Points de discussion du week-end

Pour le vendredi 16 décembre

Parler aux clients ce week-end ? Bien sûr, vous êtes! Voici tout ce que vous devez savoir pour rester informé et avoir confiance dans vos conversations.

Ceci est notre dernier Talking Points de 2022. Nous sommes très reconnaissants pour notre lectorat croissant et ravis de vous proposer une version beaucoup plus personnalisée de Talking Points au début de 2023.

L'actualité immobilière en bref

Mardi, le chiffre de l'IPC "de base" (qui exclut le carburant + la nourriture) pour novembre a baissé à 6,0 %. Ce chiffre était légèrement inférieur aux attentes, entraînant une reprise du marché obligataire qui a poussé les taux hypothécaires à 30 ans en dessous de 6,3 %.

Un jour plus tard, la Réserve fédérale a relevé les taux à court terme de 50 points de base (c'est un demi pour cent). Bien que ce ne soit pas une surprise, les prévisions de la Fed étaient plus hawkish (suggérant 75 points de base de plus à venir). Après une première liquidation, les obligations ont de nouveau rebondi, faisant grimper les taux hypothécaires à près de 6,1 %.

L'économiste en chef de la NAR, Lawrence Yun, voit désormais les taux hypothécaires sur 30 ans tomber en dessous de 6 % d'ici le 3e trimestre 2023, une baisse de 7 % des maisons existantes vendues en 2023 (après une baisse de 16 % en 2022) et des prix des maisons stables en 2023 (avec certains marchés vers le haut et les autres vers le bas). [Source : NRA]

CoreLogic est plus optimiste , prévoyant une croissance des prix de 4 % au cours des 12 prochains mois. [Source : CoreLogic]

Avec des taux hypothécaires à 30 ans en baisse de près de 1,25 % par rapport à leur sommet (~7,37 % le 20/10/22), les nouvelles demandes de prêt hypothécaire pour achat ont augmenté de semaine en semaine au cours de cinq des six dernières semaines. Mon Dieu, même l'activité de refi semble reprendre (lentement) ! [Source : MBA]

Redfin estime que seulement 3,4 % des personnes qui ont acheté des maisons pendant la pandémie (2021-septembre 2022) iraient « sous l'eau » si les prix des maisons baissaient de 4 % l'année prochaine. [Source : Redfin]

NAR ajuste ses prévisions

Les prix des maisons et les ventes d'unités ont baissé un peu plus rapidement que prévu par le NAR, ils ont donc dû apporter quelques ajustements à la baisse (modestes) à leurs prévisions. Mais ils ne prévoient toujours pas de baisse des prix médians des maisons en 2023.

Si (comme la plupart) vous rencontrez des baisses de prix sur votre marché domestique, vous vous demandez probablement comment le NAR peut arriver à ces prévisions de « prix fixes ». Voici comment:

1. Calendrier - Au premier semestre 2022, les prix nationaux des maisons continuaient d'augmenter d'un mois à l'autre. Ils n'ont commencé à tomber MoM qu'en juin/juillet. Alors que les premiers mois de 2023 verront probablement les prix des maisons baisser d'une année sur l'autre, le NAR s'attend à ce que les prix commencent à augmenter MoM au cours du second semestre de 2023 - suffisamment pour ramener les prix à plat d'une année sur l'autre.
2. Dispersion — « La moitié du pays pourrait connaître de légères hausses de prix, tandis que l'autre moitié pourrait connaître de légères baisses de prix. Cependant, les marchés californiens peuvent être l'exception, San Francisco, par exemple, susceptible d'enregistrer des baisses de prix de 10 à 15 % ».

La ligne noire dans le tableau ci-dessous est 2021. La ligne lavande est 2022. La forte baisse des ventes est facile à observer - et l'écart se creuse. Les ventes de maisons existantes en octobre ont baissé de 28 % en glissement annuel ! Cela ressemble et se sent comme un crash, à moins que vous ne fassiez ce que Mike DelPrete suggère et que vous traitiez 2021 (et la seconde moitié de 2020) comme une valeur aberrante. Si vous supprimez 2021 et 2020 du graphique, 2022 ne semble pas aussi mauvais. Et n'oubliez pas que les taux hypothécaires n'ont jamais été aussi élevés depuis 2008 ! [Source : Mike DelPrete]

Remarque : En 2023, les ventes de maisons existantes devraient passer en dessous de 5 millions d'unités pour la première fois depuis 2014. Mais je continue de croire (et la plupart des prévisionnistes aussi) qu'elles repasseront au-dessus de 5 millions en 2024, et que la croissance annualisée le rythme des ventes mensuelles dépassera les 5 millions d'ici la mi-2023, surtout si les taux hypothécaires descendent en dessous de 6 %.

Vous en avez marre ?

Pratiquement personne n'a été surpris par la hausse des taux de 50 points de base. C'était prévu , donc… ennuyeux !

Mais il est important de se rappeler que dans un contexte historique, +50 points de base est important et +75 points de base (ce que la Fed a fait quatre fois cette année) est inhabituel. Jusqu'à présent, la Fed a augmenté ses taux de 425 points de base en 2022 (soit 4,25 %), et ce n'est pas encore fait. C'est le rythme d'augmentation le plus rapide en 35 ans !

Vous devez également considérer à quel point ces dernières années ont été étranges . Un boom technologique, une pandémie, des fermetures mondiales, une flambée massive du chômage, un boom immobilier, une invasion, une reprise rapide du marché du travail, un dollar américain qui monte en flèche et l'inflation la plus élevée en 40 ans.

La Fed comprend que l'impact de ses politiques de resserrement est retardé (ils mettent du temps à se manifester) et cumulatif (ils s'accumulent), mais compte tenu de la complexité de la situation, il est impossible de savoir avec certitude à quelle vitesse l'inflation s'estompera ou à quel point la l'économie va se contracter.

Marché hypothécaire

Ce fut une excellente semaine pour les obligations (prix en hausse) et une excellente semaine pour les acheteurs de maison (taux hypothécaires en baisse). Alors que l'IPC « global » de novembre était encore beaucoup trop élevé à 7,1 % (la Fed veut 2 % !), il s'agissait néanmoins d'une amélioration.

N'oubliez pas : les obligations détestent l'inflation, donc… inflation plus faible → prix des obligations hypothécaires plus élevés → rendements des obligations hypothécaires inférieurs → taux hypothécaires plus bas.

Au cours de la semaine, la moyenne des prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans est passée de 6,39 % à 6,13 %. En moins de deux mois, les taux hypothécaires ont chuté de près de 1,25 %, ce qui a permis à l'acheteur d'économiser entre 250 et 350 $ par mois.

Ils l'ont dit

« Je ne pense pas que quiconque sache si nous allons connaître une récession ou non. Et si nous le faisons, que ce soit profond ou non… ce n'est pas connaissable. — Le président de la Réserve fédérale, Jerome Powell.

"Si la Fed [would] cesser de regarder les données obsolètes sur le logement - et je ne sais pas pourquoi elles ne le font pas - elles se rendraient compte que l'inflation est terminée." - Jeremy Siegel de l'interview de CNBC

Note : La composante logement (logement) de l'IPC de novembre a augmenté de 0,6 %. Le professeur Siegel a qualifié cela de numéro "absurde" ou même "faux". Pourquoi? parce que chaque indice des prix des maisons ou des taux de location que nous examinons (NAR, Case-Shiller, Apartmentlist, etc.) a tendance à baisser depuis plusieurs mois.

Des questions? Envoyez-nous un e-mail à [email protected] — nous sommes là pour vous aider !