市場マップ: 一戸建て賃貸における新たなテクノロジーの機会

本日、SFR 所有権のライフサイクルのすべてのセグメントにわたって構築している多くの企業に焦点を当てた、最初のSFR テクノロジ マーケット マップを共有できることを嬉しく思います。

現在、全米には 4,700 万世帯以上の賃貸世帯がいます。歴史的に、私たちは賃貸住宅を主にアパート単位で構成されていると考えてきました。つまり、ダウンタウンの廊下にある高層ビルと中層ビル、または郊外にあるガーデン スタイルのユニットです。しかし、世界金融危機 (GFC) 後の 10 年以上の期間に、一戸建て賃貸 (SFR) は賃貸住宅の中で最も急速に成長しているセグメントであり、400 万以上の賃貸住宅が追加されました。現在、賃貸ユニットの約 34% が SFR であり、全米の 1,600 万の物件を表しています。

この SFR への移行を促したのは何ですか? 次のような多くの要因があります。

• 近年の人口動態と移民の追い風が一戸建て住宅の需要を支えています。
• GFC 後の戸建部門での建設活動の制限により、住宅価格が急速に上昇し、初めて住宅を購入する人にとって手頃な価格の課題が生じています。最近の見積もりによると、現在の住宅需要を満たすには、米国では最大 680 万戸の新築戸数が必要です。
• SFR の大部分は小規模な個人の地主によって所有されていますが、機関資本を引き付けるために必要な規模と実績を開発した SFR ポートフォリオの「洗練された」運用者の世界が拡大しています。Invitation Homes、Progress Residential、Blackstone、KKR などの企業は、管理下にあるユニット数が数万にまで拡大しました。
• 地理的に分散した SFR プロパティのポートフォリオをリモートで管理するテクノロジー プラットフォームの出現。

アウトパフォーマンスのこの実績は、特にオフィスや小売店などの不動産の他のサブセグメントが苦戦しているため、SFR カテゴリへの有意義な関心を引き起こしました。現在、機関投資家は SFR の 3% しか所有していませんが、ゼルマン & アソシエーツによると、今後数年間で一戸建て賃貸住宅を購入または建設するために約 1,100 億ドルが割り当てられています。また、個人投資家にとっては、 Roofstock、Fundrise、Doorvestなどのオンライン投資プラットフォームの出現により、SFR 投資家になるための参入障壁が低くなりました。

潜在的なリターンは魅力的ですが、SFR カテゴリのベテラン オペレーターのほとんどは、地理的に分散した異種住宅のポートフォリオを管理することに伴う複雑さを十分に認識しています。大規模な SFR REIT から個人の家主まで、これらのオペレーターの多くは、投資と管理の取り組みをサポートするためにテクノロジー プラットフォームに依存するようになりました。

ここ数年、SFR カテゴリーで技術スタートアップを構築する起業家が相次いでいます。そのため、私はSFR テクノロジー マーケット マップをまとめました。このマップでは、所有ライフサイクルのすべてのセグメント (物件の取得、融資、管理、リース、メンテナンス) で構築しているこれらの企業の多くを強調しています。この市場マップは包括的であることを意図したものではありません (このセグメントには数百のスタートアップが存在します)。代わりに、大小の SFR オペレーター向けの製品を構築している最も有望なテクノロジ企業の一般的な感覚を読者に提供する必要があります。

私たちは、SFR 部門の進化の新しい波に入っています。この業界は、大規模な差し押さえと景気後退の影響で住宅価格が低く抑えられた大不況後の数年間に、規模と注目度が実際に高まりました。数年間にわたる住宅価格の急速な上昇と家賃の上昇（特に過去 24 か月間）の後、SFR セクターの投資家は現在、家賃の減速、資本コストの上昇、購入可能な住宅の不足など、いくつかの市場ストレスに直面しています。 —これにより、2023年の大半で不動産の取得と関連する証券化取引が減速しました。Strata SFRの見積もりによると、2022年11月までのSFR取引量は、2021年の同時期から約70％減少しました。

コストの上昇が SFR セクター内の財務パフォーマンスに影響を与え始めているため、SFR で成功を収めている次世代のオペレーターは、コストと人員を同時に制御しながら、賃貸物件の大規模なポートフォリオを成長させるテクノロジー ファーストのアプローチを取ると考えています。また、機関投資家規模のプレーヤーを超えて、このセグメントへの投資機会へのアクセスを拡大するには、テクノロジーが重要になると考えています。

市場マップには、私たちが特に興奮している分野がいくつかあります。これらの企業の多くは、SFR の新しいオペレーターが構築する新しいプラットフォームを表しています。いくつかの例:

• 「フルスタック」の不動産管理プラットフォーム— 近年、不動産投資のすべての側面を単一のプラットフォームに統合するベンチャー支援の新興企業がいくつか登場しています。Mynd (Thomvest のポートフォリオ企業)、Roofstock、Bungalow などの企業は、テクノロジーを活用して家主とテナントの両方の物件の検索、賃貸、管理のプロセスを合理化する、物件管理への新しいアプローチを提供しています。大規模な投資家は、SFR セグメントへのエクスポージャーを獲得するために、これらのプラットフォームにますます依存するようになると考えています。
• 次世代の不動産管理システム— 現在、ほとんどのオペレーターは、Yardi、Appfolio、RealPage などのレガシー プロパティ管理システムを使用しています。これらのシステムは、多くの場合、使いにくく、相互運用性がなく、多くの SFR ユース ケースで実行できるように大規模なカスタマイズが必要です。確立された既存のソリューションを置き換えることは困難な場合がありますが、この次の波の新興オペレーターは、新しい PMS ソリューション、特に統合に対してよりオープンなアプローチ (つまり、オープン API、開発者エコシステム、アプリストア) を採用するものに飢えていると考えています。これらの PMS をポイント ソリューションおよびサービス プロバイダーの新しいエコシステムと統合して、不動産オペレーターが無数のシステムにログインせずにポートフォリオを管理し、手動でデータを入力せずにすべてのプロパティ レベルのデータを調和できるようにすることが重要です。Propifyも注目に値します.PMSではありませんが、同社は既存の管理システムへの簡単な統合を可能にします. 不動産を自己管理する小規模な投資家向けに、費用管理、簿記、税金など、不動産の財務を簡素化する興味深い新しいプラットフォームが多数あります。Baselane (Thomvest のポートフォリオ企業) は、このセグメントの初期のリーダーとして頭角を現しました。
• メンテナンス マーケットプレイス— 修理とメンテナンスは重要であり、潜在的に高価な資産所有の側面です。投資家がポートフォリオを新しい市場に拡大するとき、テナントのポジティブな体験を確保するために、物件のメンテナンスと修理に関する一貫したワークフローを確立することが重要です。また、すべての取引において、有能で信頼できるサービス プロバイダーにアクセスする必要があります。幸いなことに、家主が必要に応じて修理の評価、トリアージ、およびサービスプロバイダーの派遣を支援するためのプラットフォームがいくつか登場しています.

• 個人投資プラットフォーム— 今日の SFR の大部分は 10 ユニット未満の個人投資家によって所有されていますが、コストや管理の複雑さなど、潜在的な不動産投資家にとって参入にはまだ大きな障壁があります。個人投資家が SFR 資産クラスにアクセスできるようにするいくつかのスタートアップが登場しました。これらのプラットフォームは、不動産所有に関連する複雑さの多くを抽象化し、地域を超えた投資を可能にします。そして集合的に、それらは所有権にいくつかの異なる「フレーバー」を提供します — 部分的でパッシブな投資機会 ( Arrived、Lofty ) から、単一資産の購入 ( Roofstock、Doorvest ) 、不動産ファンドへの投資 ( Fundrise ) まで。）。最終的に、個人投資家は、株式ポートフォリオを構築するのと同様の方法で賃貸ポートフォリオを構築できるようになり、不動産資産クラス内で富を構築する新しい方法をより多くのアメリカ人に提供します。

• 賃貸用建設プラットフォーム— SFR セグメント内で力強い成長を遂げている特定の製品の 1 つは、販売用ではなく賃貸用に意図的に開発された一戸建て住宅のコミュニティであるBTR (build-to-rent)です。Yardi Matrix によると、2022 年には 2 万 5000 戸以上の賃貸住宅が建設中でした。SFR 事業者、機関投資家、および住宅建設業者の間のより緊密なつながりは、今後数年間でより耐久性のある (そして非常に必要とされる) 住宅供給の増加を促進する可能性があります。