Points de discussion du week-end

Pour le vendredi 10 février

Parler aux clients ce week-end ? Bien sûr, vous êtes! Voici notre briefing hebdomadaire sur tout ce qui concerne l'immobilier. N'oubliez pas : des agents et des OL mieux informés fournissent des conseils plus précieux à leurs clients.

Talking Points est maintenant partageable !

Nous avons fait en sorte qu'il soit beaucoup plus facile pour vous d'être la principale source d'actualités, d'analyses et de données immobilières de vos clients. Nous avons pris Talking Points et l'avons transformé en un document convivial pour le consommateur. Localisez-le avec les statistiques de logement de votre région. Personnalisez-le avec votre propre introduction et un commentaire sur le marché local.

Fondamentalement, nous avons construit votre newsletter hebdomadaire, votre document de journée portes ouvertes et votre feuille de route numérique - et vous obtenez tout le crédit :) Des milliers d'agents ont déjà partagé le document Talking Points depuis son lancement la semaine dernière. Allez-y et essayez-le!

Vous voulez d'abord en savoir plus ? Lisez cet article de blog détaillé .

L'actualité immobilière en bref

Les taux hypothécaires ont bondi plus haut en réponse à un rapport sur l'emploi qui semblait très solide (mais qui ne l'était vraiment pas). Parallèlement, les signes d'un point d'inflexion (à la hausse) du marché immobilier se multiplient.

Le Bureau of Labor Statistics a rapporté que l' économie américaine a créé 517 000 emplois en janvier, entraînant le taux de chômage à un creux d'un demi-siècle de 3,4 %. C'était beaucoup, beaucoup plus fort que quiconque ne s'y attendait.

Peu de gens se souciaient de regarder au-delà de l'impressionnant titre d'emplois. Mais notre société mère, MBS Highway, a noté que la plupart des gains apparents provenaient en réalité d'ajustements statistiques annuels , et que 70 % des emplois ajoutés étaient à temps partiel . En d'autres termes, ce rapport sur les emplois en éruption était de qualité assez médiocre.

La « bonne » nouvelle pour l'emploi était une mauvaise nouvelle pour les obligations. En effet, un marché du travail tendu implique que la Fed pourrait décider de relever ses taux plus souvent et de les maintenir plus élevés plus longtemps que ne le prévoit actuellement le marché.

Quelques jours plus tard, le président de la Fed, Jerome Powell, a déclaré exactement cela lors d'une conférence de presse. "La réalité est que nous allons réagir aux données."

Résultat net : les taux hypothécaires à 30 ans sont passés de près de 6 % à près de 6,5 %. Huer! Mais nous restons confiants que les taux hypothécaires continueront de baisser en 2023, car nous sommes certains que l'inflation continuera de baisser.

Infléchissant ! Black Knight a noté que les blocages d'achat [blocage du taux hypothécaire] ont augmenté de 64 % entre le début et la fin de janvier, la plus forte hausse en 5 ans. Selon leurs données, les prix des maisons ont baissé de 5,2 % depuis le sommet de juin 2022.

CoreLogic a déclaré que la croissance des prix de l'immobilier avait ralenti à un niveau toujours respectable de +6,9 % en glissement annuel en décembre 2022. D'après leurs chiffres, les prix de l'immobilier ont chuté d'environ 3 % par rapport à leur sommet, mais le fournisseur de données prévoit toujours une croissance des prix de + 3 % pour l'ensemble de l'année . 2023.

Étude 2022 sur les déménageurs de United Van Lines

La croissance démographique d'un État est l'un des principaux moteurs de la croissance des ménages. Et la croissance des ménages - avec la croissance de l'offre de logements - est un moteur majeur des prix des maisons. Vous pouvez obtenir une croissance démographique grâce à la fabrication de bébés (mais vous devrez attendre 20 à 30 ans pour qu'ils achètent une maison ) ou vous pouvez l'obtenir immédiatement grâce à l'immigration (des étrangers qui emménagent ou des étrangers qui arrivent ).

Les prix des maisons peuvent-ils augmenter même si vous avez plus de personnes qui quittent l'État qu'elles n'y emménagent ? Bien sûr. Les prix des maisons ont bondi pendant la pandémie en Californie, à New York et au New Jersey également, malgré des sorties nettes. Il est préférable de considérer la migration nette positive comme un vent arrière pour la croissance des prix des maisons à long terme et la migration nette négative comme un vent arrière.

Personne ne sait qui déménage comme une véritable entreprise de déménagement. C'est pourquoi nous aimons l'étude annuelle sur les déménageurs nationaux de United Van Lines. Bon nombre des 10 principaux États entrants et sortants n'ont pas changé au cours des dernières années. Mais cette année, le Delaware, la Caroline du Nord et le Nouveau-Mexique ont rejoint la liste des 10 principaux États entrants ; tandis que le Wyoming et la Pennsylvanie ont rejoint le Top 10 sortant.

Marché hypothécaire

Pas une bonne semaine pour les acheteurs potentiels, car les taux hypothécaires moyens sur 30 ans sont passés de 5,99 % à près de 6,5 %, ajoutant environ 100 $ au paiement mensuel d'une maison au prix médian. Nous pourrions soutenir que le marché a réagi de manière excessive au rapport sur l'emploi, mais nous préférons nous concentrer sur l'avenir : les taux hypothécaires auront tendance à baisser (avec quelques bosses inévitables en cours de route) car l'inflation continuera de se calmer. Sur cette note, l'IPC de janvier (indice des prix à la consommation) sera publié le mardi 14 février.

La prochaine réunion du FOMC (Fed) aura lieu les 15 et 16 mars. Le marché à terme anticipe une forte probabilité d'une nouvelle hausse des taux de +25 points de base.

Quelle est la saisonnalité de votre état ?

La plupart des agents savent que le deuxième trimestre (avril-mai-juin) et le troisième trimestre (juillet-août-septembre) sont les plus actifs pour les nouvelles inscriptions et les ventes. Et il est logique que plus vous allez vers le nord, plus les différences seront importantes entre la basse saison (généralement le 1er et le 4ème trimestre) et la haute saison (généralement le 2ème et le 3ème trimestre).

Mais avez-vous déjà regardé de plus près ? La saisonnalité réelle de votre état devrait influencer l'apparence de votre plan d'affaires mensuel. Cela devrait dicter quand vous faites le plus de marketing et quand vous passez plus de temps au bureau à réfléchir et à planifier. Et c'est aussi une excellente information pour impressionner les clients lorsque vous discutez du moment de l'inscription.

Pour cette analyse, nous avons examiné les nouvelles annonces par mois en 2019. C'était la dernière année "typiquement saisonnière" que nous ayons eue. (COVID a tout chamboulé.) Voici ce que nous avons appris :

• A l' échelle nationale , 23% des inscriptions ont lieu au 1er trimestre, puis 31% au 2ème, 26% au 3ème et 19% au 4ème. N'oubliez pas que si l'activité était répartie uniformément sur l'année, chaque trimestre compterait 25 % de nouvelles inscriptions.
• L' état le plus saisonnier … n'est PAS l'Alaska. C'est un lien entre Washington et le Wisconsin, avec environ 36 à 37 % des nouvelles inscriptions au 2e trimestre et seulement 15 à 16 % au 4e trimestre. Mais le Montana, le Vermont, le New Hampshire et l'Alaska ne sont pas loin derrière.
• Les États les moins saisonniers (pas de surprise ici) sont Hawaï et la Floride avec seulement un écart d'activité de 4 à 6 % entre leur trimestre le plus chargé (qui est le 1T) et le 4T. En fait, le mois le plus chargé de la Floride pour les nouvelles inscriptions est janvier.
• Vous vous interrogez sur la Californie et le Texas ? Ils sont tous les deux si longs du nord au sud que cela dépend vraiment de la partie de l'état dans laquelle vous vous trouvez ! En effet, la saisonnalité de la Californie et du Texas est comme une moyenne de celle de l'Arizona (non saisonnière) et de l'Utah (modérément saisonnière).

Éducation

J'ai récemment relu « SOI : Building a Real Estate Agent's Sphere of Influence » de Brian Icenhower. Chaque chapitre est bref (8 à 10 pages), ciblé et très orienté vers l'action. Les nouveaux agents trouveront son approche « playbook » très utile. Que devrais tu faire? À quelle fréquence devriez-vous le faire? Il fournit également des modèles et des scripts que vous pouvez personnaliser et utiliser.

Alors, combien de personnes compte votre SOI (sphère d'influence) ? 50, 100 ou 500 ? Vous devez connaître la réponse. Après tout, la majorité de votre activité proviendra de votre SOI. En termes simples, développer votre entreprise signifie augmenter votre SOI et augmenter votre pourcentage de conversion/répétition.

Et si vous réduisiez votre liste initiale pour n'inclure que les personnes qui vous connaissent par leur nom ? Allez ligne par ligne et soyez honnête avec vous-même. Quelqu'un sur votre propriété que vous n'avez jamais rencontré ne compte pas. Une piste que vous avez obtenue de Zillow il y a trois ans ne compte que si vous leur avez parlé. Ceci est votre vrai SOI.

La prochaine étape consiste à développer (et à s'engager) votre plan de contact. M. Icenhower recommande la quantité plutôt que la qualité — c'est la fréquence des contacts et la diversité des canaux (e-mail, médias sociaux, face à face, etc.) qui vous gardent en tête. Voici un échantillon de ce qu'il recommande :

• 40 contacts au total par membre SOI par an
• 2 appels téléphoniques par membre SOI par an
• Maximum 26 de vos 40 contacts par an par e-mail

Des questions? Envoyez-nous un e-mail à [email protected] — nous sommes là pour vous aider !