Беспокойство о ставках не решит жилищный кризис

Приют является необходимым условием жизни, свободы и стремления к счастью. Сегодня просто не на что ходить. С резким ростом цен на недвижимость и арендной платы во время пандемии COVID кризис, бурлящий под поверхностью, стал очевидным. Тем не менее, строительство нового жилья сильно отстает от потребностей стареющего населения, а застывший венчурный рынок наряду с шокирующим ростом 30-летней ипотечной ставки отпугивает инвесторов от финансирования предприятий, которые решают этот кризис поколений.

В Gutter Capital мы инвестируем в компании, продвигающие американский эксперимент. Наша миссия отражает нашу убежденность в том, что великие компании нашего времени будут созданы в ответ на величайшие вызовы человечества. Мы потратили немало времени на то, чтобы разобраться в жилищном кризисе, поскольку перед нашей страной не стоит более насущная проблема.

Хотя нехватка жилья общеизвестна, масштабы нехватки жилья по-прежнему сильно недооцениваются. Такие публикации, как NYT и WSJ, часто цитируют исследование Freddie Mac, в котором сообщается о нехватке жилья в 3,8 миллиона единиц по всей стране по состоянию на 2020 год. К сожалению, после двух лет строительства домов самыми быстрыми темпами со времен мирового финансового кризиса более 6,5 млн единиц. Мы считаем, что кризис намного серьезнее, чем принято считать, и предоставляет значительные возможности командам, которые предлагают решения за столом переговоров.

Как мы тут оказались?

Семена дефицита были посеяны во время краха рынка жилья в 2007 году. Строители жилья, подпитываемые исторически низкими процентными ставками и высокой валовой прибылью, в течение короткого периода в середине 2000-х построили новое строительство быстрее, чем требовалось создание семьи. Возникший в результате избыток жилья вызвал падение реальных цен на жилье почти на 30%, что ускорило мировой финансовый кризис.

Домостроители тронули печь, и они обожглись. Почти половина из них провалилась. Выжившие были наиболее хорошо капитализированными и не склонными к риску из группы. К сожалению, они извлекли из кризиса неверные уроки: предпочесть запас прочности объему строительства. Результатом стало десятилетие хронического недостроения.

Уход домостроителей с рынка не мог произойти в худшее время, поскольку стареющему населению стало требоваться больше жилья, чем предыдущим поколениям. Рост числа домохозяйств, состоящих из одного человека, во главе с выходцами из поколения бэби-бумеров, стареющими на месте, привел к снижению среднего размера домохозяйства и увеличению количества единиц жилья, необходимых на одного взрослого. Эта тенденция будет только ухудшаться в течение следующего десятилетия, поскольку доля населения старше 65 лет увеличится с 16,5% до более чем 20%. Нам нужно будет построить больше домов, чтобы не отставать от меняющейся демографической ситуации, а мы так далеко отстаем.

Жилье достигло уровня чрезвычайной ситуации в стране. Тем не менее, говоря о доходах крупных домостроителей, руководители рекламируют свою осторожность. Когда у них есть все, чтобы выиграть от наращивания производства, они по-прежнему предпочитают маржу, а не рост.

Прежде чем занять какую-либо позицию, важно рассмотреть, в чем мы можем ошибаться. Наиболее распространенная противоположная точка зрения заключается в том, что мы находимся в эпицентре жилищного пузыря, вызванного чрезвычайной фискальной и денежно-кредитной политикой во время пандемии COVID. Получается, что если ФРС создала бум, то ФРС, несомненно, вызовет и спад, поскольку рост ставок по ипотечным кредитам обрушит рынок жилья. Чтобы оценить обоснованность этой точки зрения, мы спрашиваем себя: «Почему ставки выросли так сильно?» и «Что означают более высокие ставки для рынка жилья?»

Почему так сильно выросли ставки по ипотеке?

Многие обвиняют Федеральную резервную систему в скачке ставок по ипотечным кредитам. После неожиданно высокого отчета об инфляции в июне ФРС начала агрессивно повышать краткосрочные ставки, оказывая повышательное давление на процентные ставки по долгосрочным облигациям и ценным бумагам с ипотечным покрытием. Эта точка зрения в основном верна, однако она недооценивает не менее важные психологические последствия программы покупки активов ФРС. В 2021 году на ФРС приходилось более 20% всего рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. Когда такой крупный покупатель внезапно уходит, другим участникам имеет смысл подождать и посмотреть, как скорректируются ставки. Соответственно, спрэд между 30-летней ипотекой и 30-летней казначейской облигацией увеличился примерно с 1% в начале 2022 года до более 3% в октябре.

Такие высокие спреды случались только трижды за последнее время: в 2000, 2008 и марте 2020 года, все периоды кризиса на кредитных рынках. Мы считаем, что это свидетельствует об искажении рынка, которое со временем скорректируется до исторического среднего значения. Если все остальные факторы останутся прежними, результатом будет снижение ставки по 30-летней ипотеке более чем на 1,5%. Есть основания полагать, что ставки выше 7% будут временными, и ФРС не нужно начинать снижать ставку овернайт, чтобы все успокоилось.

Что означают более высокие ставки по ипотеке для рынка жилья?

Большинство людей считают, что существует прямая связь между ставками по ипотечным кредитам и ценами на жилье, проще говоря: более высокие ставки означают, что люди могут позволить себе меньше, поэтому по мере роста ставок цены должны падать. Несмотря на интуицию, доказательства этой взаимосвязи не являются четкими. Исторически изменения ипотечной ставки имели лишь скромную (0,1) корреляцию с реальными ценами на жилье. Недавний случай произошел во время мирового финансового кризиса, когда резкое падение процентных ставок мало поддержало рынок жилья, который снижался в 2008–2012 годах. В тот период казалось, что дисбаланс предложения был доминирующей экономической силой.

Мы полагаем, что то же самое может быть верно и сегодня: нехватка жилья перевесит последствия повышения процентных ставок для поддержания цен на жилье. Поскольку ставки по ипотечным кредитам фиксируются на 30–60 дней, а продавцы жилья постепенно снижают цены, поскольку дома не продаются, цены на недвижимость отражают динамику, которая была несколько месяцев назад. Ставка по 30-летней ипотеке впервые поднялась выше 5% в начале апреля. Спустя 7 месяцев до сих пор мы наблюдали лишь умеренное снижение цен (данные Redfin по средней цене продажи по всей стране показывают падение на 6% по сравнению с пиковым значением в марте 2022 года, данные Zillow вообще почти не показывают никакого снижения). Объем транзакций снизился, но остается исторически высоким, а количество выставленных на продажу запасов соответствует уровню 2021 года, который был самым низким за несколько десятилетий.

Какова наша точка зрения?

Мы считаем, что сегодня есть историческая возможность инвестировать в предприятия, которые ускоряют развитие жилищного строительства в Соединенных Штатах.

Нам понадобилось десятилетие, чтобы создать жилищный кризис, и при нынешних темпах строительства нам потребуется более десяти лет, чтобы выйти из него. Хотя мы считаем, что ожидаемое падение цен на недвижимость преувеличено или может вообще не произойти, мы не делаем ставку на рынок. Даже без повышения цен предложение жилья должно расширяться. Это национальный императив. Мы считаем, что в любой среде компании, которые находят новые способы ускорить темпы жилищного строительства, могут получить щедрую прибыль, и мы стремимся финансировать их.

Учитывая масштабы и размах кризиса, мы не ожидаем, что одна компания решит его в одиночку. За последние несколько месяцев мы возглавили три инвестиции в этой категории. Мы ищем поддержки основателей, ориентированных на миссию, которые появляются в этот кризисный момент с решениями в руках, готовыми к созданию. Если вы заинтересованы в том, чтобы присоединиться к нам, пожалуйста, не стесняйтесь обращаться к нам .

Искренне,

Джеймс Геттер и Дэн Теран