Peta Pasar: Peluang Teknologi yang Muncul di Penyewaan Keluarga Tunggal

Hari ini saya bersemangat untuk membagikan Peta Pasar Teknologi SFR pertama kami yang menyoroti banyak perusahaan yang membangun di setiap segmen siklus hidup kepemilikan SFR: Versi dengan resolusi lebih tinggi tersedia untuk diunduh di sini .

Di seluruh Amerika Serikat saat ini terdapat lebih dari 47 juta rumah tangga penyewa. Secara historis, kami menganggap perumahan sewa terutama terdiri dari unit apartemen — bangunan tinggi dan menengah di koridor pusat kota, atau unit bergaya taman di daerah pinggiran kota. Namun, dalam periode dekade-plus setelah Krisis Keuangan Hebat (GFC), persewaan keluarga tunggal (SFR) telah menjadi segmen rumah tangga yang ditempati persewaan yang tumbuh paling cepat, menambahkan lebih dari 4 juta rumah persewaan. Saat ini, hampir 34% unit sewaan adalah SFR, mewakili 16 juta properti di seluruh AS

Apa yang mendorong pergeseran menuju SFR ini? Ada beberapa faktor, antara lain:

• Penarikan demografis dan migrasi dalam beberapa tahun terakhir mendukung permintaan untuk perumahan keluarga tunggal.
• Aktivitas konstruksi yang terbatas di sektor keluarga tunggal setelah GFC, mengakibatkan apresiasi harga rumah yang cepat dan tantangan keterjangkauan bagi pembeli rumah pertama kali. Satu perkiraan baru-baru ini menemukan bahwa AS membutuhkan hingga 6,8 juta unit baru untuk memenuhi permintaan perumahan saat ini.
• Sementara sebagian besar SFR dimiliki oleh tuan tanah individu kecil, ada semakin banyak operator portofolio SFR yang “canggih”, yang mengembangkan skala dan rekam jejak yang diperlukan untuk menarik modal institusional. Perusahaan seperti Invitation Homes, Progress Residential, Blackstone, dan KKR telah berkembang menjadi puluhan ribu unit yang dikelola.
• Munculnya platform teknologi untuk mengelola portofolio properti SFR yang didistribusikan secara geografis dari jarak jauh.

Rekam jejak kinerja yang luar biasa ini telah memicu minat yang berarti dalam kategori SFR, terutama karena sub-segmen real estat lainnya seperti perkantoran dan ritel mengalami kesulitan. Investor institusional hanya memiliki 3% dari SFR hari ini, tetapi telah mengalokasikan hampir $110 miliar untuk membeli atau membangun rumah sewa keluarga tunggal di tahun-tahun mendatang, menurut Zelman & Associates. Dan bagi investor ritel, munculnya platform investasi online seperti Roofstock , Fundrise , dan Doorvest telah menurunkan hambatan untuk menjadi investor SFR.

Meskipun potensi pengembaliannya menarik, sebagian besar operator berpengalaman dalam kategori SFR sangat menyadari kerumitan yang terkait dengan pengelolaan portofolio rumah yang heterogen dan tersebar secara geografis. Banyak dari operator ini — mulai dari REIT SFR skala besar hingga tuan tanah perorangan — mengandalkan platform teknologi untuk mendukung upaya investasi dan manajemen mereka.

Dalam beberapa tahun terakhir, ada banyak pengusaha yang membangun startup teknologi dalam kategori SFR. Itulah mengapa saya menyusun Peta Pasar Teknologi SFR yang menyoroti banyak dari perusahaan ini yang membangun di setiap segmen siklus hidup kepemilikan: akuisisi properti, keuangan, manajemen, leasing, dan pemeliharaan. Peta pasar ini tidak dimaksudkan untuk komprehensif (ada ratusan startup di segmen ini), tetapi sebaliknya harus memberi pembaca gambaran umum tentang perusahaan teknologi paling menjanjikan yang membangun produk untuk operator SFR besar dan kecil.

Kami memasuki gelombang baru dalam evolusi sektor SFR. Industri benar-benar tumbuh dalam skala dan keunggulan selama tahun-tahun setelah Resesi Hebat, ketika penyitaan skala besar dan kekuatan resesi membuat harga rumah tetap rendah. Setelah beberapa tahun apresiasi harga rumah yang cepat dan pertumbuhan sewa (terutama selama 24 bulan terakhir), investor di sektor SFR sekarang menghadapi beberapa tekanan pasar, termasuk: sewa yang melambat, biaya modal yang meningkat dan kekurangan rumah yang tersedia untuk dibeli. — yang telah memperlambat akuisisi properti dan kesepakatan sekuritisasi terkait di sebagian besar tahun 2023. Volume transaksi SFR hingga November 2022 turun sekitar 70% dari periode yang sama di tahun 2021, menurut perkiraan dari Strata SFR.

Karena kenaikan biaya mulai memengaruhi kinerja keuangan dalam sektor SFR, kami percaya bahwa generasi berikutnya dari operator SFR yang sukses akan mengambil pendekatan yang mengutamakan teknologi untuk mengembangkan portofolio besar properti sewaan sekaligus mengendalikan biaya dan jumlah karyawan. Kami juga percaya bahwa teknologi akan sangat penting dalam memperluas akses ke peluang investasi di segmen di luar pemain berskala institusional.

Ada beberapa area dalam peta pasar yang sangat kami sukai — banyak dari perusahaan ini mewakili platform baru yang akan dibangun oleh operator baru di SFR. Beberapa contoh:

• Platform manajemen properti “tumpukan penuh” — beberapa perusahaan rintisan yang didukung usaha telah muncul dalam beberapa tahun terakhir yang menggabungkan semua aspek investasi properti ke dalam satu platform. Perusahaan seperti Mynd (perusahaan portofolio Thomvest), Roofstock , dan Bungalow menawarkan pendekatan baru dalam manajemen properti, memanfaatkan teknologi untuk merampingkan proses pencarian, penyewaan, dan pengelolaan properti baik untuk pemilik maupun penyewa. Kami percaya bahwa investor besar akan semakin mengandalkan platform ini untuk mendapatkan eksposur ke segmen SFR — misalnya, Invesco mengumumkan kemitraan dengan Mynd pada tahun 2021 dan Deer Park Road baru-baru ini bermitra dengan Bungalow untuk meluncurkan strategi SFR.
• Sistem manajemen properti generasi berikutnya— Sebagian besar operator saat ini menggunakan sistem manajemen properti lama seperti Yardi, Appfolio, atau RealPage. Sistem ini seringkali sulit digunakan, kurang interoperabilitas, dan memerlukan kustomisasi ekstensif agar dapat digunakan untuk banyak kasus penggunaan SFR. Meskipun sulit untuk menggantikan solusi yang sudah mapan, kami percaya bahwa operator yang baru muncul di gelombang berikutnya ini akan haus akan solusi PMS baru, terutama yang mengambil pendekatan integrasi yang lebih terbuka (yaitu API terbuka, ekosistem pengembang, toko aplikasi). Sangat penting bahwa PMS ini berintegrasi dengan ekosistem solusi titik dan penyedia layanan yang muncul sehingga operator real estat dapat mengelola portofolio mereka tanpa masuk ke berbagai sistem, dan menyelaraskan semua data tingkat properti tanpa entri data manual.Propify juga perlu diperhatikan — meskipun bukan PMS, perusahaan memungkinkan integrasi yang mudah ke dalam sistem manajemen yang ada. Untuk investor skala kecil yang mengelola sendiri propertinya, ada sejumlah platform baru yang menarik yang menyederhanakan keuangan properti, termasuk manajemen pengeluaran, pembukuan, dan pajak. Baselane (perusahaan portofolio Thomvest) telah muncul sebagai pemimpin awal di segmen ini.
• Pasar pemeliharaan — perbaikan dan pemeliharaan merupakan aspek penting, dan berpotensi mahal, dari kepemilikan properti. Saat investor memperluas portofolio mereka ke pasar baru, penting bagi mereka untuk membangun alur kerja yang konsisten seputar pemeliharaan dan perbaikan properti untuk memastikan pengalaman penyewa yang positif. Mereka juga membutuhkan akses ke penyedia layanan yang kompeten dan andal di setiap perdagangan. Untungnya, beberapa platform telah muncul untuk membantu tuan tanah dengan penilaian perbaikan, triase, dan penyedia layanan pengiriman bila diperlukan.

• Platform investasi ritel — sementara sebagian besar SFR saat ini dimiliki oleh investor individu dengan kurang dari 10 unit, masih ada hambatan masuk yang berarti bagi calon investor real estat, termasuk biaya dan kompleksitas manajemen. Beberapa startup telah muncul yang memungkinkan investor individu untuk mengakses kelas aset SFR. Platform ini menghilangkan banyak kerumitan yang terkait dengan kepemilikan properti dan memungkinkan investasi lintas geografi. Dan secara kolektif, mereka menawarkan beberapa “rasa” yang berbeda untuk kepemilikan — mulai dari pecahan, peluang investasi pasif ( Tiba , Lofty ), hingga pembelian aset tunggal ( Roofstock , Doorvest ), hingga investasi dana real estat ( Fundrise). Pada akhirnya, investor individu akan dapat membuat portofolio persewaan yang mirip dengan cara mereka membangun portofolio saham — memberi lebih banyak orang Amerika cara baru untuk membangun kekayaan dalam kelas aset real estat.

• Platform konstruksi sewa — Salah satu produk spesifik dalam segmen SFR yang mengalami pertumbuhan kuat adalah build-to-rent (BTR) , yaitu komunitas rumah keluarga tunggal yang sengaja dikembangkan untuk disewakan, bukan untuk dijual. Lebih dari 25.000 unit build-to-rent sedang dibangun pada tahun 2022, menurut Yardi Matrix. Hubungan yang lebih dekat antara operator SFR, investor institusional, dan pembangun rumah dapat mendorong pertumbuhan pasokan perumahan yang lebih tahan lama (dan sangat dibutuhkan) selama beberapa tahun ke depan, yang telah memperlambat pembentukan rumah tangga selama hampir satu dekade.