So funktionieren Baugenehmigungen

1992 traf Hurrikan Andrew Südflorida mit aller Macht. Denken Sie an Windgeschwindigkeiten von 170 Meilen pro Stunde (273 Kilometer pro Stunde). Letztendlich zerstörte der Sturm mehr als 53.000 Häuser mit Kosten von 25 Milliarden US-Dollar, aber ein Teil dieses Schadens hätte verhindert werden können [Quelle: Zarella ]. Unzureichende Vorschriften, schäbige Konstruktionen und – ob Sie es glauben oder nicht – die laxe Durchsetzung von Baugenehmigungen trugen erheblich zur Zerstörung bei.

Aber ist eine Baugenehmigung nicht nur ein Ärgernis, das jedes Heimwerkerprojekt plagt? Ist es nicht nur eine Möglichkeit für Bürokraten, Ihnen zu sagen, was Sie auf Ihrem eigenen Grundstück tun können und was nicht?

So denken viele Hausbesitzer über Baugenehmigungen. Aber eine Naturkatastrophe kann ein Weckruf sein. Fakt ist, das Baugenehmigungsverfahren kann Ihr Leben retten. Es kann auch eine große Rolle bei der Werterhaltung Ihres Hauses spielen.

Baugenehmigungen sind die Art und Weise, wie Landkreise, Städte und Gemeinden ihre Bauvorschriften durchsetzen. Lokale Regierungen übernehmen diese Kodizes, um sicherzustellen, dass alle Gebäude Mindestsicherheits- und Baustandards erfüllen. Sie aktualisieren sie alle paar Jahre, wenn neue Bauweisen und Materialien eingeführt werden.

Der Hurrikan Andrew veranlasste viele Gemeinden in Florida, die Bauvorschriften zu verschärfen und Genehmigungen rigoroser durchzusetzen. Bauvorschriften und Genehmigungen waren von Anfang an oft Reaktionen auf Katastrophen. Bereits 1625 befasste sich die Niederländische Westindien-Kompanie mit Problemen in Bezug auf Feuer und schlechte sanitäre Einrichtungen, indem sie eine Bauordnung für New Amsterdam verabschiedete, das wir heute als New York kennen. Ein schrecklicher Brand im Jahr 1666 in London führte zum London Building Act. Das berühmte Chicago Fire von 1871 führte dort vier Jahre später zu neuen Vorschriften [Quelle: NYC Building Dept. , Buyer's Choice ].

Heute haben sich diese ersten Reaktionen auf Katastrophen zu umfassenden Bauvorschriften für den gewerblichen und den Wohnungsbau entwickelt. Sie sind in Amerika, Europa und vielen anderen Teilen der Welt verbreitet. Viele Staaten und Kommunen stützen ihre eigenen Codes auf Modellcodes, die es gibt, seit das National Board of Fire Underwriters 1905 den ersten Modellcode in den Vereinigten Staaten veröffentlichte [Quelle: Dehring ]. Das International Residential Code ist ein weiteres heute weit verbreitetes Modell.

Die Vorschriften für Baugenehmigungen basieren auf den besten und sichersten Methoden, die von erfahrenen Ingenieuren ermittelt wurden. Diese festgelegten Parameter tragen dazu bei, dass Sie und Ihr Zuhause sicher sind, aber wie Sie auf der nächsten Seite erfahren werden, gibt es noch einige andere Vorteile, wenn Sie eine Baugenehmigung erhalten.

1. Warum brauche ich eine Baugenehmigung?
2. Wann brauche ich eine Genehmigung?
3. Das Baugenehmigungsverfahren
4. Baugenehmigungsprüfungen
5. Fragen zur Baugenehmigung
6. Anmerkung des Autors: Wie Baugenehmigungen funktionieren

Bei Baugenehmigungen geht es hauptsächlich um Sicherheit. Durch die Durchsetzung von Baunormen geben sie Ihnen und den anderen Bewohnern des Gebäudes die beste Chance, Feuer, Strukturversagen oder etwas so Einfaches wie das Einklemmen eines Kindes mit dem Kopf zwischen Treppenpfosten zu vermeiden. Wenn Sie sich für einen Umzug entscheiden, schützt das Genehmigungsverfahren auch zukünftige Eigentümer.

Der erste Grund, eine Baugenehmigung zu erhalten, ist, dass es illegal ist, es nicht zu tun. Wenn Sie keine Genehmigung für eine Arbeit erhalten, für die dies erforderlich ist, können Sie mit einer Geldstrafe belegt werden. Sie können gezwungen sein, ein Gebäude zu entfernen oder abgeschlossene Arbeiten herauszureißen. Aber es gibt auch viele positive Gründe, das Genehmigungsverfahren zu durchlaufen:

Selbst wenn sie den Wert einer Baugenehmigung verstehen, sind Hausbesitzer oft verwirrt darüber, für welche Art von Arbeit sie eine benötigen. Auf der nächsten Seite erfahren Sie, dass es oft darauf ankommt, wo Sie wohnen.

Each state or municipality writes its own rules about when a building permit is needed. A job that requires a building permit in one place may not need it in another. Local conditions will affect whether or not you need a permit. If you live in "Tornado Alley" in the central United States, a building permit might be needed for a safe room or storm shelter, and such protection may be required by code.

New construction almost always requires a building permit, whether you're putting up a building or a major part of a building like a new addition [source: Barker ]. These permits are also known as construction permits. They cover everything from the footings below the foundation to the roofing material overhead.

There are many other construction activities that require permits in most localities. For example, if you plan to install insulation or drywall in a large area, add or remove walls, or put in replacement windows, you will probably need a permit.

Any change of use, such as remodeling a garage into a living space, will call for a permit. And believe it or not, demolishing a structure often requires a building permit. Go figure.

Viele Bauprojekte befinden sich in einer Art Grauzone – sie können eine Genehmigung benötigen oder auch nicht. Eine Terrasse benötigt möglicherweise keine Genehmigung, wenn sie weniger als 76,2 Zentimeter über dem Boden liegt [Quelle: The Building Department ]. Für einen Schuppen oder Pavillon ist möglicherweise eine Genehmigung erforderlich, jedoch nicht, wenn er kleiner als eine bestimmte Größe ist. Wenn Sie eine Stützmauer errichten, müssen Sie möglicherweise eine Genehmigung einholen, wenn sie höher als 1,5 Meter ist, aber Sie brauchen oft keine Genehmigung, um einen Zaun zu bauen, der weniger als 1,8 Meter hoch ist. Einige Städte verlangen, dass Sie eine Genehmigung für neue Abstellgleise einholen, andere nicht. In all diesen Fällen ist es ratsam, sich bei Ihrer Bauabteilung zu erkundigen, bevor Sie fortfahren.

Klempnerarbeiten, elektrische und mechanische Arbeiten sind manchmal durch eine Baugenehmigung abgedeckt und erfordern manchmal eine separate Genehmigung. Diese Genehmigungen dürfen nur an zugelassene Spezialisten wie Elektriker oder Installateure erteilt werden und können alles abdecken, von der Installation eines neuen Warmwasserbereiters bis zur Neuverkabelung einer Küche. Arbeiten mit Kläranlagen, Klimaanlagen, Bewässerungs- und Solaranlagen benötigen in der Regel ebenfalls eine Genehmigung.

Gibt es also etwas, das keiner Genehmigung bedarf? Zum Glück ja. Einfache Reparaturen, Streichen, Tapezieren, neue Teppiche, einen Wasserhahn wechseln – all das erfordert keine Genehmigung. Wenn Sie eine Tür durch eine ähnliche Tür ersetzen, benötigen Sie keine Genehmigung. Das Ersetzen von Fensterglas ist in Ordnung, aber das Ersetzen des Fensters selbst erfordert eine Genehmigung [Quelle: Barker ]

Sobald Sie wissen, dass Sie eine Genehmigung benötigen, kann es sehr mühsam erscheinen, tatsächlich eine Genehmigung zu erhalten. Aber wie Sie im nächsten Abschnitt erfahren werden, ist es wahrscheinlich nicht so schwierig, wie Sie denken.

"Grüne" Bauvorschriften

Immer mehr Kommunen verlassen sich auf Baugenehmigungen, um die Energieeffizienz und den Wasserverbrauch von Neubauten zu verbessern. New York City plant, seinen Ausstoß an Treibhausgasen bis zum Jahr 2030 durch neue Bauvorschriften um 5 Prozent zu reduzieren [Quelle: Worell ]. San Francisco hat auch Verordnungen erlassen, die verlangen, dass neue Häuser Standards zur Energie- und Wassereinsparung erfüllen. Grüne Codes sind ein weiterer Faktor, der bei der Beantragung einer Genehmigung zu berücksichtigen ist, aber sie können später auch Belohnungen in Form niedrigerer Energierechnungen bringen.

Sollten Sie die Baugenehmigung einholen oder sie dem Auftragnehmer überlassen , wenn Sie mit einem arbeiten? Es ist eine häufige Frage und die Antwort ist einfach: Lassen Sie den Auftragnehmer die Genehmigung erledigen. Er kennt den Ablauf und kann Fragen zum Projekt bei der Bewerbung treffsicher beantworten. Er kann Probleme ansprechen, die während der Inspektionen auftreten können. Und er wird zum Vertragspartner, der auf der Genehmigung aufgeführt ist, was bedeutet, dass er für die Erfüllung der Bedingungen verantwortlich ist. Wenn ein Auftragnehmer darauf besteht, dass Sie die Genehmigung einholen, oder Ihnen mitteilt, dass für eine größere Arbeit keine Genehmigung erforderlich ist, sollte er eine rote Flagge hissen.

Wenn Sie die Arbeiten selbst ausführen, können Sie eine eigene Genehmigung erhalten. Dann sind Sie jedoch derjenige, der dafür verantwortlich ist, die Codes zu befolgen. Wenn Sie jemanden einstellen möchten, der Ihnen hilft, benötigen Sie auch einen Versicherungsnachweis oder eine Arbeitsunfallversicherung.

Die Erlangung einer Baugenehmigung bedarf einiger Planung. Sie benötigen Pläne, die im Detail zeigen, was Sie tun werden. Manchmal handelt es sich dabei um formale Blaupausen oder Werkstattzeichnungen, die von einem Architekten oder Ingenieur erstellt wurden. Für kleine Projekte kann eine einfache Zeichnung ausreichen. Wenn Sie ein neues Gebäude errichten oder den Grundriss eines bestehenden Gebäudes ändern, benötigen Sie auch einen Lageplan, der den Standort des Gebäudes auf dem Grundstück zeigt.

Zunächst reichen Sie die Pläne und Ihren Baugenehmigungsantrag beim örtlichen Bauamt oder Bauamt zur Prüfung ein. Bei einem großen Projekt kann dies zwei Wochen oder länger dauern, planen Sie also im Voraus. Nach Erteilung der Erlaubnis haben Sie in der Regel sechs Monate Zeit, um mit der Arbeit zu beginnen. Wenn Sie weiter bauen, ist die Genehmigung gültig, bis das Projekt abgeschlossen ist, aber wenn Sie die Arbeit für mehr als sechs Monate unterbrechen müssen, sollten Sie eine Verlängerung beantragen oder Ihre Genehmigung könnte erlöschen.

Manchmal können Genehmigungen vorab genehmigt werden, wenn Sie Standardplänen zustimmen. Beispielsweise kann Ihre Gemeinde ein Grunddesign für einen Carport oder eine Terrasse anbieten. Solange Sie ihren Plänen folgen, müssen Sie Ihre eigenen nicht einreichen. Baut man aus einem Bausatz, wie bei einem Fertighaus oder Solarraum, wird die Dokumentation des Herstellers zum Plan. Für einfache Projekte wie die Installation eines Warmwasserbereiters können Sie die Genehmigung oft noch am selben Tag erhalten, an dem Sie sie beantragen.

Die Gebühren für Baugenehmigungen sind sehr unterschiedlich. Sie hängen oft davon ab, wie umfangreich Ihr Bau- oder Renovierungsvorhaben ist. Eine Genehmigung kann Sie zwischen 50 US-Dollar für ein kleines Verbesserungsprojekt und 500 US-Dollar oder mehr für ein neues Zuhause kosten. Denken Sie daran, dass Sie für Fachleute bezahlen, die Ihr Projekt überprüfen, und für Inspektoren, die herauskommen und die Arbeit untersuchen. Das kostet.

Auf der nächsten Seite erfahren Sie etwas über einen Teil des Baugenehmigungsverfahrens, der Hausbesitzer oft nervös macht.

Die Zonenvarianz

Bauvorschriften unterscheiden sich von Bauvorschriften. Beim Zoning geht es um Bauvorschriften, Grundstücksgröße, Belegung und Nutzung eines Grundstücks. Ein Bauprojekt kann Zonenprobleme beinhalten oder auch nicht. Bevor Sie überhaupt mit einem Projekt beginnen, sollten Sie sicherstellen, dass Sie die Zonenregeln einhalten oder eine Abweichung haben, die Ihnen eine Ausnahme von einigen Vorschriften verschafft. Es nützt nichts, etwas zu planen, was man nicht bauen kann.

Der stressigste Teil des Baugenehmigungsverfahrens sind normalerweise die Inspektionen . Um sicherzustellen, dass der Bau den Bauvorschriften entspricht, schicken die Kommunen einen Inspektor zur Baustelle, um zu prüfen, was getan wurde. Dieser Inspektor besucht Ihren Standort – wahrscheinlich mehr als einmal – im Verlauf des Projekts und stellt Fragen wie: Stimmt die Arbeit mit den Plänen überein, auf denen die Genehmigung basiert? Werden Methoden und Materialien verwendet, die den Bauvorschriften entsprechen? Die Arbeit aufzuhalten, während man auf das Eintreffen eines Inspektors wartet und seine kritische Prüfung über sich ergehen lässt, kann sowohl den Bauunternehmer als auch den Hausbesitzer auf die Nerven gehen.

Da spätere Bauarbeiten frühere Arbeiten überdecken, erfordert ein großes Bauprojekt eine Reihe von Inspektionen. Es ist Sache des Auftragnehmers – oder des Hausbesitzers, wenn es sich um ein Do-it-yourself-Projekt handelt –, Inspektionen zu planen, wenn sie benötigt werden. Die Arbeiten sind so zu planen, dass Inspektionen möglich sind. Sie möchten zum Beispiel nicht, dass eine LKW-Ladung Zement ankommt, bevor der Inspektor die Fundamente untersucht hat.

Wenn Sie die Inspektion bestehen, können Sie mit der Arbeit fortfahren. Wenn Sie scheitern, wird der Inspektor Ihnen oder Ihrem Auftragnehmer mitteilen, wie das Problem behoben werden kann. Bei Kleinigkeiten kann das Problem manchmal vor Ort behoben und die Genehmigung zum Fortfahren erteilt werden.

Ein größeres Bauprojekt, wie z. B. ein neues Zuhause oder ein Anbau, beinhaltet eine Reihe von Inspektionen, abhängig von den örtlichen Vorschriften. Ihr Inspektionsplan könnte so aussehen wie dieser, der von der Stadt Scranton, Penn, verwendet wird. [Quelle: Scranton.gov ]:

So nervös Sie auch vor Inspektionen sein mögen, es gibt eine Angst, die Sie hinter sich lassen können. Der Inspektor wird sich nur die Arbeiten ansehen, die von Ihrer Genehmigung abgedeckt sind. Er wird nicht in Ihrem Haus herumschnüffeln und nach Dingen suchen, die nicht „dem Code entsprechen“. Wenn Sie zum Beispiel eine Küche umgestalten, müssen Sie die Funktionen eines Badezimmers, das möglicherweise nicht den aktuellen Bauvorschriften entspricht, nicht aufrüsten.

Nach bestandener Bauabnahme ist das Baugenehmigungsverfahren abgeschlossen. Normalerweise stellt Ihnen der Inspektor eine Bewohnbarkeitsbescheinigung aus, die bestätigt, dass Ihr Projekt gemäß den Bauvorschriften fertiggestellt wurde.

Sie haben noch Fragen zum Baugenehmigungsverfahren? Wir haben Sie auf der nächsten Seite abgedeckt.

Bauen jenseits von Code

The building codes that cover your permit are minimum standards. Often, it makes sense to build in a way that gives you an even sturdier and safer home. This is especially true when you face local hazards like earthquakes, hurricanes or wild fires. For example, Hurricane Ike destroyed 260 coastal homes near Galveston, Texas, in 2008. Ten houses in the same area weathered the storm because the owners had built beyond code. They had elevated their homes to 26 feet instead of the 17 feet required to obtain a building permit [source: Hadhazy].

Anstatt das Baugenehmigungsverfahren als Ärgernis zu betrachten, ist es besser, es als eine Dienstleistung Ihrer Kommunalverwaltung zu betrachten. Und trotz der Gebühren relativ günstig. Objektive, geschulte Ingenieure prüfen und genehmigen Ihre Baupläne. Erfahrene Inspektoren stellen sicher, dass die Arbeit dem Standard entspricht. Jegliche Kürzungen oder schäbige Ausführung durch einen Auftragnehmer werden ans Licht kommen.

Unklarheiten zum Ablauf kann Ihr Bauamt klären. Hier sind einige Fragen, die häufig zu Baugenehmigungen auftreten:

Es hilft immer, dem Baugenehmigungsverfahren positiv gegenüberzustehen und zu verstehen, dass die meisten Inspektoren sachkundig sind und helfen wollen. Mit etwas Glück werden Sie niemals einem Hurrikan, Tornado oder einer Überschwemmung gegenüberstehen. Aber wenn Sie das tun, werden Sie sich besser ausruhen, wenn Sie wissen, dass Sie Ihre Baugenehmigung erhalten und die örtlichen Vorschriften befolgt haben.

Urkundenbeschränkungen und Baugenehmigungen

Tatbeschränkungen zielen darauf ab, das Erscheinungsbild einer Gemeinschaft aufrechtzuerhalten. Sie könnten von Hausbesitzern verlangen, eine bestimmte Art von Dächern oder Verkleidungen zu verwenden; sie können den Bau von Decks, Schuppen und Zäunen regeln. Manchmal werden die Beschränkungen im Baugenehmigungsverfahren durchgesetzt. In der Stadt Houston, Texas, muss beispielsweise ein Antragsteller für eine Baugenehmigung eine eidesstattliche Erklärung unterzeichnen, in der er sich bereit erklärt, sich an Urkundenbeschränkungen zu halten [Quelle: City of Houston ]. Wenn Ihr Eigentum durch Urkundenbeschränkungen abgedeckt ist, erkundigen Sie sich bei Ihrem Hausbesitzerverband, bevor Sie Ihre Baupläne erstellen.

Ich hatte mit der Recherche zu diesem Artikel einen Anlauf, weil ich vor etwa vier Jahren einen Anbau an mein eigenes Haus gebaut habe – eine neue Küche, eine Waschküche und eine Veranda. Ich stellte einen erfahrenen Bauunternehmer ein und vergab die Isolierung, die Wandplatten, das Dach und die Möbelarbeiten an Subunternehmer. Ich habe die Genehmigungen und Inspektionen selbst erledigt. Eine wichtige Lektion: Baugenehmigungen und Vorschriften sind wirklich kein Problem, besonders wenn Sie planen, auf absehbare Zeit in Ihrem Haus zu leben. Wenn überhaupt, möchten Sie, dass Ihr Gebäude die Vorschriften übertrifft, und es ist beruhigend zu wissen, dass Ihre Arbeit die Inspektion bestanden hat. Eine weitere Lektion: Seien Sie gut zu Ihrem Inspektor. Er oder sie arbeitet hart. Ein Angebot für eine Tasse Kaffee oder ein paar Tomaten aus eigenem Anbau schadet nie. Und, oh ja, immer die alte Zimmermannsregel befolgen: zweimal messen, einmal schneiden.

Zum Thema passende Artikel

Quellen