Домовладельцы часто рефинансируют свои ипотечные кредиты, когда процентные ставки падают, чтобы уменьшить их выплаты по ипотеке и облегчить ежемесячную нагрузку по счетам. Но есть поворот к так называемому рефинансированию ипотеки с выплатой наличных, когда домовладелец рефинансирует недвижимость на сумму, превышающую остаток по ипотеке, чтобы получить некоторую холодную наличность, которую можно использовать для других целей.
«Это способ получить доступ к собственному капиталу в вашем доме, чтобы делать все, что вам заблагорассудится», - говорит Тони Гарсия, менеджер по рынку Wells Fargo Home Mortgage из Лос-Анджелеса . «Очень высокий процент клиентов выводят эти деньги и используют их по разным причинам». Действительно, по данным Freddie Mac , процент заемщиков, получивших «обналичивание», которые увеличили остаток по ссуде как минимум на 5 процентов, составил 82 процента от всех ссуд рефинансирования в четвертом квартале 2018 года . Это был самый высокий процент с 2006 года, во время расцвета жилищного пузыря.
Так, как это работает? Вы, вероятно, знаете, что собственный капитал - это стоимость, которую собственник имеет в собственности (текущая рыночная стоимость за вычетом залогового права). Итак, если ваш дом стоит 500000 долларов, но вы должны по ссуде всего 100000 долларов, это означает, что у вас есть 400000 долларов собственного капитала. Домовладелец в этой ситуации, который хочет рефинансировать ипотечный кредит с выплатой наличными, может использовать часть этого капитала для решения других финансовых задач, таких как консолидация долгов, погашение студенческих ссуд, отправка детей в колледж, финансирование свадьбы, ремонт кухни. или что-нибудь еще, что поражает их воображение.
Хотя рефинансирование с выплатой наличных является для многих неудачным сценарием, оно не обходится без некоторых оговорок. Мы поговорили с Мишель Маклеллан, старшим вице-президентом и руководителем отдела ипотечного кредитования в Bank of America, чтобы узнать о плюсах и минусах рефинансирования ипотечных кредитов.
Плюсы рефинансирования ипотечного кредита
Не нужно переезжать : есть счета, но вы не хотите менять адреса? «Рефинансирование с выплатой наличных позволяет получить доступ к большой сумме денег, не продавая свой дом», - говорит Маклеллан. Все, кто ненавидит упаковывать и распаковывать вещи, могут прямо сейчас дать друг другу привет.
Может быть дешевле, чем другие варианты финансирования : сценарий выплаты наличных средств идеален для многих, поскольку процентные ставки на жилье находятся на почти рекордно низком уровне , поэтому дешевле удовлетворить эти краткосрочные потребности в наличных деньгах за счет выплаты наличных средств, чем их накопление. оплатить счета по кредитной карте или взять отдельную ссуду с более высокой процентной ставкой.
Допустим, ваш дом стоит 400 000 долларов, а вы должны 200 000 долларов; это оставляет 200000 долларов в виде сладкого, сладкого капитала. «При рефинансировании с выплатой наличных вы можете получить часть этого капитала наличными. Если вы возьмете 50 000 долларов наличными, эта сумма будет добавлена к основной сумме вашей новой ипотеки, которая составит 250 000 долларов после рефинансирования с выплатой наличных. " она сказала. «Хотя деньги, которые вы снимаете, будут стоить вам больше процентов в течение срока действия вашего нового кредита, это не обязательно будет стоить вам больше, чем другие варианты финансирования».
Только один заем : хотя рефинансирование с выплатой наличных средств может показаться похожим на традиционный заем под залог собственного капитала , когда вы занимаетесь под залог собственного капитала, самая большая разница заключается в том, что в последнем случае вы, по сути, берете вторую ипотеку, так что теперь вы есть две ссуды. И наоборот, вариант рефинансирования с выплатой наличных - это всего лишь одна ссуда. И процентные ставки в этом варианте обычно ниже, чем в случае ссуды под залог собственного капитала.
Но у рефинансирования с выплатой наличных есть и недостатки.
Минусы рефинансирования ипотечного кредита
Дополнительные затраты на закрытие : затраты на закрытие могут быть довольно сложной пилюлей, поскольку они обычно составляют от 2 до 5 процентов от покупной цены дома. Обналичить рефинансирует берут на себя расходы на закрытие аналогичного тем , что с первоначальной ипотекой (взносом кредита, домом платой оценки и т.д.), McLellan говорит, в отличие от вынимая собственного капитала кредитной линии (HELOC), который имеет свой собственный уникальный набор плюсов и минусов. Комиссии варьируются в зависимости от кредитора, поэтому, как и в случае с исходной ссудой, вам нужно будет поискать ипотечного кредитора.
Ограничение суммы, которую вы можете взять в долг : вы не можете обналичить весь свой капитал. Большинство банков и Федеральное жилищное управление (FHA) не ссудят вам более 80 процентов от текущей стоимости вашего дома. Это называется отношением ссуды к стоимости . Итак, если ваш дом стоит 400 000 долларов, и у вас есть 200 000 долларов собственного капитала, отношение суммы кредита к стоимости составляет 50 процентов. Максимальная сумма, которую вы могли бы занять, составила бы 120 000 долларов (80 процентов от 400 000 долларов за вычетом непогашенного остатка по кредиту в размере 200 000 долларов).
Честно говоря, лимиты, налагаемые на рефинансирование с выплатой наличных, в значительной степени служат собственному благу домовладельца. «Рефинансирование с выплатой наличных средств обычно имеет более жесткие параметры кредитования, и большинство кредиторов ограничивают процентное отношение суммы кредита к стоимости, которую вы можете взять в долг», - говорит Маклеллан. «Это гарантирует, что у вас по-прежнему будет некоторая доля капитала в вашем доме».
Более высокие процентные ставки : процентная ставка для рефинансирования с выплатой наличных может быть выше, чем для прямого рефинансирования ипотеки. Это связано с тем, что кредитор может воспринимать больший риск при таком рефинансировании - например, заемщик с большей вероятностью откажется от ссуды, если он уже обналичил капитал своего дома. Конечно, многое зависит от кредитного рейтинга заемщика, объема вывозимого капитала и рыночных факторов.
Срок погашения ипотеки продлевается : «Обычно рефинансируют в другую ипотеку с тем же сроком, обычно в другую 30-летнюю ипотеку», - говорит Маклеллан. «Это означает, что вы перезапустите еще одну 30-летнюю ипотеку после того, как вы уже владеете своим домом в течение нескольких лет. В результате вы, вероятно, будете платить больше процентов в течение срока действия ссуды». Итак, если бы вы приближались к концу выплаты по ипотеке, вы, вероятно, не захотели бы начинать все сначала.
может заработать небольшую комиссию с партнерских ссылок в этой статье.
Теперь это полезно
Хотите узнать о рефинансировании с выплатой наличных, но не уверены, подходит ли оно вам? Заканчивать обналичить рефинансировать калькулятор , чтобы получить лучшее представление о том, как этот вариант соответствует вашим потребностям.
