경우 부동산 시장이 아무것도에 계산 될 수있다, 그것은 변동입니다. 구매자가 집을 고를 때가 있고, 판매자는 원하는 것보다 낮은 판매 가격을 결정해야합니다.
그런 다음 판매자의 시장이 될 때가 있습니다. 주택에 들어가기 위해 최고 달러를 지불하거나 심지어 가격을 요구하는 것 이상으로 지불해야하는 구매자 는 구매자 입니다. 정말 인기있는 판매자의 시장에서 구매자는 입찰 전쟁으로 끝날 수 있습니다. 본질적으로 가장 높은 제안이 승리하는 주택 구매 경쟁입니다.
입찰 전쟁이 일어나는 이유는 무엇입니까?
그것이 바로 현재 미국 주택 시장이있는 곳입니다. 재고가 적습니다. 구매자의 수요가 높습니다. 그리고 판매 가격은 계속 급등합니다. 실제로 2021 년 5 월 21 일에 발표 된 NAR (National Association of Realtors)의 최신 월간 판매 보고서 에 따르면 기존 주택 판매는 3 개월 연속 감소한 4 월에 2.7 % 감소했다고합니다. 그러나 1 ~ 4 월 판매량은 여전히 20 % 증가했으며 기존 주택 판매 가격의 중앙값은 전년 대비 19.1 % 상승했습니다. 둘 다 최고치입니다.
4 월 말 미국의 총 주택 재고 (분양 주택 수)는 3 월보다 10.5 % 증가했지만 1 년 전보다 20.5 % 감소했다. 이것은 NAR이 1982 년에 주택 공급을 추적하기 시작한 이후 거의 기록적인 최저치입니다.
애틀랜타에있는 Ansley Real Estate 와 함께 Schiff Real Estate Team 의 구매자 전문가 인 Michael Schiff는 이러한 수치를 모두 잘 알고 있습니다. 균형 잡힌 시장에서는 주택 시장에 약 6 개월의 재고가 있어야합니다. 그러나 마이클은 애틀랜타에서는 약 1 개월 분 공급이 있다고 말합니다.
입찰 전쟁으로 이어지는 숫자는 여러 제안을받는 목록과 목록 에이전트 가 최고 및 최상의 제안을받는 데 기한을 두는 목록 입니다. 하지만 어떻게이기나요? "모든 세부 사항에는 전략이 있습니다."라고 리스팅 전문가 인 Leigh Schiff는 말합니다. 그녀와 Michael은 Ansley Real Estate와 함께 Schiff Real Estate Team의 남편과 아내 팀입니다.
돈 회담
모든 목록이 동일하지 않은 것처럼 모든 입찰 전쟁도 동일하지는 않습니다. 때로는 다른 제안의 위협 일 수도 있습니다. 그러나 다른 경우에는 목록이 3 개, 5 개 또는 20 개 제안을받을 수 있다고 Leigh는 말합니다. 더 낮은 가격대의 리스팅은 더 많은 오퍼를 제공하는 경향이 있지만 그녀는 최근에 7 개의 오퍼가있는 주택을 130 만 달러에 팔았고 요청 가격보다 10 % 상승했습니다.
제안을하거나 집 사냥을 시작하기 전에 돈을 모으십시오. 특히 판매자의 시장 에서는 모기지 사전 자격을 갖추는 것만으로는 충분하지 않습니다. 사전 자격은 단순히 대출 기관과 이야기하고 소득에 대한 정보를 제공했음을 의미합니다.
"그것은 가치가 없습니다"라고 Leigh는 말합니다. 대신, 대출 기관이 귀하의 신용 을 가져와 검토하고, 보험 시스템을 통해 재정을 운영하고, 계약 및 평가를 보류하면서 대출을 승인했음을 의미하는 모기지 사전 승인 을 받고 싶습니다 . Schiffs의 경우, 그들은 한 걸음 더 나아가 지난 2 년 동안의 신용, 소득, 자산 및 세금 환급을 프로세스에 포함하도록 요청합니다.
전부는 아니지만 일부 대출 기관은 가격 범위의 모든 주택에 대해 구매자를 인수 할 의사가 있다고 Michael은 말합니다. 즉, 제안에 우발적 인 자금 조달을 포함하는 것에 대해 걱정할 필요가 없습니다 (즉, 제안은 대출을받는 것에 기반 함을 의미합니다). 우발 사항을 생략하면 더 매력적인 구매자가되기 때문에 유리한 점입니다 (다음에 더 자세히 설명합니다).
물론 "현금이 왕이다"라고 Leigh는 말합니다. "특히 지금 우리는 부동산 평가와 관련된 몇 가지 문제를보기 시작했습니다." 판매 가격이 시장 가치를 초과하는 경우, 입찰 전쟁에서 드물지 않은 일이 발생하면 대출 기관은 허용 가능한 대출 가치 비율 내에서 머물기에 충분한 돈을 빌려주지 못할 수 있습니다. 시장 가치를 초과하는 금액을 지불하기로 선택한 경우 차액을 충당 할 수있는 추가 자금이 있어야합니다. 하지만 현금을 지불 할 수 있다면 판매자의 눈에는 최적의 구매자입니다.
상당한 금액의 진지한 돈을 적어 두는 것도 똑같이 중요합니다 . 이는 판매자에게 구매에 대해 진지하게 알리는 "선의의 예치금"입니다. 일반적인 상황에서 그 금액은 구매 가격의 약 1 ~ 3 %입니다. 마음이 바뀌면 돈을 잃고 판매자가 보관합니다. 그러나 평가 중에 발견 된 정보와 같은 다른 이유로 거래가 성사되면 돈을 돌려받을 수 있습니다.
입찰 전쟁 중에 더 높은 비율의 진지한 돈을 제공하면 구매와 돈에서 벗어날 가능성이 적기 때문에 제안이 강화됩니다.
우발 사항을 잊어라
입찰 전쟁에서 승리는 가장 높은 제안을받는 것뿐만 아니라 제안 조건에 관한 것이기도합니다. 판매자에게 당신이 집을 원하고 어떤 일이 있어도 집을 기꺼이 구매할 수 있음을 보여 주려면 우발적 인 상황을 포기하십시오.
Investopedia 에 따르면 비상 조항은 "부동산 계약이 구속력을 갖기 위해 충족되어야하는 조건 또는 조치"를 정의합니다 . 자금 조달, 평가 및 검사의 세 가지 주요 유형이 있습니다 . 판매자가 이사해야하는 시간이나 현재 주택 판매에 따라 판매가 결정되는 등 시간과 관련된 우발 사항도있을 수 있습니다. 우발 상황이 적을수록 거래가 성사 될 가능성이 적습니다.
- 융자 우발 사태는 모기지 확보 능력과 관련이 있습니다. 구매자가 저당을 확보 할 수없는 경우 벌금없이 철회 할 수 있습니다. 구매자가 재정 문제로 인해 취소하지 않을 것이라고 말하고 있기 때문에 재정적 우발성을 포함하지 않는 것은 판매자에게 흥미로울 것입니다.
- 평가 우발 홈가 가지고있는 상태는 당신이 지불에 동의 가격만큼 적어도입니다 값으로 평가한다. 그러나 입찰 전쟁 중에는 평가가 제안보다 낮아질 가능성이 높으므로 평가 우발성을 포기하는 것이 현명합니다.
- A를 가정 검사 우발 또는 판매 가격을 낮추는 - - 검사 중에 제기 된 문제를 기반으로, 구매자는 수리를 위해 판매자를 요구하는 옵션이 있습니다. 어느 쪽도 일정 시간 내에 합의되거나 완료되지 않으면 취소하고 수익을 올릴 수 있습니다.
입찰 전쟁에서 우발적 인 상황에 대한 최선의 선택은? "우발 상황이 없습니다."라고 Michael은 말합니다.
에스컬레이션 조항 포함
집에 대한 입찰은 마지막 제안을 이길 기회가있는 경매에 입찰하는 것과는 다릅니다. 다른 관심있는 구매자가 무엇을 제공하는지 모를 것입니다. 그러나 최고 입찰가를 알고 프로세스를 시작할 수 있다는 점에서 비슷합니다. 귀하의 부동산 중개인은 에스컬레이션 조항 을 통해 귀하가 얼마나 높고 얼마나 전략적인지를 명확히 할 수 있습니다 .
이것은 최고의 선의의 제안보다 일정 금액을 더 지불하겠다는 계약의 조항이라고 Leigh는 설명합니다. 판매자의 에이전트가 에스컬레이션 조항을 시작하는 오퍼가 테이블에 있음을 표시 한 경우에만 유효합니다. 흥미롭게도 입찰 전쟁 중에 각각 다음 단계를 시작하는 여러 에스컬레이션 조항이있을 수 있으므로 에스컬레이션 조항에는 귀하가 지불 할 최대 가격 인 상한선도 포함되어야합니다.
백업 입찰 제공
귀하와 귀하의 에이전트가이 모든 전술을 사용하고 결국 여전히 입찰 전쟁에서 이기지 못하면 예비 입찰을 제안 할 수 있습니다. 우발적 인 상황에서 벗어나고, 현금으로 돈을 벌고 미친듯한 돈을 벌어도 일이 벌어집니다. 꿈의 집에서 낙찰 된 계약이 실패하면 2 위 입찰이 1 차 계약이됩니다. 판매자가 리스팅 프로세스를 새로 시작할 필요가 없기 때문에 판매자에게 좋습니다.
그리고 백업 입찰이 기존 계약보다 더 매력적일 경우 판매자는 기존 계약을 해지 할 수 없습니다. 그러나 그들은 첫 번째 구매자를 몰아 낼 정도로 동의하지 않을 수 있습니다. 사랑과 입찰에서 모두 공평합니다.
이제 흥미 롭 네요
입찰 전쟁 중에 진자를 유리하게 휘두르는 또 다른 전술은 "연애 편지"를 작성하거나 심지어 비디오를 만들어 판매자에게 귀하 또는 귀하의 가족이 집에 적합한 차기 제품임을 설득하는 것입니다. 불법은 아니지만 이러한 서신은 공정 주택법 위반으로 이어질 수 있습니다 . 콘텐츠를 신중하게 고려하십시오.
