2023 年 1 月 27 日分

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不動産ニュースの概要

景気後退の兆候はあらゆるところで現れており、インフレは低下を続けています。どちらも、ちょうど春から夏にかけて住宅ローン金利が低下することを示唆している。

2022 年第 4 四半期の GDPの当初測定値は年率 +2.9% でした。これは予想の +2.6% を上回りましたが、在庫の積み上がりが押し上げとなりました。念のために言っておきますが、GDP は 2022 年第 1 四半期 (-1.6%) と第 2 四半期 (-0.6%) の両方で縮小し、2022 年第 3 四半期には 3.2% に急上昇しました。 [出典: BEA]

そうは言っても、コンファレンス・ボードの景気先行指数がピークに達して下降すると、その後に景気後退が起こります…そして現在、LEIは10か月連続で低下しています。 [出典: カンファレンスボード]

12月の中古住宅販売は前月比1.5％減となり、11カ月連続の減少となった。しかし、これは予想を上回っており、11月の前月比8%減からは大きく改善した。[出典：NAR]

1 月の不動産業者信頼指数は、物件の 57% が 1 か月以内に売却され、物件の平均 2.2 件のオファーを獲得するなど、市場が依然として驚くほど逼迫していることを明らかにしました。[出典：NAR]

建設業者の信頼感が（緩やかに）改善したことと一致して、12 月の新築住宅販売は前月比 2.3% 増加し（ただし、依然として前年比 27% 減）、年率で 616,000 となりました。[出典:米国国勢調査局]

カナダ銀行は金利を25bps（4.25％→4.5％）引き上げたが、現在は停止している。主要中央銀行としては初めて正式に引き締めサイクルを終了した。

住宅ローン申請件数は7% 増加し、3 週連続で改善しました。[出典：MBA]

バイデン・ハリス政権は、「賃貸市場の公平性を高め、公正な住宅の原則を推進する」ことを目的とした賃貸人の権利章典の青写真を発表した。[出典：ホワイトハウス]

醜いのか、悪いのか、それとも良いのか？

NARが発表した2022年12月の中古住宅販売データは、一見するとひどいものに見えた。販売ペースは前年比34％減の400万台強となった。2022年1月には中古住宅が600万戸のペースで販売された。基本的に、取引活動は 2022 年中に半減します。

注: NAR は、毎月の既存住宅販売を SAAR (季節調整年率) ベースで報告しています。非常に簡単に言うと、SAAR は一定期間 (通常は 1 か月) のデータを取得し、そのデータの歴史的な季節性を考慮して年換算します。

実際の販売数 (SAAR ではない) を見ると、2022 年の販売台数は 500 万台強でした。最後にこのレベルに達したのは 2014 年で、そのときは 494 万台が販売されました。それは災害ではありませんが、それでもかなりひどい状況です。ああ、在庫レベルは 100 万を下回りました。

それで、良いニュースは何ですか？ まず、12 月の数字は 11 月と非常に似ていました = 底を打っています。第二に、取引が完了するまでに 1 ～ 2 か月かかるため、12 月の数字は最近の住宅ローン金利の低下を部分的にしか反映していないことになります。第三に、春には活動が活発になることがわかっています。

レンタル者の権利章典

バイデン氏は真の「家賃管理」（毎年の値上げに上限を設ける）を提案しているのではなく、FTC、CFPB、FHFA、司法省などの機関による協調的な行動と、NARやRealtor.comなどの民間団体による自主的な行動を提案している。特に低所得者や補助金を受けている賃貸人は公平に扱われます。賃貸人の権利章典の新しい青写真によると、すべての賃貸人は次の権利を有します。

これらの原則に異論を唱える人はほとんどいないでしょう。実際、多くの州および地方自治体がすでに同様のガイドラインを運用しています。もちろん、問題は、「まともな」、「手頃な価格」、「公正」などのわかりにくい用語の定義です。家賃の急騰は、住宅の供給不足という本当の病気の症状にすぎないと主張する人もいるだろう。

これらは実際に何らかの影響を与えるのでしょうか? 言うのは難しいです。皮肉なことに、家賃の伸びはすでに鈍化しつつある。一つ確かなことは、バイデン計画は家賃抑制措置を法制化することを目的とした州や地方のキャンペーンを活発化させるだろうということだ。そうした措置の多くはすでに2022年11月の選挙で投票に含まれていたが、可決されたものはほとんどなかった。ホワイトハウスが、連邦または州が補助する住宅の家賃増加を年5％に抑えるというウィスコンシン州とペンシルベニア州の最近の行動を特に賞賛したことは注目に値する。

世界の不動産価格

高インフレ、金利上昇、景気後退への懸念により、バンクーバーからメルボルンに至る住宅活動が低迷している。もちろん不動産はローカルなゲームですが、経済と金利は連動して動く傾向があります。

• カナダ — 国有財産の価格は、2022 年 2 月のピークから 13% 下落しました。
• ニュージーランド — 国有財産の価格はピーク時から 13% 下落しています。
• オーストラリア — 不動産価格は 2022 年 5 月のピークから 9% 下落しました。シドニーの下落率は 13% です。オーストラリアでは、住宅ローンの約 60% が変動 (変動) 金利であることに留意してください。
• 英国 — 2022 年第 4 四半期の全国住宅価格は 2.5% 下落し、四半期としては 2009 年初頭以来最大の下落となった。
• 中国 — 100大都市の住宅価格は6か月連続で下落した。合計の落ち込みはわずかだが、不動産セクターが中国のGDPの20％以上を占めていることを考えると、意味のあることだ。

先週の住宅ローン金利はかなり安定していましたが、明日（1月26日金曜日）の2022年12月のPCE（個人消費支出）価格指数の発表により変わる可能性があります。

当社の親会社であるMBSハイウェイは、コアPCEインフレ（11月は+4.7％）が12月にはさらに緩和すると予想している。途中で道は少し険しいかもしれないが、創設者のバリー・ハビブ氏は、夏の終わりから秋の初めまでにコアPCEインフレ率が3％を下回ると予想している。

次回のFOMC（FRB）会合は1月31日から2月1日に開催される。先物市場はFRBがわずか25bpsの利上げにとどまる可能性を非常に高い確率で「織り込んで」いる。

インスピレーション

休暇中に体重が10ポンド増えたかもしれないので、ゲイリー・ケラーの「The Millionaire Real Estate Agent」を聴きながら毎日3〜5マイル歩いています。この現代の古典を読むのはこれで 4 回目ですが、いつも根底にあるメッセージに感銘を受けます。それは、不動産業者として成功するための「戦略」があり、それは誰でも利用できるということです。

ケラー氏は、エージェントが「3 つの L」に注意を集中することを提案しています。

• 見込み客— 最も知識が豊富でプロフェッショナルなエージェントであっても、大規模で成長し、熱心な顧客と見込み客のベースがなければ取引を成立させることはできません。
• 物件情報— 「不動産の神様からの贈り物」。エージェントは、購入者を処理できるよりも 1 か月あたり 2 ～ 3 倍多くの出品を処理できますが、各取引の購入側と販売側の手数料率はほぼ同じです。さらに、よくマーケティングされたリスティングは、新しい見込み客を生み出す可能性があり、そうすべきです。
• 活用— 規模を拡大するには、システムを構築し、ツール (ListReports や MBS Highway! など) を使用する方法を学び、見込み客とリストを増やす活動に集中できる人材を雇用する方法を学ぶ必要があります。労働時間当たりの収入を最大化する方法を考えてください。

彼らはそれを言った

「私は決して負けません。勝つか、学ぶかのどちらかだ。」 —ネルソン・マンデラ

「全体的な経済活動は今後数四半期でマイナスに転じる可能性が高いが、2023年の最終四半期には再び回復するだろう。」—アタマン・オイジルディリム、コンファレンス・ボードのシニア・エコノミスト

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