Cómo comprar una propiedad embargada

¿Viviendas a mitad de precio? Si bien puede parecer demasiado bueno para ser verdad, un fuerte aumento en el número de ejecuciones hipotecarias significa que nunca ha habido un mejor momento para obtener algunas gangas serias en bienes raíces. Aún mejor, el gran volumen de casas embargadas en el mercado significa que seguramente encontrará una propiedad que sea adecuada para usted, ya sea que desee una casa que esté lista para mudarse o una casa que necesita reparaciones a la que pueda darle su propio toque. .

¿Le preocupa que comprar una ejecución hipotecaria sea solo una opción para inversores o compradores adinerados que pueden pagar en efectivo? ¡La verdad puede sorprenderte! Dado que las propiedades embargadas representan más de la mitad de todas las ventas de viviendas en algunos estados, existen muchos recursos para ayudarlo a encontrar y pagar la propiedad perfecta, incluso si no sabe nada sobre bienes raíces.

Cuando los propietarios no hacen los pagos de la hipoteca, el banco o el prestamista pueden hacerse cargo de la propiedad en un proceso conocido como ejecución hipotecaria. Sin embargo, una vez que el propietario ha sido desalojado, el prestamista es totalmente responsable de todos los costos asociados con la vivienda, incluidos el mantenimiento, los impuestos, la calefacción y muchos otros gastos. En lugar de aferrarse a una ejecución hipotecaria y desembolsar mucho dinero para mantener una casa vacía, muchos prestamistas vuelven a colocar la propiedad en el mercado, a menudo con un gran descuento.

Debido a que los bancos suelen estar ansiosos por vender, las ejecuciones hipotecarias representan una excelente oportunidad para los compradores e inversores que buscan adquirir viviendas a precios reducidos. En 2011, la propiedad embargada promedio se vendió a un 28 por ciento por debajo de su precio de lista, y algunos compradores inteligentes ahorraron un 50 por ciento o más. Por supuesto, aunque las ejecuciones hipotecarias suelen ser económicas en comparación con las casas nuevas, no son una buena opción para todos. Muchos requieren consideraciones especiales en términos de financiamiento, y la mayoría de las casas embargadas se venden como están, lo que puede generar grandes dolores de cabeza para los compradores que no están preparados para la realidad de este tipo de propiedades. Sobre todo, las ejecuciones hipotecarias requieren mucha paciencia, ya que el proceso de compra puede llevar mucho más tiempo y ser más complejo que la compra de una propiedad estándar.

Entonces, ¿cuánto puede ahorrar realmente comprando una casa embargada? Por supuesto, los precios varían según el estado, el área y la comunidad, pero según CNN, en 2011, la propiedad promedio convencional no ejecutada en los EE. UU. se vendió por $259,000. La ejecución hipotecaria promedio de un banco, por otro lado, se vendió por $ 190,000. Las ejecuciones hipotecarias en dificultades que requirieron un trabajo significativo o una renovación promediaron $99,000.

¿Todavía cree que podría estar interesado en comprar una ejecución hipotecaria? Siga leyendo para conocer la mejor manera de localizar propiedades embargadas en su área.

1. Encontrar la ejecución hipotecaria correcta
2. Financiando su ejecución hipotecaria
3. Peligros potenciales

Para empezar, tómese el tiempo para decidir qué tipo de propiedad del banco es adecuada para usted. En algunas áreas, las propiedades embargadas se venden en subasta y son anunciadas por el tribunal local o el departamento del alguacil. Estas casas son fáciles de encontrar y, a menudo, se enumeran en el periódico o en los registros públicos locales. Comprar una propiedad en una subasta es la mejor manera de obtener un gran descuento, pero también puede ser particularmente desafiante para compradores nuevos o inexpertos.

Las subastas de propiedades suelen estar dominadas por compradores e inversores profesionales, que pueden presentar una dura competencia cuando se trata de pujar por bienes inmuebles. Otro inconveniente de las listas de subastas es que generalmente requieren que el postor ganador pague en efectivo por la propiedad. Esto significa que los compradores no pueden confiar en las hipotecas y los préstamos tradicionales, lo que pone estas propiedades fuera del alcance del comprador de vivienda promedio.

Si no puede pagar en efectivo por su propiedad, o si desea evitar los desafíos de una subasta, busque ejecuciones hipotecarias propiedad de bancos u otros prestamistas. Conocidas como propiedades de propiedad inmobiliaria (REO, por sus siglas en inglés), estas casas se pueden comprar con hipotecas tradicionales y no requieren que el comprador participe en una guerra de subastas. Una de las maneras más fáciles de encontrar propiedades REO en su área es simplemente llamar a los bancos locales y preguntar acerca de las listas de ejecuciones hipotecarias. Algunos bancos le proporcionarán listas de casas en venta, mientras que otros pueden remitirlo a agentes de bienes raíces que mantienen las listas del banco.

Los anuncios en periódicos e Internet representan otra fuente de listados de ejecuciones hipotecarias. Algunos sitios, como los proporcionados por Fannie Mae y Freddie Mac, ofrecen listados gratuitos. Otros cobran una pequeña tarifa, pero generalmente ofrecen pruebas gratuitas para que pueda decidir si el sitio vale la pena antes de pagar.

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU., o HUD, sirve como otro gran recurso para aquellos que buscan comprar propiedades embargadas. Todas las propiedades enumeradas en el sitio web de HUD se ofrecen primero a los compradores que buscan comprar una casa que ocuparán ellos mismos. Esto les da a los compradores de viviendas una ventaja sobre los inversionistas de bienes raíces y los compradores profesionales que a menudo dificultan la compra de casas en las subastas.

Si encuentra que su búsqueda de ejecución hipotecaria se ha estancado, puede ser el momento de consultar a un agente de bienes raíces profesional. Algunos agentes se especializan en casas de propiedad de bancos y pueden ayudarlo no solo a localizar la propiedad perfecta, sino también a asegurar el financiamiento y completar toda la documentación necesaria.

Desalojar a los antiguos propietarios

Cuando las casas embargadas se venden en una subasta, es posible que todavía haya personas viviendo en ellas. De hecho, a veces los dueños anteriores todavía están trabajando activamente con su banco para conservar su casa y no saben que su propiedad ha sido vendida hasta que el nuevo dueño llama a la puerta. Cuando surgen tales situaciones, es responsabilidad del nuevo propietario desalojar a los residentes actuales.

Así que ha encontrado la propiedad adecuada y ya ha comenzado a soñar con lo que hará con el lugar después de comprarlo. Ahora es el momento de hacer una oferta y averiguar cómo vas a pagar por tu nuevo hogar. Si bien la ejecución hipotecaria promedio se vende a más del 25 por ciento por debajo del precio de lista, tenga en cuenta que esto representa un promedio en todo el país. Al decidir cuánto ofrecer por una propiedad del banco, es importante observar el estado y las características de la casa. Considere qué tipo de reparaciones, si las hubiere, deberá realizar para que sea habitable. Investigue propiedades similares en el área para tener una idea de por qué se vendieron y cuánto podría valer la casa.

Para la propiedad promedio, CNN recomienda hacer una oferta inicial de 10 a 20 por ciento por debajo del precio de lista. Tenga en cuenta que cuanto más tiempo permanezca vacía una ejecución hipotecaria, más dinero le costará al banco. Si encuentra una propiedad que ha estado deshabitada durante meses o que está en condiciones particularmente malas, el banco puede estar dispuesto a considerar vender la casa por más del 20 por ciento por debajo del precio de lista. De la misma manera, no haga una oferta baja por una propiedad atractiva en un gran vecindario y espere que su propuesta sea aceptada.

Cuando se trata de financiar una ejecución hipotecaria, muchos compradores optan por hipotecas estándar. Esté preparado con un pago inicial del 5 al 20 por ciento, dependiendo de qué tan bueno sea su crédito y cuáles sean los requisitos de su banco. Es posible que desee contratar a un agente de bienes raíces para que lo ayude a elegir la hipoteca adecuada y llegar a un acuerdo.

Si está comprando una propiedad que necesita trabajo o simplemente no puede administrar un pago inicial grande, los programas de préstamos especiales de la Autoridad Federal de Vivienda, o FHA, pueden ser justo lo que necesita. El préstamo FHA 203k requiere solo un 3.5 por ciento de pago inicial y permite a los compradores resumir el costo de la propiedad y el costo de las reparaciones o renovaciones en un solo préstamo. Fannie Mae ofrece un programa similar llamado Home Path, que presenta un pago inicial más bajo que el promedio y la capacidad de consolidar las reparaciones y los costos de la hipoteca en un solo préstamo.

De todos modos, ¿de dónde vienen todas estas ejecuciones hipotecarias?

El fuerte aumento de las ejecuciones hipotecarias durante la primera década del siglo XXI se puede atribuir en gran medida a un exceso de hipotecas de alto riesgo. De 2004 a 2007, los prestamistas emitieron una gran cantidad de préstamos de alto riesgo o préstamos a compradores con puntajes crediticios bajos. Como muchos de estos compradores incumplieron, la tasa de ejecuciones hipotecarias aumentó drásticamente.

Aunque las propiedades embargadas a menudo se pueden comprar a bajo precio (comparable), también a menudo vienen con grandes dolores de cabeza. Una de las mayores incógnitas cuando se trata de comprar una ejecución hipotecaria es en qué tipo de condición se encuentra la propiedad. La mayoría de las ejecuciones hipotecarias se venden tal como están, lo que significa que debe pagar el costo de manejar las reparaciones y las sorpresas que puedan surgir. . Si decide comprar una propiedad en una subasta, ni siquiera podrá ingresar al lugar, y mucho menos obtener una inspección de la vivienda antes de entregar su efectivo.

Si está buscando propiedades REO, lo más probable es que deba someterse a una inspección de propiedad estándar, que puede proporcionar información sobre el estado de la casa. Sin embargo, si la inspección revela un problema, no espere que el banco se encargue de las reparaciones. De hecho, CNN afirma que solo alrededor del 25 por ciento de los bancos solucionarán un problema encontrado durante una inspección de una propiedad embargada. El resto del tiempo, depende del comprador cubrir el costo de las reparaciones. Aún más problemático, los bancos no están obligados a revelar los posibles problemas con una propiedad embargada como lo hacen los propietarios de viviendas todos los días.

Para los compradores que nunca han experimentado la compra de una casa que necesita reparaciones, estas pueden no parecer preocupaciones importantes, pero los costos de reparar una ejecución hipotecaria y hacerla habitable pueden sumarse rápidamente. Tenga en cuenta que a las personas que no pueden hacer los pagos de su hipoteca probablemente les quede poco para el mantenimiento y las reparaciones de rutina . Algunos propietarios enojados incluso dañan intencionalmente su hogar antes de un desalojo. Agregue a esto los problemas que podrían surgir cuando una casa se queda vacía, particularmente en climas extremos, y su gran oferta podría terminar costándole más que una propiedad estándar que no ha pasado por una ejecución hipotecaria.

Protéjase de las grandes facturas de reparación llevando a un contratista con usted cuando vea casas embargadas. Un profesional con experiencia puede ayudarlo a detectar posibles problemas y brindarle una estimación de cuánto costará solucionarlos. Para estar seguro, la mayoría de las fuentes recomiendan planificar un 10 por ciento adicional del precio de compra en su presupuesto al invertir en una ejecución hipotecaria.

Otra forma de evitar sorpresas es invertir en la búsqueda del título de la propiedad antes de comprarla. Le costará alrededor de $ 100, pero aprenderá sobre los gravámenes adjuntos al título. Estos gravámenes, que pueden incluir impuestos sobre la propiedad vencidos, segundas hipotecas, cuotas de asociación de propietarios morosas y tarifas de contratistas impagas, vienen con la casa. Eso significa que usted es responsable de pagarlos antes de mudarse. Una búsqueda de título revelará cualquier gravamen oculto y podría ahorrarle mucho dinero al comprar una propiedad embargada.

Finalmente, asegúrese de invertir en una póliza de seguro de título de propietario sólida para proteger su nueva compra. Esta política quita el calor si alguien alguna vez da un paso adelante reclamando la propiedad de su propiedad. Si bien la mayoría de las compañías hipotecarias requieren que usted contrate un seguro de título, los compradores que pagan en efectivo pueden haber olvidado comprar esta póliza, lo que los expone a grandes problemas en el futuro.

Publicado originalmente: 26 de enero de 2012

¿Es necesario tener dinero en efectivo para comprar una casa embargada?

¿Cuánto menos puede ofrecer en una propiedad embargada?

¿Cómo encuentro listados de ejecuciones hipotecarias?

¿Cómo funcionan las subastas de ejecución hipotecaria?

¿Cuáles son los peligros de comprar una casa embargada?

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