Pour le 27 janvier 2023

Parler aux clients ce week-end ? Bien sûr, vous êtes! Voici notre briefing hebdomadaire sur tout ce qui concerne l'immobilier. Rappelez-vous : des agents mieux informés fournissent des conseils plus précieux à leurs clients.

L'actualité immobilière en bref

Des signes de récession apparaissent partout et l'inflation continue de baisser. Les deux indiquent des taux hypothécaires plus bas à venir, juste à temps pour le printemps/été.

La lecture initiale du PIB du 4T 2022 était de +2,9% en rythme annualisé. C'était mieux que les attentes de +2,6%, mais a été stimulé par une accumulation des stocks. Pour rappel, le PIB s'était contracté à la fois au 1T (-1,6%) et au 2T 2022 (-0,6%) avant de bondir à 3,2% au 3T 2022. [Source : BEA]

Cela dit, lorsque l' indice économique avancé du Conference Board culmine et se dirige vers le bas, les récessions suivent… et le LEI a maintenant baissé pendant 10 mois consécutifs. [Source : Le Conference Board]

Les ventes de maisons existantes ont chuté de 1,5 % d'un mois à l'autre en décembre, le 11e mois consécutif de baisse. Mais c'était à la fois mieux que prévu et une grande amélioration par rapport à la baisse de 8% MoM en novembre. [Source : NRA]

L' indice de confiance des agents immobiliers pour janvier a révélé un marché qui reste étonnamment serré, avec 57 % des annonces vendues en moins d'un mois et des annonces recueillant en moyenne 2,2 offres. [Source : NRA]

Conformément à l'amélioration (modeste) de la confiance des constructeurs, les ventes de maisons neuves en décembre ont augmenté de 2,3 % en glissement mensuel (mais étaient toujours en baisse de 27 % en glissement annuel) à un taux annualisé de 616 000. [Source : Bureau du recensement des États-Unis]

La Banque du Canada a relevé ses taux de 25 points de base (4,25 % → 4,5 %) mais est maintenant en pause. Il s'agit de la première grande banque centrale à mettre officiellement fin à son cycle de resserrement.

Les demandes de prêt hypothécaire ont augmenté de 7 % WoW, la troisième semaine consécutive d'amélioration. [Source : MBA]

L'administration Biden-Harris a dévoilé son Plan directeur pour une déclaration des droits des locataires , visant à "accroître l'équité sur le marché locatif et à promouvoir le principe d'un logement équitable". [Source : La Maison Blanche]

Moche, mauvais ou bon ?

Les données sur les ventes de maisons existantes de décembre 2022 de NAR semblaient moche à première vue. Le rythme des ventes a chuté de 34 % en glissement annuel à un peu plus de 4 millions d'unités. En janvier 2022, les maisons existantes se vendaient à un rythme de 6 millions d'unités. En gros, l'activité de transaction a diminué de moitié au cours de 2022 !

REMARQUE : Le NAR rapporte les ventes mensuelles de maisons existantes sur une base SAAR (Seasonally Adjusted Annualized Rate). En termes très simples, SAAR prend une période de données (souvent un mois) et l'annualise, en tenant compte de la saisonnalité historique de ces données.

Si vous regardez les chiffres de vente réels (pas la SAAR), nous avons vendu un peu plus de 5 millions d'unités en 2022. La dernière fois que nous étions à ce niveau, c'était en 2014, lorsque 4,94 millions d'unités ont été vendues. Ce n'est pas une catastrophe, mais c'est quand même assez mauvais. Oh, et les niveaux de stocks sont redescendus en dessous de 1 million.

Alors, quelle est la bonne nouvelle ? Premièrement, les chiffres de décembre étaient très similaires à ceux de novembre = nous touchons le fond. Deuxièmement, étant donné qu'il faut 1 à 2 mois pour que les transactions soient conclues, les chiffres de décembre n'auraient reflété que partiellement la récente baisse des taux hypothécaires. Troisièmement, nous savons que l'activité reprendra au printemps.

DÉCLARATION DES DROITS DES LOCATAIRES

Biden ne propose pas un véritable «contrôle des loyers» (fixer des plafonds aux augmentations de prix annuelles) mais plutôt une action coordonnée d'agences comme la FTC, le CFPB, la FHFA et le DOJ, et une action volontaire d'organisations privées comme le NAR et Realtor.com pour s'assurer que les locataires - en particulier les locataires à faible revenu et subventionnés - sont traités équitablement. Selon le nouveau Plan directeur pour la déclaration des droits du locataire , chaque locataire mérite :

Peu de gens contesteraient ces principes. En fait, de nombreux gouvernements étatiques et locaux fonctionnent déjà avec des directives similaires. Le problème, bien sûr, est la définition de termes flous tels que « décent », « abordable » et « juste ». On pourrait également soutenir que la hausse rapide des loyers n'est qu'un symptôme de la véritable maladie : la pénurie de logements.

Tout cela aura-t-il un réel impact ? Dur à dire. Ironiquement, la croissance des loyers ralentit déjà. Une chose est certaine : le plan Biden enhardira les campagnes étatiques et locales visant à inscrire dans la loi les mesures de contrôle des loyers. De nombreuses mesures de ce type figuraient déjà sur les bulletins de vote lors des élections de novembre 2022 – bien que peu aient été adoptées. Il est à noter que la Maison Blanche a spécifiquement salué l'action récente du Wisconsin et de la Pennsylvanie pour plafonner la croissance des loyers des logements subventionnés par le gouvernement fédéral ou l'État à 5% par an.

Prix ​​de l'immobilier dans le monde

L'inflation élevée, la hausse des taux d'intérêt et les craintes de récession ont freiné l'activité immobilière de Vancouver à Melbourne. L'immobilier est bien sûr un jeu local, mais les économies et les taux d'intérêt ont tendance à évoluer ensemble.

• Canada — Les prix de l'immobilier à l'échelle nationale ont chuté de 13 % par rapport à leur sommet de février 2022.
• Nouvelle-Zélande - Les prix de l'immobilier national sont en baisse de 13% par rapport à leur sommet.
• Australie – Les prix de l'immobilier ont chuté de 9 % par rapport à leur sommet de mai 2022. À Sydney, la baisse est de 13 %. Gardez à l'esprit qu'en Australie, environ 60 % des prêts hypothécaires sont à taux variable (flottant).
• Royaume-Uni – Les prix des maisons nationales ont chuté de 2,5 % au 4e trimestre 2022, la plus forte baisse trimestrielle depuis le début de 2009.
• Chine — Les prix des maisons dans les 100 plus grandes villes ont chuté pendant 6 mois consécutifs. La baisse totale est modeste, mais significative étant donné que le secteur immobilier représente plus de 20 % du PIB chinois.

Les taux hypothécaires ont été assez stables au cours de la semaine dernière, bien que cela puisse changer demain (vendredi 26 janvier) avec la publication de l'indice des prix PCE (dépenses de consommation personnelle) pour décembre 2022.

Notre société mère, MBS Highway, s'attend à ce que l'inflation sous-jacente du PCE (qui était de +4,7 % en novembre) diminue encore en décembre. Bien que la route puisse être un peu cahoteuse en cours de route, le fondateur Barry Habib voit l'inflation de base du PCE chuter en dessous de 3% d'ici la fin de l'été / le début de l'automne.

La prochaine réunion du FOMC (Fed) aura lieu du 31 janvier au 1er février. Le marché à terme a « intégré » une très forte probabilité que la Fed ne relève ses taux que de 25 points de base.

INSPIRATION

J'ai peut-être ajouté dix livres pendant les vacances, alors j'ai parcouru 3 à 5 miles tous les jours en écoutant "The Millionaire Real Estate Agent" de Gary Keller. C'est la quatrième fois que je lis ce classique moderne, et je suis toujours frappé par le message sous-jacent : il existe un « livre de jeu » pour réussir en tant qu'agent immobilier, et il est accessible à tous !

M. Keller propose que les agents concentrent leur attention sur les « trois L » :

• Pistes - Même l'agent le plus compétent et le plus professionnel ne peut conclure des affaires sans une base de clients et de prospects importante, croissante et engagée.
• Annonces - "Le cadeau des dieux de l'immobilier." Un agent peut gérer 2 à 3 fois plus d'annonces par mois qu'il ne peut gérer d'acheteurs, mais le taux de commission d'achat et de vente sur chaque transaction est à peu près le même. De plus, des listes bien commercialisées peuvent et doivent créer de nouveaux prospects.
• Effet de levier – Pour évoluer, vous devez apprendre à créer des systèmes, à utiliser des outils [comme ListReports et MBS Highway !] et à embaucher des personnes qui vous permettent de vous concentrer sur les activités qui augmentent les prospects et les listes. Réfléchissez à la façon de maximiser vos revenus par heure de travail.

Ils l'ont dit

« Je ne perds jamais. Soit je gagne, soit j'apprends. —Nelson Mandela

"L'activité économique globale devrait devenir négative au cours des prochains trimestres avant de reprendre au dernier trimestre de 2023." — Ataman Oyzildirim, économiste principal au Conference Board

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