Kısa Satışlar Nasıl Çalışır?

Yıl 2007'ydi. ABD borsası rekor kıran yokuş yukarı tırmanışını sürdürdü. İşsizlik altı yılın en düşük seviyesindeydi. Ve Amerika genelinde ev fiyatları giderek yükseliyordu. En sıcak emlak piyasalarında, ev " saygısızlık " tüm öfke idi. Yüksek ipotek faiz oranlarına rağmen, yatırımcılar müstakil evler, apartmanlar ve şehir evleri satın aldı ve bunları aylar içinde büyük bir kar karşılığında sattı.

Gayrimenkul patlamasından para kazanmak için çılgın telaş içinde, milyonlarca Amerikalı, genellikle vicdansız borç verenler tarafından teşvik edilen, karşılayamayacakları ipotekleri imzaladı. Mantık cazipti: "İpotek oranınızın iki yıl içinde ikiye katlanacağından endişelenmeyin, çünkü burayı birden az sürede satacaksınız." 2007'nin altın pusunda bu argüman mantıklıydı. Keşke sonra ne olacağını tahmin edebilseydik.

Ne zaman emlak piyasası 2008 yılında imploded, ev fiyatları düştü. Birdenbire, konut patlamasının zirvesinde 500.000 dolara satın aldığınız yatırım evi yalnızca 250.000 dolar değerindeydi. 250.000 $ 'lık bir alıcı bulabilseniz bile, yine de ipotek borç vereninize 250.000 $ daha borçlu olursunuz . İpotek bakiyeniz evinizin değerinden yüksek olduğunda buna su altında veya baş aşağı olma denir . Ne yazık ki, en yaygın sonuç krediyi temerrüde düşürmektir. Yalnızca 2009'da 2,8 milyon ev haciz cezasına çarptırıldı, bu da 2007'ye göre yüzde 120 artış gösterdi [kaynak: Ulusal Emlakçılar Birliği ].

Hacizler dünyanın sonu değildir, ancak kredi puanınıza ciddi zararlar verebilir. Ev Ekonomik Refinans Programı (HARP) gibi federal programlar , ipoteklerini yeniden finanse etmek isteyen su altı ev sahiplerine yardım sunar, ancak herkes buna hak kazanmaz. Giderek daha fazla ters borç alan için en iyi seçenek kısa bir satış yapmaya çalışmaktır.

Emlakta kısa satış , ipoteğe borçlu olunan bakiyeden daha düşük bir fiyata bir ev satın almak veya satmak anlamına gelir. Bunu yapmak için, satıcının ipotek alacaklısını ödenmemiş borcu affetmesi veya iptal etmesi için ikna etmesi gerekir. Onaylanırsa, kısa bir satışın faydaları şunları içerir:

Kolay geliyor değil mi? Çok hızlı değil. Açığa satış işlemleri çok karmaşıktır ve onaylanması aylar alabilir. Alıcı ve satıcı adil bir piyasa fiyatı üzerinde anlaşsa bile, borç veren bir dizi nedenden ötürü talebi reddedebilir. Kısa satış süreci, artıları ve eksileri hakkında adım adım açıklamalar ve başarılı bir kısa satış deneyimi için bazı ipuçları için okumaya devam edin.

1. Kısa Satış Süreci
2. Kısa Satışların Avantaj ve Dezavantajları
3. Başarılı Kısa Satış İçin İpuçları

İşleri basitleştirmek için, alıcı potansiyelinden kısa satış sürecini inceleyelim. Bir alıcı olarak ilk adım, kısa satış listeleri bulmaktır . Kısa satışlar nadiren bu şekilde listelenir, çünkü masada bir teklif olana kadar onaylanamazlar. Bunun yerine, satıcılar "haciz öncesi", "üçüncü taraf incelemesi gerekli" veya "banka onayına tabi" [kaynak: Freddie Mac ] gibi üstü kapalı ifadeler kullanır . Başlamak için iyi bir yer, RealtyTrac gibi bir Web sitesinin, 50 eyaletin tümünde listeleri taşıyan haciz öncesi bölümüdür .

Aklınızda birkaç liste olduğunda, özellikle yakın zamanda satılanlar olmak üzere bölgedeki benzer evlerin fiyatlarını karşılaştırın. Bu size adil piyasa değeri hakkında daha iyi bir fikir verir. Bir fiyat aralığı göz önünde bulundurularak, bir sonraki adım, borç vereninizden bir ipotek ön onay mektubu almaktır. Bir alıcı olarak, bu sadece sizin fiyat aralığınızdaki evler için bir faiz oranını sabitlemekle kalmayacak, aynı zamanda satıcının bankasına sizin ciddi bir alıcı olduğunuzu da gösterecektir.

İstediğiniz evi bulduğunuzda, bir sonraki adım bir teklifte bulunmaktır. Bir alıcı olarak, sizin ve emlak komisyoncunuzun makul bir piyasa fiyatı olduğuna inandıkları şey için bir satın alma sözleşmesi imzalayacaksınız. Ayrıca , satın alma taahhüdünüzü bir kez daha gösteren, iade edilebilir bir nakit depozito olan ciddi bir para sağlamanız istenecektir .

Geleneksel bir ev satın alımında, alıcı ve satıcının pazarlık yaptığı ve nihai bir satın alma fiyatına ulaştığı yer burasıdır. Ancak kısa bir satışta durum böyle değil. Kısa bir satışta, satış fiyatını onaylaması gereken, satıcının ipotek alacaklısıdır.

Bunun gerçekleşmesi için, satıcının öncelikle ipoteği ödeyemeyeceğini ve hacizden kaçınmanın tek seçeneğinin kısa bir satış olduğunu kanıtlaması gerekir. Gerekli belgeler şunları içerir:

Daha sonra ipotek kredisi veren kuruluşun kısa satışı [kaynak: Oyuncak ] değerlendirmesi için haftalar veya aylar geçmesi gerekir . Bu süre zarfında, ipotek borcunu satın alan ve mülk değerinin [kaynak: Bank of America ] kendi değerlendirmesini yapan yatırımcılardan onay isteyecektir . Banka bir karşı teklifle yanıt verebilir veya [kaynak: Freddie Mac ] dahil olmak üzere çeşitli nedenlerle kısa satışı reddedebilir :

Onaylanırsa, kısa satış kapanışla geleneksel bir ev satın alımı gibi devam edecektir. Bununla birlikte, evin ikinci bir ipotek, konut rehni kredisi veya mülk üzerinde başka bir ipotek varsa, bu işlemin her borç veren için tekrarlanması gerekeceğini unutmayın. Eyvah.

Başka Bir Rehine Düzeltme

Kısa bir satışın yanı sıra, hacizden kaçınmanın bir başka yolu da haciz yerine esas olarak evinizin mülkiyetini ipotek borç vereninize devretmek olan bir senettir. Buna karşılık, borç veren ödenmemiş borcunuzu affeder ve genellikle yeniden yerleştirme masraflarını karşılar [kaynak: Tüketici Mali Koruma Bürosu ]. Kredi puanınız üzerindeki etkisi, kısa bir satıştan daha azdır.

Kısa bir satışın en önemli avantajı, satıcının hacizden kaçınabilmesidir. Kredi geçmişinizde bir haciz söz konusu olduğunda, başka bir borç verenin sizi bir ipotek için bile düşünmesi için en az yedi yıl beklemeniz gerekir, oysa kısa bir satış sizi yalnızca iki yıl kadar kısa bir süre için kara listeye alır [kaynak: Weston ].

Popüler inancın aksine, kısa satışlar kredi puanınız için hacizden daha iyi değildir. FICO kredi puanını hesaplayan Fair Isaacs'a göre , hem kısa satışlar hem de hacizler 780 kredi puanını 140 ila 160 puan [kaynak: Gaskin ] düşürecek .

Alıcı için en büyük avantaj, riskli haciz piyasasına girmek zorunda kalmadan adil piyasa değerinin biraz altında bir ev satın alma şansıdır. Haciz satışı ile, mülk üzerindeki ödenmemiş ipotekler ve tahliyeyle mücadele eden mülk sahipleri [kaynak: Beyaz ] dahil olmak üzere bir dizi potansiyel kabus senaryosu vardır .

Alıcı için en büyük dezavantaj zamandır. Kısa satışlar, geleneksel bir ev satışından çok daha uzun sürer, çünkü satıcının ipotek alacaklısı yeşil ışık yakmak zorundadır. Birden fazla ipotek ve ipotek varsa bu süreç daha da uzar. Tüm evrak işleri yolunda olsa ve hem alıcı hem de satıcı bir fiyat üzerinde anlaşsa bile, borç verenin kısa satışı onaylayacağına dair bir garanti yoktur. Alıcılar , hayal kırıklığıyla sonuçlanabilecek uzun ve belirsiz bir sürece hazırlıklı olmalıdır .

Alıcı için bir başka potansiyel dezavantaj, daha yüksek kapanma maliyetleridir. Örneğin, geleneksel bir ev satışında satıcı, ev teftişi ve ilgili tüm onarımlar için ödeme yapmaktan sorumludur . Kısa bir satışta, satıcının ipotek borç vereni pazarlık yapmak için daha az baskı hisseder, bu nedenle bu maliyetler genellikle alıcı tarafından karşılanır [kaynak: Freddie Mac ].

Günün sonunda hem alıcı hem de satıcı, ipotekli borç verenin haciz yerine kısa bir satış avantajını görmesini umuyor. Hacizler, borç verenler için de maliyetli olabilir. Borç verenler, çimleri kesmek ve araba yollarını kürekle temizlemek gibi düzenli bakımlara ek olarak pahalı onarımları da içerebilecek boş evlerin bakımını üstlenmek zorundadır. Borç verenler ayrıca evler için vergileri geri ödemek ve açık artırma veya satış maliyetlerini karşılamak zorunda kalabilir [kaynak: Guerra ].

Şimdi, kısa bir satış yoluyla bir ev satın alma veya satma konusunda bazı uzman ipuçlarına bakalım.

Başarılı bir kısa satış için ilk alıcı ipucu , kısa satış deneyimi olan bir emlak profesyoneli kullanmaktır [kaynak: Freddie Mac ]. Kısa satışlar, adil piyasa değerini, borç verenlerin nasıl çalıştığını ve kısa bir satışı onaylamadan önce neleri görmeleri gerektiğini derinlemesine anlamayı gerektiren karmaşık gayrimenkul işlemleridir.

Genel olarak, mülk üzerinde birden fazla ipotek ve rehin bulunan evlerden kaçının. Her ek borç veren, onay sürecine aylar ekleyecek ve nihayetinde anlaşmanın geçme şansını azaltacaktır. Kendinizi biraz can sıkıntısından kurtarın ve sadece bir ipotek kreditörüyle mülklere bağlı kalın.

Alçakgönüllü bir teklif yapmayın [kaynak: Oyuncak ]. Kısa bir satıştan bekleyebileceğiniz en iyi fiyat, belirlenmiş adil piyasa değerinin biraz altında bir fiyattır. Unutmayın, borç veren zaten kısa bir satıştan zarar ediyor, bu yüzden anlaşma yapma havasında değil. Tüm teklifleri, mahalledeki benzer satış fiyatları aralığında tutun.

Ciddi bir alıcı olduğunuzu gösterin. İpotek ön onay mektubunuz ve oldukça ciddi bir para depozitosunun yanı sıra teklifinizin gerçekçi olduğunu göstermek için satın alma sözleşmeniz ve karşılaştırma bilgilerinizle birlikte gelin [kaynak: Freddie Mac ]. Banka, tamamen kararlı bir alıcıyla bir satışı onaylama olasılığı daha yüksek olacaktır.

Bir arkadaşınızdan veya akrabanızdan kısa bir satılık ev satın alarak ve evi onlara geri kiralayarak sistemi aldatmaya çalışmayın. Yani kurallarına göre yasadışı emsallere işlemleri. Gayrimenkulde satış fiyatı, iki akraba [kaynak: Investopedia ] arasında "dostça" bir düzenleme değil, adil piyasa değerine göre belirlenmelidir . İki aile üyesi veya yakın arkadaş arasında kısa süreli bir satış onaylanmayacaktır.

İster alıcı ister satıcı olun, tüm evrak ve belgeleri zamanında gönderin. Herhangi bir emlak işleminde belirli bir miktarda bürokrasi vardır (bir kapanışa katıldıysanız, bileğiniz muhtemelen imzaladığınız tüm belgelerden ağrıyor). Kısa satışlar, özellikle zorluğu kanıtlamak için ek bir belge katmanı ekler.

Satıcılar, kısa bir satışın vergisel etkilerinin farkında olun. Çoğu durumda, IRS iptal edilen borcu gelir olarak kabul eder. Borç vereniniz ipoteğinize borçlu olduğunuz 100.000 $ 'lık bakiyeyi affederse, İç Gelir Servisi bu 100.000 $' ı gelir olarak vergilendirir. Evin asıl ikametgahınız olması veya borcunuz iptal edilmeden önce mali olarak iflas etmiş olmanız durumunda bu kuralın istisnaları vardır [kaynak: IRS ]. Her iki durumda da muhasebecinizi aramak için iyi bir zaman gibi görünüyor.

İlk Yayınlanma Tarihi: 28 Ekim 2013

Kısa satış nedir?

Açığa satış süreci ne kadar sürer?

Kısa bir satışın sakıncaları nelerdir?

Birisi neden kısa bir satış yapsın?

Kısa bir satış için pazarlık yapabilir misin?

Yazarın Notu: Kısa Satış Nasıl Çalışır?

Haciz halindeki milyonlarca Amerikan evini ve temerrüt ve iflasların yol açtığı zararı her okuduğumda, dostum Sean'a sessizce "teşekkürler" duası ediyorum. 2005'te eşim ve ben Boise, Idaho'da bir yatırım amaçlı gayrimenkul satın almayı düşündük. O zamanlar batı ABD genelinde konut fiyatları hızla yükseliyordu. Kayınbiraderim Arizona'da bir yere yeni para yatırmıştı ve Idaho'nun patlamaya hazır olduğuna ikna olmuştu.

Kışın ölüsünde, bir sonraki Phoenix veya Las Vegas olarak şehrin geleceğine eşit derecede ikna olmuş bir emlakçı ile Boise banliyösünde dolaştık. Uzun süreli kiracılarla fiyat aralığımızda mütevazı bir iki yatak odası bulduk. Farkına varmadan önce, bir teklif imzalamıştık ve 1000 doların üzerinde ciddi bir para verdik. Satıcının yanıt vermesini beklerken, Utah, Salt Lake City yakınlarındaki arkadaşımız Sean'ı ziyaret ettik. Gayrimenkul yatırımına atılmamızın heyecan verici haberini paylaşırken Sean sakince bir kalem ve kağıt çıkardı.

Birkaç önemli rakamı, özellikle mülkten elde ettiğimiz kira gelirimiz ile aylık ipotek ödememiz arasındaki farkı yazdı. Ardından, önümüzdeki iki yıl içinde emlak değerlerinin ne kadar artacağına dair en iyi durum senaryosunu çizdi. Evi ana konut yerine yatırım amaçlı gayrimenkul olarak satarsak yüzde 25 sermaye kazancı vergisi borçlu olacağımızı hatırlattı. Hesaplamalarının sonunda, burada bir kar elde etmemiz için konut fiyatlarının yılda yüzde 10 veya daha fazla fırlaması gerekeceğini fark ettik.

Dakikalar sonra emlakçımız aradı ve alıcının teklifimizi kabul ettiğini söyledi. Boise'de bir evin gururlu sahipleri olduk! Tek çıkış yolu, ciddi paramızı feda etmektir. Biz buna Emlak 101'deki 1000 dolarlık sınıfımız diyoruz. Teşekkürler Sean. Siz olmasaydınız, Boise'deki bir su altı mülkünün baş aşağı gururlu sahipleri olurduk.

İlgili Makaleler