모기지 작동 방식

주택 구입은 아메리칸 드림의 구현입니다. 그러나 항상 그런 것은 아니었습니다. 사실 1930년대 이전에는 미국 가정 10가구 중 4가구만이 자신의 집을 소유했습니다. 한 번에 집을 살 수 있는 충분한 현금을 가진 사람이 거의 없었기 때문입니다. 그리고 1930년대까지는 주택 구입을 위해 특별히 고안된 은행 대출과 같은 것이 없었습니다. 지금은 모기지라고 알려져 있습니다.

간단히 말해서 모기지 는 집이 담보로 기능하는 대출입니다. 은행이나 모기지 대출 기관은 많은 돈(일반적으로 주택 가격의 80%)을 대출해 주며, 일정 기간 동안 이자와 함께 상환해야 합니다. 대출금을 상환하지 못하는 경우 대출 기관은 압류 라고 하는 법적 절차를 통해 귀하의 집을 압류 할 수 있습니다 .

수십 년 동안 사용할 수 있는 모기지 유형은 30년에 걸쳐 상환되는 고정 이자 대출뿐이었습니다. 그것은 정기적이고 상대적으로 낮은 월 지불의 안정성을 제공합니다. 1980년대에는 모기지 기간 동안 매년 조정되거나 "재설정"되는 훨씬 더 낮은 초기 이자율의 대출인 가변 금리 모기지 ( ARMs ) 가 등장했습니다 . 최근 주택 붐이 최고조에 달했을 때 대출 기관은 자격이 없는 차용인도 모기지로 밀어붙이려고 했을 때 리셋 기간이 짧고 감질나게 낮은 "티저" 금리와 금리 인상 제한이 없는 "창의적인" ARM을 제공하기 시작했습니다.

나쁜 대출과 나쁜 경제를 결합하면 만연한 압류가 발생합니다. 2007년부터 매달 250,000명 이상의 미국인이 압류 절차를 밟았습니다[출처: Levy ]. 이제 이러한 압류는 완전한 압류로 바뀌고 있으며 2010년에는 100만 가구에 이를 것으로 예상됩니다[출처: Veiga ].

주택 붕괴 이후 압류의 홍수를 돌이켜보면, 많은 차용인들이 서명한 모기지 조건을 완전히 이해하지 못했다는 것이 분명합니다. 한 연구에 따르면 ARM 차용자의 35%는 금리가 얼마나 오를 수 있는지에 대한 상한선이 있는지 알지 못했습니다[출처: 펜스 ]. 이것이 모기지 조건, 특히 "전통적이지 않은" 대출의 함정을 이해하는 것이 필수적인 이유입니다.

이 기사에서는 다양한 유형의 모기지 각각을 살펴보고 에스크로 및 할부 상환과 같은 혼란스러운 용어를 모두 설명하고 매월 추가될 수 있는 숨겨진 비용, 세금 및 수수료를 분석합니다. 가장 기본적인 질문부터 시작하겠습니다. 모기지란 무엇입니까?

1. 모기지란 무엇입니까?
2. 모기지 역사
3. 모기지 지불
4. 고정금리 모기지
5. 조정금리 모기지
6. 다른 유형의 모기지
7. APR 이해하기
8. 발신 수수료
9. 대출 자격
10. 모기지 신청
11. 마감 비용이란 무엇입니까?
12. 마감 비용 목록, 1부
13. 마감 비용 목록, 파트 II
14. 마감 비용 목록, 파트 III
15. 개인 모기지 보험
16. 패니 메이와 프레디 맥
17. 차압이란 무엇입니까?
18. 돈을 절약하는 방법

법적 용어로 모기지 는 " 채무 상환 을 위한 담보로 채권자에게 재산을 약속하는 것 "[출처: YourDictionary.com ]입니다. 일반 영어로 모기지는 대출입니다. 많은 사람들에게 이것은 그들이 빌릴 수 있는 가장 큰 대출입니다. 일반 대출의 경우 명시적 담보가 없습니다. 대출 기관은 귀하의 신용 기록, 소득 및 저축을 살펴보고 귀하가 위험이 좋은지 판단합니다. 모기지론의 경우, 대출을 위한 담보는 집 그 자체입니다. 대출금을 상환하지 않으면 대출금 에 포함된 모든 수수료 및 이자 와 함께 대출 기관이 귀하의 집을 압류할 수 있습니다.

은행은 전통적인 모기지 대출 기관입니다. 당좌 예금 및 저축 계좌에 사용 하는 은행 에서 모기지를 신청 하거나 다른 은행에서 최고의 이자율과 조건으로 쇼핑할 수 있습니다. 주변을 둘러볼 시간이 없다면 모기지 브로커 와 협력하여 여러 대출 기관을 선별하여 최상의 거래를 협상할 수 있습니다. 그러나 은행이 모기지의 유일한 출처는 아닙니다. 신용 조합 , 일부 연기금 및 다양한 정부 기관에서도 모기지를 제공합니다.

다른 대출과 마찬가지로 모기지에는 고정 또는 조정 가능한 이자율과 5년에서 30년 사이의 대출 기간 또는 "기간"이 있습니다. 대부분의 다른 대출과 달리 모기지는 많은 관련 비용과 수수료를 수반합니다. 이러한 수수료 중 일부는 마감 비용과 같이 한 번만 발생하고 다른 일부는 매월 모기지 지불에 추가됩니다.

여러분은 모기지가 수백 년 동안 존재해 왔다고 생각할 수도 있습니다. 결국, 어떻게 누군가가 집을 완전히 지불할 여유가 있겠습니까? 그러나 모기지론이 실제로 시작된 것은 1930년대였습니다. 은행 이 이 새로운 아이디어를 내세우지 않았다는 사실을 알게 되면 놀랄 수 있습니다 . 보험사들이 그랬다. 이 대담한 보험 회사들은 수수료와 이자 비용을 통해 돈을 벌기 위한 목적이 아니라 차용인이 지불금을 따라가지 못할 경우 부동산 소유권을 얻으려는 희망에서 이렇게 했습니다.

현대 모기지가 등장한 것은 1934년이 되어서였습니다. 연방 주택 관리 (FHA)이 중요한 역할을했다. 국가를 대공황에서 벗어나게 하기 위해 FHA는 기존 프로그램에 따라 모기지를 받을 수 없는 사람들을 대상으로 한 새로운 유형의 모기지론을 시작했습니다. 당시 주택은 10가구 중 4가구에 불과했다. 모기지론 기간은 부동산 시장 가치의 50%로 제한되었고 상환 일정은 3~5년에 걸쳐 분산되어 풍선 지불로 종료되었습니다. 그 당시 80%의 대출은 귀하의 계약금이 80%라는 것을 의미했습니다. 귀하가 융자한 금액이 아닙니다! 그런 대출 조건으로 대부분의 미국인이 세입자였던 것은 놀라운 일이 아닙니다.

FHA는 계약금 요건을 낮추는 프로그램을 시작했습니다. 그들은 80%의 가치 대부금 ( LTV ), 90%의 LTV 이상 을 제공하는 프로그램을 설정했습니다 . 이것은 상업 은행과 대출 기관으로 하여금 동일한 일을 하도록 하여 일반 미국인이 주택을 소유할 수 있는 더 많은 기회를 창출했습니다.

FHA는 또한 단순히 "누군가를 안다"는 전통적인 방식이 아니라 대출을 상환할 수 있는 실제 능력을 기반으로 대출 자격을 부여하는 추세를 시작했습니다. FHA는 대출 기간을 연장했습니다. FHA는 전통적인 5~7년 대출 대신 15년 대출을 제공했고 결국 오늘날 우리가 갖고 있는 30년 대출까지 확대했습니다.

FHA가 관여한 또 다른 영역은 주택 건설의 품질이었습니다. FHA 는 단순히 주택에 자금을 조달 하는 것이 아니라 주택이 대출 자격을 갖추기 위해 충족해야 하는 품질 기준 을 설정 했습니다. 그것은 현명한 조치였습니다. 그들은 대출이 건물보다 오래 지속되는 것을 원하지 않을 것입니다! 이것은 상업 대출 기관이 결국 따랐던 또 다른 추세를 시작했습니다.

FHA 이전의 전통적인 모기지는 대출의 전체 원금에 해당하는 풍선 지불로 끝나는 이자만 지불하는 것이었습니다. 그것이 압류가 흔한 이유 중 하나였습니다. FHA 는 대출 상각 을 설정 했는데, 이는 사람들이 각 이자를 지불할 때마다 대출 원금의 증분 금액을 지불해야 하며 완전히 상환될 때까지 대출 기간에 걸쳐 대출을 점진적으로 줄인다는 것을 의미했습니다.

다음 페이지에서 우리는 현대 월별 대출 지불의 구성 요소를 분석하고 상각의 중요한 개념을 설명합니다.

아래로 지불 저당에 당신의 양을 감소 선불 일시금입니다 돈 은 빌려 가지고 있습니다. 원하는 만큼 돈을 넣을 수 있습니다. 전통적인 금액은 구매 가격의 20%이지만 3~5%만 필요한 모기지를 찾는 것이 가능합니다. 하지만 더 많은 돈을 내놓을수록 자금을 조달해야 하는 금액이 줄어들고 월 지불액도 낮아집니다.

월별 모기지 지불은 약어 PITI로 적절하게 알려진 다음 비용으로 구성됩니다.

고정 이자율 모기지를 사용하면 월 상환액이 대출 기간 동안 거의 동일하게 유지됩니다. 월별로, 그리고 해마다 달라지는 것은 모기지 상환금 중 대출 원금을 상환하는 부분과 순수 이자가 되는 부분입니다. 원래 대출과 누적 이자를 모두 점진적으로 상환하는 것을 할부 상환 이라고 합니다.

일반적인 30년 모기지의 상각 일정을 보면 대출 초기에 차용인이 원금보다 훨씬 더 많은 이자를 지불합니다. 예를 들어 이자율이 6%인 $100,000 대출은 $599의 월 모기지 상환액을 수반합니다. 모기지 상환의 첫해에는 매월 약 $500가 이자를 상환하는 데 사용됩니다. 교장에게 단 99달러의 칩만 있으면 됩니다. 18년차까지는 원금이 이자를 초과하지 않습니다.

할부 상환의 장점은 마지막에 한 번의 거대한 풍선 지불을 지불하는 대신 대출에 대한 이자를 천천히 상환할 수 있다는 것입니다. 30년에 걸쳐 분할 상환의 단점은 원래 $100,000 대출에 대해 $215,838를 지불하게 된다는 것입니다. 또한 오랫동안 원금을 거의 갚지 못하기 때문에 집에서 자산을 쌓는 데 더 오랜 시간이 걸립니다. 자산 은 집의 가치에서 남은 원금 잔액을 뺀 값입니다.

하지만 그렇다고 해서 고정금리 30년 모기지가 나쁜 것은 아닙니다. 그것과는 거리가 멀다. 다음 페이지에서 고정금리 모기지론에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

얼마 전까지만 해도 대출 기관이 제공하는 모기지 유형은 30년 고정 금리 모기지뿐이었습니다. 고정 금리 주택 담보 제공 대출의 전체 수명 동안 바뀌지 않을 것이다 금리를. 이자율은 절대 변하지 않을 뿐만 아니라 모기지 기간에 따라 15년, 20년 또는 30년 동안 월 모기지 상환액이 동일하게 유지됩니다. 변경될 수 있는 유일한 숫자는 재산세 및 월 청구서에 포함된 모든 보험료입니다.

고정 이자율 모기지론과 관련된 이자율은 경제 규모가 커질수록 오르고 내립니다. 경제가 성장하면 이자율은 경기 침체 때보다 높습니다. 이러한 일반적인 추세 내에서 대출 기관은 신용 기록과 대출 기간에 따라 차용인에게 특정 요율을 제공합니다. 30년, 20년, 15년 약정의 이점은 다음과 같습니다.

고정 금리 모기지론에는 장기 안정성이 있어 많은 차용인, 특히 10년 이상 집에 머물 계획이 있는 차용인이 매력적이라고 ​​생각합니다. 다른 차용인은 가능한 가장 낮은 이자율을 얻는 데 더 관심이 있습니다. 이것은 우리가 다음에 이야기할 변동금리 모기지의 매력의 일부입니다.

변동 금리 모기지 ( ARM은 ) 변화가 이자율을 가지고 - 보통 일 년에 한 번 - 변화하는 시장 상황에 따라. 변동하는 이자율은 월 모기지 상환액의 규모에 영향을 미칩니다. ARM은 대부분의 경우 초기 이자율이 기존의 30년 고정 이자율 모기지보다 훨씬 낮기 때문에 차용자에게 매력적입니다. 2010년에도 30년 고정 모기지 이자율이 역사적 최저치를 기록했지만 ARM 이자율은 거의 1% 포인트 낮아 졌습니다 [출처: Haviv ]. ARM은 또한 몇 년 안에 집을 팔 것이라고 믿는 차용인에게도 의미가 있습니다.

ARM을 고려하고 있다면 기억해야 할 한 가지 중요한 사실은 의도가 항상 현실과 같지는 않다는 것입니다. 부동산 붐 동안 집을 빨리 팔려고 했던 많은 ARM 차용자들은 대신 감당할 수 없는 "재설정" 모기지론에 갇혔습니다. 그들 중 많은 사람들이 ARM 계약의 조건을 완전히 이해하지 못했습니다. 찾아야 할 주요 번호는 다음과 같습니다.

이제 정부 지원 대출, 풍선 모기지 및 역 모기지와 같이 덜 일반적인 모기지 옵션을 살펴보겠습니다.

풍선 모기지 라고 하는 위험한 모기지 유형부터 시작하겠습니다 . 풍선 모기지는 30년 모기지처럼 분할 상환되는 단기 모기지(5~7년)입니다. 장점은 결국 5년 동안 상대적으로 적은 월납입금을 낼 수 있다는 것입니다. 하지만 여기에 중요한 것이 있습니다. 그 5년이 끝나면 원금에 대한 나머지 잔액을 은행에 빚지고 있으며 , 이는 원래 대출 금액에 매우 근접하게 됩니다. 이 "풍선" 지불은 살인자가 될 수 있습니다. 5년 안에 집을 뒤집거나 재융자할 수 없다면 운이 없는 것입니다.

리버스 모기지는 실제로 집에 사는 동안 지불합니다. 이 대출은 월별 수표 또는 신용 한도로서 현금 유입이 필요한 62세 이상의 주택 소유자를 위해 고안되었습니다 . 기본적으로 이러한 주택 소유자는 주택 자산에 대해 차입하지만 집을 팔거나 이사하지 않는 한 대출금을 상환할 필요가 없습니다. 단점은 마감 비용이 매우 높을 수 있고 여전히 세금과 모기지 보험을 지불해야 한다는 것입니다[출처: Moore ].

연방 정부의 세 기관은 대출 기관과 협력하여 적격 차용인에게 할인된 이자율과 대출 조건을 제공합니다: 미국 주택 및 도시 개발부 소속인 연방 주택 관리국(FHA), 재향 군인 관리국(VA) 및 농촌 주택 미국 농무부 산하 서비스(RHS).

이 기관은 차용인에게 직접 돈을 빌려주지 않습니다. 그보다는 승인된 모기지 대출 기관의 대출을 보장합니다. 여기에는 감당할 수 없게 된 모기지 재융자가 포함됩니다. 신용 기록이 좋지 않은 차용자는 FHA 승인 대출 기관으로부터 대출을 확보하는 것이 더 쉬울 수 있습니다. 대출 기관은 차용인이 대출금을 상환하지 못할 경우 정부가 청구서를 수령할 것임을 알고 있기 때문입니다. FHA 융자는 3%의 계약금만 요구하며, 이 모두는 가족 구성원, 고용주 또는 자선 단체에서 받을 수 있습니다[출처: HUD ]. 상업 모기지는 그것을 허용하지 않습니다.

FHA 대출과 같은 재향 군인 관리 대출은 차용인에게 직접 대출되지 않고 기관에서 보증합니다.VA 지원 대출은 자격을 갖춘 퇴역 군인에게 관대한 조건과 완화된 요구 사항을 제공합니다. 집값이 카운티 의 대출 한도 를 초과하지 않는 한 수의사는 돈을 지불할 수 없습니다 .

농촌이나 소도시에 거주하는 경우 농촌 주택 서비스를 통해 저리 융자를 받을 수 있습니다. RHS는 승인된 대출 기관을 통한 보증 대출과 정부 자금 지원을 받는 직접 대출을 모두 제공합니다. 저소득 가정이 주택 융자를 받을 수 있도록 합니다.

다음 페이지에서 관심에 대한 모든 것을 배우십시오. 이 모든 백분율이 의미하는 바는 무엇입니까?

모기지 및 기타 대출에 대해 가장 혼란스러운 것 중 하나는 아마도 이자 계산일 것입니다. 복리, 조건 및 기타 요소가 다양하기 때문에 모기지를 비교할 때 사과를 사과와 비교하기가 어렵습니다. 때때로 우리는 사과를 자몽에 비유하는 것처럼 보입니다.

예를 들어, 30년 고정 모기지 7%와 1포인트를 15년 고정 모기지 6%와 1.5포인트를 비교하고 싶다면 어떻게 해야 할까요? 첫째, 각 대출과 관련된 수수료 및 기타 비용도 고려해야 합니다. 어떻게 둘을 정확하게 비교할 수 있습니까? 다행히도 방법이 있습니다. 대출 기관은 연방 진실 대출법(Federal Truth in Lending Act)에 따라 유효 비율과 총 금융 비용( 달러) 을 공개해야 합니다 .

연간 이자율 ( 4월 당신이 듣고 있음은) 너무 많은 약이 대출의 실제 비용의 진정한 비교를 할 수 있습니다. APR은 평균 연간 금융 비용(수수료 및 기타 대출 비용 포함)을 차입 금액으로 나눈 값입니다. 연간 비율로 표시됩니다. 따라서 이름이 지정됩니다. APR은 대출 수수료, 포인트 및 PMI 프리미엄과 같이 대출에 수반되는 기타 수수료의 전부(또는 대부분)를 포함하기 때문에 대출 기관이 부과하는 이자율보다 약간 높을 것입니다.

다음은 APR이 작동하는 방식의 예입니다. 당신은 1포인트에 7%의 30년 고정 모기지를 제안하는 광고를 봅니다. 포인트 없이 7%의 30년 고정 모기지를 제공하는 또 다른 광고가 있습니다. 쉬운 선택이죠? 사실은 그렇지 않습니다. 다행히 APR은 모든 세부 사항을 고려합니다.

$100,000를 빌릴 필요가 있다고 가정해 봅시다. 어느 대출 기관이든, 이는 귀하의 월 지불액이 $665.30임을 의미합니다. 포인트가 $100,000($1,000)의 1%이고 신청 수수료가 $25, 처리 수수료가 $250, 기타 마감 수수료가 $750인 경우 해당 수수료의 총계($2,025)는 실제 대출 금액 $100,000에서 공제됩니다. ($100,000 - $2,025 = $97,975). 이것은 $97,975가 대출의 실제 비용을 계산하는 데 사용되는 새로운 대출 금액임을 의미합니다. 연이율을 구하기 위해 $97,975의 대출에 대해 $665.30의 월 지불액에 해당하는 이자율을 결정합니다. 이 경우 실제로는 7.2%입니다.

그래서 두 번째 대출이 더 나은 거래, 맞죠? 그렇게 빠르지 않습니다. APR과 원본 수수료 간의 관계에 대해 알아보려면 계속 읽으십시오.

개시 수수료는 대출 기관이 모기지 대출에 대해 선불로 돈을 버는 방법 입니다. 개시 수수료 는 총 대출의 백분율로 계산되며 일반적으로 미국 모기지에서 0.5~1% 사이입니다[출처: Investopedia ]. APR 사례로 돌아가서 두 번째 대출 기관이 3%의 개설 수수료와 신청 수수료 및 기타 비용을 마감 시 총 3,820달러로 청구한다고 가정해 보겠습니다. 이는 새로운 대출 금액을 $96,180로 낮추어 7.39%의 연이율을 산출합니다. 두 번째 대출 기관은 포인트를 광고하지 않았지만 높은 수수료로 인해 APR이 높아졌습니다.

집으로 가져가는 메시지는 간단합니다. 이자율만 보지 마십시오. APR을 요청하고 다른 대출 기관과 비교하십시오. 또한 APR 계산에 어떤 수수료가 포함되는지 확인하십시오. 일반적으로 여기에는 개시 수수료, 포인트, 매입 수수료, 선불 모기지 이자, 모기지 보험료, 신청 수수료 및 인수 비용이 포함됩니다. 그러나 소유권 보험 및 감정평가와 같은 일부 수수료는 모든 대출 기관에서 청구하며 협상할 수 없습니다.

운 좋게도 APR을 스스로 계산할 필요는 없습니다. 대출 기관은 대출 공개에 대한 연방 정보를 제공할 때 이를 제공합니다. 그 중요성을 이해하면 됩니다.

다음은 APR을 검토할 때 고려해야 할 몇 가지 사항입니다.

모기지 자격을 갖추기 위해 대부분의 대출 기관은 소득 대비 부채 비율이 28/36일 것을 요구합니다 (그러나 이는 계약금 및 받는 대출 유형에 따라 다를 수 있음). 즉, 총 월 소득(모든 출처 및 세금 제외)의 28% 이하가 주택에 사용할 수 있고 월 소득의 36% 이하가 총 월별 부채에 사용할 수 있습니다 (여기에는 모기지 상환금 포함). . 그들이 보는 부채에는 자동차 대출, 학자금 대출, 신용 카드 또는 상환 하는 데 시간이 걸리는 기타 부채 와 같은 장기 대출이 포함 됩니다.

다음은 부채 대 소득 비율이 작동하는 방식의 예입니다. 귀하가 연간 $35,000를 벌고 월 $800의 모기지를 요구하는 주택을 찾고 있다고 가정합니다. 주택에 대한 28% 한도에 따르면 한 달에 $816를 지불할 수 있으므로 이 집의 비용은 한 달에 $800(총 소득의 27%)입니다. 그러나 월 200달러의 자동차 할부금과 115달러의 학자금 대출 상환금도 있다고 가정해 보겠습니다. 총 부채를 알아보려면 $800 모기지에 이를 추가해야 합니다. 총 수입의 약 38%인 총 $1,115입니다. 이는 주택 부채 비율을 27/38로 만듭니다. 대출 기관은 일반적으로 두 숫자 중 작은 수(이 경우 28% $816 한도)를 사용하지만 더 큰 계약금을 내거나 대출 기관과 협상해야 할 수도 있습니다.

당신은 또한 당신이 감당할 수 있는 것에 대해 생각해야 합니다. 대출 기관은 소득 대비 부채 비율의 낮은 수치를 기반으로 귀하가 감당할 수 있는 금액을 알려줄 것이지만, 이는 귀하의 일반 비용(예: 음식)을 고려하지 않은 것입니다. 값비싼 취미가 있거나 5년 안에 많은 돈이 필요할 일에 대한 계획이 있다면? 대출 기관은 이에 대해 알지 못하므로 오늘 받을 자격이 있는 $1,400 모기지가 5년 후의 실제 예산에 맞지 않을 수 있습니다. 특히 해당 기간 동안 소득이 너무 많이 증가하지 않는 경우에는 더욱 그렇습니다. 이 계산기를 보고 현재 소득을 기준으로 얼마나 많은 집을 살 수 있는지 확인하십시오.

일반적으로 주택 붐이 일어났을 때보다 지금은 모기지 자격을 갖추기가 더 어렵습니다. 주택 구매자라면 누구나 대출을 받을 수 있습니다. 심지어 집을 살 여유가 없는 사람들도 많습니다. 다음 섹션에서는 대출 기관의 신원 조회를 통과하기 위해 어떤 종류의 신용 기록과 소득 능력이 필요한지 설명합니다.

대출 기관은 고용 기록과 신용 기록을 대출 상환 가능성의 지표로 볼 것입니다. 대출 기관은 안정성을 확인하기를 원합니다. 즉, 신용 기록의 지난 2년 동안 연체된 지불금을 면밀히 살펴봅니다. 그들은 30일 이상 연체된 모든 임대료 또는 모기지 지불에 특히 주의를 기울일 것입니다. 그들은 또한 지난 6개월 동안 신용 카드에 대한 연체금을 살펴볼 것 입니다.

안정적인 수입도 중요하다. 대출 기관은 지난 2년 동안 단일 고용주(또는 최소한 같은 분야의 고용)에서 안정적인 고용을 찾습니다. 시간제 또는 프리랜서 근로, 초과 근무, 보너스 또는 자영업 소득과 같은 기타 소득도 2년의 경력이 있는 경우 허용됩니다. 최소 요구 사항을 충족하지 못한다고 해서 모기지 대출을 받을 수 없다는 의미는 아닙니다. 더 많은 대출 기관과 이야기하거나 더 높은 이자율에 합의해야 할 수도 있습니다.

전체 신용 시장은 지금 몇 년 동안 타이트했습니다. 모기지 대출 기관은 높은 신용 점수(760~850)를 가진 차용인에게 최고의 이자율을 제공하며 큰 계약금(10~20%)을 낼 수 있습니다[출처: Esswein ].

모기지 신청 시 필요한 일반적인 서류 목록은 다음과 같습니다.

더 자세한 목록은 여기에서 찾을 수 있습니다. 대출 기관과 마감 변호사는 대출 마감 시 제출해야 하는 서류와 문서도 알려줄 것입니다. 다음 페이지에서 종료 프로세스에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사전 심사 대 사전 승인

차이점이 뭐야? 사전 자격을 얻는다는 것은 귀하가 대출 기관에 귀하의 소득 수준, 귀하의 부채 및 신용 정보를 알리고 대출 기관이 귀하가 감당할 수 있는 금액을 추정했음을 의미합니다.

그러나 사전 승인은 귀하를 실제 대출에 훨씬 더 가깝게 만들고 대출 기관이 귀하의 신용 보고서를 가져오고 부채 대비 소득 비율을 확인하고 잠재적인 상황에 대한 보다 심층적인 분석을 완료했음을 의미합니다.

대부분의 경우 사전 승인을 받는 것이 훨씬 낫습니다. 따라서 대출 기관이 귀하의 신용 보고서를 확인할 때 특히 보고서를 먼저 확인하지 않은 경우에 놀랄 일이 없습니다.

주택 모기지의 총 비용은 월별 모기지 상환액보다 훨씬 많습니다. 판매 계약이 체결되면 클로징 프로세스 가 시작됩니다. 종결의 일부로 증서와 소유권이 구매자에게 이전되고 소유권 보험 및 금융 문서가 교환되며 사본이 카운티 기록관에게 전달됩니다. 폐쇄는 법적 절차이기 때문에 변호사나 최소한 제3자 에스크로 보유자가 필요한 경우가 많습니다. 이러한 모든 프로세스와 전문가는 비용이 들며 마감 비용으로 알려진 놀라울 정도로 많은 금액이 추가됩니다 .

의 양은 돈 이 폐쇄 비용을 지불해야합니다은 지역에 따라 많이 달라집니다. 예를 들어, 세금이 많이 부과되는 지역에 거주하는 경우 마감 비용이 더 높아집니다. 또한 부동산 중개인, 대출 기관 및 변호사는 그들이 일하는 시장에 따라 수수료 규모가 다릅니다. 일반적으로 총 대출 금액의 3~6%를 클로징 비용으로 지불하게 됩니다. 대출.

물론, 쇼핑을 하고 수수료를 협상할 수 있고 해야 합니다. 부동산 정착 절차법(Real Estate Settlement Procedures Act)에 따르면 대출 기관은 신청서를 받은 후 3일 이내에 마감 비용에 대한 성실한 추정치를 제공해야 합니다. 다음 몇 페이지를 다루는 목록에서 볼 수 있듯이 대출 기관을 낮추거나 낮추도록 설득할 수 있는 많은 수수료가 있습니다. 판매자가 마감 비용의 일부를 지불하도록 협상할 수도 있습니다.

모기지 종료와 관련된 서비스 수수료는 대출을 받는 실제 비용, 부동산 소유권 이전과 관련된 수수료, 주 및 지방 정부에 납부하는 세금의 세 가지 범주로 나뉩니다.

다음 세 페이지에서는 주택 구매 마감에 포함될 수 있는 모든 수수료를 각각 분석할 것입니다.

마감 비용을 포함한 주요 수수료는 다음과 같습니다.

마감 비용이 끝났다고 생각했다면 다시 생각해 보십시오.

아직 논의해야 할 마감 비용이 더 많다는 사실을 믿을 수 있습니까? 다음 페이지에서 찾을 수 있습니다.

예, 더 있습니다:

이제 마침내 판매가 종료되었습니다. 예, 실제로 다른 비용을 지불해야 할 수도 있습니다. 다음 페이지에서 알아보십시오.

개인 모기지 보험(PMI)은 20% 이하의 계약금으로 원하는 모기지를 잡을 수 있도록 도와줍니다. 이것은 저축할 시간이 없지만 세금 혜택과 주택 소유의 투자 측면을 즐기고 싶은 젊은 구매자에게 특히 유용합니다. PMI는 모기지론을 상환할 수 없는 경우를 대비하여 지불하는 보험입니다. 자산이 적은 차용인에게 더 큰 위험을 감수하는 대출 기관을 보호하는 것입니다. 대출 기관의 양 사이에 명확한 상관 관계가 있음을 경험과 연구를 통해 발견 한 돈 차용 홈에 넣고하고 대출 기본 속도가. 집에 자산이 많을수록 부도율은 낮아집니다.

작동 방식의 예는 다음과 같습니다. 은행에 10,000달러가 있는 부부는 20%의 계약금을 지불해야 하는 경우 50,000달러에 집을 구입할 수 있습니다. 그들이 20%를 지불할 필요가 없다면 동일한 $10,000은 $100,000 주택에 대한 10% 계약금 또는 $200,000 주택에 대한 5% 계약금이 될 수 있습니다. 그러나 더 비싼 집을 선택하면 PMI를 지불해야 합니다. PMI 비용은 대출 금액을 기준으로 합니다. 10%의 계약금이 있는 $100,000 대출의 경우 PMI의 평균 비용은 월 $40일 수 있습니다.

1998년에 주택 소유자 보호법은 1999년 7월 29일 이후에 서명된 모기지론에 대한 규칙을 제정했으며, 원래 부동산 가치를 기준으로 해당 주택의 자산이 22%에 도달하면 PMI가 자동으로 종료되어야 합니다. 또한 모기지가 20% 이후에 서명된 경우 PMI가 20%에 도달했을 때 PMI 하락을 요청할 수 있습니다. 모기지가 그 날짜 이전에 서명된 경우 마법의 20%에 도달하면 PMI 취소를 요청할 수 있지만 대출 기관은 법률에 따라 취소할 의무가 없습니다.

대출을 이 규칙의 예외로 만들 수 있는 특정 조건이 있습니다. 예를 들어, 상환액을 최신 상태로 유지하지 않았거나, 대출이 고위험으로 간주되거나, 부동산에 다른 유치권이 있는 경우입니다. 1998년 7월 29일 이전에 모기지에 서명한 사람들에 대한 PMI 조기 종료에 관한 법률이 있는 일부 주가 있다는 점에 유의하십시오.

모기지 받기가 예전보다 훨씬 어려워졌습니다. 왜 그런 겁니까? 다음 페이지에서 두 대출 기관과 주택 위기를 초래한 원인을 살펴보겠습니다.

여러분이 생각하는 것과 달리 모기지 대출 기관은 이자로 돈 을 벌지 않습니다 . 그들은 2차 투자 시장에서 모기지를 판매하여 모기지를 현금화합니다. 대출 기관이 모기지 대출에 대한 전액 상환을 받기 위해 30년을 기다려야 한다면 다른 대출자에게 대출을 제공하기에 충분한 유동성이 없을 것입니다.

유통 시장에서 모기지를 가장 많이 구매 하는 기업 은 두 개의 정부 후원 기업 (GSE)인 Federal National Mortgage Association (Fannie Mae)과 Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac)입니다. 이 대규모 공공/민간 단체는 저소득 및 중산층의 더 많은 사람들이 모기지를 이용할 수 있도록 하기 위해 의회에서 설립했습니다.

Freddie와 Fannie(일반적으로 알려져 있음)가 모기지를 구입하려면 대출 한도를 준수해야 합니다. 이 대출 한도는 2010년 "일반" 지역의 단독 주택의 경우 $417,000이고 고급 주택의 경우 최대 $180만이었습니다. 하와이 일부와 같은 비용 지역 [출처: Fannie Mae ]. Freddie와 Fannie는 대출 기관으로부터 모기지를 구입한 후 채권 시장에서 증권으로 판매합니다. 이는 대출 기관에 더 많은 모기지 자금을 조달할 수 있는 유동성을 제공하고 2006년까지 모기지 담보부 증권 ( MBS) Freddie와 Fannie가 판매한 투자는 견고한 투자로 간주되었습니다. 그러나 수십만 명이 모기지론을 불이행하기 시작했을 때 그 증권의 가치는 급락했습니다. 많은 대형 국제 투자 은행이 MBS에 많은 돈을 걸었기 때문에 미국의 모기지 부도율 상승은 세계 경제 전반에 충격을 주었습니다.

2008년 Fannie와 Freddie는 Federal Housing Finance Agency에 인수되었으며(기술적으로 FHFA는 어려움을 겪고 있는 모기지 후원자들의 "보존자"가 됨) 2010년 6월 현재 미 재무부로부터 1,450억 달러의 구제금융 자금을 받았습니다. 신용 시장에 비상 유동성. 정부가 인수한 후에도 Fannie와 Freddie는 주가가 최저 가격 요건 아래로 떨어질 때까지 여전히 공개적으로 거래되는 회사였으며 2010년 뉴욕 증권 거래소에서 제외되었습니다[출처: Reuters ].

모든 문제에도 불구하고 Fannie와 Freddie는 여전히 2차 시장에서 모기지론의 가장 큰 구매자이자 국가 신용 시스템의 필수 구성 요소입니다.

다음 페이지에서 우리는 "F" 단어인 차압에 대해 이야기하고 정부가 궁핍한 차용인들이 신용 재앙을 피하도록 돕는 방법에 대해 이야기할 것입니다.

모기지 페이먼트를 놓치면 재산이 손실될 수 있습니다. 차압 은 대출 기관이 돈을 되찾기 위해 집을 소유하고 판매하는 법적 절차 입니다.

미국은 2008년에 시작된 것과 같은 압류 위기를 본 적이 없습니다. 그 해에만 대출 기관은 2백만 명의 압류 절차를 제출했고 백만 명의 모기지 차용인은 집을 잃었습니다[출처: Palmeri ]. 주택 데이터베이스 RealtyTrac의 전문가들은 2010년에 최대 4백만 가구가 압류 통지를 받을 수 있다고 말합니다[출처: Glink ]. 그러나 압류 통지를 받았다고 해서 반드시 집을 잃게 되는 것은 아닙니다.

연방 정부는 주택 소유자가 압류로 인해 신용이 무너지는 경험을 피할 수 있도록 여러 가지 재융자 및 대출 수정 프로그램을 도입했습니다. 웹사이트 MakingHomeAffordable.gov 에서 차용인은 다음 4가지 주요 프로그램 중 하나에 자격이 있는지 확인할 수 있습니다.

기억해야 할 한 가지 중요한 점은 차압은 대출 기관에게도 좋지 않다는 것입니다. 모기지 은행가 협회(Mortgage Bankers Association)에 따르면 대출 기관은 청구를 처리하는 데 주택당 $50,000 이상의 비용이 듭니다[출처: MBA ]. 그런 다음 은행은 주택을 매각해야 하며, 이는 원래 대출 금액의 일부에 해당할 것입니다.

압류에 대한 마지막 참고 사항: 오늘날의 모기지 환경에서는 모기지 상담이나 대출 수정 서비스에 비용을 지불할 이유가 없습니다. 실제로 정부는 이러한 서비스 중 상당수가 사기라고 경고합니다. 주택 및 도시 개발 사무소는 압류를 피하기 위해 어려움을 겪고 있는 집주인을 위한 무료 전화인 HOPE 핫라인(888-995-HOPE)을 운영합니다.

모기지론에 돈을 저축하여 압류를 막고 싶다면 다음 페이지로 이동하십시오.

모기지 비용 을 절약하는 데 도움이 될 수 있는 기억해야 할 몇 가지 사항은 다음과 같습니다 .

모기지 및 관련 주제에 대한 자세한 내용은 다음 페이지의 링크를 참조하십시오.

원래 게시: 2002년 10월 8일

모기지란 무엇입니까?

월 모기지 지불액을 어떻게 계산합니까?