집에서 쫓겨나는 것을 피하는 방법

임차인 인 경우 해당주의 임차인으로서의 법적 권리 를 아는 것이 중요합니다 . 집을 지키는 것과 최악의 시간에 집을 잃는 것의 차이 일 수 있습니다.

문제가있는 경우 사전 대응

Janet Portman은 Nolo의 편집장 이며 " 모든 임차인의 법적 가이드 "및 " 임차인의 권리 " 의 공동 저자입니다 . 그녀는 퇴거를 피하기 위해 고군분투하는 세입자가 할 수있는 첫 번째이자 가장 중요한 일은 집주인에게 연락하여 무슨 일이 일어나고 있는지 설명하는 것이라고 말합니다.

당신이 항상 좋은 세입자 였다면-즉 , 집세 를 제때에 지불하고 집을 관리한다면 집주인이 당신과 기꺼이 일할 가능성이 높습니다.

"스마트 집주인은 모든 요소를 ​​고려합니다."라고 Portman은 말합니다. "그들이 미납으로 당신을 쫓아 낸다면, 그들은 돈이 들어오지 않을 곳에서 2 개월 이상의 매출 위험을 초래할 것입니다. 당신이 훌륭하고 안정적인 세입자이고 임대 시장이 미친 듯이 뜨겁지 않다면, 집주인은 당신과 함께 일할 인센티브를 갖게 될 것입니다. "

계획을 세우고 서면으로 작성

운이 좋고 집주인이 협상 할 의사가 있다면 정직하고 현실적인 지불 계획을 세우십시오. 당신이 결코 지킬 수 없을 것이라는 약속을하는 것은 당신에게 좋은 일이되지 않을 것입니다. 임대료의 일부만 몇 달 동안 만 충당 할 수있는 경우 잔디를 깎고 집을 칠하거나 집주인의 시간과 비용을 절약 할 수있는 기타 작업을 수행하도록 제안하십시오.

Portman은 "당신이 어떤 이해를 하든지간에 임차인과 집주인 모두 용서 조건을 설명하는 서면 계약서에 서명해야합니다."라고 말합니다. 이는 갑작스러운 퇴거 통지로부터 임차인으로서 귀하를 보호하고 임대인이 귀하의 약속을 이행 할 것이라는 확신을줍니다.

공식적인 퇴거는 싸우기 어렵다

고인이 된 위대한 케니 로저스 (Kenny Rogers)의 불멸의 말에서, "당신은 언제 그들을 붙들고 언제 접을 지 알아야합니다." 지불 계획을 가지고 있어도 임대료를 감당할 수있는 방법이 없다면 공식적인 퇴거를 통해 끌려 갈 가치가 없을 것입니다. 철수 법원 절차가 적어도 시간을 벌 것이라고 생각할 수도 있지만 그렇지 않습니다.

"퇴거 사건은 거의 형사 사건만큼 빠르며 다른 민사 사건보다 확실히 빠르다"고 Portman은 말합니다. "그리고 대부분의 사람들은 그들의 기록에 대한 퇴거를 원하지 않습니다. 그것은 죽음의 키스입니다."

그렇기 때문에 대부분의 경우 Portman은 공식적인 3 일 또는 5 일의 해지 통지 (지불 또는 퇴사) 를받은 세입자 는 짐을 싸고 떠날 것이라고 말합니다 .

한편, 퇴거 사건이 너무 빨리 기소되는 한 가지 이유는 공식 퇴거 절차가 너무 엄격하게 규제되기 때문입니다. 모든 주에는 자체적 인 퇴거 법이 있지만 대부분은 집주인이 절차의 모든 단계에서 세입자에게 통지하도록 요구합니다. 집주인이이 일에 익숙하지 않고 변호사를 고용하지 않고 돈을 절약하려고한다면 운이 좋을 수 있습니다.

Portman은 "자신이 그것을 시도하는 집주인은 종종 그것을 망쳐 놓습니다."라고 말합니다.

나쁜 소식은 집주인이 처음으로 엉망이 되어도 같은 실수를 두 번하지 않을 가능성이 높다는 것입니다. 글이 벽에있을 때를 인식하고 어떤 대가를 치르더라도 공식적인 퇴거를 피하는 것이 중요합니다.

임대인은 또한 임대료를 지불 할 기회없이 즉시 떠나야 하는 " 무조건적 종료 통지 "를 제공 할 수 있지만 (현재 거주하는 주에 따라 다름) 일반적으로 임대 조건을 위반 한 경우에만 해당됩니다. 재산을 손상 시키거나 그것으로부터 마약을 판매하는 것과 같은.

나쁜 집주인 다루기

그러나 공식적인 퇴거에 맞서 싸울 가치가있는 경우가 있습니다. Portman은 임대에서 필요한 수리 및 유지를 수행하지 못한 집주인의 예를 인용합니다. 임차인이 수리가 이루어질 때까지 임대료를 보류하기로 결정한 경우 이는 그들의 권리 내에 있습니다.

물론 임대인은 미납 된 임대료에 대한 퇴거 절차를 시작할 수 있습니다. 그러나 임차인이 임대 주택이 현재 상태에서 거주 할 수 없거나 위험하다는 증거를 제시 할 수 있고 임대인이 조치를 취하지 않았다는 증거를 제시 할 수 있다면 판사가 임차인을 대신 할 가능성이 매우 높습니다.

Portman은 "이는 '거주 가능성 방어'라고 불리며 매우 일반적인 것입니다.

부당하게 퇴거 당했다고 생각되면 해당주의 법률 구조 또는 세입자 옹호 그룹에 연락하십시오 . 이 그룹은 또한 임대료를 일시적으로 지원해야하는 개인 및 가족을 위해 배정 된 정부 또는 민간 조직을 통해 사용할 수있는 비상 자금을 안내 할 수 있습니다.

임대료 통제 유닛에 대한 특별 고려 사항

특정 임대 시장은 경쟁이 치열하고 천문학적 요금 인상의 대상이되어 세입자가 집에서 가격이 책정되지 않도록 보호하는 법률이 제정되었습니다. 임대료 통제 또는 임대 안정화 법률 이있는 182 개의 도시와 지자체 가 있으며 주로 캘리포니아, 뉴욕 및 뉴저지에 있습니다.

이러한 임대료 통제 법은 임대인이 매년 특정 비율 이상으로 임대료를 인상하는 것을 불법으로 만듭니다. 유일한 예외는 세입자가 자발적으로 유닛을 비우거나 퇴거되는 경우입니다. 이 시점에서 임대인은 전체 시장 가치까지 요금을 인상 할 수 있습니다.

Portman은 "그런 상황에서 일부 집주인은 무엇을하고 있습니까? 그들은 '정당한 원인'퇴거 조례에 따라 허용되는 이유가 무엇이든간에 퇴거를 시도하고 있습니다. "성공하면 더 새롭고 더 뜨겁고 더 높은 요금으로 재 렌트 할 수 있습니다."

"정당한 원인"의 정의는 모든 주마다 다릅니다. 예를 들어, 캘리포니아에서 임대인은 주법에 따라 임대인이 주택에 대한 실질적인 개조를 계획하는 경우 세입자를 강제 퇴거시킬 수 있습니다. 특정 시법이 달리 명시하지 않는 한, 임대인은 임차인에게 퇴거를 요청하기 전에 필요한 건축 허가를 가져올 필요조차 없습니다.

"이것은 타이타닉 호를 항해 할 수있는 허점입니다."라고 Portman은 말합니다.

집주인이나 적격 한 친척이 집으로 이사 할 계획이거나 집을 주거에서 상업용으로 전환하려는 경우 집주인은 세입자를 쫓아 낼 수도 있습니다. 샌프란시스코와 같은 도시에서는 집주인이 일정 기간 동안 계획을 따 랐음을 증명해야합니다. 그렇지 않은 경우 세입자는 원래 요율로 다시 입주 할 수 있습니다.

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이제 좋은 점입니다

COVID-19 전염병의 여파로 연방 정부와 34 개 주 에서 퇴거에 대한 임시 모라 토리아를 발행했습니다 . 그러나 Portman은 모라토리엄이 집주인이 모든 연체 된 임대료를 용서한다는 것을 의미하지는 않는다고 지적합니다. 그녀는 "결코 결론을 내리는 순간이있을 것"이라고 말했다. 몇몇 주에서는 사람들이 임대료를 지불 할 수 있도록 돈 을 제공 하고 있습니다. 주정부 웹 사이트를 확인하여 사용할 수 있는지 확인하십시오.