Mengkhawatirkan tarif tidak akan menyelesaikan krisis perumahan

Tempat berlindung adalah prasyarat untuk hidup, kebebasan dan pengejaran kebahagiaan. Hari ini, tidak cukup untuk berkeliling. Dengan ledakan harga dan sewa real estat selama pandemi COVID, krisis yang menggelegak di bawah permukaan menjadi sangat melegakan. Namun, konstruksi rumah baru sangat tertinggal dari kebutuhan populasi yang menua, dan pasar usaha yang dingin bersama dengan kenaikan yang mengejutkan dalam tingkat hipotek 30 tahun membuat investor takut dari bisnis pendanaan yang menyelesaikan krisis generasi ini.

Di Gutter Capital kami berinvestasi di perusahaan yang memajukan Eksperimen Amerika. Misi kami mencerminkan keyakinan kami bahwa perusahaan besar di zaman kita akan dibangun sebagai jawaban atas tantangan terbesar umat manusia. Kami telah menghabiskan banyak waktu untuk memahami krisis perumahan, karena tidak ada lagi masalah mendesak yang dihadapi negara kami.

Sementara kekurangan perumahan adalah pengetahuan umum, tingkat kekurangan masih sangat diremehkan. Publikasi seperti NYT dan WSJ sering mengutip studi Freddie Mac yang melaporkan kekurangan 3,8 juta unit secara nasional pada tahun 2020. Sayangnya, setelah dua tahun membangun rumah dengan laju tercepat sejak krisis keuangan global, kami memperkirakan kekurangan yang jauh lebih parah dari lebih dari 6,5 juta unit. Kami percaya krisis ini jauh lebih besar daripada yang dipahami secara umum, dan menghadirkan peluang signifikan bagi tim yang membawa solusi ke meja.

Bagaimana kita bisa sampai disini?

Benih-benih kelangkaan ditanam selama ambruknya pasar perumahan tahun 2007. Pembangun rumah didorong oleh suku bunga yang secara historis rendah, dan margin kotor yang tinggi, untuk periode singkat di pertengahan tahun 2000-an membangun konstruksi baru lebih cepat daripada yang diminta oleh pembentukan keluarga. Surplus perumahan yang dihasilkan memicu penurunan harga rumah riil hampir 30% yang memicu krisis keuangan global.

Pembangun rumah menyentuh kompor, dan mereka terbakar. Hampir setengah dari mereka gagal. Yang selamat adalah kelompok yang paling bermodal dan menghindari risiko. Sayangnya, mereka mengambil pelajaran yang salah dari krisis: memprioritaskan margin keselamatan, melebihi volume konstruksi. Hasilnya adalah satu dekade underbuilding kronis.

Kepergian pembangun rumah dari pasar tidak mungkin terjadi pada saat yang lebih buruk, karena populasi yang menua mulai membutuhkan lebih banyak perumahan daripada generasi sebelumnya. Munculnya rumah tangga satu orang, yang dipimpin oleh baby-boomer yang menua di tempat, menurunkan ukuran rumah tangga rata-rata dan meningkatkan jumlah unit rumah yang dibutuhkan per orang dewasa. Kecenderungan itu hanya akan menjadi lebih buruk selama dekade berikutnya karena pangsa populasi di atas 65 tahun meningkat dari 16,5% menjadi lebih dari 20%. Kita perlu membangun lebih banyak rumah hanya untuk mengikuti perubahan demografis dan kita jauh di belakang kurva.

Perumahan telah mencapai titik darurat nasional. Namun tetap saja, atas panggilan pendapatan untuk pembangun rumah besar, para eksekutif memuji kehati-hatian mereka. Ketika mereka memiliki segalanya untuk diperoleh dari peningkatan produksi, mereka tetap memilih untuk memprioritaskan margin daripada pertumbuhan.

Sebelum mengambil posisi apa pun, penting untuk mempertimbangkan kemungkinan kesalahan kita. Pandangan berlawanan yang paling umum adalah bahwa kita berada di tengah gelembung perumahan, yang didorong oleh kebijakan fiskal dan moneter darurat selama pandemi COVID. Jadi, jika Fed menciptakan ledakan, Fed pasti akan menciptakan kehancuran karena kenaikan suku bunga hipotek menekan pasar perumahan. Untuk menilai validitas pandangan ini, kami bertanya pada diri sendiri “mengapa tarif naik begitu banyak?” dan “apa arti tarif yang lebih tinggi untuk pasar perumahan?”

Mengapa tingkat hipotek naik begitu banyak?

Banyak orang menyalahkan Federal Reserve atas lonjakan suku bunga hipotek. Setelah laporan inflasi yang sangat tinggi pada bulan Juni, The Fed mulai secara agresif menaikkan suku bunga jangka pendek, memberikan tekanan ke atas pada suku bunga untuk obligasi yang lebih lama dan sekuritas yang didukung hipotek. Pandangan ini sebagian besar benar, namun meremehkan efek psikologis yang sama pentingnya dari program pembelian aset Fed. Pada tahun 2021, Fed menyumbang lebih dari 20% dari total pasar keamanan yang didukung hipotek. Ketika pembeli sebesar itu tiba-tiba pergi, masuk akal bagi peserta lain untuk menunggu dan melihat bagaimana tarifnya disesuaikan. Dengan demikian, selisih antara hipotek 30 tahun dan perbendaharaan 30 tahun meledak dari sekitar 1% pada awal tahun 2022, menjadi lebih dari 3% pada bulan Oktober.

Spread setinggi ini hanya terjadi tiga kali dalam ingatan terakhir, 2000, 2008 dan Maret 2020, semua periode kesulitan di pasar kredit. Kami yakin ini adalah bukti distorsi pasar yang akan terkoreksi dari waktu ke waktu ke rata-rata historis. Jika semua faktor lain tetap sama, hasilnya akan lebih dari 1,5% penurunan tingkat hipotek 30 tahun. Ada alasan untuk meyakini bahwa suku bunga di atas 7% akan bersifat sementara, dan tidak mengharuskan Fed untuk mulai menurunkan suku bunga semalam agar semuanya menjadi dingin.

Apa arti tingkat hipotek yang lebih tinggi untuk pasar perumahan?

Kebanyakan orang percaya ada hubungan langsung antara tarif hipotek dan harga rumah, sederhananya: tarif yang lebih tinggi berarti orang mampu membeli lebih sedikit, oleh karena itu saat tarif naik, harga harus turun. Meskipun intuitif, bukti hubungan itu tidak jelas. Secara historis, perubahan tingkat hipotek hanya memiliki korelasi sederhana (0,1) dengan harga riil rumah. Kontrafaktual baru-baru ini terjadi selama krisis keuangan global, ketika penurunan tajam suku bunga tidak banyak mendukung pasar perumahan karena turun dari 2008-2012. Untuk periode itu, tampaknya ketidakseimbangan pasokan adalah kekuatan ekonomi yang dominan.

Kami percaya hal yang sama mungkin berlaku hari ini–bahwa kurangnya pasokan perumahan akan lebih besar daripada dampak kenaikan suku bunga untuk menopang harga rumah. Karena tingkat hipotek dikunci selama 30–60 hari, dan penjual rumah secara bertahap menurunkan harga karena rumah tidak terjual, harga real estat mencerminkan gambaran tentang dinamika beberapa bulan yang lalu. Tingkat hipotek 30 tahun pertama naik di atas 5% pada awal April. Setelah 7 bulan, sejauh ini kami hanya melihat sedikit penurunan harga (data harga jual rata-rata nasional Redfin menunjukkan penurunan 6% dari puncaknya pada Maret 2022, data Zillow hampir tidak menunjukkan penurunan sama sekali). Volume transaksi telah menurun, tetapi secara historis tetap tinggi, dan inventaris yang dijual cocok dengan angka dari tahun 2021, yang merupakan level terendah selama beberapa dekade.

Bagaimana pandangan kita?

Kami yakin bahwa saat ini ada peluang bersejarah untuk berinvestasi dalam bisnis yang mempercepat pembangunan perumahan di Amerika Serikat.

Kami membutuhkan satu dekade untuk menciptakan krisis perumahan, dan dengan kecepatan konstruksi saat ini, akan membutuhkan lebih dari satu dekade untuk membangun diri kami sendiri. Meskipun kami yakin penurunan real estat yang diantisipasi terlalu dibesar-besarkan, atau mungkin tidak terjadi sama sekali, kami tidak membuat taruhan arah pasar. Bahkan tanpa harga yang lebih tinggi, pasokan perumahan harus meningkat. Ini adalah keharusan nasional. Kami percaya bahwa di lingkungan mana pun, margin yang murah hati dapat dicapai oleh perusahaan yang menemukan cara baru untuk mempercepat laju pembangunan perumahan, dan kami bertujuan untuk mendanainya.

Mengingat skala dan ruang lingkup krisis, kami tidak mengharapkan satu perusahaan menyelesaikannya sendirian. Dalam beberapa bulan terakhir kami telah memimpin tiga investasi dalam kategori tersebut. Kami mencari untuk mendukung para pendiri yang digerakkan oleh misi yang muncul hingga saat krisis ini dengan solusi di tangan, siap membangun. Jika Anda tertarik untuk bergabung dengan kami, jangan ragu untuk menghubungi kami .

Sungguh-sungguh,

James Geter & Dan Teran