Как работает покупка дома

Домовладение является кульминацией американской мечты. Это символ финансовой безопасности и стабильности, завоеванных упорным трудом и сбережениями. Процесс покупки дома является одновременно захватывающим и утомительным занятием, но с помощью подходящего агента по недвижимости и некоторых полезных советов вы можете стать владельцем красивой и доступной части американской мечты.

В 2007 году, в разгар пузыря на рынке недвижимости, 73 процента американцев владели собственным домом. К 2012 году это число упало до 62 процентов [источник: Gallup ]. Плохие ипотечные кредиты были основной причиной жилищного кризиса. Многие люди сознательно соглашались на регулируемые процентные ставки, полагая, что они продадут или «перевернут» свои дома до того, как ставки подскочат выше. Многие неопытные покупатели жилья также стали жертвами хищнических кредиторов, которые убедили их подписать субстандартные кредиты с карательными условиями. К августу 2012 года почти 1,5 миллиона домов были лишены права выкупа. Это один из каждых 681 дома в Америке [источник: RealtyTrac ].

Как покупателя дома, эти цифры не предназначены для того, чтобы напугать вас, а просто убедить вас в важности полного понимания условий вашей ипотеки и выбора дома, который вы можете себе позволить. Покупка дома – это важное событие, полное радости и достижений. Это также одно из самых значительных финансовых вложений, которое вы когда-либо делали. Когда ваше сердце подсказывает вам купить величественный викторианский дом с остроконечными окнами, сначала проверьте свою голову и свой бюджет.

В этой статье мы рассмотрим этапы поиска идеального дома. Например, вам действительно нужен агент по недвижимости ? Зачем нужно предварительное одобрение банка ? Как вы договариваетесь о сделке? И как удержаться от получения лимона? Начнем с финансов – получение предварительного одобрения на ипотеку.

1. Получение предварительного одобрения на ипотеку
2. Подготовка к поиску дома
3. Риелторы
4. Что такое агент покупателя?
5. Охотничий дом
6. Сделать предложение о доме
7. Ваша предлагаемая цена покупки
8. Переговоры о цене покупки
9. Домашняя инспекция
10. Закрытие вашего дома

Первым важным шагом к покупке дома является определение того, сколько вы можете позволить себе потратить. Практически никто не покупает жилье за ​​наличные. Вместо этого покупатели жилья получают в банке ссуду, называемую ипотекой . Они погашают кредит фиксированными ежемесячными платежами в зависимости от общей суммы кредита и процентной ставки. Еще до того, как вы начнете искать дом, вам нужно поговорить с банком или несколькими банками, чтобы получить предварительное одобрение на ипотеку.

Банк задаст вам ряд финансовых вопросов, чтобы определить, сколько вы можете позволить себе платить каждый месяц. Это число будет определять ценовой диапазон доступных домов. Основные цифры, которые банк хочет знать, это то, сколько вы зарабатываете в виде дохода и сколько вы должны в долг (кредитные карты, студенческие ссуды, автокредиты и т. д.). Хотя эти цифры дают четкое общее представление о ваших финансах, вам также необходимо проверить свой бюджет.

Хороший бюджет включает в себя весь ваш ежемесячный доход за вычетом всех ваших ежемесячных расходов: продукты питания, бензин, платежи по долгам, развлечения и т. д. Полный и точный бюджет — лучший способ точно определить, сколько денег доступно каждый месяц для ипотеки. оплата. Если это число меньше, чем у банка, не рискуйте и продолжайте свои расчеты.

Обратите внимание, что есть разница между получением предварительной квалификации и получением предварительного одобрения . Предварительная квалификация означает, что вы сообщили кредитору свой уровень дохода, долг и кредитную информацию, и кредитор оценил, что вы можете себе позволить. Предварительное одобрение, однако, означает, что кредитор проделал всю работу по вытягиванию вашего кредитного отчета , проверке отношения вашего долга к доходу и проведению более глубокого анализа вашего финансового положения. Результатом является официальное письмо с предварительным одобрением, которое может помочь заключить сделку при переговорах с продавцом. Продавцы знают, что предварительно одобренное предложение с большей вероятностью приведет к завершению продажи , что может убедить их согласиться на более низкую цену.

На протяжении всего процесса предварительного утверждения необходимо помнить о некоторых ключевых фактах. Ежемесячный платеж по ипотеке — это только часть расходов на покупку дома. В большинстве случаев вы должны внести первоначальный взнос в размере не менее 20 процентов от стоимости дома для обеспечения кредита. (Новички могут воспользоваться программами, которые позволяют им откладывать значительно меньше денег.) Для этого вам понадобится значительная сумма наличных денег. Также есть ряд дополнительных расходов, которые не входят в стандартный расчет ежемесячных платежей. Спросите своего кредитора о налогах на недвижимость в вашем районе, стоимости ипотечного страхования и средних затратах на закрытие домов в вашем ценовом диапазоне.

Прочтите «Как работает ипотека» , чтобы получить подробный обзор всего процесса финансирования жилья.

Прежде чем вы даже начнете искать в Интернете, сядьте и подумайте о том, что вам «нужно» и что вы «хотите» в доме. Начните с того, что вам абсолютно необходимо: три спальни, система кондиционирования, задний двор, хороший школьный район и т. д. Затем перечислите свои желания: паркетные полы, большая кухня или бассейн. Помня об этих различиях, вы можете сосредоточить поиск на домах, которые отвечают всем вашим потребностям и включают в себя по крайней мере несколько ваших желаний. Всегда будьте готовы пойти на некоторые компромиссы, чтобы остаться в своем ценовом диапазоне.

Рассмотрим различные типы домов, таких как квартиры, таунхаусы и квартиры. В зависимости от этапа вашей жизни, кондоминиум или квартира с низкими эксплуатационными расходами могут быть лучшим выбором, чем дом на одну семью. Также подумайте, какой стиль дома вам нравится: традиционный или современный, кирпичный или алюминиевый? Хотя эти соображения кажутся поверхностными, вы можете обнаружить, что у вас или у вашего супруга твердое мнение.

Из всех решений, которые нужно принять перед тем, как начать поиск дома, пожалуй, самым важным является местоположение. Расположение вашего дома отражает ваш список потребностей и желаний. Если вам нужен хороший школьный округ, придерживайтесь мест с хорошими школами. Если вам нужно добираться до работы пешком или на велосипеде, поищите в непосредственной близости от офиса. Если вы ищете тишину и покой, избегайте домов вдоль основных дорог. Сочетая эти требования, вы будете тратить меньше времени на поиск неправильных мест.

Имейте в виду, что ваши предпочтения относительно местоположения могут меняться со временем. Например, наличие детей повышает важность хорошего школьного округа. А что, если вы потеряете или бросите эту проходимую работу? Хотели бы вы по-прежнему жить в этом районе? Обязательно сбалансируйте свои краткосрочные потребности с долгосрочными целями. При жестком рынке жилья не всегда есть возможность продавать и покупать новый дом каждые несколько лет.

Критерии расположения, которые следует учитывать:

Вам нужен агент по недвижимости, чтобы купить дом? Точно нет. Любой, у кого есть подключение к Интернету, может искать и просматривать дома на рынке. Вы можете настроить поиск по ценовому диапазону, количеству спален, стилю и местоположению и даже связаться с продавцами, чтобы договориться о показе. Но с таким количеством инструментов в наших руках, почему большинство людей до сих пор пользуются услугами агента по недвижимости?

Чтобы ответить на этот вопрос, нам сначала нужно определить наши термины. Агент по недвижимости (или риелтор) — это общее название лица, имеющего лицензию штата на оказание помощи людям в покупке и продаже домов. Агенты по недвижимости дают огромное преимущество, потому что они знают процесс и оформление документов; они имеют отношения с кредиторами и понимают местный рынок.

Однако покупателю жилья важно понимать, что большинство агентов по недвижимости работают на продавца, а не на вас. Причина проста; комиссию при продаже дома платит продавец, а не покупатель. Поскольку комиссия агента по недвижимости (обычно от 5 до 7 процентов) тем выше, чем выше цена, в интересах агента получить самую высокую цену продажи.

Имейте это в виду, если вы напрямую связываетесь с агентом по недвижимости по поводу конкретного дома, который вы нашли в Интернете. Хотя агент может быть совершенно порядочным и этичным человеком, простой факт заключается в том, что он или она не работает на вас. Ваш агент работает над продажей дома. Фактически, он или она связаны контрактом, чтобы попытаться получить лучшую сделку для продавца.

Еще одна вещь, которую нужно понимать, это то, что большинство агентов по недвижимости работают на конкретное агентство. Если вы позвоните Джорджу из Howard Hanna и попросите его показать вам некоторые объекты недвижимости, он, скорее всего, сначала покажет вам дома, которые он перечисляет, а затем дома, которые перечисляют другие агенты Howard Hanna. Для него это просто имеет наибольший финансовый и деловой смысл. Но для вас это ограничивает ваш выбор.

Лучшим типом агента по недвижимости для покупателя жилья является агент покупателя . Этот человек подписывает контракт с покупателем, чтобы помочь найти лучший дом по лучшей цене, независимо от того, какое лицо или агентство выставляет дом на продажу. Мы поговорим больше об агентах покупателя на следующей странице.

Агент покупателя — это агент по недвижимости, который работает исключительно на вас, покупателя жилья. Обычный агент по недвижимости становится агентом покупателя, подписывая договор с покупателем. Контракт предусматривает, что агент будет работать, чтобы договориться о лучшей цене, обеспечить осмотр имущества и представлять ваши интересы на протяжении всего процесса. То, что вы сообщаете агенту покупателя, например максимальную сумму, которую вы можете позволить себе заплатить, остается конфиденциальной. Использование агента покупателя также означает, что вам будут показаны дома, выставленные на продажу владельцем (FSBO).

Как найти агента покупателя? Магазин вокруг. Встретьтесь с разными агентами по недвижимости и попросите их показать вам несколько домов. Ищите кого-то, кто действительно понимает вас и ваши конкретные потребности. Хорошее место для начала — попросить друзей и соседей порекомендовать.

Будете ли вы платить больше агенту покупателя? Как правило, не. В большинстве случаев агент покупателя делит комиссию за продажу с агентом продавца, и вы ничего не платите. Вы можете возразить, что такая договоренность по-прежнему выгодна продавцу, поскольку даже агент покупателя захочет получить максимально возможную комиссию. Агенты покупателя возражают, что разница в комиссионных обычно настолько мала, что не влияет на их лояльность к покупателю. Например, если общая комиссия за 150 000 долларов составляет шесть процентов, то агент покупателя забирает домой половину, или 4 500 долларов. Если агент договаривается о снижении цены до 140 000 долларов, его выручка всего на 300 долларов меньше.

Обратите особое внимание на контракт, который вы подписываете с агентом покупателя. В договоре с ограниченным агентом может быть конкретно оговорено, за что агенту будет выплачено вознаграждение. Например, в соглашении может быть указано, что если вы найдете дом самостоятельно, то комиссия не взимается.

Вот некоторые другие типы контрактов, которые вы должны понимать при работе с агентом:

Как только вы найдёте агента по недвижимости, пора начинать охоту за домом!

Независимо от того, подписываете ли вы контракт с агентом покупателя, ваш агент по недвижимости задаст вам ряд вопросов, чтобы выяснить, какой именно тип дома вы ищете и где. Она возьмет эти критерии и выполнит поиск подходящей недвижимости в Службе множественных списков (MLS).

Так как большинство из тех же списков доступны в Интернете, сделать некоторые поиск самостоятельно. Trulia.com и Realtor.com — два превосходных сайта для беспристрастных результатов поиска. Такие сайты, как ForSaleByOwner.com или Craigslist.org, содержат частные списки, которых нет в базе данных MLS. Некоторые списки предлагают виртуальные онлайн-туры , и большинство из них содержат множество фотографий интерьера и экстерьера. Онлайн-списки содержат полезную информацию, например, как долго дом находится на рынке, и статистику местного школьного округа. Вы даже можете использовать удобные онлайн-калькуляторы для расчета ежемесячного платежа по ипотеке, включая налоги на имущество.

Вместе вы и ваш риэлтор составите список лучших домов, которые стоит посетить лично. Это захватывающая часть. Ваш агент назначит встречи с агентами продавцов для показов . Большинство показов проводится, когда нынешние владельцы находятся вне дома. В некоторых случаях агент продавца расскажет вам больше о доме. Если нет, агент обычно предоставляет печатный обзор удобств дома, называемый листом со списком. Используйте обратную сторону листа с описанием, чтобы делать собственные заметки о хороших и плохих качествах дома. Возьмите с собой цифровую камеру и сделайте много фотографий. Удивительно, как быстро вы забываете красивую лестницу или забитый слив в душе, когда это ваш десятый дом за день.

Если вы найдете несколько понравившихся вам домов, вернитесь для второго или третьего обхода в другое время дня. Соседская собака могла лаять всю ночь или товарный поезд мог проезжать через квартал каждый день в 6 утра. Вам может показаться, что вы беспокоите владельцев, но это стоит дополнительных усилий, когда вы делаете такие важные долгосрочные инвестиции.

После недель, месяцев и даже лет поисков вы нашли дом, который хотели. Он отвечает всем вашим потребностям и удивительному количеству ваших желаний по доступной цене. Теперь вы готовы начать этап переговоров о покупке дома. Пришло время сделать предложение.

Но сколько вы предлагаете? Все хотят получить хорошую сделку, но насколько ниже запрашиваемой цены вы можете пойти? И когда разумно предлагать больше, чем запрашиваемая цена? Отправной точкой является предварительное одобрение вашего ипотечного кредита. Напомните себе, что существует максимальная сумма, которую вы можете позволить себе заплатить. Цель состоит в том, чтобы платить еще меньше, что дает вам больше передышки в вашем бюджете.

Цена листинга, безусловно, является ключевым показателем стоимости, но не единственным. Лучше всего начать с проверки продажной цены домов, которые недавно были проданы в том же районе. Ваш агент по недвижимости может предоставить вам сравнительный анализ рынка (CMA), или вы можете просмотреть его на таких сайтах, как Trulia.com, выполнив поиск в списках «проданных». Если цены продажи аналогичных домов примерно такие же, как цена листинга, то вы знаете, что находитесь на правильном уровне. Если они значительно выше, это может означать, что продавец скрывает недостаток. Радикально ниже? Продавец завышает цену.

Поговорите со своим агентом по недвижимости о краткосрочных и долгосрочных тенденциях цен. Область становится более горячей или пузырь недавно лопнул? Как давно дом находится на рынке и как он соотносится с другими домами в этом районе? Вы также должны увидеть, как много вы можете узнать о предыдущих предложениях. Были ли они? Почему они были отвергнуты? Сообразительный агент покупателя также может получить информацию о мотивах продавца. Они отчаянно пытаются разгрузить или ждут запрашиваемой цены?

В редких ситуациях, таких как невероятно горячий рынок недвижимости в таком городе, как Сан-Франциско или Нью-Йорк, необходимо предложить больше, чем запрашиваемая цена. Это то, что вы должны подробно обсудить со своим агентом по недвижимости, который может наилучшим образом удовлетворить ваши интересы в потенциально дорогостоящей войне торгов.

Как только вы пришли к цене, пришло время составить детали предложения. Подробнее об этом на следующей странице.

Письмо-предложение читается как юридический контракт. В некоторых штатах после принятия предложения документ автоматически становится договором купли-продажи. Ваш агент по недвижимости будет иметь опыт составления письма-предложения, но убедитесь, что вы понимаете детали соглашения о предложении, прежде чем подписывать его на линии. Вместе с предложением вас могут попросить внести задаток , также известный как ручная работа. (Вашего первоначального взноса достаточно, чтобы кредитор понял, что вы настроены серьезно.) Это нормально. Однако, если продавец примет ваше предложение, а вы решите отказаться от сделки, вы потеряете эти деньги.

Поскольку письмо-предложение часто служит договором, оно будет включать длинный список пунктов и непредвиденных обстоятельств, требуемых как покупателем, так и продавцом. Вот несколько примеров товаров, которые будут включены в ваше предложение:

В большинстве штатов продавец не обязан принимать предложение, даже если оно соответствует заявленной цене. Продавцу даже не нужно объяснять, почему предложение было отклонено. Однако в большинстве случаев следует ожидать ответа в течение дня или двух. Если предложение было слишком низким, продавец сообщит вам об этом. Затем пришло время для векового танца под названием переговоры.

Если только вы не живете в условиях крайней депрессии на рынке жилья, продавец редко принимает первоначальное предложение по номинальной стоимости. Вы почти всегда можете ожидать какого-то ответа на ваше предложение и, по крайней мере, одного раунда переговоров . Препятствие может быть строго связано с ценой или может заключаться в том, что вы хотите, чтобы качели на крыльце, стиральная машина и сушилка были включены в сделку. В любом случае, будьте готовы к некоторому торгу.

Чрезвычайно важно, чтобы вы оставались верными своему письму о предварительном одобрении ипотеки на протяжении всех переговоров. Очень легко влюбиться в дом, особенно если вы долго искали или чувствуете давление, чтобы покинуть свое нынешнее место. Не позволяйте своему сердцу или эмоциям подталкивать вас к принятию потенциально катастрофических финансовых решений. Неуплата жилищных платежей может привести к потере права выкупа, банкротству или худшему. Если продавец не примет ваше наилучшее предложение, вам придется уйти и ждать следующей возможности.

При наличии настойчивости и некоторой удачи вы и продавец получите справедливую цену за дом. В зависимости от законов о недвижимости в вашем штате само письмо-предложение может стать контрактом, или вам нужно будет составить и подписать отдельный документ. Если вы еще не внесли задаток, сделайте это сейчас. Даже если вы подпишете договор, вы все равно можете отказаться от покупки, но вы потеряете этот залог.

После подписания договора купли-продажи вам и продавцу необходимо будет выполнить все непредвиденные обстоятельства договора, начиная с осмотра дома. Подробнее об этом на следующей странице.

Профессиональный и тщательный осмотр дома абсолютно необходим при покупке дома. Как покупатель, вы платите за осмотр, который будет стоить от 200 до 500 долларов. Но пусть вас не смущает стоимость. Без осмотра вы могли бы сделать самую большую инвестицию в своей жизни в лимон. Даже в совершенно новом доме могут быть скрытые проблемы, которые может обнаружить только профессиональный инспектор.

Ваш агент по недвижимости может порекомендовать опытного инспектора. Если нет, ищите кого-то, кто сертифицирован Американским обществом домашних инспекторов . Если вы получаете кредит FHA или VA, вам также придется пройти дополнительную проверку. (Однако не позволяйте этой проверке быть единственной, потому что она может быть не такой тщательной, как полномасштабная проверка.)

Ваше предложение о покупке должно зависеть от результатов профессиональной инспекции. Это означает, что если инспекция обнаружит что-то вроде действительно серьезного заражения термитами или трещин в фундаменте, вы можете отказаться от договора или попросить продавца устранить проблему к вашему удовлетворению.

Вот основные области, которые будет охватывать инспектор:

Инспектор предоставит вам распечатанный отчет, показывающий все, что было сделано, и (надеюсь) несколько вещей, которые не прошли. Этот отчет будет вашим боеприпасом, если вам нужно будет пересмотреть контракт на покупку, чтобы включить ремонт. Если отчет об инспекции чист, пора готовиться к большому дню: закрытию.

После проверки позади вас, следующим шагом будет зафиксировать условия вашей ипотеки. Большинство банков готовы зафиксировать процентную ставку на 60 дней. Еще одним важным шагом для вашего агента по недвижимости или адвоката по недвижимости является проведение поиска правового титула, чтобы убедиться, что никто другой не претендует на право собственности на титул или не имеет каких-либо залоговых прав против него. Примерами залогов являются вторая ипотека на дом или налоговый залог от неуплаченных налогов на недвижимость.

Если все ясно, то вы готовы к закрытию, одному из самых значимых дней в вашей финансовой жизни. На закрытии вы и продавцы — вместе с вашими агентами по недвижимости — встретитесь в конференц-зале, чтобы подписать самую большую стопку бумаг, которую вы когда-либо видели. Когда вы уедете, у вас будет ипотека, право собственности и ключи от вашего нового дома.

Для плавного закрытия, будьте готовы. В первую очередь вам необходимо собрать следующие документы:

Само закрытие будет осуществляться агентом по закрытию, нейтральной третьей стороной при покупке. Его или ее работа заключается в том, чтобы убедиться, что вы понимаете каждую форму, которую вы подписываете, а их много. Вот некоторые из наиболее важных для покупателя:

Рассчитывайте потратить на закрытие как минимум час или больше. Убедитесь, что ваш адвокат присутствует, чтобы перепроверить все ваши документы. Если у вас есть маленькие дети, наймите няню. Все ваше внимание должно быть сосредоточено на том, чтобы выслушать заключительного агента и перепроверить документы. Невероятно, но после того, как последний документ и чек будут подписаны, агент по закрытию вручит вам набор ключей от вашего нового дома. Поздравляем! Теперь вы можете начать беспокоиться о переезде.

Для получения дополнительной информации об ипотеке, агентах по недвижимости и советах по покупке жилья перейдите по ссылкам на следующей странице.

Первоначально опубликовано: 16 мая 2003 г.

Как подготовиться к покупке своего первого дома?

Можно ли купить дом с плохой кредитной историей?

Сколько денег мне нужно для первоначального взноса?

Как вы определяете свой бюджет на покупку дома?

Сколько времени занимает от начала до конца покупка дома?

Примечание автора: как работает покупка дома

После полутора десятилетий аренды ветхих квартир и переездов каждые два года мы с женой решили купить наш первый дом летом 2011 года. Из-за обвала рынка недвижимости цены достигли дна, а процентные ставки достигли исторического минимума. . Тем не менее, мы хотели удостовериться, что не закончим, как миллионы американцев, которых захлестнул жилищный бум, и теперь им грозит лишение права выкупа. Страх плохой ипотеки заставил нас сесть и составить свой первый на 100 процентов честный и реалистичный семейный бюджет. Это был унизительный опыт, но он позволил нам уверенно искать дом, зная, что мы действительно можем позволить себе эти спальни, подвалы и задние дворы. После вихря бланков, подписей и очень крупных чеков у нас был дом. Тем более, что у нас был дом.

Статьи по Теме