Крупная недвижимость хотела продолжать взимать чрезмерную арендную плату.

В 2018 и 2020 годах Big Real Estate потратила в общей сложности 175,4 миллиона долларов на отмену избирательных мер по контролю за арендной платой в Калифорнии, агрессивно защищая свою способность взимать все более и более высокую арендную плату. Два года спустя несколько крупнейших участников кампаний по борьбе с арендной платой столкнулись с судебными исками и возможными федеральными расследованиями. Почему? С помощью программного обеспечения Big Tech эти корпоративные арендодатели, как утверждается, совместно завышали цены на аренду. Крупный скандал показывает, что контроль над арендной платой крайне необходим, чтобы обуздать хищническую деловую практику крупных компаний, занимающихся недвижимостью и технологиями.

В 2018 году, когда арендная плата в Калифорнии стремительно росла, а бездомность усугублялась, широкая коалиция групп жилищного правосудия, организаций социальной справедливости и профсоюзов стремилась отменить ограничения по контролю за арендной платой в масштабах штата посредством голосования под названием Предложение 10. Опасаясь потери миллиардов в доход от взимания заоблачной арендной платы , Big Real Estate настойчиво оттесняет. Корпоративные арендодатели и другие тяжеловесы в сфере недвижимости потратили шокирующие 77,3 миллиона долларов на финансирование масштабной кампании по дезинформации , которая убила инициативу.

В 2020 году та же массовая коалиция стремилась реформировать ограничения контроля за арендной платой в масштабе штата с помощью Предложения 21. («Жилье — это право человека» и его головная организация, Фонд здравоохранения при СПИДе, спонсировали Предложение 10 и Предложение 21) . выделил ошеломляющие 98,1 миллиона долларов , чтобы запутать и обмануть избирателей, и это сработало — калифорнийцы не поддержали инициативу. (Интересно, что калифорнийская YIMBY , лоббистская группа по землепользованию для Big Tech, отказалась одобрить Предложение 10 и Предложение 21.)

Перенесемся в 2022 год. Активисты жилищной справедливости уже давно говорят, что корпоративные арендодатели и другие хищные арендодатели взимают чрезмерную арендную плату, чтобы получить максимальную прибыль, и что контроль арендной платы необходим для защиты арендаторов из среднего и рабочего класса и стабилизации кризиса доступности жилья. . Разрастающийся скандал с RealPage только подчеркнул это.

15 октября ProPublica опубликовала взрывной отчет под названием «Арендная плата растет? Алгоритм одной компании может стать причиной». В нем изучалось общенациональное влияние YieldStar, программного обеспечения, принадлежащего RealPage и используемого в сфере недвижимости для установления завышенных цен на аренду квартир.

«Дизайн программного обеспечения и растущий охват вызвали вопросы у экспертов в области недвижимости и права о том, не породила ли RealPage новый тип картеля, который позволяет крупнейшим домовладельцам страны косвенно координировать ценообразование, потенциально нарушая федеральный закон», — пишет репортер ProPublica Хизер Фогелл. .

Она продолжила: «Эксперты говорят, что RealPage и ее клиенты вызывают пристальное внимание со стороны антимонопольных органов по нескольким причинам, включая использование ими личных данных о том, что конкуренты взимают за аренду. В частности, по словам бывшего федерального прокурора, создание RealPage рабочих групп, которые встречаются в частном порядке и включают в себя арендодателей, которые в противном случае являются соперниками, может быть красным флагом потенциального сговора».

Фогелл добавил: «По словам критиков, алгоритм программного обеспечения может искусственно завышать арендную плату и подавлять конкуренцию».

Она также отметила, что «время от времени [RealPage] призывала владельцев и менеджеров квартир сокращать предложение при одновременном повышении цены», — беспощадная стратегия, которую реализовал генеральный директор Camden Property Trust Рик Кампо. «Чистый эффект от увеличения доходов и вытеснения людей составил 10 миллионов долларов дохода», — сказал он отраслевому изданию. «Я думаю, что держать головы в постели превыше всего — не всегда лучшая стратегия».

RealPage оказывает огромное влияние на рынок аренды жилья во всем мире: согласно ее веб-сайту, компания «обслуживает более 19 миллионов единиц жилья по всему миру из офисов в Северной Америке, Европе и Азии» . Разворачивающийся скандал, другими словами, имеет глобальные последствия.

На сегодняшний день против RealPage и нескольких ее корпоративных клиентов были поданы коллективные иски в Калифорнии и штате Вашингтон . Семнадцать членов Палаты представителей от Демократической партии призвали Министерство юстиции и Федеральную торговую комиссию провести расследование в отношении RealPage . Сенаторы США Эми Клобучар, Ричард Дурбин и Кори Букер также призвали Министерство юстиции провести расследование .

«Мы обеспокоены тем, что использование программного обеспечения [RealPage] для установления тарифов по существу сводится к картелю для искусственного завышения арендных ставок в многоквартирных жилых домах», — написали Клобушар, Дурбин и Букер.

Недавно сенаторы США Тина Смит, Элизабет Уоррен, Берни Сандерс и Эдвард Марки направили письмо генеральному директору RealPage Дане Джонсу , требуя ответов о программном обеспечении ее компании. Среди ряда важных вопросов политики хотели узнать, сколько клиентов используют YieldStar RealPage, каково среднегодовое процентное увеличение арендной платы для всех клиентов и как часто YieldStar рекомендует оставлять квартиры незанятыми в пользу более высокой арендной платы.

«Жилье — это право человека» также сообщила, что RealPage выделила в общей сложности 1 миллион долларов на пожертвования на кампанию, чтобы остановить Предложение 10 в 2018 году и Предложение 21 в 2020 году — меры по контролю за арендной платой, которые были поддержаны коалицией групп жилищного правосудия, социальных организации юстиции и профсоюзы.

Но RealPage была не единственной корпорацией, погрязшей в скандале с арендной платой, которая выложила большие деньги, чтобы убить Предложение 10 и Предложение 21 — корпоративным арендодателям Essex Property Trust, Equity Residential и AvalonBay Communities были предъявлены иски за то, что они якобы работали вместе, чтобы взимать чрезмерную плату. аренду через YieldStar. Essex Property Trust, Equity Residential и AvalonBay Communities были одними из главных участников кампаний «Нет предложению 10» и «Нет предложению 21».

Отчаянно пытаясь остановить все, что мешало бы им осуществлять свои хищнические методы ведения бизнеса, Essex Property Trust выделила 8,9 миллиона долларов в качестве пожертвований на кампанию, чтобы отменить Предложение 10 в 2018 году ; Equity Residential предоставила 5,2 миллиона долларов; и AvalonBay Communities передали 4,2 миллиона долларов.

В 2020 году те же самые корпоративные арендодатели выложили еще больше миллионов, чтобы остановить Предложение 21 . Essex Property Trust выделил 17,3 миллиона долларов на кампанию «Нет предложению 21»; Сообщества AvalonBay пожертвовали 12,8 миллиона долларов; и Equity Residential вложили 12,7 миллиона долларов. Удивительные суммы.

В общей сложности Big Real Estate выделила 174,5 миллиона долларов на устранение Предложений 10 и 21, чтобы они могли продолжать обманывать арендаторов, включая взносы RealPage. Для активистов это кристально ясно: крупная недвижимость и большие технологии должны быть обузданы. Контроль арендной платы сделает это быстро и эффективно, защитив миллионы арендаторов из среднего и рабочего класса.

Патрик Рэндж Макдональд, автор этой статьи, является отмеченным наградами журналистом , выступающим за защиту прав человека на жилье.