Охотничий дом? Будьте готовы к победе в торгах

Если на рынок недвижимости можно рассчитывать, так это на колебания. Бывают случаи, когда покупатели выбирают дома, а продавцы вынуждены соглашаться на продажные цены, которые ниже, чем они ожидали.

Бывают случаи, когда это рынок продавца, и покупатели должны платить большие деньги - или даже сверх запрашиваемой цены - чтобы попасть в дома. На рынке действительно горячих продавцов покупатели могут закончить торговыми войнами - по сути, конкуренцией при покупке жилья, в которой побеждает самое высокое предложение.

Почему случаются войны ставок?

Это именно то место, где сейчас находится рынок жилья США. Запасы на низком уровне; спрос со стороны покупателей высокий; и отпускные цены продолжают расти. Фактически, в последнем ежемесячном отчете Национальной ассоциации риэлторов (NAR), опубликованном 21 мая 2021 года, говорится, что продажи вторичного жилья упали на 2,7 процента в апреле - это третий месяц падения подряд. Но продажи с января по апрель по-прежнему выросли на 20 процентов, а медианные цены продаж на вторичном рынке жилья выросли на 19,1 процента в годовом исчислении. Это оба рекорда.

Общий объем жилищного фонда (количество домов на продажу) в США в конце апреля вырос на 10,5 процента по сравнению с мартом, но все же снизился на 20,5 процента по сравнению с прошлым годом. Это почти рекордные минимумы с тех пор, как NAR начала отслеживать предложение жилья в 1982 году.

Майкл Шифф, специалист по покупателям из Schiff Real Estate Team , из Ansley Real Estate в Атланте, слишком хорошо знает эти цифры. Во время сбалансированного рынка запасы жилья на рынке жилья должны составлять около шести месяцев. Но Майкл говорит, что в Атланте есть запас примерно на один месяц.

Это числа, которые приводят к войне ставок - листинг, на который поступает несколько предложений, и тот, где агент по листингу устанавливает крайний срок для получения самых высоких и лучших предложений. Но как его выиграть? «За каждой деталью стоит стратегия, - говорит специалист по листингу Ли Шифф. Они с Майклом являются мужем и женой в компании Schiff Real Estate Team и Ansley Real Estate.

Денежные переговоры

Так же, как не все листинги одинаковы, не все войны торгов одинаковы. Иногда это может быть просто угроза другого предложения. Но в других случаях листинг может получить три, пять или даже 20 предложений, говорит Ли. В списках с более низкими ценами обычно бывает больше предложений, но недавно она продала дом за 1,3 миллиона долларов, в котором было семь предложений, что на 10 процентов превысило запрашиваемую цену.

Прежде чем сделать предложение или даже начать поиски дома, соберите свои деньги вместе. Предварительного отбора на ипотеку недостаточно, особенно на рынке продавца. Предварительная квалификация просто означает, что вы поговорили с кредитором и предоставили информацию о своем доходе.

«Это не имеет никакой ценности», - говорит Ли. Вместо этого вы хотите получить предварительное одобрение на ипотеку, что означает, что ваш кредитор взял и проверил ваш кредит, провел ваши финансы через систему андеррайтинга и утвердил вас на получение ссуды в ожидании заключения контракта и оценки. В случае Шиффов они идут еще на один шаг и просят включить в процесс кредитные, доходные, имущественные и налоговые декларации за предыдущие два года.

«Некоторые, хотя и не все, кредиторы готовы гарантировать покупателям любой дом в их ценовом диапазоне», - говорит Майкл. Это означает, что вам не нужно беспокоиться о включении в ваше предложение непредвиденных обстоятельств финансирования (то есть ваше предложение основано на получении кредита). Это аргумент в вашу пользу, потому что исключение непредвиденных обстоятельств делает вас более привлекательным покупателем (подробнее об этом ниже).

Конечно, «деньги - это король», - говорит Ли. «Особенно сейчас, когда мы начинаем видеть некоторые проблемы с оценкой недвижимости». Когда продажные цены превышают рыночную стоимость, что не является редкостью в торгах, кредиторы могут оказаться не в состоянии предоставить вам достаточно денег, чтобы оставаться в приемлемом процентном соотношении ссуды к стоимости. Если вы решите заплатить выше рыночной стоимости, вам понадобятся дополнительные средства, чтобы покрыть разницу. Но если вы можете платить наличными, вы - оптимальный покупатель в глазах продавца.

Не менее важно , чтобы положить вниз значительную сумму задатка , которая является «добросовестным депозит» , который говорит продавец вы серьезно о покупке. В типичной ситуации эта сумма составляет от 1 до 3 процентов от покупной цены. Если вы передумаете, вы потеряете деньги, а продавец оставит их себе. Но если сделка сорвется по другим причинам, например по информации, обнаруженной в ходе оценки, вы получите деньги обратно.

Во время войны ставок предложение более высокого процента задатка усиливает предложение, потому что вы с меньшей вероятностью откажетесь от покупки - и от своих денег.

Отказаться от непредвиденных расходов

По словам Ли, в войне ставок победа заключается не только в получении самого высокого предложения, но и в условиях предложения. Чтобы показать продавцу, что вам нужен дом и что вы готовы и можете его купить практически во что бы то ни стало, откажитесь от непредвиденных обстоятельств.

Согласно Investopedia, положения о непредвиденных обстоятельствах определяют «условие или действие, которое должно быть выполнено, чтобы договор о недвижимости стал обязательным» . Есть три основных типа: финансирование, оценка и инспекция . Также могут быть непредвиденные обстоятельства, связанные со временем, например, как скоро продавец должен выехать или что продажа зависит от того, что вы продадите свой текущий дом. Чем меньше непредвиденных обстоятельств, тем меньше шансов на то, что сделка сорвется.

Лучшая ставка, когда дело доходит до непредвиденных обстоятельств в войне торгов? «Никаких непредвиденных обстоятельств», - говорит Майкл.

Включите пункт об эскалации

Ставка на дом - это не то же самое, что делать ставку на аукционе, где у вас есть возможность побить последнее предложение. Вы, вероятно, не будете знать, что предлагают другие заинтересованные покупатели. Однако это похоже на то, что вы можете начать процесс, зная свою максимальную ставку. Ваш агент по недвижимости может прояснить, насколько высока и насколько стратегически вы готовы достичь с помощью оговорки об эскалации .

«Это пункт контракта, который гласит, что вы готовы заплатить на определенную сумму больше, чем самое высокое добросовестное предложение», - объясняет Ли. Оно вступает в силу только после того, как агент продавца покажет, что на столе есть предложение, инициирующее предложение об эскалации. Интересно, что во время войны торгов может быть несколько положений об эскалации, каждое из которых инициирует следующее, поэтому предложение об эскалации также должно содержать ограничение - максимальную цену, которую вы готовы заплатить.

Предложить резервную ставку

Если вы и ваш агент используете все эти тактики и в конце концов все равно не выиграете торговую войну, вы можете предложить дополнительную ставку. Даже в дни отказа от непредвиденных обстоятельств, наличных денег на столе и сумасшедших задатков все происходит. Если выигравший контракт на дом вашей мечты не выполняется, ставка за второе место становится основным контрактом. Это отлично подходит для продавцов, потому что им не нужно начинать процесс листинга заново.

И если ваша резервная ставка окажется более привлекательной, чем существующий контракт, продавец не сможет расторгнуть существующий контракт. Но они могут стать достаточно неприятными, чтобы отогнать первого покупателя. В любви и на войне ставок все хорошо.

Вот это интересно

Еще одна тактика поворота маятника в вашу пользу во время торга - написать «любовное письмо» или даже снять видео, чтобы убедить продавца в том, что вы или ваша семья идеально подходите для дома. Хотя это и не является незаконным , эти письма могут привести к нарушению Закона о справедливом жилищном обеспечении . Внимательно изучите их содержание.