모기지 관용은 재정적 어려움을 겪고 있는 주택 소유자를 위한 월 모기지 상환금을 일시적으로 일시 중지하거나 줄이는 것입니다. 대출 용서가 아닙니다. 대신 지연 지불은 어느 시점에서 상환해야 합니다. 그러나 모기지 관용은 예기치 않게 실직하거나 COVID-19 전염병을 포함한 자연 재해로 손실을 입은 주택 소유자에게 생명줄이 될 수 있습니다.
어려움을 겪고 있는 차용인에게 무료 대출 상담을 제공 하는 Idaho Housing and Finance Association 의 대출 서비스 이사인 Chuck Kracht는 금융 위기 동안 압류 를 피하는 열쇠 는 즉시 도움을 요청하는 것이라고 말합니다 .
"그것은 내가 누구에게나 줄 수 있는 최고의 조언입니다."라고 Kracht는 말합니다. "누군가 어떤 종류의 문제가 발생하면 모기지 서비스 제공자나 대출 기관 또는 대출 상담사에게 전화해야 합니다."
시간이 중요합니다. 모기지 상환금을 최신 상태로 유지할 수 있다면 대출 기관이 관용에 더 개방적일 뿐만 아니라 신용도 타격을 입지 않을 것이기 때문입니다. 유예 기간 동안 일시 중지된 지불은 이전 월 지불금을 제때 지불했다면 신용 기관에 연체로 보고되지 않습니다.
"모기지 관용은 대출 기관이나 모기지 서비스 제공자가 제한된 기간 동안 지불을 일시 중지하거나 낮추는 것입니다."라고 Kracht는 말합니다. "단기적인 재정적 어려움에 대한 지불 경감을 제공하기 위해 고안되었습니다."
팬데믹이 아닌 시기에 관용 계획은 일반적으로 허리케인이나 산불과 같은 자연 재해에서 회복하거나 실업 기간 동안 차용인을 집에 머물게 하는 방법으로 제공됩니다.
관용 계약의 조건은 차용인의 특정 재정 상황에 따라 다르므로 대출 기관은 일반적으로 월 수입 및 지출과 같은 재정 기록을 요구합니다. 때로는 모기지 지불이 줄어들고 때로는 완전히 중단됩니다. Kracht는 관용의 일반적인 기간이 3개월에서 1년이라고 말합니다.
지연 지불은 어떻게 상환됩니까?
모기지 관용은 재정적 어려움에 대한 일시적인 해결책이지 장기적인 해결책이 아닙니다. 차용인이 재정 상태로 돌아가면 Kracht는 담보 대출 상환을 위한 세 가지 표준 옵션이 있다고 말합니다.
- 끝까지 붙입니다. 많은 대출 기관은 주택 소유자가 모든 이연 지불을 모기지 끝까지 옮길 수 있도록 허용합니다. 집이 팔렸거나 원래 모기지가 완전히 상환되었을 때 상환되는 무이자 두 번째 대출이라고 생각하십시오.
- 월별 지불에 추가하십시오. 두 번째 옵션은 남은 월 모기지 지불액에서 약간의 증가분으로 이연된 금액을 천천히 상환하는 것입니다.
- 일시불로 갚으세요. 이 옵션은 덜 일반적이지만 일부 차용인은 유예 기간이 끝난 직후 모기지 연기금 전액을 상환합니다.
모기지 관용의 장점과 단점
관용은 차용인과 대출 기관 모두에게 현명한 선택입니다. 차용인에게 가장 큰 장점은 신용에 부정적인 영향을 미치지 않으면서 월별 모기지 지불을 일시적으로 중단할 수 있다는 것입니다. 관용은 기술적으로 지불을 놓치지 않고 새로운 직업을 찾거나 재난에서 회복하는 데 필요한 시간을 제공합니다.
Kracht는 관용이 은행과 모기지 대출 기관에게도 좋은 거래라고 말합니다. 비록 그것이 지불 감소나 일시 중지를 의미하더라도 압류보다 더 나은 것이 있기 때문입니다.
Kracht는 "압류 절차는 실제로 누구에게도 도움이 되지 않습니다."라고 말합니다. "압류를 진행하는 것은 매우 비용이 많이 듭니다. 대안은 누군가를 집에 유지하는 것입니다. 이것이 최선의 선택입니다."
관용의 주요 단점은 일반적으로 모기지 상환에 어려움을 겪을 경우(예를 들어 충분히 벌지 못하기 때문에) 어느 시점에 지불해야 한다는 것입니다. 앞서 말했듯이 대출 유예는 대출 용서와 동일하지 않으므로 미지급 부채가 계속 발생합니다.
모기지 관용 및 CARES 법
COVID-19 팬데믹 이전에 몇몇 주에서는 2017년 허리케인 Harvey와 같은 폭풍 후에 임시 모기지 구제를 제공하기 위해 관용 프로그램 을 만들었 습니다 . 완전히 새로운 차원의 긴급 모기지 지원이 필요했습니다.
CARES 법 에 따라 팬 데믹의 영향을 받는 주택 소유자는 필요한 경우 추가로 180일을 연장할 수 있는 옵션과 함께 180일 동안 모기지 유예 기간이 자동으로 부여됩니다. Kracht는 CARES 법에 의해 승인된 유예 옵션과 일반 유예 계획의 가장 큰 차이점은 이러한 옵션을 얻는 과정이 얼마나 간단하고 능률적이냐는 것입니다.
일반적으로 대출 기관이나 모기지 서비스 제공자는 유예 기간을 연장하기 전에 재무제표와 기록을 요구하지만 CARES 법에서는 요구하지 않습니다.
"필요한 것은 차용인이 모기지 회사에 전화하여 영향을 받았다고 말하는 것뿐입니다."라고 Kracht는 말합니다. "그 시점에서 모기지 서비스 제공자 또는 대출 기관은 질문이나 재정 정보가 필요하지 않은 인내 계획을 세울 것입니다."
CARES 법에 따른 상환 옵션은 일반 유예 계약과 동일합니다. 2020년 10월 한 보고서에 따르면 약 360만 가구 또는 모든 활성 모기지 중 6.8%가 COVID-19 관련 관용 상태에 있었습니다.
인내가 충분하지 않다면?
관용은 차용인이 제자리로 돌아오는 동안 모기지 상환을 일시적으로 중단하는 것을 의미하지만, 관용 기간이 만료되도록 설정되어 있고 재정 상황이 개선되지 않으면 어떻게 됩니까?
차압은 항상 가능하지만 Kracht가 말했듯이 대출 기관은 차용인을 집에 가두기를 원하는 고유한 이유가 있으며 마지막 수단으로만 압류를 택할 것입니다. 그는 가장 좋은 조언은 유예 기간이 끝나면 지불하는 데 어려움이 있을 수 있다는 것을 깨닫는 즉시 대출 기관이나 무료로 비밀이 보장되는 대출 상담사에게 전화( 가까운 곳 찾기 )하는 것이라고 설명합니다.
그 시점에서, 당신과 당신의 대출 기관을 위한 최선의 선택은 낮은 이자율로 모기지를 재융자하거나 당신의 예산에 더 잘 맞는 맞춤형 지불 계획을 만들어 지불을 보다 저렴하게 하기 위해 모기지를 조정하는 것입니다.
이제 멋지다
대유행에 대응하여 연방 주택 금융청(Federal Housing Finance Agency, FHFA)은 연방 지원 대출이 있는 모든 주택(Fannie Mae 및 Freddie Mac)에 대한 압류 유예 기간 을 최소 2020년 12월 31일까지 연장했습니다.
