Cómo funcionan las ventas cortas

Corría el año 2007. El mercado de valores de EE. UU. continuaba su ascenso cuesta arriba sin precedentes. El desempleo estaba en su punto más bajo en seis años. Y los precios de las viviendas en todo Estados Unidos estaban aumentando cada vez más. En los mercados inmobiliarios más calientes, la " reventa " de casas estaba de moda. A pesar de las altas tasas de interés de las hipotecas, los inversionistas compraron casas unifamiliares, apartamentos y casas adosadas y las vendieron en cuestión de meses para obtener una gran ganancia.

En la loca carrera por sacar provecho del auge inmobiliario, millones de estadounidenses firmaron hipotecas que no podían pagar, a menudo alentados por prestamistas sin escrúpulos. La lógica era tentadora: "No se preocupe de que la tasa de su hipoteca se duplique en dos años, porque venderá este lugar en menos de uno". En la neblina dorada de 2007, ese argumento tenía sentido. Si tan solo hubiéramos podido predecir lo que sucedió después.

Cuando el mercado inmobiliario implosionó en 2008, el valor de las viviendas se desplomó. De repente, la casa de inversión que compró por $ 500,000 en el pico del auge de la vivienda valía solo $ 250,000. Incluso si pudiera encontrar un comprador a $250,000, aún le debería otros $250,000 a su prestamista hipotecario . Eso se llama estar bajo el agua o al revés , cuando el saldo de su hipoteca es más alto que el valor de su casa. Lamentablemente, el resultado más común es el incumplimiento del préstamo. Solo en 2009, se ejecutaron 2,8 millones de viviendas, un aumento del 120 por ciento con respecto a 2007 [fuente: Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios ].

Las ejecuciones hipotecarias no son el fin del mundo, pero pueden causar daños graves a su puntaje de crédito. Los programas federales como el Programa de Refinanciamiento de Vivienda Asequible (HARP) ofrecen asistencia a los propietarios de viviendas sumergidas que buscan refinanciar sus hipotecas, pero no todos califican. Para más y más prestatarios al revés, la mejor opción es intentar una venta corta.

En bienes raíces, una venta corta significa comprar o vender una casa por menos del saldo adeudado en la hipoteca. Para ello, el vendedor tiene que convencer al prestamista hipotecario de que perdone o cancele la deuda impaga. Si se aprueba, los beneficios de una venta corta incluyen:

Suena fácil, ¿verdad? No tan rapido. Las transacciones de venta corta son muy complejas y pueden tardar meses en obtener la aprobación. Incluso si el comprador y el vendedor acuerdan un precio de mercado justo, el prestamista puede denegar la solicitud por varias razones. Siga leyendo para obtener una explicación paso a paso del proceso de venta corta, los pros y los contras, y algunos consejos para una experiencia exitosa de venta corta.

1. El proceso de venta corta
2. Ventajas y desventajas de las ventas cortas
3. Consejos para una venta corta exitosa

Para simplificar las cosas, repasemos el proceso de venta corta desde la perspectiva del comprador. Como comprador, el primer paso es encontrar listados de venta corta . Las ventas cortas rara vez se enumeran como tales, porque no pueden aprobarse hasta que haya una oferta sobre la mesa. En cambio, los vendedores usan eufemismos como "antes de la ejecución hipotecaria", "se requiere una revisión de terceros" o "sujeto a la aprobación del banco" [fuente: Freddie Mac ]. Un buen lugar para comenzar es la sección previa a la ejecución hipotecaria de un sitio web como RealtyTrac, que ofrece listados en los 50 estados.

Una vez que tenga algunos listados en mente, compare los precios de casas similares en el área, especialmente aquellas que se vendieron recientemente. Eso le da una mejor idea del valor justo de mercado. Con un rango de precios en mente, el próximo paso es obtener una carta de aprobación previa de la hipoteca de su prestamista. Como comprador, esto no solo asegurará una tasa de interés para viviendas en su rango de precios, sino que también le mostrará al banco del vendedor que usted es un comprador serio.

Cuando encuentre la casa que desea, el siguiente paso es hacer una oferta. Como comprador, firmará un contrato de compra por lo que usted y su agente de bienes raíces creen que es un precio justo de mercado. También se le pedirá que proporcione una señal de depósito, un depósito en efectivo reembolsable que demuestra una vez más su compromiso de compra.

En una compra de vivienda tradicional, aquí es donde el comprador y el vendedor negocian y llegan a un precio de compra final. Pero ese no es el caso en una venta corta. En una venta corta, es el prestamista hipotecario del vendedor el que debe aprobar el precio de venta.

Para que eso suceda, el vendedor primero debe demostrar que no puede pagar la hipoteca y que una venta corta es la única opción para evitar la ejecución hipotecaria. Los documentos requeridos incluyen:

El prestamista hipotecario tardará semanas o meses en considerar la venta corta [fuente: Juguete ]. Durante este tiempo, buscará la aprobación de los inversionistas que compraron la deuda hipotecaria y realizará su propia tasación del valor de la propiedad [fuente: Bank of America ]. El banco podría responder con una contraoferta o negar la venta corta por una variedad de razones, que incluyen [fuente: Freddie Mac ]:

Si se aprueba, la venta corta continuará como una compra de vivienda tradicional con un cierre. Sin embargo, tenga en cuenta que si la vivienda tiene una segunda hipoteca, un préstamo con garantía hipotecaria u otros gravámenes sobre la propiedad, este proceso deberá repetirse para cada prestamista. ¡Ay!

Otra solución de ejecución hipotecaria

Además de una venta corta, otra forma de eludir la ejecución hipotecaria es una escritura en lugar de la ejecución hipotecaria , esencialmente transfiriendo la propiedad de su casa a su prestamista hipotecario. A cambio, el prestamista perdona su deuda impaga y generalmente cubre los gastos de reubicación [fuente: Oficina de Protección Financiera del Consumidor ]. El efecto en su puntaje de crédito es menor que el de una venta corta.

La ventaja más importante de una venta corta es que el vendedor puede evitar la ejecución hipotecaria. Con una ejecución hipotecaria en su historial crediticio, debe esperar al menos siete años antes de que otro prestamista lo considere para una hipoteca, mientras que una venta corta solo lo coloca en la lista negra por tan solo dos años [fuente: Weston ].

Sin embargo, contrariamente a la creencia popular, las ventas al descubierto no son mejores para su puntaje crediticio que una ejecución hipotecaria. Según Fair Isaacs, la compañía que calcula el puntaje crediticio FICO , tanto las ventas cortas como las ejecuciones hipotecarias reducirán un puntaje crediticio de 780 entre 140 y 160 puntos [fuente: Gaskin ].

La mayor ventaja para el comprador es la oportunidad de comprar una casa a un precio ligeramente inferior al valor justo de mercado sin tener que entrar en el mercado de ejecuciones hipotecarias de riesgo. Con una venta de ejecución hipotecaria, hay una serie de posibles escenarios de pesadilla, incluidos gravámenes impagos sobre la propiedad y propietarios que luchan contra el desalojo [fuente: White ].

La mayor desventaja para el comprador es el tiempo. Las ventas al descubierto toman mucho más tiempo que una venta de vivienda tradicional porque el prestamista hipotecario del vendedor tiene que dar luz verde. Este proceso se alarga aún más si hay múltiples hipotecas y gravámenes involucrados. Incluso cuando toda la documentación está en orden y tanto el comprador como el vendedor acuerdan un precio, no hay garantía de que el prestamista apruebe la venta corta. Los compradores deben estar preparados para un proceso largo e incierto que podría terminar en decepción.

Otra desventaja potencial para el comprador son los costos de cierre más altos. Por ejemplo, en una venta de vivienda tradicional, el vendedor es responsable de pagar la inspección de la vivienda y las reparaciones relacionadas. En una venta corta, el prestamista hipotecario del vendedor siente menos presión para negociar, por lo que esos costos a menudo los asume el comprador [fuente: Freddie Mac ].

Al final del día, tanto el comprador como el vendedor esperan que el prestamista hipotecario vea la ventaja de una venta corta sobre la ejecución hipotecaria. Resulta que las ejecuciones hipotecarias también pueden ser costosas para los prestamistas. Los prestamistas deben encargarse del mantenimiento de las viviendas vacías, lo que puede incluir reparaciones costosas además del mantenimiento regular, como cortar el césped y palear las entradas de las casas. Los prestamistas también podrían tener que pagar impuestos atrasados ​​sobre las viviendas y cubrir el costo de subastarlas o venderlas [fuente: Guerra ].

Ahora veamos algunos consejos de expertos sobre cómo comprar o vender una casa a través de una venta corta.

El primer consejo del comprador para una venta corta exitosa es utilizar un profesional de bienes raíces con experiencia en ventas cortas [fuente: Freddie Mac ]. Las ventas al descubierto son transacciones inmobiliarias complejas que requieren un conocimiento profundo para determinar el valor justo de mercado, cómo funcionan los prestamistas y qué deben ver antes de aprobar una venta al descubierto.

En general, evite las casas que tengan múltiples hipotecas y gravámenes sobre la propiedad. Cada prestamista adicional agregará meses al proceso de aprobación y disminuirá las posibilidades de que el acuerdo finalmente se lleve a cabo. Ahórrese algunos dolores de cabeza y manténgase en las propiedades con un solo prestamista hipotecario.

No haga una oferta baja [fuente: Juguete ]. Lo mejor que puede esperar de una venta corta es un precio ligeramente por debajo del valor justo de mercado establecido. Recuerde, el prestamista ya está perdiendo en una venta corta, por lo que no está de humor para hacer tratos. Mantenga todas las ofertas dentro de un rango de precios de venta comparables en el vecindario.

Demuestra que eres un comprador serio. Venga con su carta de preaprobación de hipoteca y un depósito de garantía considerable, así como su contrato de compra e información de compensación para demostrar que su oferta es realista [fuente: Freddie Mac ]. Es más probable que el banco apruebe una venta con un comprador totalmente comprometido.

No intente engañar al sistema comprando una casa de venta corta a un amigo o pariente y alquilándole la casa. Eso es ilegal de acuerdo con las reglas de las transacciones en condiciones de plena competencia. En bienes raíces, el precio de venta debe determinarse por el valor justo de mercado, no por un acuerdo "amistoso" entre dos parientes [fuente: Investopedia ]. No se aprobará una venta corta entre dos familiares o amigos cercanos.

Envíe todo el papeleo y la documentación de manera oportuna, ya sea usted el comprador o el vendedor. Hay una cierta cantidad de burocracia con cualquier transacción de bienes raíces (si alguna vez ha asistido a un cierre, probablemente todavía le duela la muñeca por todos los documentos que firmó). Las ventas cortas agregan una capa adicional de documentación, particularmente para demostrar dificultades.

Vendedores, sean conscientes de las implicaciones fiscales de una venta corta. En la mayoría de los casos, el IRS trata la deuda cancelada como ingreso. Si su prestamista perdona el saldo de $100,000 que usted adeuda en su hipoteca, el Servicio de Impuestos Internos gravará esos $100,000 como ingresos. Hay excepciones a esta regla si la casa era su residencia principal o si era financieramente insolvente antes de que se cancelara la deuda [fuente: IRS ]. De cualquier manera, parece un buen momento para llamar a su contador.

Publicado originalmente: 28 de octubre de 2013

¿Qué es una venta corta?

¿Cuánto dura el proceso de venta corta?

¿Cuáles son los inconvenientes de una venta corta?

¿Por qué alguien haría una venta corta?

¿Se puede negociar una venta corta?

Nota del autor: cómo funcionan las ventas al descubierto

Cada vez que leo sobre los millones de hogares estadounidenses en ejecución hipotecaria y el daño infligido por incumplimientos y quiebras, digo una oración silenciosa de "gracias" a mi amigo Sean. En 2005, mi esposa y yo consideramos comprar una propiedad de inversión en Boise, Idaho. En ese momento, los precios de las viviendas en el oeste de los EE. UU. estaban por las nubes. Mi cuñado acababa de sacar provecho de un lugar en Arizona y estaba convencido de que Idaho estaba a punto de explotar.

En pleno invierno, manejamos por los suburbios de Boise con un agente de bienes raíces que estaba igualmente convencido de las perspectivas de la ciudad como el próximo Phoenix o Las Vegas. Encontramos un apartamento modesto de dos habitaciones en nuestro rango de precios con inquilinos a largo plazo. Antes de que nos diéramos cuenta, habíamos firmado una oferta y entregado $1,000 en depósito. Mientras esperábamos que el vendedor respondiera, visitamos a nuestro amigo Sean en las cercanías de Salt Lake City, Utah. Mientras compartíamos las emocionantes noticias de nuestra inmersión pendiente en la inversión inmobiliaria, Sean sacó con calma un lápiz y papel.

Anotó algunas cifras clave, en particular la diferencia entre nuestros ingresos por alquiler de la propiedad y nuestro pago mensual de la hipoteca. Luego, esbozó el mejor de los casos sobre cuánto aumentaría el valor de las propiedades en los próximos dos años. Nos recordó que deberíamos pagar un impuesto sobre las ganancias de capital del 25 por ciento si vendíamos la casa como propiedad de inversión en lugar de como residencia principal. Al final de sus cálculos, nos dimos cuenta de que los precios de las viviendas tendrían que dispararse un 10 por ciento o más por año para que obtuviéramos una ganancia en este lugar.

Minutos después, nuestro agente de bienes raíces llamó para decir que el comprador había aceptado nuestra oferta. ¡Éramos los orgullosos propietarios de una casa en Boise! La única salida sería sacrificar nuestro dinero en garantía. A eso lo llamamos nuestra clase de $1,000 en Bienes Raíces 101. Gracias, Sean. Sin usted, seríamos los orgullosos dueños al revés de una propiedad submarina en Boise.

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