주택 판매 방식

부동산 시장이 아무리 좋아도 집을 파는 것은 복잡한 과정입니다. 처음 주택 판매자이건 아니건 간에 많은 질문이 있을 것입니다. 부동산 중개인이 필요합니까? "닫기"란 무엇입니까? 얼마나 많은 서류를 작성해야 합니까? 내 집에 가장 좋은 가격을 얻으려면 어떻게 해야 합니까? 어떻게 내 집을 팔고 동시에 새 집을 살 수 있습니까?

이 기사에서는 이러한 모든 질문에 대한 답변과 함께 "커브 어필"이 무엇인지, 왜 오픈 하우스가 모든 것을 해결하지 못하는지 설명하면서 더 많은 것을 배우게 될 것입니다.

집을 파는 방법은 크게 두 가지가 있습니다. 에이전트가 있는 경우와 없는 경우입니다. 각 옵션에 대해 논의하고 평가하기 전에 모든 판매자가 알아야 할 몇 가지 일반적인 팁을 살펴보겠습니다.

집의 가치를 알고 인내와 자제력을 발휘하는 것이 핵심입니다. 당신의 가정을 평가하십시오; $250 ~ $500 가격표의 가치가 있습니다. 좋은 시장에서는 판매 가격이 감정가보다 10~15% 높을 수 있습니다. 약세 시장에서는 판매 가격이 감정가와 비슷할 수 있습니다. 이 기사의 뒷부분에서 판매 가격을 알아내는 방법에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

주택 인스펙션은 또한 판매 중 합병증을 방지하는 데 중요합니다. 판매자는 검사를 받지만 사전 판매 주택 검사 중에 문제를 발견하면 문제를 처리하는 방법을 더 많이 제어할 수 있습니다. 홈 인스펙션을 통해 집에 문제가 있는 것으로 밝혀지면 향후 소송을 피하기 위해 해당 주의 공개법 을 숙지하는 것이 중요합니다 . 이러한 법률은 주마다 다르지만 일반적으로 집에 위험 물질이 있거나 건축상의 중대한 결함이 있는 경우 구두 또는 서면으로 공개해야 합니다. 무엇을 공개해야 하는지 확실하지 않은 경우 부동산 중개인, 변호사 또는 지역 주택 당국에 문의하십시오.

인내심이 중요하다는 것을 기억하십시오. 예, 부동산 중개인이 주택이 너무 오랫동안 시장에 나온 후 "부실"될 수 있다는 우려를 표명하는 것은 사실입니다. 즉, 더 이상 구매자의 관심을 끌지 못한다는 의미입니다. 그러나 오래된 판매는 일반적으로 판매자가 자신의 집을 과대 평가하기 때문에 발생합니다. 반대의 경우도 발생할 수 있습니다. 집을 팔기 위해 서두르거나 새 집으로 이사하기 위해 제때 팔기 위해 집은 저평가될 수 있습니다.

마지막으로, 가능하다면 새 집을 사기 전에 가능한 한 오랫동안 집을 시장에 내놓으십시오. 그렇지 않으면 감당하기 어려울 수 있는 두 개의 모기지를 지불하게 될 수 있습니다. 집을 팔기 전에 살 수 없는 집을 찾게 되면 대출 기관에 브리지 론 을 요청할 수 있습니다 . 브리지 론은 현재 주택에 충분한 자산이 있는 경우 새 주택에 대한 계약금을 지불할 수 있는 특별한 유형의 대출입니다. 이중 모기지 지불을 돕기 위해 주택 담보 대출 을 받을 수도 있습니다 . 자세한 내용은 주택 담보 대출이 작동하는 방식 기사를 확인하십시오 .

이제 우리는 주택 판매에 대한 몇 가지 기본 수업을 살펴보았으므로 오래된 논쟁을 고려할 때입니다. 부동산 중개인이 필요한가요?

1. 부동산 에이전트가 필요합니까?
2. 부동산 중개인을 찾는 방법
3. 소유자별 판매
4. 집을 팔 시간
5. 주택 판매 마감

인터넷이 에이전트 없이 집을 판매하는 것을 더 쉽게 만들었지만 주택 판매의 약 93%는 여전히 어떤 유형의 부동산 에이전트와 함께 이루어집니다[ ref ]. 에이전트는 독립적으로 또는 브로커 역할을 하는 회사를 위해 일할 수 있습니다. 브로커는 판매자와 계약에 서명합니다. 상위 에이전트는 수수료의 100%를 받고 브로커에게 수수료를 지불하고 경험이 부족한 에이전트는 수수료의 30~40%를 받습니다.

대리인을 고용하는 것이 도움이 되는 데에는 여러 가지 이유가 있습니다.

부동산 중개인을 위한 핵심 도구는 900,000명의 중개인이 구독하는 대규모 온라인 데이터베이스인 MLS(Multiple Listing Service)로 , 여기에는 미국 전역에서 판매되는 부동산의 90%에 대한 목록이 포함되어 있습니다[ 참조 ]. 구매자는 realtor.com 에서 무료로 서비스에 액세스할 수 있습니다 . 일반적으로 등록 대리인만 부동산을 리스팅할 수 있지만 일부 경우에는 주택 판매자가 부동산 리스팅 수수료를 지불할 수 있습니다.

에이전트를 사용하면 얻을 수 있는 모든 이점에는 몇 가지 단점이 있습니다. 가장 중요한 것은 매우 비쌉니다. 커미션은 주택 판매 가격의 최대 6%까지 올라갈 수 있지만, 특히 좋은 주택 시장에서 많은 에이전트가 커미션을 협상할 의향이 있습니다. 대리인과 함께 일하려면 어느 정도의 신뢰가 필요합니다. 가장 소중한 소유물을 낯선 사람의 손에 맡기고 "제발 도와주세요"라고 말하는 의지가 필요합니다. 그러나 그것은 집에 대한 감상적인 애착을 버리는 것과 함께 판매 과정의 일부입니다.

부동산 중개인을 고용하여 집을 판매하는 것을 고려하고 있다면 풀 서비스 에이전트 와 할인 서비스 중에서 선택할 수 있습니다 . 풀 서비스 에이전트가 모든 작업을 수행합니다. 집을 준비하고, 오픈 하우스를 수행하고, MLS를 사용하고, 멋진 마케팅 자료와 마당을 위한 멋진 간판을 제작하고, 경우에 따라 전문 사진 작가를 고용하여 집 사진을 찍습니다.

할인 서비스는 제공하는 것이 적지만 회사에 따라 다릅니다. 확실히 당신은 더 적게 지불할 것입니다: 할인 중개인은 일반적으로 2%에서 4.5%의 수수료를 부과합니다. 일부 할인 서비스는 자격을 갖춘 구매자를 사전 심사하며 MLS에 귀하의 집을 나열해야 합니다. 그러나 투어를 수행해야 하며 구매자 에이전트는 관련 수수료가 더 낮기 때문에 집을 보여주는 것을 더 꺼릴 수 있습니다(구매자와 판매자 에이전트는 일반적으로 판매 수수료를 분할합니다). 그러나 돈을 절약하고 집에서 좋은 가격을 얻을 수 있다고 생각한다면 서비스는 그만한 가치가 있습니다. 할인 브로커의 예를 보려면 ZipRealty 및 House Rebate를 사용해 보십시오 .

장점과 단점에 대해 알아보았으니 이제 에이전트를 찾는 방법에 대해 알아보겠습니다.

누구야?

종종 부동산 중개인, 중개인 및 부동산 중개인이라는 용어가 같은 의미로 사용되는 것을 볼 수 있습니다. 하지만 그들은 다르다? 어떤 경우에는 그렇습니다. 공인 부동산 중개인은에 의해 허가 된 경우에만 사람입니다 전미 부동산 협회 와 구속되는 윤리 강령 . 부동산 중개인과 부동산 중개인은 본질적으로 같은 것입니다. 그러나 때때로 중개인이라는 용어는 특정 에이전트가 일하는 회사 또는 파트너십을 나타내는 데 사용될 수 있습니다. 이 기사에서는 중개인과 중개인을 같은 의미로 사용하고 간단하게 하기 위해 Realtor® 부동산 중개인이라고 부를 것입니다.

전국 부동산 중개인 협회(National Association of Realtors)에 속한 대리인을 찾는 것이 가장 좋습니다. 따라서 윤리 강령이 적용된다는 것을 알 수 있습니다. 추천을 위해 부동산 중개인과 거래한 적이 있는 지인에게 물어보십시오. 해당 지역의 목록과 해당 주택이 판매되는 속도에 주의하십시오. 귀하의 이웃을 알고 있고 이전에 그곳에서 일한 적이 있는 에이전트가 현재 시장 상황에 대한 가장 정확한 정보를 제공할 수 있습니다. 오픈 하우스에 가면 에이전트를 개인적으로 만나 "사전 심사"할 수도 있습니다.

에이전트를 찾으면 즉시 계약서에 서명하지 마십시오. 먼저, 시간을 내어 상담원을 인터뷰하여 이 사람이 당신을 위해 일하기를 원하는 사람인지 확인하십시오. 당신은 당신에게 질문을 하고 당신의 집에 관심이 있는 것처럼 보이는 에이전트를 원하므로 이것을 면접처럼 다루어야 합니다. 다음은 예비 에이전트에게 질문할 수 있는 몇 가지 좋은 질문입니다.

대행사 공개, 목록 계약 및 판매자 공개의 사본을 요청하십시오. 그리고 당신의 중개인이 처음에 커미션을 협상하지 않는다고 주장하더라도 대부분의 중개인은 그렇게 합니다. 특히 같은 중개인을 통해 집을 사는 경우 더욱 그렇습니다.

계약서에 서명하기 전에 변호사에게 계약서를 검토하도록 하십시오. 종결 과정에서 변호사가 필요하므로 진행 과정에서 조언을 줄 수 있는 사람을 일찍 참여시키는 것이 가장 좋습니다.

규칙이 아닌 예외이지만 에이전트 없이 집을 팔 수 있습니다. 약간의 노력과 좋은 연구를 통해 많은 돈을 절약할 수 있습니다 . 어떤 경우에는 최대 7%까지 절약할 수 있습니다[ 참조 ]. 이러한 절감액은 달성하기 어려울 수 있으며 특히 중개인이 요금을 인하하는 경우 매우 시장 의존적이라는 점을 명심하십시오.

가능한 저축 외에도 집을 팔려고 하는 다른 좋은 이유가 있습니다. 귀하는 귀하의 집을 가장 잘 알고 있으며 최근에야 등장한 중개인보다 집의 이점과 역사를 더 잘 전달할 수 있습니다. 자신의 주택 판매를 수행하면 완전한 제어도 가능합니다. 중개인이 당신에게 정직한지 의심할 필요가 없으며, 집을 어떻게 처리 해야 하는지 알려주는 사람을 상대할 필요도 없습니다 .

노출 부족과 씨름해야 합니다. 아마도 MLS나 중개인의 연락처에 액세스할 수 없을 것입니다. 구매자는 일반적으로 브로커와 거래하는 것이 더 편합니다. 대리인을 통해 얻을 수 있는 것보다 더 낮은 판매 가격으로 합의할 준비를 하십시오.

혼자서 집을 팔려면 시간이 많이 걸리고 잠재적으로 스트레스를 받을 수 있습니다. 직접 광고를 게재하고, 여행 일정을 잡고, 개인적으로 협상하고, 필요한 전문가(검사관, 변호사, 소유권 회사)를 찾아 예약해야 합니다.

그래도 하고 싶은 마음이 든다면 그러한 이유로 주저하지 마십시오! 실제로 비용을 절약할 수 있으며 자신의 대리인 역할을 하는 것은 만족스러운 경험이 될 수 있습니다. 따라서 스스로 판매하기 위한 몇 가지 팁을 읽으십시오.

자체 판매를 위한 팁

첫째, 공정 주택법 을 준수하는지 확인하십시오 . 다음으로 중요한 것은 광고입니다. 지역 신문의 분류 광고에 광고하고 부동산 신문이나 주간 신문 삽입물을 살펴보십시오. For Sale by Owner 또는 National For Sale by Owner Network 와 같이 온라인으로 광고할 수 있는 사이트를 찾으십시오 . 광고에는 침실 수, 욕실 수, 특별 편의용품과 같은 기본 정보가 포함되어야 합니다. 판매에 포함된 비품이나 시장 가격 이하를 언급하는 것과 같은 특정 문구가 도움이 될 수 있습니다.

단독으로 판매할 때 비용을 절감할 방법을 찾고 있을 수 있지만 마당을 위한 멋진 나무 간판에 투자하면 큰 차이를 만들 수 있습니다. 회사에 따라 $100~$200에 매력적이고 전문적인 사인을 받을 수 있습니다. (플라스틱 간판과 스탠드는 $50 미만으로 운영할 수 있습니다.) 그만한 가치가 있습니다. 거리에서 잘 보이는 앞마당에 두십시오. 전화번호가 있는지 확인하십시오. 집에 대한 유인물이 있는 정보 상자를 포함하면 도움이 될 수 있습니다. 평면도 및 기능과 같은 일반적인 정보를 제공하는 것 외에도 요구 가격을 나열하면 약정할 준비가 되지 않은 구매자를 제거하는 데 도움이 될 수 있습니다.

친구, 지인, 동료, 바텐더, 의사, 변호사 등 누구에게나 이야기하십시오! 집을 구하는 사람을 알고 있는지 물어보십시오. 이것은 구매자를 찾는 데 도움이 될 뿐만 아니라 친구를 통해 오는 사람이 프로세스를 용이하게 합니다.

중개인이 전화를 걸지 않도록 주의하십시오. 구매자를 약속할 수 있지만 한 명의 구매자만 데려오도록 하면 중개인의 수수료에 대한 책임을 지게 될 수 있습니다. 대리인과 독점 계약을 맺지 않았지만 추천된 구매자에게 집이 판매되는 경우 대리인에게 수수료를 지불할 용의가 있음을 명시하는 문서를 변호사가 작성하도록 할 수 있습니다. 이 수수료는 일반적으로 구매 가격의 1~3% 또는 일반적인 수수료의 절반입니다.

이 과정에서 적절한 가격 책정이 필수적입니다. 가격이 너무 높은 집은 이전에 논의한 것처럼 오래될 위험이 있습니다. 그리고 집이 시장에 남아 있을 때 계속해서 떨어지는 가격은 협상 레버리지를 약화시키고 집의 가치가 얼마인지 확신이 서지 않는다는 것을 잠재 구매자에게 전달합니다.

구매자를 찾고 합의에 이르면 축하합니다! 종결 프로세스는 에이전트가 있든 없든 본질적으로 동일하므로 기사 뒷부분에서 다루겠지만 두 경우 모두 변호사를 고용하여 판매 계약을 작성하는 것이 좋습니다. 현지 규정은 매우 다양하며 일부 핸드북에는 표준 계약서 사본이 있지만 해당 계약서는 귀하의 지역에서 유효하지 않을 수 있습니다.

에이전트와 함께 일하든 안 하든 집을 팔 때 따라야 할 몇 가지 표준 관행이 있습니다.

우리는 전에도 말했지만 그것은 아마도 집을 팔 때 가장 중요한 부분일 것이므로 다시 말하겠습니다. 집을 과대 평가하지 마십시오. 감정은 도움이 되지만 결국 시장이 가격을 결정합니다. 또한 위치, 학교, 날씨, 주택 시장, 특별 편의 시설 및 인근 주택 가격과 같은 집과 지역의 다양한 속성을 고려하십시오. 브로커와 협력하는 경우 이 정보를 공유하면 브로커가 귀하의 집을 더 잘 팔 수 있습니다. 집값을 너무 높게 책정하는 것은 더 위험합니다. 가격을 너무 낮게 책정하면 여러 제안을 받게 되어 가격이 올라갑니다.

집을 팔기 전에 집을 준비하고 비판적이고 객관적인 눈으로 집을 볼 준비를 하십시오. 카펫, 가전 제품 및 창문을 포함하여 집을 철저히 청소하려면 전문 서비스를 고용하는 것이 좋습니다. 과도한 혼란을 제거하십시오. 당신은 이 집이 잘 관리된 집이며 복도에 흩어져 있는 오래된 신문이나 아동용 장난감 더미라도 구매자를 집에서 다른 사람으로 몰아갈 수 있다는 것을 알리고 싶습니다.

집에 그림이 필요합니까? 몰딩, 셔터 또는 트림을 교체해야 합니까? 집 내부에는 미색이 권장되며 외부의 금이 가거나 벗겨진 페인트를 만지면 "커브 매력" 또는 집 앞에 서 있을 때 구매자가 보는 것을 크게 향상시킬 수 있습니다. 쓰레기통을 치워야 합니다. 꽃을 앞에 두십시오. 연석에 서서 우연히 지나가게 된다면 방문하고 싶은 집인지 생각해 보십시오.

제안을 선택하는 방법

귀하의 에이전트는 예상 구매자의 신용 및 차변 기록, 소득, 고용 상태, 계약금으로 사용할 수 있는 금액 및 마감까지 필요한 시간을 확인하여 집을 살 여유가 없는 구매자를 제거할 수 있어야 합니다. 집(6주에서 8주 소요).

귀하의 대리인은 법에 따라 귀하에게 모든 제안을 공개해야 하지만 그렇게 하도록 다시 한 번 주장하십시오. 또한 모든 제안을 귀하에게 보고하도록 요구하는 조항이 계약에 있어야 합니다.

자신의 재정에 대해 생각하십시오. 당신은 아마도 이상적인 가격을 염두에 두고 있을 것입니다. 그러나 궁극적으로 어떤 가격으로 결제할 의향이 있습니까? 새 집에 대한 계약금이나 자동차 지불을 위해 특정 금액이 필요합니까? 또한 판매 과정에서 발생하는 수수료(에이전트가 있는 경우), 종결 비용, 변호사 수임료 등을 염두에 두십시오. 이 숫자를 회계에 반영하여 이 프로세스가 완료되었을 때 자신이 서 있을 위치를 잘 알 수 있도록 하십시오.

오픈 하우스 신화

많은 사람들이 주택 판매를 생각할 때 오픈 하우스, 전채 요리, 부드러운 음악, 낯선 사람이 집을 돌아다니며 질문을 하고 집의 장점을 칭찬하는 에이전트의 말을 듣습니다. 오픈 하우스는 여전히 주택 판매에 사용되는 인기 있는 도구이지만 그 유용성은 실제로 훨씬 과대 평가됩니다. 전국부동산중개인협회(National Association of Realtors)에 따르면 오픈 하우스 방식으로 판매되는 주택은 3%에 불과합니다. 사실, 오픈 하우스는 주택 판매자보다 에이전트에게 훨씬 더 유용합니다. 에이전트가 오픈 하우스를 수행하는 데 몇 시간을 투자하면 많은 신규 고객을 확보할 수 있습니다. 그런 다음 오픈 하우스의 혜택을 받을 수 있는지 신중하게 고려하십시오. 당신의 에이전트가 당신의 집을 광고하는 일을 잘하고 있다면, 오픈 하우스를 진행하는 데 추가 시간과 비용이 필요하지 않아야 합니다. 예외는 "캐러밴"일 수 있습니다.앞서 설명한 대로 구매자 에이전트 사이에 집에 대한 소문을 퍼뜨리는 데 도움이 됩니다.

축하합니다! 구매자를 찾았고 판매 가격에 동의했으며 집을 팔 준비가 되었습니다. 길고 피곤한 과정이 거의 끝났습니다. 이제 거래를 마감할 시간입니다. 어떻게 합니까?

먼저 소유권 회사 가 필요합니다 . 소유권 회사는 소유권 증서, 다른 사람에게 자산 소유권을 제공하는 문서를 검토하고 소유권 주장 분쟁 또는 불완전한 문서와 같은 문제를 찾습니다. 그들은 또한 일반적으로 주택 구입자에게 발행되는 소유권 보험을 발행하고 소유권 문제로 인한 손실을 보장합니다.

다음으로 변호사, 가급적이면 부동산 문제를 전문으로 하는 변호사를 원할 것입니다. 특히 부동산 중개인과 계약을 체결한 경우 이미 연락을 취하셨기를 바랍니다. 그런 다음 그 또는 그녀는 판매 계약서를 작성 하고 귀하와 구매자가 판매에 포함된 집에서 가져온 항목(주요 가전 제품, 가구, 비품 등), 다운 금액을 포함할 수 있는 세부 사항을 계산하는 데 도움을 줄 수 있습니다. 지불, 마감 및 소유 날짜, 판매 조건(예: 검사), 모기지 세부 사항, 마감 비용은 누구에 의해 지불되며 물론 판매 가격도 포함됩니다.

귀하의 변호사는 또한 이 계약이 공정하고 숨겨진 조항이나 기만적인 조항이 포함되어 있지 않은지 확인하는 데 도움을 줄 것입니다. 그리고 그 또는 그녀는 주택 판매로 인한 세금 영향에 대해 조언할 수 있습니다. 주택 판매로 이익을 내고 있다면 그것은 좋은 일이지만 미국 정부가 파이 한 조각을 얻으려고 할 것이라는 점을 명심하십시오. 그러나 변호사가 말하듯이 지난 5년 중 2년 동안 집에서 살았다면 일반적으로 자본 이득에서 최대 $250,000(결혼한 부부의 경우 $500,000)까지 제외할 수 있습니다. 거주한 지 2년 미만이지만 직업 변경, 건강상의 이유 또는 기타 특별한 상황으로 인해 이사하는 경우에도 제외를 받을 수 있습니다.

계약서에 서명하고 나면 거의 끝납니다. 남은 일은 이사업체 를 찾고 열쇠를 넘겨주고 소유 날짜까지 나가는 것뿐입니다.

주택 판매 및 관련 정보에 대한 자세한 내용은 다음 페이지의 링크를 확인하십시오.

원래 게시: 2006년 12월 6일

집을 팔면 얼마만큼의 돈을 보관할 수 있습니까?

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