Pazar Haritası: Tek Aile Kiralamalarında Gelişen Teknoloji Fırsatı

Bugün, SFR mülkiyet yaşam döngüsünün her segmentinde inşa eden birçok şirketin altını çizen ilk SFR Teknoloji Pazar Haritamızı paylaşmaktan heyecan duyuyorum : Daha yüksek çözünürlüklü bir sürümü buradan indirebilirsiniz .

Bugün Amerika Birleşik Devletleri'nde 47 milyondan fazla kiracı hane var. Tarihsel olarak, kiralık konutları esas olarak apartman birimlerinden - şehir merkezi koridorlarındaki yüksek ve orta katlı binalar veya banliyö bölgelerindeki bahçe tarzı birimler - oluşan olarak düşündük. Bununla birlikte, Büyük Mali Krizi (GFC) takip eden on yılı aşkın dönemde, tek ailelik kiralamalar (SFR'ler), 4 milyondan fazla kiralık ev ekleyerek, kiralanan hanelerin en hızlı büyüyen segmenti oldu. Bugün, kiralanan birimlerin yaklaşık %34'ü, ABD genelinde 16 milyon mülkü temsil eden SFR'lerdir.

SFR'lere doğru bu kaymaya ne sebep oldu? Aşağıdakiler de dahil olmak üzere bir dizi faktör vardır:

• Tek ailelik konut talebini destekleyen son yıllardaki demografik ve göçmen arka rüzgarları .
• GFC'yi takiben müstakil aile sektöründeki sınırlı inşaat faaliyeti , ev fiyatlarının hızla değer kazanmasına ve ilk kez ev alanlar için karşılanabilirlik sorunlarına neden oldu. Yakın tarihli bir tahmin, ABD'nin mevcut konut talebini karşılamak için 6,8 milyona kadar yeni birime ihtiyaç duyduğunu ortaya çıkardı.
• SFR'lerin çoğunluğu küçük bireysel ev sahiplerine aitken, kurumsal sermayeyi çekmek için gereken ölçeği ve geçmiş performansı geliştiren SFR portföylerinin "sofistike" operatörlerinden oluşan, büyüyen bir evren var. Invitation Homes, Progress Residential, Blackstone ve KKR gibi firmalar, yönetim altındaki on binlerce birime ölçeklendi.
• Coğrafi olarak dağıtılmış SFR mülklerinin portföylerini uzaktan yönetmek için teknoloji platformlarının ortaya çıkışı .

Bu performans dışı performans kaydı, özellikle ofis ve perakende gibi diğer gayrimenkul alt segmentleri mücadele ederken, SFR kategorisine önemli bir ilgi uyandırdı. Zelman & Associates'e göre, kurumsal yatırımcılar bugün SFR'lerin yalnızca %3'üne sahip, ancak önümüzdeki yıllarda tek ailelik kiralık evler satın almak veya inşa etmek için yaklaşık 110 milyar dolar ayırdı . Ve bireysel yatırımcılar için, Roofstock , Fundrise ve Doorvest gibi çevrimiçi yatırım platformlarının ortaya çıkışı, bir SFR yatırımcısı olmanın önündeki engelleri azalttı.

Potansiyel getiriler cazip olsa da, SFR kategorisindeki en deneyimli operatörler, heterojen, coğrafi olarak dağınık evlerden oluşan bir portföyün yönetilmesiyle ilgili karmaşıklıkların gayet iyi farkındadır. Büyük ölçekli SFR GYO'lardan bireysel ev sahiplerine kadar bu operatörlerin çoğu, yatırım ve yönetim çabalarını desteklemek için teknoloji platformlarına güvenmeye başladı.

Son yıllarda, SFR kategorisinde teknoloji girişimleri kuran bir girişimci telaşı oldu. Bu nedenle , mülkiyet yaşam döngüsünün her segmentinde inşa edilen bu şirketlerin birçoğunu vurgulayan SFR Teknoloji Pazar Haritasını derledim : mülk edinimi, finans, yönetim, kiralama ve bakım. Bu pazar haritasının kapsamlı olması amaçlanmamıştır (bu segmentte yüzlerce girişim vardır), bunun yerine okuyuculara irili ufaklı SFR operatörleri için ürünler üreten en umut verici teknoloji şirketleri hakkında genel bir fikir vermelidir.

SFR sektörünün evriminde yeni bir dalgaya giriyoruz. Büyük Durgunluğu takip eden yıllarda, geniş çaplı hacizlerin ve durgunluk güçlerinin ev fiyatlarını düşük tuttuğu yıllarda, sektörün ölçeği ve önemi gerçekten büyüdü. Birkaç yıllık hızlı ev fiyatları değerlenmesi ve kira artışının (özellikle son 24 ayda) ardından, SFR sektöründeki yatırımcılar şu anda yavaşlayan kiralar, artan sermaye maliyeti ve satın alınabilecek ev kıtlığı gibi çeşitli piyasa stresleriyle karşı karşıya. - 2023'ün büyük bölümünde mülk edinimlerini ve ilgili menkul kıymetleştirme anlaşmalarını yavaşlattı. Strata SFR'nin bir tahminine göre, Kasım 2022'ye kadar SFR işlem hacmi, 2021'in aynı dönemine göre yaklaşık %70 azaldı .

Artan maliyetler SFR sektöründe finansal performansı etkilemeye başladığında, SFR'deki yeni nesil başarılı operatörlerin, maliyetleri ve personel sayısını aynı anda kontrol ederken, büyüyen büyük kiralık mülk portföylerine teknoloji öncelikli bir yaklaşım benimseyeceğine inanıyoruz. Ayrıca, bu segmentteki yatırım fırsatlarına erişimin kurumsal ölçekteki oyuncuların ötesine geçmesinde teknolojinin kritik öneme sahip olacağına inanıyoruz.

Pazar haritasında bizi özellikle heyecanlandıran birkaç alan var — bu şirketlerin çoğu, SFR'deki yeni operatörlerin inşa edeceği gelişmekte olan platformları temsil ediyor. Birkaç örnek:

• "Tam yığın" mülk yönetimi platformları - son yıllarda mülk yatırımının tüm yönlerini tek bir platformda birleştiren birkaç girişim destekli girişim ortaya çıktı. Mynd (bir Thomvest portföy şirketi), Roofstock ve Bungalow gibi şirketler , hem ev sahipleri hem de kiracılar için mülk bulma, kiralama ve yönetme sürecini kolaylaştırmak için teknolojiden yararlanarak mülk yönetimine yeni bir yaklaşım sunuyor. Büyük yatırımcıların SFR segmentinde yer almak için bu platformlara giderek daha fazla güveneceklerine inanıyoruz - örneğin, Invesco 2021'de Mynd ile bir ortaklık duyurdu ve Deer Park Road kısa süre önce bir SFR stratejisi başlatmak için Bungalow ile ortaklık kurdu.
• Yeni nesil mülk yönetim sistemleri— Günümüzde çoğu operatör Yardi, Appfolio veya RealPage gibi eski mülk yönetimi sistemlerini kullanıyor. Bu sistemlerin kullanımı genellikle zordur, birlikte çalışabilirlikten yoksundur ve birçok SFR kullanım durumu için uygulanabilir olması için kapsamlı özelleştirme gerektirir. Yerleşik yerleşik çözümleri yerinden etmek zor olsa da, bu sonraki dalgada ortaya çıkan operatörlerin, özellikle entegrasyonlara daha açık bir yaklaşım benimseyenlerin (örn. açık API'ler, geliştirici ekosistemi, uygulama mağazaları) yeni PMS çözümlerine aç olacağına inanıyoruz. Bu PMS'lerin, gelişmekte olan nokta çözümleri ve hizmet sağlayıcılar ekosistemiyle entegre olması çok önemlidir, böylece emlak operatörleri portföylerini sayısız sistemde oturum açmadan yönetebilir ve mülk düzeyindeki tüm verileri manuel veri girişi olmadan uyumlu hale getirebilir.Propify'ı da belirtmekte fayda var - bir PMS olmasa da, şirket mevcut yönetim sistemlerine kolay entegrasyon sağlıyor. Mülklerini kendi kendine yöneten daha küçük ölçekli yatırımcılar için, mülk finansmanını basitleştiren, harcama yönetimi, defter tutma ve vergiler dahil olmak üzere bir dizi ilginç yeni platform var. Baselane (bir Thomvest portföy şirketi) bu segmentte erken bir lider olarak ortaya çıktı.
• Bakım pazar yerleri - onarımlar ve bakım, mülk sahipliğinin kritik ve potansiyel olarak pahalı yönleridir. Yatırımcılar portföylerini yeni pazarlara doğru genişlettikçe, olumlu bir kiracı deneyimi sağlamak için mülk bakım ve onarımları etrafında tutarlı iş akışları oluşturmaları önemlidir. Ayrıca, her ticarette yetkin ve güvenilir hizmet sağlayıcılara erişmeleri gerekir. Neyse ki, ev sahiplerine onarım değerlendirmesi, öncelik sıralaması ve gerektiğinde hizmet sağlayıcıları sevk etme konusunda yardımcı olmak için çeşitli platformlar ortaya çıktı.

• Perakende yatırım platformları — bugün SFR'lerin büyük çoğunluğu 10'dan az birime sahip bireysel yatırımcılara ait olsa da, yönetimin maliyeti ve karmaşıklığı da dahil olmak üzere müstakbel gayrimenkul yatırımcıları için hala önemli giriş engelleri bulunmaktadır. Bireysel yatırımcıların SFR varlık sınıfına erişmesini sağlayan birkaç girişim ortaya çıktı. Bu platformlar, mülk sahipliğiyle ilgili karmaşıklıkların çoğunu ortadan kaldırır ve farklı coğrafyalara yatırım yapılmasını sağlar. Ve toplu olarak, kısmi, pasif yatırım fırsatlarından ( Arrived , Lofty ), tek varlık satın alımlarına ( Rootstock , Doorvest ), emlak fonu yatırımlarına ( Fonrise) kadar, mülkiyet için birkaç farklı "tat" sunarlar.). Nihayetinde bireysel yatırımcılar, hisse senedi portföyleri oluşturduklarına benzer şekilde kiralık portföyler oluşturabilecekler ve bu da daha fazla Amerikalıya gayrimenkul varlık sınıfı içinde zenginlik oluşturmanın yeni bir yolunu sunuyor.

• Kiralık inşaat platformları — SFR segmentinde güçlü bir büyüme yaşayan belirli bir ürün, satılık yerine kiralamak için özel olarak geliştirilmiş müstakil ev toplulukları olan yap-to-rent (BTR) ürünüdür . Yardi Matrix'e göre 2022'de 25.000'den fazla yap-to-kiralama birimi yapım aşamasındaydı. SFR işletmecileri, kurumsal yatırımcılar ve ev inşaatçıları arasında daha yakın bir bağlantı, önümüzdeki birkaç yıl içinde hane oluşumunu yaklaşık on yıldır geride bırakan daha dayanıklı (ve çok ihtiyaç duyulan) konut arzı büyümesini teşvik edebilir.