Los propietarios de viviendas a menudo refinancian sus hipotecas cuando las tasas de interés bajan para reducir sus pagos hipotecarios y aligerar la carga mensual de facturas. Pero hay un giro en esto llamado refinanciamiento hipotecario con retiro de efectivo en el que el propietario refinancia la propiedad por una cantidad mayor que el saldo restante de su hipoteca para obtener algo de dinero en efectivo que se puede usar para otras cosas.
"Es una forma de acceder a la equidad de su casa para hacer lo que quiera", dice Tony García, gerente de mercado de Wells Fargo Home Mortgage con sede en Los Ángeles . "Un porcentaje muy alto de clientes está retirando ese efectivo y usándolo por varias razones". De hecho, el porcentaje de prestatarios con "retiro de efectivo", que habían aumentado el saldo de sus préstamos en al menos un 5 por ciento, representó el 82 por ciento de todos los préstamos de refinanciamiento en el cuarto trimestre de 2018, según Freddie Mac . Este fue el porcentaje más alto desde 2006, el apogeo de la burbuja inmobiliaria.
¿Entonces, cómo funciona esto? Probablemente sepa que el valor acumulado de la vivienda es el valor que un propietario tiene en una propiedad (el valor de mercado actual menos cualquier gravamen). Entonces, si su casa vale $ 500,000, pero solo debe $ 100,000 en el préstamo, eso significa que tiene $ 400,000 en equidad. Un propietario en esta situación que busca un refinanciamiento hipotecario con retiro de efectivo puede optar por retirar parte de ese capital para hacerse cargo de otros negocios financieros, como consolidar deudas, pagar préstamos estudiantiles, enviar hijos a la universidad, financiar una boda, renovar una cocina. o cualquier otra cosa que se les ocurra.
Aunque el refinanciamiento con retiro de efectivo es un escenario arrollador para muchos, no viene sin algunas advertencias. Hablamos con Michelle McLellan, vicepresidenta senior y ejecutiva de gestión de productos de préstamos hipotecarios en Bank of America para conocer su opinión sobre los pros y los contras del refinanciamiento hipotecario con retiro de efectivo.
Ventajas de la refinanciación de hipotecas con retiro de efectivo
No es necesario mudarse : ¿Tiene facturas, pero no desea cambiar de dirección? "El refinanciamiento con retiro de efectivo le permite acceder a una gran cantidad de dinero sin vender su casa", dice McLellan. Todos los que odian empacar y desempacar pueden comenzar a chocar los cinco ahora mismo.
Puede ser más barato que otras opciones de financiamiento : el escenario de retiro de efectivo es ideal para muchos, ya que las tasas de interés de las viviendas se encuentran en mínimos históricos , por lo que es más barato satisfacer estas necesidades de efectivo a corto plazo a través de una refinanciación de retiro de efectivo que acumular aumente las facturas de las tarjetas de crédito o solicite un préstamo por separado con un interés más alto.
Digamos que su casa vale $ 400,000 y usted debe $ 200,000; eso deja $ 200,000 como equidad dulce, dulce. "Con el refinanciamiento con retiro de efectivo, podría recibir una parte de este capital en efectivo. Si retira $ 50,000 en efectivo, esta cantidad se agregaría al capital de su nueva hipoteca, que sería de $ 250,000 después del refinanciamiento del retiro de efectivo, " ella dice. "Si bien el efectivo que saque le costará más intereses durante la vigencia de su nuevo préstamo, no necesariamente le costará más que otras opciones de financiamiento".
Sólo un préstamo : A pesar de la salida de efectivo de refinanciación puede sonar similar a un tradicional préstamo de capital , en el que pide prestado contra el valor de su casa, la mayor diferencia es que con este último, que en esencia sacar una segunda hipoteca, por lo que ahora tengo dos prestamos. Por el contrario, la opción de refinanciamiento con retiro de efectivo es solo un préstamo. Y las tasas de interés son generalmente más bajas con esta opción que con un préstamo con garantía hipotecaria.
Pero el uso de un refinanciamiento con retiro de efectivo también tiene algunos inconvenientes.
Contras de la refinanciación de hipotecas con retiro de efectivo
Costos de cierre adicionales : Los costos de cierre pueden ser una píldora bastante difícil de digerir, ya que generalmente son del 2 al 5 por ciento del precio de compra de la casa. Los refinanciamientos con retiro de efectivo incurren en costos de cierre similares a los encontrados con la hipoteca original (tarifa de solicitud de préstamo, tarifa de tasación de la vivienda, etc.), dice McLellan, a diferencia de contratar una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC), que tiene su propio conjunto único. de pros y contras. Las tarifas varían según el prestamista, por lo que, al igual que lo haría con su préstamo original, querrá buscar un prestamista hipotecario.
Límite de la cantidad que puede pedir prestada : no puede retirar todo su capital. La mayoría de los bancos y la Administración Federal de Vivienda (FHA) no le prestarán más del 80 por ciento del valor actual de su vivienda. Esto se llama relación préstamo-valor . Entonces, si su casa vale $ 400,000 y usted tiene $ 200,000 en capital, su relación préstamo-valor es del 50 por ciento. Lo máximo que podría pedir prestado sería $ 120 000 (80 por ciento de $ 400 000 menos el saldo pendiente del préstamo de $ 200 000).
Para ser justos, los límites impuestos a los refinanciamientos de retiro de efectivo son en gran parte por el bien del propietario. "El refinanciamiento con retiro de efectivo normalmente tiene parámetros crediticios más estrictos, y la mayoría de los prestamistas imponen un límite al porcentaje de préstamo a valor que puede pedir prestado", dice McLellan. "Esto asegura que todavía tenga algo de valor líquido en su casa".
Tasas de interés más altas : la tasa de interés para un refinanciamiento con retiro de efectivo puede ser más alta que para un refinanciamiento de hipoteca simple. Esto se debe a que el prestamista puede percibir un mayor riesgo con este tipo de refinanciamiento; por ejemplo, es más probable que el prestatario abandone el préstamo si ya ha cobrado el valor líquido de su vivienda. Por supuesto, mucho depende de la calificación crediticia del prestatario, la cantidad de capital que se extrae y los factores del mercado.
El período de pago de la hipoteca se extiende : "Es común refinanciar con otra hipoteca del mismo plazo, generalmente otra hipoteca de 30 años", dice McLellan. "Eso significa que reiniciaría otra hipoteca a 30 años después de haber sido propietario de su casa durante varios años. Como resultado, probablemente pagará más intereses durante la vigencia del préstamo". Por lo tanto, si estuviera cerca del final del pago de su hipoteca, probablemente no querrá comenzar de nuevo.
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