週末の話題

1月20日金曜日

今週末、クライアントと話す予定ですか? もちろんそうですね！彼らが知っておくべきことは次のとおりです。

不動産ニュースの概要

景気後退の可能性がますます高まっているように見えます…しかし、インフレは明らかに低下傾向にあり、住宅ローン金利は6％に近づいているため…多くの住宅市場データシリーズで上向きの変曲点が見られます。

生産者物価指数（基本的に生産者のコストインフレ）は、12月に前月比0.5％低下した。このうち、商品価格は 1.6% 下落し (燃料価格の低下が寄与)、サービス価格は前月比 0.1% 上昇しました。

ニューヨーク連銀のエンパイアステート製造業景気指数が急落する中、小売売上高（2022年12月前月比マイナス1.1％）と鉱工業生産（2022年12月マイナス0.7％）はいずれも予想を下回った。

コアロジックによると、賃貸価格の伸びは引き続き減速し、12月には前年比+7.5％に達した。これは2021年5月以来の低い伸びとなった。PHXやLVなどの都市では、家賃の伸びはさらに劇的に鈍化した。

NAHB の月例調査によると、建設業者の信頼感は 2023 年 1 月に改善しました。これは 12 か月連続の低下に続きます。

MBAは、住宅ローンの申し込みが28%ものすごい勢いで増加したと報告しました。たった1週間ですし、年末年始にお世辞にもなりましたが、それでも大幅な増加です。

12月の総住宅着工件数（一戸建て＋集合住宅）は前月比1.4%減の年率換算138.2万戸となった。このうち、一戸建て住宅着工件数は前月比 11% 増の 90 万 9,000 戸となり、4 か月ぶりの高水準となりましたが、集合住宅着工件数は前月比 19% 減の 47 万 3,000 戸となりました。

2023 年に最も注目される市場

初めての家を購入するのに手頃な価格の (そして有望な) 場所を見つけようとしていますか? それとも新しい投資用不動産を探しているだけですか? 2022年末、National Association Realtors、Realtor.com、Zillowは「2023年のトップマーケット」の候補をまとめました。

各企業は独自のデータ、基準、重み付けを使用していましたが、人口増加が見込まれる都市、好調な経済、（比較的）手頃な価格で供給可能な都市など、どの企業も同様のものを探していました。中西部と南部の都市が目立って登場しました。

テキサス、ジョージア、テネシーの都市が 3 つのリストすべてに含まれていました。サウスカロライナ、フロリダ、ノースカロライナ、オハイオの都市がリストのうち 2 つに名を連ねた。注目すべきことに、西部の 1 つの都市、ワイオミング州グランドラピッズだけが選ばれました。

アトランタ、ダラス、ジャクソンビルはNAR と Zillow の両方のリストに含まれていますが、3 つのリストの重複の程度は限られています。興味深いことに、Realtor.com のリストは他の 2 つとはまったく異なります。

注:あなたの都市が 1 つ以上の「ホット リスト」に載っていることをクライアントや見込み顧客に確実に知らせたい場合は、元の記事へのリンクを次に示します。

NAR が選ぶ 2023 年のトップ都市

Realtor.com が選ぶ 2023 年のトップ都市

Zillow が選ぶ 2023 年のトップ都市

語尾変化についての考察

変曲点は重要です。これらは遷移または信号変化をマークします。長い連敗を経て初勝利となる可能性がある。あるいは、何年にもわたる急速な拡大の後に成長が大幅に減速することもある。過去数週間にわたり、いくつかの住宅市場データシリーズにおいて、重要な上向き変曲点と思われるものを確認してきました。

• NAHBの2023年1月の住宅センチメント指数は、12か月連続の低下の後、4ポイント上昇しました（下のグラフを参照）。
• MBAの週間市場総合指数（REFI + 新規購入ローン申請量を追跡する）は、季節調整済みベースで28％WoW増加しました。
• 一戸建て住宅着工件数は2022年12月に前月比11%増加し、非常に厳しい2022年を経て底入れしているようだ。
• 2023 年 1 月のMBSハイウェイ住宅調査では、購入者の活動が改善する最初の初期の兆候が示されました。
• ファニーメイの住宅購入センチメント指数は２カ月連続で上昇し、「買い時が悪い」と回答する消費者は減少した。

何がこれを動かしているのでしょうか？まず、30年住宅ローン金利の平均は2022年10月のピークを130bps（1.3％）近く下回っている。第二に、住宅価格は全国的にピークから約 2 ～ 3% 下落していますが、これまで高値を誇っていた一部の都市では価格がピークから最大 10% 下落しています。第三に、（住宅販売にとって）特に暗い冬は、通常なら春に開花する物件や購入活動に間もなく取って代わられるだろう。

データリリースからいくつか引用すると、
「住宅ローン金利は現在、2022年9月以来の最低水準にあり、昨秋の住宅ローン金利のピークを約1パーセントポイント下回っている。春の購入シーズンが始まるにつれ、住宅ローン金利が低下し、市場に出回る住宅が増えることで、初めて住宅を購入する人にとっては手頃な価格になるでしょう。」—マイク・フラントーニ、MBA チーフエコノミスト

「住宅業界の転換点はこれからのようです。住宅ローン金利が低下傾向にあり、住宅の手頃な価格が押し上げられると予想されるため、今後数四半期で一戸建て住宅の建設はサイクル安値から回復するだろう。国が150万戸の構造的な住宅不足に直面している中、住宅の手頃な価格の改善により住宅需要が増加するだろう。」ロバート・ディーツ氏、NAHB チーフエコノミスト

注: 誤解しないでください。上記の 4 つのデータ シリーズはすべて、依然として弱気の領域にあります。しかし、重要なのは変曲点です。ほんのわずかではあるが、物事は「悪くなくなりつつある」ように見えますが、これは「良くなっている」のと同じことです。

住宅ローン市場

インフレの緩和 + さらなる景気後退フラグのはためき = 債券価格の上昇と債券利回りと住宅ローン金利の低下という完璧な組み合わせです。それは、どちらもFRBがその強硬な会談が示唆するよりも早く「任務完了」（インフレ打破、あるいは少なくとも抑制）を宣言する可能性があることを示唆しているからだ。

次回のFOMC（FRB）会合は1月31日から2月1日に開催される。コンセンサスは現時点で25bpsの利上げを予想している。

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