Если вы не любите засушливый январь , 31 января обычно не является датой, которую можно обвести в календаре. Тем не менее, в 2023 году наблюдатели за жильем в Сан-Франциско считают дни.

Это потому, что 31 января является крайним сроком для избранных лидеров, чтобы представить план для 82 000 новых домов в этом десятилетии, который удовлетворяет регулирующие органы штата , которые требуют, чтобы Сан-Франциско, как и все другие регионы Калифорнии, начал строить намного больше.

Если города не уложатся в срок или если регулирующие органы сочтут план недостаточным, вскоре может прийти расплата в виде закона 30-летней давности. Он почти никогда не использовался, но он может дать строителям жилья почти беспрецедентный зеленый свет.

Если план Департамента планирования Сан-Франциско (или Жилищный элемент) не получит одобрение Наблюдательного совета в следующем месяце или не будет согласовываться с регулирующими органами штата (возможность, основанная на полном отказе штата от предыдущих усилий), штат может наложить один штраф: -Называется Средство Строителя.

Копать, что вы читаете? Подпишитесь на нашу бесплатную рассылку , которая отправляется каждую неделю с новыми историями и обновлениями со всего города.

Это может звучать как модный бар в долине Хейс, но на самом деле это внезапное и немедленное стирание почти всех местных законов о зонировании. Это будет не единственное наказание, которым рискует SF: город может столкнуться с судебными исками штата и лишиться финансирования доступного жилья и транспорта. Но хотя эти штрафы никому не принесут пользы, некоторые местные строители и защитники жилищного строительства не возражали бы против того, чтобы город получил по голове «Средством строителя».

«Тот факт, что мы даже говорим об этом, — это прямая победа», — считает Сэм Мосс , директор Mission Housing Development Corp. «Многие люди, которые хотят строить, но всегда должны были беспокоиться о старушке Карен в квартале», и «люди, души которых были раздавлены процессом», наконец-то получат шанс реализовать проект своей мечты, — говорит он.

Чтобы понять почему, нам достаточно взглянуть на юг, на Санта-Монику, колоритный городок между Лос-Анджелесом и Тихим океаном, где разработчики внезапно обнаружили у себя золотой билет, который заставил бы поклонников Вилли Вонки хихикать в свои цилиндры.

«Счастливые люди в счастливом городе»

Несмотря на то, что «Средство для строителей» только недавно заставило такие города, как Сан-Франциско, попотеть над жилищными планами, оно существует с 1990 года, погребенное под законом штата.

Города, которые избегали мандатов на жилищное строительство, могут быть вынуждены принять «лекарство» штата, заключающееся в том, чтобы дать зеленый свет всему новому жилью, по крайней мере, на 20 процентов ниже рыночного уровня, без ограничений по высоте или плотности.

Большую часть этого времени города игнорировали угрозу, которую государство не могло реализовать. Но недавние изменения, в частности SB 828, законопроект сенатора штата Скотта Винера , который в то время остался практически незамеченным, оказали давление на муниципалитеты, боящиеся строительства.

Средство Строителя всегда было непроверенной гипотезой, но затем Санта-Моника подверглась короткому, но захватывающему испытанию огнем. В течение примерно трех недель в октябре и ноябре штат признал прибрежный город виновным в плане жилищного строительства и принял меры.

Результат был ошеломляющим: в течение этого крошечного открытого окна разработчики быстро реализовали 16 проектов , в общей сложности более 4500 новых квартир, некоторые из которых достигли высоты 15 этажей .

Почти все они (14 из 16) поступили от одного разработчика, WS Communities , который, по-видимому, прекрасно понимал, что такая возможность может больше никогда не появиться.

Не все из них новые. Проект из 51 квартиры на бульваре Санта-Моника, 2901. , например, ранее получил одобрение на планировку, но на текущем рынке не начал строительство. «Многие из них больше не записываются», — говорит Дэвид Рэнд, юрист, представляющий WSC . «Средство строителя позволяет нам увеличить плотность», что делает проекты более экономически целесообразными.

Представьте, что Сан-Франциско начал одобрять 17 000 новых домов каждую неделю , разбрасывая 15-этажные небоскребы по центральным и западным районам, как волшебные бобы, ожидающие, чтобы прорасти в облаках.

Девиз Санта-Моники гласит, что это «счастливый город», полный «счастливых людей», но многие люди недовольны внезапным появлением нового жилья, а один возмущенный автор письма назвал это не чем иным, как «путь к авторитаризму» и «миамификации » . ».

Сан-Франциско намного более густонаселен, чем Санта-Моника, и за последние годы здесь было построено намного больше новых домов. (По оценкам переписи населения, в Санта-Монике менее 53 000 домов, а в период с 2011 по 2020 год прибавилось всего около 5 000.) Тем не менее, у них много общего: оба являются относительно богатыми центрами занятости с укоренившимся классом домовладельцев, которым нравится все таким, какое оно есть. .

Чтобы сделать это сравнение яблок с яблоками, представьте, что Сан-Франциско начал одобрять 17 000 новых домов в неделю , разбрасывая 15-этажные небоскребы по центральным и западным районам, как волшебные бобы, ожидающие, чтобы прорасти в облаках, и вы получите представление о том, насколько большими могут быть изменения.

Более того, у Сан-Франциско есть своя отличительная черта: органы жилищного надзора назвали процесс строительства жилья в городе самым обременительным в штате и в начале этого года предупредили об этом .

Так что, если государство придет и разрушит этот статус-кво, увидим ли мы также много тысяч новых домов?

Приходите и столкнитесь со странным…

Часы тикают, и есть причины беспокоиться о том, что SF не будет соответствовать стандартам регулирующих органов или даже их крайнему сроку 31 января. Вышеупомянутый государственный обзор один; другим является недавнее признание Департамента планирования в том, что оно неправильно поняло крайний срок для городского плана строительства 82 000 домов.

И когда проект плана, наконец, попал в Наблюдательный совет для полного слушания перед Днем Благодарения, суть дебатов была не столько в уверенности в том, что он будет реализован, сколько в пятичасовом экзистенциальном кризисе . (Примечание редактора: The Frisc написали в Твиттере всю информацию о Megahearing ™ здесь .)

С Builder's Remedy более чем слабой возможностью, вы можете себе представить разработчиков, облизывающих свои отбивные, как волк в мультфильме Текса Эйвери .

Ни один застройщик, с которым мы разговаривали, не прокомментировал отчет о потенциальных планах выдачи разрешений, хотя Мосс из MIssion Housing говорит, что знает о «множестве доступных и рыночных застройщиков, которые хорошо разбираются в своих исследованиях по использованию Builder's Remedy».

Сара Деннис-Филлипс, директор разработчика Tishman Speyer , рассказала The Frisc , что даже в условиях нестабильной экономики сейчас такие «времена простоя» могут быть идеальными для этого этапа разработки.

«Если вы занимаетесь недвижимостью, вы, как правило, не останавливаетесь на достигнутом во времена экономического спада», — говорит Деннис-Филлипс, который также является директором SPUR . «Права» — то есть вся беготня, которая приводит к утверждению и, в конечном счете, к созданию — «хорошо делать во время простоя, если вы можете покрыть незначительные расходы», такие как административные сборы. И если государство вмешается и позволит вам внезапно втиснуть права на несколько лет в несколько недель, что ж, вы не пройдете мимо этого легкомысленно.

Тем не менее, энтузиасты жилья предупреждают, что Builder's Remedy не является панацеей: «Мы определенно призываем всех наших членов взглянуть на Builder's Remedy и хотим, чтобы они представили проекты, если они думают, что их можно построить», — Кори Смит из группы YIMBY . Коалиция жилищного строительства сообщает The Frisc , но «это не панацея сама по себе; зонирование является одним из многих ограничительных факторов в SF. Я думаю, что большинство разработчиков сейчас действуют с осторожностью».

Например, Builder's Remedy не исключает из процесса страшную экологическую экспертизу Калифорнии ( CEQA ). Это означает, что разработчики рискуют потерпеть неудачу в своих проектах; тем не менее, если вам обычно приходится прыгать через четыре кольца огня, а кто-то приходит и тушит два, расчет риска и вознаграждения становится менее пугающим.

Глубокие карманы и стоматологические работы

Есть еще одна проблема, которую следует учитывать: поскольку средство Builder's Remedy редко используется, оно никогда не сталкивалось с серьезными юридическими проблемами. Центр Льюиса Калифорнийского университета в Лос-Анджелесе называет его «плохо составленным и запутанным» и советует разработчикам «нанять отличного поверенного по землепользованию» на случай, если проект Builder's Remedy окажется в суде.

В то время как в небольших городах, таких как Санта-Моника, вероятно, не хватает средств и силы воли, чтобы подать в суд на государство за его право конфискации жилищного контроля, жилой активист Кевин Берк, член правления группы YIMBY East Bay For Everyone , говорит, что «из всех юрисдикций у Сан-Франциско самые глубокие карманы. и наибольшая склонность связывать проекты в юридическом аду».

Жилищные ястребы могут приветствовать вызов. «Никто не выигрывает, когда правила неясны», — говорит представитель Калифорнийского YIMBY Мэтью Льюис . «Если выяснится, что у [лекарства] нет зубов, мы можем обратиться в законодательный орган и попросить их сделать стоматологическую операцию».

« Грядут перемены », — написал Скотт Винер в Твиттере в 2021 году после того, как он и другие законодатели реформировали жилищные требования Калифорнии. Его пророчество сбылось: чтобы избежать «Средства строителя» или других наказаний, Сан-Франциско должен выполнить план по уплотнению квазипригородных районов, таких как Марина, Ричмонд, Сансет и других, способами, которые никто не мог предсказать 10 лет назад.

Если городские власти бросят мяч и вступит в силу средство от строителя, никто не знает, как быстро застройщики вступят в бой или как долго продлится судебное разбирательство. Однако чем дольше у них есть выбор, тем сильнее будет тяготить их искушение протолкнуть тысячи или десятки тысяч новых домов.

Дело в том, что не существует сценария, в котором все спокойно возвращается к тому, что было всегда. Бой уже здесь, он будет громким, и к тому времени, когда он перестанет звенеть в наших ушах, мы, возможно, будем жить в совсем другом Сан-Франциско.

Адам Бринклоу — штатный автор The Frisc , освещающий жилищное строительство и развитие. Он жил и работал в Сан-Франциско более 15 лет.

БОЛЬШЕ ЖИЛИЩНОГО ПОКРЫТИЯ В FRISC