Темы для обсуждения на выходных

На пятницу, 2 декабря

Разговариваете с клиентами в эти выходные? Конечно же! Вот все, что вам нужно знать, чтобы вы могли передать им важные моменты.

Отличные новости! Мы усердно работаем над персонализированной версией Talking Points, которая будет включать данные о вашем местном жилье и многое другое. Вы сможете добавлять свои собственные комментарии, делиться удобной для потребителя версией, такой как Shareable, или распечатывать ее и распространять на днях открытых дверей. Следите за обновлениями!

Новости недвижимости вкратце

Индекс незавершенных продаж NAR за октябрь упал на 4,6% за месяц и на 37% по сравнению с октябрем 2021 года. Незавершенные продажи в Западном регионе снизились на 46%. [Источник: NAR] Имейте в виду, что ставки по 30-летней ипотеке составляли >7% в течение всего октября. Сейчас они составляют около 6,3%.

Индекс цен на жилье Кейса-Шиллера за сентябрь упал на 1% за месяц. С пика в июне цены на жилье в стране упали примерно на 2,5%, в то время как цены в SFO и SEA снизились более чем на 10%. [Источник: CoreLogic]

Председатель ФРС Джером Пауэлл заявил, что «время для замедления темпов повышения ставок может наступить уже на декабрьском заседании» во время выступления в Brookings Institution. Другими словами, не более +75 б.п.

На следующий день после комментариев Пауэлла показатель инфляции PCE за октябрь составил 6% в годовом исчислении, что лучше (то есть ниже), чем ожидалось, и дальнейшего замедления с 6,3% в сентябре и пика в 7% в июне. . [Источник: БЭА]

В ноябре компании добавили всего 127 тыс. рабочих мест против +239 тыс. в октябре. Это было намного ниже ожиданий Стрит. Сокращение рабочих мест в производстве и бизнес-услугах привело к снижению общего показателя. [Источник: АДП]

Главный экономист NAHB ожидает умеренной рецессии с 4 квартала 2022 г. по 2 квартал 2023 г., но видит ставки по ипотечным кредитам на уровне или ниже 6% к концу 2023 г. / началу 2024 г. либо потому, что ФРС «победила» инфляцию, либо потому, что рецессия оказалась больше, чем ожидалось. [Источник: НАХБ]

Ожидаемые продажи на октябрь

Поскольку ставки по 30-летней ипотеке превышали 7% в течение всего месяца, мы знали, что предстоящие продажи в октябре будут плохими — и они были такими. Индекс незавершенных продаж жилья (PHSI) NAR за месяц упал на 4,6%. Это пятый месяц подряд снижения PHSI. По сравнению с октябрем 2021 года индекс PHSI снизился на 37% в годовом исчислении.

Сокращение было значительно сильнее на Западе: незавершенные продажи в октябре упали на 11% м/м и на 46,2% г/г. Правильно, незавершенные продажи на Западе сократились почти вдвое.

Незавершенные продажи — это форвардный индикатор существующих продаж жилья (с опережением на 1–2 месяца). Так что приготовьтесь к неприятным цифрам продаж жилья за ноябрь и декабрь.

Но есть и плюс : ставки по ипотечным кредитам уже на 90–100 базисных пунктов (полный процентный пункт) ниже. Как писал главный экономист NAR Лоуренс Юн: «Октябрь был трудным месяцем для покупателей, поскольку они столкнулись с 20-летними высокими ставками по ипотечным кредитам… [но] в ближайшие месяцы покупатели должны вернуться, поскольку ставки по ипотечным кредитам, похоже, уже достигли своего пика. спускается с середины ноября».

На самом деле есть признаки того, что восстановление активности (благодаря более низким ставкам) уже происходит. MBA (Ассоциация ипотечных банкиров) еженедельно отслеживает новые заявки на получение кредита на покупку. Это четвертая неделя подряд, когда число заявок растет каждую неделю.

Кейс-Шиллер на сентябрь

Третий месяц подряд цены на жилье снижаются по сравнению с предыдущим месяцем. Национальный индекс снизился на 1,0% м/м, но индекс 20 городов снизился на 1,5% м/м. Не обманывайтесь небольшими числами; это большие снижения. Если бы это происходило каждый месяц, цены снижались бы на 12–18% в год.

Как и в августе, цены снизились в каждом из 20 крупных городов. Однако в городах, в которых произошло самое резкое падение цен (Сан-Франциско, Сиэтл, Лас-Вегас и т. д.), масштабы снижения цен в сентябре несколько замедлились.

Вебинар НАХБ

Вот как на это смотрит главный экономист Национальной ассоциации домостроителей Роберт Дитц:

2020–2021 гг.: неустойчивый, опережающий тренд рост продаж домов
2022–2023 гг.: компенсация роста продаж домов ниже тренда
2024+: возврат к трендовому росту продаж домов (с годовым объемом продаж новых домов > 1 миллиона)

Он ожидает умеренной рецессии в течение следующих трех кварталов, роста уровня безработицы почти до 6% (с 3% сегодня) в 2024 году и падения национальных цен на жилье примерно на 10%. В то же время его сообщение было по существу оптимистичным — более низкая инфляция, процентные ставки и цены на жилье относительно быстро вернут покупателей (и застройщиков).

Несколько анекдотов, которые показались мне интересными:

• ~ 50% участников вебинара (большинство из которых были строителями) заявили, что реагируют на замедление спроса либо снижением цен, либо усилением стимулов.
• Строительной отрасли требуется около 750 000 новых рабочих каждый год , чтобы не отставать от спроса и заменять пенсионеров.
• Прямо сейчас в двух городах Техаса (Хьюстон и Даллас) появляется больше новых домов, чем во всем штате Калифорния.

Ипотечный рынок

После нескольких месяцев крайней волатильности ставки по 30-летним ипотечным кредитам оставались на уровне 6,6% в течение нескольких недель. Но с еще одним хорошим (точнее, улучшающимся) показателем инфляции и голосом Пауэлла, звучащим немного менее ястребино, рынок облигаций вчера был в режиме вечеринки, поднявшись на 70–80 базисных пунктов.

Более высокие цены на ипотечные облигации = более низкая доходность по ипотечным облигациям = более низкие ставки по ипотечным кредитам. Вчера ставки по 30-летней ипотеке резко упали до 6,3% — это на целый процентный пункт ниже пикового значения 7,37% 20 октября!

Они сказали это

«Когда цены на жилье падают, рецессия редко бывает без рецессии». — Главный экономист NAHB Роберт Дитц

«Для любого, у кого есть чувство истории, домашний бум должен быть источником удивления. Жилье обычно приводит экономику в рецессию. Ставки по ипотечным кредитам растут, затем строительство жилья и продажи домов падают». - Роберт Дж. Самуэльсон в статье Newsweek 2002 г.

Вдохновение

Существует множество различных подходов к измерению «доступности». Но все они зависят от трех факторов: 1) дохода домохозяйства, 2) цен на жилье и 3) ставок по ипотечным кредитам.

Прямо сейчас все три фактора действуют в пользу покупателей:

• Работникам платят больше
• Цены на жилье начинают падать
• Ставки по ипотеке достигли пика

Главное – поддерживать постоянный контакт с заинтересованными покупателями. Сообщите им о снижении цен, укажите на устаревшие списки, информируйте их о ставках по ипотечным кредитам. Также дайте им понять, что ожидание «идеального» момента может быть контрпродуктивным. Когда (если!) условия выглядят идеальными, они будут выглядеть идеальными и для всех остальных.

Вопросы? Напишите нам по адресу [email protected] — мы здесь, чтобы помочь!