальцмана, ремонт дымохода может стоить вам всего 1000 долларов, если все, что вам нужно, - это внешний ремонт. Но если дымоход действительно рушится, вам, возможно, придется его восстановить - проект, который может стоить 20 000 долларов на внешний дымоход в трехэтажном доме. (Предостережение: фактические цены по стране, конечно, могут отличаться.)
Водопроводные катастрофы
По словам Зальцмана, одна из распространенных проблем заключается в том, что стоки из оцинкованной стали внутри дома со временем подвергаются коррозии и их уже нельзя чистить, но их замена часто означает проникновение в готовые помещения в доме, например, под цокольными этажами. «Если у вас есть дом, построенный в 1920-х годах, и трубы датируются тем же временем, я бы считал, что [труба] исчерпала свой ресурс к сегодняшнему дню», - говорит он. Выкопать ветхую трубу времен Сухого закона и заменить ее современной может стоить несколько тысяч долларов.
«Другая проблема, которая может случиться с домом любого возраста, но более вероятна в более старом возрасте, - это проблема с линией слива, идущей в городскую канализацию», - говорит Зальцман. «Эта дренажная линия, выходящая на улицу, принадлежит домовладельцу. Многие люди об этом не знают. Для ремонта одной из них может потребоваться копание во дворе или разрушение улицы. Это определенно четырехзначные расходы».
Домашний инспектор будет искать доказательства проблемных водостоков из оцинкованной стали, но он не собирается проверять линию, которая выходит в канализацию. Как и в случае с внутренним дымоходом, вам нужно нанять специалиста, который сделает это с оптоволоконной камерой.
Помимо дренажных труб, вы можете столкнуться с проблемами, связанными с подводящей линией в дом и распределительной системой, поскольку эти трубы также подвержены коррозии и со временем изнашиваются. «Там, где диаметр со временем становится все меньше и меньше, поток воды уменьшается», - говорит Зальцман. Ремонт трубопроводов обычно оценивается в четырехзначной сумме, но иногда может быть и пятизначной, особенно если есть проблемы с доступом к трубам.
Электрические кошмары
Если у вас есть старомодная проводка с ручкой и трубкой - такая, по словам Зальцмана, редко, если вообще когда-либо встречается в домах, построенных после 1940 года, - у вас могут быть большие проблемы. Как описывается в этой статье с сайта Realtor.com, эта технология восходит к 1880-м годам и состоит из керамических ручек и трубок, в которых заключена медная проводка. В отличие от современной электропроводки, в системах с ручками и трубками отсутствует заземляющий провод, поэтому перегруженная цепь может нагреться и вызвать пожар. В некоторых старинных проволочных системах с ручками и трубками также используется пропитанная асфальтом хлопчатобумажная ткань или резина, которые с годами портятся.
Что еще хуже, есть вероятность, что один из предыдущих владельцев старого дома играл в электрика-любителя и модифицировал проводку, чтобы сделать ее более опасной. По словам Зальцмана, проводка с ручкой и трубкой «работала очень хорошо, пока с ней никто не вмешивался, и первоначальная установка оставалась нетронутой». «Тем не менее, в каждом старом доме кто-то, вероятно, испортил это и попытался использовать сегодняшние методы проводки с ручкой и трубкой».
«Большой просто покрывает его изоляцией», - объясняет Зальцман. «Эта [проводка] предназначалась для установки на открытом воздухе, чтобы иметь возможность рассеивать тепло. Когда вы закапываете ее в стены, она не может рассеивать тепло так, как должно».
Неумелые любители тоже могут подтолкнуть проводку за ее пределы. «Вы не можете подключить этот тип провода непосредственно к современной осветительной арматуре», - говорит Зальцман. «Эти приспособления рассчитаны на 194 градуса по Фаренгейту (90 градусов Цельсия), но ручка и проводка трубки рассчитаны только на 140 градусов по Фаренгейту (60 градусов Цельсия)». Профессиональный электрик, напротив, соединит старую проводку в распределительную коробку, а затем поднесет новую проводку к приспособлению, чтобы она не превышала емкость старой проводки.
Опасности для окружающей среды
В старых домах также могут быть свинцовые водопроводы , которые представляют опасность для здоровья, и их замена может быть дорогостоящей. Также распространена изоляция, содержащая асбест , который выделяет волокна, которые могут вызвать заболевание легких. Агентство по охране окружающей среды США рекомендует провести осмотр вашего дома на предмет наличия асбеста специально обученным специалистом по асбесту, а затем самостоятельно нанять второго подрядчика для фактического удаления этого материала. Удаление асбеста может быть дорогостоящим, и цена может варьироваться в зависимости от региона.
Другой риск - это возможность закопать старый, забытый топливный бак во дворе, который в конечном итоге может загрязнить вашу почву или даже попасть в грунтовые воды. Зальцман говорит, что он нашел десятки таких резервуаров за годы, и что их удаление обычно стоит пару тысяч долларов.
Составление бюджета и итоги
Хотя стоимость устранения некоторых из этих проблем может показаться пугающей, с ней можно будет справиться, если вы выделите средства на техническое обслуживание и ремонт дома. Один из подходов - ежегодно откладывать около 1% стоимости дома на такие расходы. Например, для дома за 500 000 долларов вы будете ежегодно выделять 5000 долларов на техническое обслуживание. Другой подход состоит в том, чтобы ежегодно выделять 1 доллар на квадратный фут (0,092 квадратных метра). Для действительно крупного ремонта вы также можете получить ссуду под залог собственного капитала для покрытия расходов.
Вы также можете получить сведения о будущих проблемах, внимательно изучив отчет домашнего инспектора, который вы получите перед тем, как закрыть дом. «Некоторые недостатки важнее исправить, чем другие», - говорит Зальцман. «В отчете должно быть показано самое важное».
Вот это интересно
Чтобы сделать замену старых дренажных линий в канализацию еще хуже, эти линии могут быть сделаны не из материала под названием Orangeburg , «который в основном представляет собой действительно хороший картон, я вас не шучу», - говорит Зальцман. Если вы найдете Оранжбург, вам определенно придется выкопать двор, и замена этих линий может легко привести к пятизначным числам.
