¿Quién de nosotros no quiere un pago hipotecario mensual más bajo, verdad? Bueno, gracias a las bajas tasas de interés casi récord , más estadounidenses han podido refinanciar la antigua propiedad. Aún así, una refinanciación exitosa no se trata solo de obtener una tasa de interés más baja. Hay varias cosas que debe considerar antes de sumergirse en el proceso y firmar en la línea de puntos. Es importante hacer su debida diligencia para determinar si refinanciar su hipoteca ahora es lo adecuado para usted y, de ser así, qué debe hacer para prepararse adecuadamente. Aquí hay algunas preguntas para hacer:
1. ¿Por qué estoy haciendo esto?
Hay varias razones para refinanciar una hipoteca de vivienda . "[Es] una forma para que los propietarios reduzcan potencialmente sus tasas de interés y los pagos mensuales de la hipoteca, cambien a un préstamo de tasa fija o utilicen una parte del capital disponible en su casa para financiar gastos importantes", envía un correo electrónico a Michelle McLellan, vicepresidente senior presidente y ejecutivo de gestión de productos de préstamos hipotecarios con Bank of America .
Así que tenga claro por qué quiere refinanciar porque eso afectará la forma en que lo hace. Si desea reducir sus pagos hipotecarios mensuales, entonces querrá fijar una tasa de interés baja durante la vigencia del préstamo (llamado préstamo de tasa fija). Por otro lado, si desea cancelar su préstamo lo más rápido posible, probablemente desee un préstamo con un plazo más corto con pagos que aún pueda pagar. Puede que no sea uno con una tasa fija. Si desea principalmente para aprovechar disposición de su casa la equidad , ese tipo de refinanciación tendrá su propio conjunto de consideraciones .
"El hecho de que pueda obtener una tasa más baja no significa que deba refinanciar de inmediato", dice McLellan. "Es posible que esté pagando una hipoteca mensual más baja, pero es posible que también deba extender la vida útil de su préstamo y que le cueste más en intereses".
2. ¿Tiene sentido financiero?
Algunas personas refinancian a un préstamo a más largo plazo porque planean quedarse por un tiempo, pero eso no tiene sentido para todos, particularmente para las personas que quieren jubilarse pronto.
"Tal vez desee refinanciar a un plazo más corto y pagar la casa más rápido", explica Tony García, gerente de mercado de Wells Fargo Home Mortgage con sede en Los Ángeles . "Quizás no quiero refinanciar una hipoteca a 30 años porque no quiero trabajar hasta los 80. Cuando me jubile, quiero que se pague".
García explica que puede llevar tiempo ver realmente los ahorros de costos asociados con el refinanciamiento , por lo que no es la mejor ruta para las personas que no tienen la intención de permanecer en esa propiedad por mucho tiempo. "Digamos, por ejemplo, que un cliente está buscando refinanciamiento (al 4 por ciento) y tiene una tasa de interés del 5 por ciento", dice. "Esa diferencia del 1 por ciento es excelente en el papel, pero si solo va a estar en el hogar durante 12 meses, esa tasa no será suficiente tiempo para recuperar los ahorros. Si los costos son de $ 3,000 para refinanciar, y sólo está ahorrando $ 200 al mes y sólo está allí un año, podría estar mejor ... sin refinanciar en absoluto ".
3. ¿Tengo suficiente garantía hipotecaria?
Es más fácil obtener un nuevo préstamo si tiene al menos un 20 por ciento de capital en su vivienda (el valor neto es la diferencia entre la hipoteca pendiente y el valor de mercado de su vivienda). Por lo tanto, vale la pena asegurarse de saber cuál es el monto de su capital antes de continuar. Por ejemplo, si su hipoteca es de $ 200,000 y su casa está valorada en $ 300,000, entonces su valor líquido es de $ 100,000, o el 33 por ciento. Herramientas como las del Real Estate Center de Bank of America pueden proporcionar una idea sólida del valor potencial de su vivienda.
4. ¿Cuál es mi APR?
García dice que los consumidores a menudo no se fijan en cuál es la tasa de porcentaje anual ( APR ) proyectada de un préstamo, además de la tasa de interés, que es bastante grande. La APR incluye las tarifas por las que guardará la maleta, como las tarifas de originación o las tarifas de tasación. "Es el verdadero costo de la hipoteca", dice.
Puede calcular la APR sumando las tarifas y el interés del préstamo y dividiéndolo por el monto del préstamo. Divida esa respuesta por el plazo del préstamo (cuántos días tiene para el préstamo). Multiplique eso por 100 para obtener la APR. Por ejemplo, un préstamo a un año fijo a 30 años con una tasa del 3,75 por ciento tiene una TAE del 3,834 por ciento. La mayoría de las instituciones crediticias (bancos, cooperativas de crédito, etc.) tendrán un gráfico que muestre la tasa de préstamo junto a la tasa APR . Visite al menos tres prestamistas diferentes para ver qué tarifas ofrece cada uno.
5. ¿Cuál es mi puntaje crediticio y mi proporción de deuda a ingresos?
Por lo general, necesita un puntaje de crédito superior a 760 para obtener la mejor tasa hipotecaria. Si su puntaje de crédito es más bajo que eso, es posible que deba pagar una tasa más alta, lo que podría determinar si vale la pena refinanciar. Puede averiguar su puntaje de crédito con anticipación de forma gratuita a menudo a través de la compañía de su tarjeta de crédito o un servicio como Credit Karma.
Incluso con un buen puntaje crediticio, es posible que tenga que pagar una tasa hipotecaria más alta si su relación deuda-ingresos también es alta. (Divida el total de sus deudas recurrentes mensuales por su ingreso mensual bruto para obtener su relación deuda-ingreso). Debe ser menor al 36 por ciento y los pagos de vivienda deben ser menores al 28 por ciento.
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