Points de discussion du week-end

pour le 6 janvier 2023

Bonne année! C'est notre premier Talking Points de 2023. Alors rattrapons rapidement ce qui s'est passé dans le domaine de l'immobilier ces dernières semaines !

L'actualité immobilière en bref

Dans une prédiction audacieuse , notre société mère, MBS Highway, prévoit que les taux hypothécaires moyens sur 30 ans avoisineront les 5 % au cours du premier semestre 2023. Si cela se produit, les acheteurs se précipiteront sur un marché encore sous-approvisionné.

En revanche, la plupart des prévisionnistes (NAR, Zillow, Redfin, etc.) s'attendent à une baisse de 10 à 20 % des ventes de maisons existantes en 2023 , à une variation de -5 % à +5 % des prix médians des maisons et à la fin des taux hypothécaires sur 30 ans. 2023 autour de 6%. Ce serait un «crash» des volumes de transactions, oui, mais pas des prix.

Les ventes de maisons existantes ont chuté de 8 % d'un mois sur l'autre en novembre 2022 (-35 % sur un an) pour atteindre un taux annualisé désaisonnalisé de 4,09 millions d'unités. A titre de comparaison, en 2008 (creux des ventes de maisons), 4,12 millions de maisons existantes ont été vendues.

Les ventes de maisons en attente ont chuté de 4% MoM en novembre 2022, la 6ème baisse mensuelle consécutive et la 2ème lecture mensuelle la plus basse en 20 ans. Pas bon signe pour les ventes de maisons existantes en décembre 2022.

Le chiffre du PCE (inflation) pour novembre 2022 était inférieur aux attentes, avec une inflation globale en hausse de seulement 0,1 % en glissement mensuel et de seulement +5,5 % en glissement annuel (le pic était de +7,0 % en glissement annuel en juin 2022).

Cela aurait dû être suffisant pour maintenir les obligations à la hausse (et les taux hypothécaires à la baisse), mais les données économiques internationales, les commentaires «plus élevés pendant plus longtemps» de certains présidents de la Fed et la facture de dépenses de 1,7 billion de dollars ont tous contribué à faire remonter les taux hypothécaires à 6,5% .

Enfin, l' indice des prix des maisons Case-Shiller a baissé pour le 4e mois consécutif en octobre 2022. Cela dit, les prix n'ont baissé que de 2,4 % au total par rapport à leurs sommets de juin 2022.

Alors que va-t-il se passer en 2023 ?

En vérité, personne ne le sait. Mais nous avons résumé ci-dessous les prévisions actuelles en matière de logement de huit pronostiqueurs importants. En général, ils recherchent :

• Une nouvelle baisse significative des volumes de transactions en 2023 (après une baisse de 16 à 18 % des ventes de logements anciens en 2022).
• Prix ​​des maisons atones au niveau national (certains prévoient des baisses, d'autres des augmentations). « Flattish » ne veut pas dire plat : certaines villes verront les prix baisser, tandis que d'autres verront les prix continuer à augmenter.
• Les taux hypothécaires à la fin de 2023 autour de 6%. Mais comme nous l'avons noté ci-dessus, MBS Highway connaît une baisse beaucoup plus marquée des taux hypothécaires au premier semestre 2023.
• Globalement, une 'correction' ou 'normalisation' ; pas un accident.

Après être tombés à 6,13 % le 15 décembre, les taux hypothécaires moyens sur 30 ans ont reculé de 40 points de base à plus de 6,5 % juste avant le jour de l'An. La prochaine réunion du FOMC (Fed) se tiendra du 31 janvier au 1er février. La Fed devrait relever son taux directeur de 25 à 50 points de base.

Ils l'ont dit

"Avec la baisse des taux hypothécaires tout au long du mois de décembre, l'activité d'achat de maisons devrait inévitablement rebondir dans les mois à venir et contribuer à la croissance économique."
— Lawrence Yun, économiste en chef de la NAR

"L'économie a repris son souffle au second semestre 2022, mais cela ne change rien à nos attentes selon lesquelles elle manquera d'air au début de 2023 via une légère récession."
— Doug Duncan, économiste en chef de Fannie Mae.

Inspiration

L'inflation est en baisse - la rapidité est un sujet de débat. L'économie américaine se contractera probablement - combien de temps et à quelle profondeur est un autre débat. Ce qui n'est pas en cause, c'est que la combinaison de ces deux facteurs est très susceptible d'entraîner une baisse des taux hypothécaires. La Fed n'a pas besoin de commencer à réduire les taux pour que cela se produise.

La forte hausse des taux d'intérêt - et non des prix record des maisons - est ce qui a écrasé la demande. N'oubliez pas que les taux hypothécaires moyens sur 30 ans ont DOUBLÉ entre janvier et octobre 2022.

Tous les moteurs de la demande pré-pandémique sont toujours en place : plus d'une décennie de sous-construction, des niveaux de stocks tendant à baisser année après année et une augmentation de la demande de la génération Y atteignant l'âge d'acheter une maison.

Ne vous laissez pas décourager par les statistiques effrayantes de l'hiver 2022 sur le logement. Le marché se redressera - nous nous attendons à voir les ventes mensuelles de maisons existantes s'annualiser à un rythme supérieur à 5 millions d'unités d'ici la fin de l'été et le début de l'automne.

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