10 cosas que debe saber sobre la tasación de una vivienda

De todas las personas con las que interactuará cuando compre o venda una casa, el tasador es a quien probablemente conocerá menos. Pero él o ella pueden jugar uno de los papeles más importantes en la venta o compra de su casa. Lo que el tasador encuentre puede ser la diferencia en si obtendrá o no la casa que desea o podrá vender la que no desea.

Una tasación de la propiedad es diferente de una inspección de la propiedad . El inspector de viviendas busca problemas en la vivienda que el comprador debe conocer antes de la compra (por ejemplo, moho o goteras en el techo). El tasador está determinando el valor en dólares de la casa al observar qué casas similares en el área buscan, así como la condición de la propiedad real. Si está pidiendo dinero prestado a un banco u otra institución para comprar su casa, es probable que tenga que obtener una tasación de la vivienda (la inspección es opcional, pero sería prudente que los compradores obtuvieran una).

Aquí hay 10 cosas importantes que debe saber sobre una tasación de vivienda, comenzando con por qué los prestamistas hipotecarios requieren tasaciones de vivienda en primer lugar.

1. Una tasación es la póliza de seguro del banco
2. Las tasaciones toman solo 20 minutos
3. Las ejecuciones hipotecarias pueden hacerle daño
4. Una casa limpia hace una gran diferencia
5. Las composiciones son críticas
6. Debe reparar cualquier daño antes de tiempo
7. Los vendedores también pueden solicitar una tasación
8. Solicite una copia de su informe de tasación
9. La comunicación es bienvenida, la coerción no lo es
10. Puede protestar la tasación

El objetivo principal de la tasación de una vivienda es asegurar al prestamista hipotecario que la vivienda vale el precio de venta. Los bancos y otros prestamistas hipotecarios corren un gran riesgo cuando prestan cientos de miles de dólares a un comprador. Si el comprador no paga el préstamo, el único recurso del prestamista es ejecutar la hipoteca de la casa e intentar venderla. Si la casa no vale tanto como el préstamo, el banco nunca recuperará su dinero.

Es por eso que el comprador generalmente paga por la tasación de la vivienda, que cuesta entre $300 y $400 para una vivienda unifamiliar. El banco o prestamista hipotecario generalmente tiene un grupo de tasadores en los que confía para realizar una tasación precisa.

Si la tasación resulta igual o superior al precio solicitado, entonces la venta puede seguir adelante, pero si resulta baja, eso podría ser un problema. Es muy poco probable que el banco apruebe una hipoteca que esté por encima del valor de tasación, lo que es una mala noticia para el vendedor, que puede tener que reducir el precio de venta.

Los tasadores suelen tener una agenda apretada, especialmente en un mercado inmobiliario activo. Noble Fields , un capacitador de tasadores certificado en San Francisco, California, dice que los tasadores solo pasarán unos 20 minutos en la casa real. El resto de su trabajo ocurre en la oficina.

Los informes de tasación siguen el Formulario 1004 de Fannie Mae , que requiere que el tasador examine físicamente la propiedad para confirmar el tamaño de la propiedad, la cantidad de dormitorios y baños, la superficie total de la superficie habitable , cualquier mejora o defecto de la casa, y más. Un tasador experimentado sabe exactamente lo que está buscando y se mueve rápidamente por la casa, marcando cada elemento del formulario.

Debido a que los tasadores tienen poco tiempo, es importante que el agente de bienes raíces del vendedor esté presente durante la tasación para señalar las renovaciones o actualizaciones importantes que pueden aumentar el valor de tasación, o dar cuenta de los daños o las reparaciones necesarias que podrían reducir el valor de tasación.

Legalmente, los corredores y los prestamistas pueden ofrecer sus opiniones sobre el valor de una vivienda, pero no se les permite dictar al tasador cuál quieren que sea el valor.

¿Ha escuchado a alguien quejarse de que su vecino con el césped descuidado o el camino de entrada desmoronado está "rebajando el valor de las casas"? Podrían tener un punto. Dado que el valor de su casa está determinado en gran medida por el precio de venta de casas similares en su vecindario, depende mucho de cómo sus vecinos cuiden sus propiedades.

Pero aún más problemático que el césped lleno de malezas o la pintura descascarada es un mercado inmobiliario muy afectado por las ejecuciones hipotecarias y las ventas al descubierto (cuando un propietario con problemas financieros vende su casa por menos del monto adeudado en la hipoteca). Estos tipos de "ventas urgentes" pueden reducir significativamente los valores de propiedad de casas comparables en el vecindario, incluida la suya.

La buena noticia es que la mayoría de los tasadores tratarán de excluir las ejecuciones hipotecarias y las ventas al descubierto si pueden encontrar otras compensaciones precisas cerca. Pero si el vecindario se está ahogando en ventas en dificultades, inevitablemente bajará el valor de todas las casas.

El tasador va a estar en tu casa en unos 20 minutos y ya estás dando vueltas como un loco. Entonces, ¿es realmente importante sacar la ropa sucia de los cestos demasiado llenos y barrer todo el pelo de perro y las motas de polvo? ¡Si si si! Es cierto que su casa se tasa en función de los pies cuadrados, la cantidad de habitaciones y la cantidad de terreno, por lo que, técnicamente, sus habilidades de limpieza no cuentan. Pero los tasadores son humanos y seguramente se verán influenciados por un gran lío.

El entrenador de tasadores Noble Fields dice que los tasadores aprecian poder moverse libremente por la casa sin tener que pasar por encima y alrededor de montones de ropa y otros obstáculos. Cualquier cosa que pueda hacer para ayudar a que su casa se valore en la parte superior del rango en comparación con la parte inferior vale la pena el esfuerzo adicional.

Curiosamente, el objetivo de una tasación no es calcular un valor objetivo para la casa basado únicamente en su tamaño y comodidades, sino compararla con otras casas en el área que se vendieron recientemente. Para que un tasador determine el valor justo de mercado de una casa, necesita un conocimiento actualizado al minuto del mercado inmobiliario local.

El informe de tasación incluye espacio para tres "ventas comparables", conocidas en el lenguaje inmobiliario como "comps". El tasador usará bases de datos de bienes raíces como MLS (Multiple Listing Services) y otros registros públicos para buscar viviendas vendidas recientemente que coincidan más con la propiedad en términos de ubicación geográfica, tamaño, edad, condición, vista, etc. en. Generalmente, estas serán casas en el mismo vecindario que el que se ofrece para la venta.

Para que una composición sea precisa y útil, debe ser reciente. Nuevamente, si un agente de bienes raíces quiere asegurarse de que el vendedor obtenga el mejor tasador, él o ella le proporcionará al tasador una lista de compensaciones actualizadas que tienen un precio igual o superior al solicitado.

¿Conoces ese agujero en la pared, donde la cosa atravesó la cosa y la rompió? ¿El cristal roto de la ventana que arreglaste temporalmente con cinta adhesiva? ¿ La puerta trasera que el perro rasguñó y la rajadura en la puerta del sótano por los repetidos portazos de su malhumorado adolescente? ¿Todas las cosas a las que has querido llegar y has pospuesto una y otra vez? Bueno, ahora es el momento de dejar la tontería y arreglarlos todos.

Los daños no solo afectarán su tasación de manera negativa, sino que si su préstamo está asegurado por la Administración Federal de Vivienda (FHA), los tasadores deben informarles sobre los daños.

Hay ciertas situaciones en las que un vendedor de vivienda puede querer ordenar su propia tasación. Por ejemplo, no siempre está claro a qué precio debe cotizarse una casa. Es posible que se reúna con varios agentes de bienes raíces , cada uno con sugerencias muy diferentes para el precio de venta inicial. Si lo establece demasiado bajo, ganará menos en la venta de lo que podría haber obtenido, pero si lo establece demasiado alto, asustará a los compradores potenciales.

En esa situación, es perfectamente razonable pagar entre $300 y $400 por una tasación independiente para encontrar el valor de mercado más exacto de la vivienda y establecer el precio en consecuencia. Solo sepa que el prestamista aún querrá su propia tasación, por lo que la evaluación de su tasador no es la última palabra.

Dado que el comprador paga la tasación, tiene derecho a obtener una copia gratuita del informe completo . Los prestamistas están obligados a enviar las tasaciones a los compradores con prontitud pero, como mínimo, a más tardar tres días antes del cierre del préstamo. Si la tasación sale a un precio más bajo que el que acordaron el comprador y el vendedor, el comprador tendrá buenas municiones para negociar un precio más bajo.

La única vez que un vendedor verá una copia del informe de tasación es si el comprador quiere usarlo para negociar este precio de venta más bajo. Si la tasación es igual o superior al precio de venta, el vendedor no tiene por qué preocuparse. En un mercado inmobiliario activo, es posible que el comprador tenga que pagar en efectivo la diferencia entre el valor de tasación y la cantidad que pide el vendedor.

Algunos agentes inmobiliarios creen que es ilegal comunicarse de cualquier forma con un tasador, pero según The Appraisal Foundation , ese no es el caso en absoluto. Los tasadores agradecen cualquier información que les ayude a determinar el valor de mercado más preciso de la casa. Eso incluye compensaciones adicionales proporcionadas por el agente del vendedor, facturas o recibos de mejoras y renovaciones importantes y prueba de mantenimiento y conservación continuos.

Lo que está estrictamente prohibido, sin embargo, es cualquier tipo de comunicación específicamente destinada a coaccionar o amenazar al tasador para que dé un valor de vivienda superior al que la propiedad merece. Por ejemplo, un agente de bienes raíces no puede insistir en que el tasador iguale el precio solicitado por el vendedor o amenazar con prohibir al tasador si no juega a la pelota. Eso no es ético y podría perder la licencia del agente de bienes raíces.

Si usted es el vendedor y cree que la tasación fue más baja de lo que debería , puede protestar. Póngase en contacto con el prestamista y averigüe cuál es su procedimiento para disputas de tasación. Pero necesitará estar armado con documentación para respaldar su argumento.

Asegúrese de incluir fotos y un registro de todas las mejoras, así como composiciones de otras casas que deberían haberse incluido. Su agente de bienes raíces debería poder ver los que se usaron para la tasación y ayudarlo a encontrar mejores compensaciones.

Sin embargo, sepa que solo el prestamista hipotecario puede exigir una segunda tasación . Si el prestamista rechaza su solicitud de reconsideración (o no cambia el valor de la propiedad), puede pagar una tasación por su cuenta y ver si obtiene resultados diferentes.

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