Real Estat Besar Ingin Terus Menagih Sewa Berlebihan.

Dec 02 2022

Pada tahun 2018 dan 2020, Real Estat Besar menghabiskan total $175,4 juta untuk mematikan tindakan pemungutan suara kontrol sewa di California, secara agresif melindungi kemampuannya untuk membebankan biaya sewa yang semakin tinggi. Dua tahun kemudian, beberapa kontributor utama kampanye kontrol anti-sewa kini menghadapi tuntutan hukum dan kemungkinan penyelidikan federal. Mengapa? Melalui program perangkat lunak Teknologi Besar, para pemilik perusahaan itu diduga bersekongkol bersama untuk menaikkan harga sewa. Skandal besar menunjukkan bahwa kontrol sewa sangat dibutuhkan untuk mengendalikan praktik bisnis predator Big Real Estate dan Big Tech.

Pada tahun 2018, ketika sewa meroket dan tunawisma memburuk di California, koalisi luas kelompok keadilan perumahan, organisasi keadilan sosial, dan serikat buruh bertujuan untuk mencabut pembatasan kontrol sewa di seluruh negara bagian melalui tindakan pemungutan suara yang disebut Proposisi 10. Khawatir akan hilangnya miliaran dalam pendapatan dari membebankan sewa setinggi langit , Real Estat Besar secara agresif mendorong mundur. Tuan tanah perusahaan dan kelas berat real estat lainnya menghabiskan $77,3 juta yang mengejutkan untuk mendanai kampanye disinformasi besar-besaran yang mematikan inisiatif tersebut.

Pada tahun 2020, koalisi akar rumput yang sama berusaha mereformasi pembatasan kontrol sewa di seluruh negara bagian melalui Proposisi 21. (Perumahan Adalah Hak Asasi Manusia dan organisasi induknya, AIDS Healthcare Foundation, mensponsori Prop 10 dan Prop 21.) Untuk kampanye itu, Real Estat Besar dikupas mengeluarkan $ 98,1 juta yang mengejutkan untuk membingungkan dan mengelabui pemilih, dan itu berhasil - orang California tidak menyetujui inisiatif tersebut. (Menariknya, California YIMBY , grup lobi penggunaan lahan untuk Big Tech, menolak mendukung Prop 10 dan Prop 21.)

Maju cepat ke tahun 2022. Aktivis keadilan perumahan telah lama mengatakan bahwa tuan tanah perusahaan dan tuan tanah pemangsa lainnya telah memungut biaya sewa yang berlebihan untuk mendapatkan keuntungan maksimum — dan bahwa kontrol sewa diperlukan untuk melindungi penyewa kelas menengah dan pekerja serta menstabilkan krisis keterjangkauan perumahan. . Skandal RealPage yang meluas hanya menggarisbawahi hal itu.

Pada 15 Oktober, ProPublica menerbitkan laporan eksplosif berjudul “Sewa Naik? Algoritma Satu Perusahaan Bisa Jadi Mengapa. Ini memeriksa dampak YieldStar secara nasional, sebuah program perangkat lunak yang dimiliki oleh RealPage dan digunakan oleh industri real estat untuk menetapkan harga sewa apartemen yang meningkat.

“Rancangan perangkat lunak dan jangkauan yang berkembang telah menimbulkan pertanyaan di kalangan pakar real estat dan hukum tentang apakah RealPage telah melahirkan jenis kartel baru yang memungkinkan tuan tanah terbesar di negara itu untuk mengoordinasikan harga secara tidak langsung, berpotensi melanggar undang-undang federal,” tulis reporter ProPublica Heather Vogell .

Dia melanjutkan: “Para ahli mengatakan RealPage dan kliennya mengundang pengawasan dari penegak antimonopoli karena beberapa alasan, termasuk penggunaan data pribadi mereka atas biaya sewa yang dikenakan pesaing. Secara khusus, pembentukan kelompok kerja RealPage yang bertemu secara pribadi dan termasuk tuan tanah yang merupakan saingan bisa menjadi bendera merah potensi kolusi, kata mantan jaksa federal.

Vogell menambahkan, "Setidaknya, kata para kritikus, algoritme perangkat lunak mungkin secara artifisial menggelembungkan harga sewa dan mencekik persaingan."

Dia juga mencatat bahwa "kadang-kadang [RealPage] tampaknya mendesak pemilik dan manajer apartemen untuk mengurangi pasokan sambil menaikkan harga," strategi kejam yang dijalankan oleh CEO Camden Property Trust Ric Campo. "Efek bersih dari mendorong pendapatan dan mendorong orang keluar adalah pendapatan $10 juta," katanya kepada sebuah publikasi perdagangan. "Saya pikir pertunjukan menjaga kepala di tempat tidur di atas segalanya tidak selalu merupakan strategi terbaik."

RealPage memiliki pengaruh besar di seluruh dunia pada pasar perumahan sewa: perusahaan “melayani lebih dari 19 juta unit di seluruh dunia dari kantor di Amerika Utara, Eropa, dan Asia,” menurut situs webnya . Skandal yang terungkap, dengan kata lain, memiliki implikasi global.

Saat ini, gugatan class action di negara bagian California dan Washington telah diajukan terhadap RealPage dan beberapa klien korporatnya. Tujuh belas anggota DPR dari Partai Demokrat mendesak Departemen Kehakiman dan Komisi Perdagangan Federal untuk menyelidiki RealPage . Dan senator AS Amy Klobuchar, Richard Durbin, dan Cory Booker juga menyerukan penyelidikan Departemen Kehakiman .

“Kami prihatin bahwa penggunaan perangkat lunak pengaturan tarif [RealPage] pada dasarnya sama dengan kartel untuk menaikkan tarif sewa secara artifisial di bangunan tempat tinggal banyak keluarga,” tulis Klobuchar, Durbin, dan Booker.

Baru-baru ini, senator AS Tina Smith, Elizabeth Warren, Bernie Sanders, dan Edward Markey mengirim surat kepada CEO RealPage Dana Jones , menuntut jawaban tentang perangkat lunak perusahaannya. Di antara sejumlah pertanyaan penting, politisi ingin mengetahui berapa banyak klien yang menggunakan YieldStar RealPage, berapa persentase rata-rata kenaikan sewa tahunan untuk semua klien, dan seberapa sering YieldStar merekomendasikan agar unit tetap kosong demi harga sewa yang lebih tinggi.

Housing Is A Human Right juga menyampaikan berita bahwa RealPage mengeluarkan total $1 juta dalam kontribusi kampanye untuk menghentikan Proposisi 10 pada tahun 2018 dan Proposisi 21 pada tahun 2020 — tindakan pemungutan suara kontrol sewa yang didukung oleh koalisi kelompok keadilan perumahan, sosial organisasi peradilan, dan serikat buruh.

Tapi RealPage bukan satu-satunya perusahaan yang terperosok dalam skandal penetapan harga sewa yang menghabiskan banyak uang untuk membunuh Prop 10 dan Prop 21 — pemilik perusahaan Essex Property Trust, Equity Residential , dan AvalonBay Communities telah dituntut karena diduga bekerja sama untuk membebankan biaya yang berlebihan sewa melalui YieldStar. Essex Property Trust, Equity Residential, dan Komunitas AvalonBay termasuk di antara kontributor utama kampanye No on Prop 10 dan No on Prop 21.

Putus asa untuk menghentikan apa pun yang mencegah mereka melakukan praktik bisnis predator mereka, Essex Property Trust memberikan kontribusi kampanye sebesar $8,9 juta untuk membunuh Prop 10 pada tahun 2018 ; Equity Residential menghasilkan $5,2 juta; dan Komunitas AvalonBay menyerahkan $4,2 juta.

Pada tahun 2020, tuan tanah perusahaan yang sama mengeluarkan lebih banyak lagi jutaan untuk menghentikan Prop 21 . Essex Property Trust menghasilkan $17,3 juta untuk kampanye No on Prop 21; Komunitas AvalonBay memberikan $12,8 juta; dan Equity Residential menghasilkan $12,7 juta. Jumlah yang mencengangkan.

Secara total, Real Estat Besar menghasilkan $174,5 juta untuk membunuh Prop 10 dan Prop 21 agar mereka dapat terus mencungkil penyewa — dan itu termasuk kontribusi RealPage. Bagi para aktivis, sangat jelas: Real Estat Besar dan Teknologi Besar harus dikendalikan. Kontrol sewa akan melakukannya dengan cepat dan efektif, melindungi jutaan penyewa kelas menengah dan pekerja.