Pokok Pembicaraan Akhir Pekan

Untuk hari Jumat, 2 Desember

Berbicara dengan klien akhir pekan ini? Tentu saja kamu! Inilah semua yang perlu Anda ketahui sehingga Anda dapat menyampaikan poin-poin penting kepada mereka.

Berita menarik! Kami bekerja keras untuk versi Talking Points yang dipersonalisasi yang akan menyertakan data perumahan lokal Anda dan banyak lagi. Anda dapat menambahkan komentar Anda sendiri, membagikan versi ramah konsumen seperti Shareable, atau mencetaknya dan mendistribusikannya di open house. Pantau terus!

Berita Real Estat Secara Singkat

Indeks Penjualan Tertunda NAR untuk Oktober turun 4,6% dalam sebulan dan 37% dibandingkan Oktober 2021. Penjualan tertunda di wilayah Barat turun 46%. [Sumber: NAR] Ingatlah bahwa tingkat hipotek 30 tahun adalah >7% untuk seluruh bulan Oktober. Mereka sekarang sekitar 6,3%.

Indeks Harga Rumah Case-Shiller untuk bulan September turun 1% dalam sebulan. Dari puncaknya di bulan Juni, harga rumah nasional turun ~2,5%, sementara harga di SFO & SEA kini turun lebih dari 10%. [Sumber: CoreLogic]

Ketua Fed Jerome Powell mengatakan bahwa "waktu untuk memoderasi laju kenaikan suku bunga dapat terjadi segera setelah pertemuan Desember" dalam pidatonya di Brookings Institution. Dengan kata lain, tidak lebih +75 bps.

Sehari setelah komentar Powell, angka inflasi PCE untuk bulan Oktober mencapai tingkat tahunan sebesar 6%, lebih baik (artinya, lebih rendah) dari ekspektasi dan perlambatan lebih lanjut dari 6,3% pada bulan September dan puncak 7% pada bulan Juni . [Sumber: BEA]

Perusahaan hanya menambahkan 127 ribu pekerjaan di bulan November, vs +239 ribu di bulan Oktober. Ini jauh di bawah ekspektasi Street. Kehilangan pekerjaan di manufaktur & layanan bisnis menyeret total lebih rendah. [Sumber: ADP]

Kepala Ekonom NAHB mengharapkan resesi ringan dari 4Q 2022–2Q 2023, tetapi melihat tingkat hipotek pada atau di bawah 6% pada akhir 2023/awal 2024, baik karena Fed telah 'mengalahkan' inflasi, atau karena ternyata resesi lebih besar dari yang diharapkan. [Sumber: NAHB]

Penjualan Tertunda untuk Oktober

Dengan tingkat hipotek 30 tahun di atas 7% selama sebulan penuh, kami tahu bahwa penjualan yang tertunda di bulan Oktober akan buruk - dan memang begitu. Indeks Penjualan Rumah Tertunda (PHSI) NAR turun 4,6% dalam sebulan. Itu adalah penurunan bulanan ke-5 berturut-turut di PHSI. Dibandingkan Oktober 2021, PHSI turun 37% YoY.

Kontraksi secara signifikan lebih buruk di Barat, dengan penjualan Oktober yang tertunda turun 11% MoM dan turun 46,2% YoY. Itu benar, penjualan yang tertunda hampir setengahnya di Barat.

Penjualan yang tertunda adalah indikator maju dari penjualan rumah yang ada (memimpin 1-2 bulan). Jadi persiapkan diri Anda untuk beberapa angka penjualan rumah yang ada di bulan November dan Desember yang buruk.

Tapi ada hikmahnya : suku bunga hipotek sudah 90–100bps (satu poin persentase penuh) lebih rendah. Seperti yang ditulis oleh Kepala Ekonom NAR Lawrence Yun, “Oktober adalah bulan yang sulit bagi pembeli karena mereka menghadapi tingkat hipotek tertinggi selama 20 tahun…[tetapi] Bulan-bulan mendatang akan melihat kembalinya pembeli karena tingkat hipotek tampaknya telah mencapai puncaknya dan telah turun sejak pertengahan November.”

Nyatanya, ada tanda-tanda bahwa pemulihan aktivitas (berkat tarif yang lebih rendah) sudah terjadi. MBA (Asosiasi Bankir Hipotek) melacak aplikasi pinjaman pembelian baru setiap minggu. Ini adalah minggu keempat berturut-turut aplikasi meningkat dari minggu ke minggu.

Case-Shiller untuk bulan September

Untuk bulan ketiga berturut-turut, harga rumah turun setiap bulan. Indeks nasional turun 1.0% MoM, tetapi indeks 20 kota turun 1.5% MoM. Jangan tertipu oleh angka kecil; ini adalah penurunan besar. Jika ini terjadi setiap bulan, harga akan turun 12–18% dalam setahun.

Seperti pada bulan Agustus, harga turun di masing-masing 20 kota besar. Namun, untuk kota-kota yang mengalami penurunan harga paling tajam (San Francisco, Seattle, Las Vegas, dll.), besarnya penurunan harga sebenarnya sedikit melambat di bulan September.

Webinar NAHB

Begini cara Kepala Ekonom National Association of Homebuilders, Robert Dietz, melihat berbagai hal:

2020–2021: Pertumbuhan penjualan rumah di atas tren yang tidak berkelanjutan
2022–2023: Mengkompensasi pertumbuhan penjualan rumah di bawah tren
2024+: Kembali ke tren pertumbuhan penjualan rumah (dengan >1 juta penjualan rumah baru setiap tahun)

Dia mengharapkan resesi ringan untuk tiga kuartal berikutnya, tingkat pengangguran naik mendekati 6% (dari 3% hari ini) pada tahun 2024 dan harga rumah nasional turun ~10%. Pada saat yang sama, pesannya pada dasarnya optimis — inflasi yang lebih rendah, suku bunga, dan harga rumah akan membawa pembeli (dan pembangun) kembali dengan relatif cepat.

Beberapa anekdot yang menurut saya menarik:

• ~50% dari peserta webinar (sebagian besar adalah pembangun) mengatakan bahwa mereka menanggapi permintaan yang melambat dengan potongan harga ATAU insentif yang ditingkatkan
• Industri konstruksi membutuhkan ~750.000 pekerja baru setiap tahun untuk mengimbangi permintaan dan menggantikan pensiunan
• Saat ini, dua kota di Texas (Houston dan Dallas) menambahkan lebih banyak rumah baru daripada seluruh negara bagian California

Pasar Hipotek

Setelah berbulan-bulan volatilitas ekstrim, tingkat hipotek 30 tahun telah stabil di 6,6% selama beberapa minggu. Tetapi dengan angka inflasi yang bagus (baik, membaik), dan Powell terdengar agak kurang hawkish, pasar obligasi dalam mode pesta kemarin, naik 70-80 basis poin.

Harga obligasi hipotek yang lebih tinggi = hasil obligasi hipotek yang lebih rendah = tingkat hipotek yang lebih rendah. Kemarin, tingkat hipotek 30 tahun turun tajam menjadi 6,3% — persentase poin penuh lebih rendah dari puncak 7,37% pada 20 Oktober!

Mereka Mengatakannya

"Ketika harga rumah turun, sangat jarang tidak ada resesi." — Kepala Ekonom NAHB Robert Dietz

“Bagi siapa pun yang memiliki rasa sejarah, ledakan rumah tangga pasti menjadi sumber keajaiban. Perumahan biasanya membawa ekonomi ke dalam resesi. Tingkat hipotek naik, lalu pembangunan rumah dan penjualan rumah turun.” — Robert J. Samuelson dalam artikel Newsweek 2002

Inspirasi

Ada banyak pendekatan berbeda untuk mengukur 'keterjangkauan.' Tetapi semuanya bergantung pada tiga faktor: 1) pendapatan rumah tangga, 2) harga rumah, dan 3) tingkat hipotek.

Saat ini, ketiga faktor tersebut menguntungkan pembeli:

• Buruh dibayar lebih
• Harga rumah mulai meluncur
• Tingkat hipotek telah mencapai puncaknya

Kuncinya adalah tetap berhubungan secara teratur dengan pembeli yang berminat. Beri tahu mereka tentang pemotongan harga, tunjukkan daftar basi, beri tahu mereka tentang tarif hipotek. Juga beri tahu mereka bahwa menunggu momen 'sempurna' bisa menjadi kontraproduktif. Ketika (jika!) kondisi terlihat sempurna, mereka juga akan terlihat sempurna bagi orang lain.

Pertanyaan? Email kami di [email protected] — kami siap membantu!