Points de discussion du week-end

Pour le vendredi 13 janvier

Parler aux clients ce week-end ? Bien sûr, vous êtes! Nous sommes ici pour améliorer la qualité de vos plaisanteries avec les dernières nouvelles et opinions sur des sujets importants liés au logement.

L'actualité immobilière en bref

Les taux hypothécaires sur 30 ans approchent les 6 % et pourraient bientôt atteindre 5 %. Le dernier chiffre de l'IPC a certainement aidé.

L' IPC (indice des prix à la consommation) a en fait chuté de 0,1 % d'un mois sur l'autre en décembre, les prix de l'essence et d'autres biens ayant chuté. L'IPC « core » (hors alimentation et carburant) a augmenté de 0,3 % en glissement mensuel et de +5,7 % sur les 12 derniers mois.

L' enquête MBS Highway Housing Survey de janvier 2023 a montré les premiers signes précurseurs d'une amélioration de l'activité des acheteurs. Alors que les niveaux d'activité sont restés modérés à l'échelle nationale, un petit pourcentage d'OL et d'agents ont répondu que les choses étaient « lentes » ou « très lentes ». Moins mauvais = mieux.

Dans le même ordre d'idées, l'indice du sentiment d'achat d'une maison de Fannie Mae a augmenté (à partir de niveaux record) pour le deuxième mois consécutif. Bien que seulement 21 % des répondants aient déclaré que c'était le « bon moment pour acheter », la baisse des taux hypothécaires et des prix des maisons aide les gens à remonter la pente.

Une courbe de rendement inversée a été un prédicteur extrêmement fiable d'une récession. Eh bien, la courbe des taux s'est inversée depuis fin octobre 2022, et le bon du Trésor à 10 ans rapporte désormais 1 % de moins que le bon du Trésor à 3 mois !

L' indice ISM des services a fortement chuté et est entré en récession en décembre. L'indice ISM manufacturier signale déjà une contraction depuis plusieurs mois.

L'économie américaine a créé 223 000 emplois en décembre, soit environ le double de ce que les économistes attendaient. Le taux de chômage est à un creux historique – 3,5 % – là où il était avant la pandémie.

Rétrospective 2022 de CoreLogic

Après une rave de logement fulgurante et extatique de deux ans provoquée par une pandémie, 2022 a été une migraine matinale de volumes de transactions en chute libre, de licenciements et d'introspection. [CoreLogic n'a pas écrit cela ; mais cela a dû être ressenti comme ça pour beaucoup !] Au lieu de cela, le géant des données avait ceci à dire à propos de 2022 :

• Même si les prix des maisons ont commencé à baisser (très modestement) d'un mois sur l'autre fin 2022, les prix des maisons ont maintenant augmenté d'une année sur l'autre pendant 130 mois consécutifs (soit près de 11 ans) !
• Les taux hypothécaires ont plus que doublé (faible 3 % → plus de 7 %)
• Cela a considérablement ralenti la croissance des prix des maisons (de 20 % en glissement annuel à 9 % en glissement annuel le 22 novembre).
• Pourtant, la valeur nette du logement national a augmenté de 16 % par rapport à l'année précédente (soit 2 200 milliards de dollars)
• Et les incidences de saisies et de problèmes de paiement sont restées à des niveaux record.

Qu'est-ce que l'inversion de la courbe des taux et pourquoi est-ce important ?

Dans des conditions normales, un emprunteur doit payer des taux d'intérêt plus élevés pour conserver l'argent plus longtemps.

"Plus vous avez mon argent longtemps, plus c'est risqué pour moi. L'inflation a plus de temps pour grignoter mes bénéfices, et vous avez plus de temps pour disparaître au Panama. Je mérite d'être payé pour avoir pris ce risque supplémentaire. — Prêteur fictif

Oui, vous le faites. C'est pourquoi les taux hypothécaires sur 15 ans sont inférieurs aux taux hypothécaires sur 30 ans.

C'est aussi pourquoi les rendements annualisés des bons du Trésor à 3 mois (ici, l'emprunteur est le gouvernement américain) sont généralement bien inférieurs aux rendements annualisés des bons du Trésor à 10 ans.

La « courbe de rendement » est simplement un graphique qui trace le rendement annualisé par rapport à la maturité (période) d'une obligation. Normalement, elle est en pente ascendante (ligne bleue à gauche). Au cours des trois derniers mois , cependant, le rendement des obligations à 3 mois a été PLUS ÉLEVÉ que celui des obligations à 10 ans. La courbe des taux est inversée : elle a une pente descendante, comme la ligne rouge à droite. Une autre façon de dire la même chose est que l' écart de rendement (rendement à 10 ans moins rendement à 3 mois) est négatif.

On s'en fout? Tu te soucies. Une courbe de rendement inversée a toujours été un prédicteur très précis d'une récession imminente. Et par précis, je veux dire le meilleur tireur d'élite au monde. Il manque rarement.

D'accord mais pourquoi? C'est une combinaison de l'action de la Fed, de l'activité des investisseurs obligataires et de l'activité des prêteurs.

• Habituellement, lorsque la courbe des taux s'inverse, la Fed a relevé le taux des fonds fédéraux - dans notre cas, très rapidement et de manière agressive. Avec une fréquence inquiétante, ce type d'action de la Fed contribue à ouvrir la voie à une récession.
• Personne ne surveille l'économie de plus près que les investisseurs obligataires. S'ils sont certains qu'une récession approche, ils ont tendance à transférer de l'argent à plus long terme (parce que le court terme semble flou). En achetant des obligations à plus long terme, ils poussent les prix à 10 ans à la hausse et les rendements à la baisse. Ils s'attendent à ce que l'inflation et les rendements à plus long terme soient orientés à la baisse.
• De plus, lorsque les taux à court terme sont élevés, les banques sont dissuadées de prêter à plus long terme, ce qui pourrait signifier moins de financement pour le type de projets qui stimulent la croissance économique.

Marché hypothécaire

Alors que l'inflation continue de se calmer (IPC "de base" de +5,7 % en décembre 22) et que les drapeaux de récession se multiplient (ISM Services <50 = contraction, courbe des taux inversée), le marché des obligations hypothécaires est de nouveau en mode fête. En conséquence, les taux hypothécaires moyens sur 30 ans (aucun point acheté) se rapprochent à nouveau de 6 %.

La prochaine réunion du FOMC (Fed) se tiendra du 31 janvier au 1er février. Le marché à terme évalue actuellement une probabilité de 95 % que la Fed ne relève ses taux que de 25 points de base.

Ils l'ont dit

"Le fait que 99 % des emprunteurs aient bloqué un taux hypothécaire inférieur aux taux actuels aide à empêcher la plupart des propriétaires de faire des paiements en retard ou de ne pas les respecter complètement." — Rétrospective Core Logic 2022.

Remarque : ce même fait est également la raison pour laquelle les volumes de refinancement sont en baisse > 80 % par rapport à l'année précédente et pourquoi il est si difficile d'amener les propriétaires à vendre (personne ne veut renoncer à une hypothèque avec une poignée de 3 %) !

Des questions? Envoyez-nous un e-mail à [email protected] — nous sommes là pour vous aider !