Wie bauen wir Gemeinden nach der Zwangsvollstreckungskrise wieder auf?

Wenn Sie gerade ein Haus besitzen, ist es gut möglich, dass es in Ihrer Nachbarschaft mindestens ein bankeigenes Haus gibt. Für viele von uns ist es allzu offensichtlich. Vielleicht haben Sie den schmerzhaften Prozess der Zwangsräumung von Eigentümern aus ihrem Haus miterlebt. Oder Sie haben gerade die Schilder gesehen: ein Zu-Verkauf-Schild mit einem „Bank-Eigentum“-Schild oder ein unbewohntes Haus und ein Hof, die langsam verfallen.

Zwangsvollstreckungen schaden nicht nur den Menschen, die ihr Zuhause verloren haben; Sie schaden auch der Gemeinschaft. Sie lassen den Wert Ihres Hauses (das wahrscheinlich bereits gesunken ist) sinken. Der überwucherte Garten und die abblätternde Farbe verraten Kriminellen, dass das Haus verlassen ist, also ist es eine offene Einladung für den Diebstahl wertvoller Gegenstände wie Kupferkabel oder für reinen Vandalismus.

Wie ist es passiert? Es ist eine lange Geschichte, aber hier ist ein Teil davon. In den späten 2000er Jahren trat die Wirtschaft in den Vereinigten Staaten in eine ernsthafte wirtschaftliche Innenstadt ein (die heute von einigen Ökonomen als Rezession angesehen wird). Viele Menschen wurden entlassen oder verloren ihre Jobs und waren nicht in der Lage, ihre Hypotheken zu bezahlen. Einige von ihnen hätten wahrscheinlich überhaupt keine Hypothek erhalten sollen – sie hatten nicht das Einkommen, um sie zu finanzieren, oder sie hatten eine schlechte Kredithistorie oder andere Dinge, die bedeuteten, dass ihre Hypothek als riskant angesehen wurde eine Subprime-Hypothek. Sie hatten hohe Zinssätze und in der Regel anpassbare noch dazu. Als die Zinssätze nach oben angepasst wurden, wurden die Zahlungen zu groß, um sie zu verwalten. Wenn Sie Ihre Hypothek nicht bezahlen können, gehört Ihrer Bank das Haus und Sie sind da raus. Schlimmer noch, es stellte sich heraus, dass einige Kreditgeber Kreditdokumente gefälscht oder Zwangsvollstreckungsverfahren illegal abgewickelt haben.

In den letzten Jahren gab es eine Rekordzahl von Zwangsvollstreckungen, so viele, dass die Banken sie nicht alle bearbeiten konnten. Und sie waren nicht immer in der Lage (oder bereit), die Häuser, die sie besaßen, instand zu halten. Die Bauherren waren auch nicht in der Lage, die von ihnen errichteten Gemeinden fertigzustellen. Das Ergebnis? Verlassene Häuser, halbfertige Häuser und Menschen, die sich in eine brandneue Gemeinde eingekauft haben und sich in einem Meer leerer Grundstücke ausgesetzt fanden.

Während ich dies schreibe, deuten Berichte darauf hin, dass es 2012 zu einer neuen Welle von Zwangsvollstreckungen kommen könnte, die durch viele der oben erwähnten Probleme blockiert werden. Obwohl wir die Finanzkrise des Landes nicht lösen können, gibt es Dinge, die wir in der Zwischenzeit tun können Hilfe beim Wiederaufbau der Gemeinden, die von der Zwangsvollstreckungskrise getroffen wurden. Sie fallen in drei Hauptkategorien – wir beginnen mit dem Versuch, die Menschen in ihren Häusern zu halten.

1. Zwangsvollstreckungen und Zwangsräumungen verhindern
2. Verringerung der städtischen Fäulnis
3. Neue Mieter, neue Nachbarn
4. Anmerkung des Verfassers

Ich habe im letzten Abschnitt gesagt, dass die Bank Ihr Haus besitzt, wenn Sie Ihre Hypothek nicht bezahlen können , und Sie werden geräumt. Das ist die Grundaussage, aber es gibt manchmal Dinge, die Sie tun können, um zu verhindern, dass es überhaupt passiert. Eine davon ist eine Hypotheken- oder Darlehensänderung . Wenn Sie einen Kredit für den Kauf eines Hauses erhalten, ist dies ein rechtsverbindlicher Vertrag – der Kreditgeber verpflichtet sich, Ihnen das Geld zu bestimmten Bedingungen zu leihen, und Sie stimmen zu, es zurückzuzahlen. Aber manchmal können Sie diese Bedingungen ändern. Wenn Sie Ihre Hypothek nicht bezahlen können, sind Kreditgeber manchmal bereit, mit Ihnen zusammenzuarbeiten. Vielleicht reduziert es den Kapitalbetrag oder den Zinssatz oder ändert einen variablen Zinssatz in einen festen.

Die Theorie ist, dass sie lieber darauf setzen, mehr von ihrem Geld zurückzubekommen, als es zu verpfänden – zumal sie wer weiß wie lange auf dem Grundstück sitzen und zu diesem Zeitpunkt nicht annähernd das bekommen werden, was darauf geschuldet wird . Abgesehen davon, dass Sie bei Ihrer Bank beginnen, gibt es zahlreiche staatliche und private Organisationen, die Menschen bei der Kreditvergabe unterstützenModifikationen. Eine Hypothek zu bekommen kann verwirrend genug sein – herauszufinden, wie man sie ändert, kann auch eine Herausforderung sein. Ein Beispiel ist die HOPE Now Initiative, eine gemeinsame Anstrengung der Federal Housing Commission, Beratern und Kreditgebern, um Hausbesitzern dabei zu helfen, ihre Hypotheken zu ändern oder anderweitig auszuarbeiten, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden. Es gibt auch das bundesstaatliche HARP (Home Affordable Refinance Program). Alle diese Programme verlangen, dass Sie bestimmte Kriterien erfüllen, und Kritiker argumentieren, dass die Kreditgeber und die Regierung einfach nicht genug tun, um zu helfen. Banken sind möglicherweise nicht bereit, einen Kredit zu ändern, weil sie glauben, dass dies die falsche Botschaft an Personen sendet, die sich an die ursprünglichen Bedingungen ihrer Hypothek halten.

Zusätzlich zu diesen Gruppen gibt es auch gemeinnützige und kommunale Koalitionen, um die Menschen über ihre gesetzlichen Rechte während und nach dem Zwangsvollstreckungsverfahren aufzuklären – einschließlich sowohl der Mieter von Miethäusern, die in die Zwangsvollstreckung gehen, als auch der Hausbesitzer. Project No One Leaves wurde 2008 von einigen Studenten der Harvard Law School gestartet, und obwohl sie ursprünglich in Boston ansässig waren, haben sie einige Kapitel und arbeiten mit anderen Organisationen zusammen. Sie haben Hausbesitzern in Fällen geholfen, in denen Kreditgeber rechtswidrige Zwangsvollstreckungen durchgeführt haben – einige Leute hatten keine Ahnung, dass sie nicht zwangsvollstreckt werden konnten und ohne kostenlose Rechtshilfe ihre Häuser verloren hätten.

Leider gibt es nicht immer eine Möglichkeit, die Menschen in ihren Häusern zu behalten. Auch nach der Räumung gibt es noch Dinge, die die Gemeinden tun können. Es kommt nur darauf an, wie investiert man ist.

Betrug mit Darlehensänderungen

So wie es illegale Praktiken bei Krediten und Zwangsvollstreckungen gab, gibt es auch Unternehmen, die versuchen, Menschen auszunutzen, die verzweifelt ihre Kredite ändern und Zwangsvollstreckungen vermeiden wollen. Oft versprechen diese Unternehmen extreme Ergebnisse (z. B. den Verkauf Ihres Hauses in einem Monat und die Möglichkeit, ungeschoren von Ihrer Hypothek wegzukommen) und verlangen eine saftige Gebühr, um den Prozess in Gang zu bringen. Recherchieren Sie und verschulden Sie sich nicht weiter – es gibt viele kostenlose Ratschläge.

Es gab eine Zeit, in der jeder seine Nachbarn kannte. Das ist zwar nicht mehr immer der Fall, aber viele Menschen leben in Nachbarschaften, die es schon lange genug gibt, um ein echtes Gemeinschaftsgefühl zu haben, oder die hart daran gearbeitet haben, es zu fördern. Wenn Sie Ihre Nachbarn nicht kennen oder sich nicht um sie kümmern, wenn sie dort sind, dann ist es Ihnen vielleicht auch egal, wenn sie weg sind. Oder Sie denken vielleicht, dass Sie so oder so nicht wirklich etwas tun können. Viele Gemeinden in den Vereinigten Staaten sind jedoch nicht bereit, nur traurig auf dieses verlassene Haus zu schauen und zu hoffen, dass die Dinge besser werden. Sie handeln.

Wenn Sie in einer Gemeinde mit einer Hausbesitzer- oder Nachbarschaftsvereinigung leben, ist es wahrscheinlich einfacher, aber Einzelpersonen können es auch tun. Manchmal ist es so einfach, dass eine Person den Hof mäht und die Büsche des verlassenen Grundstücks nebenan trimmt oder die kostenlosen Zeitungen aufsammelt, die sich am Ende der Auffahrt stapeln. Verbände können eine Task Force bilden, um Unordnung zu beseitigen oder sogar saisonale Dekorationen auszutauschen, damit es so aussieht, als wäre das Haus noch bewohnt. Das mag zunächst albern klingen, aber wenn Sie wissen, dass Diebstahl und Vandalismus eine reale Möglichkeit sind, kann dies eine große Abschreckung sein. Die Mitglieder der Gemeinschaft können auch die Kleinarbeit erledigen, um die Kreditgeber zu kontaktieren und sie zur Aufgabe zu rufen, sich um das Eigentum zu kümmern.

Manchmal sind es die Nachbarn, die die lokalen Regierungen über verlassene Grundstücke informieren – sie haben sonst nicht die Ressourcen, um mit ihnen allen Schritt zu halten. Das führt uns zu Gesetzen über verlassene Häuser. Viele Orte haben sie, aber nicht die Ressourcen, um sie durchzusetzen – und hier können auch Gemeinschaftsorganisationen ins Spiel kommen. Einige Städte haben jedoch die Notwendigkeit festgestellt, Gesetze zu verabschieden oder zu verschärfen, die es für Eigentümer sehr attraktiv machen, ihre Häuser schön aussehen zu lassen, selbst wenn diese Eigentümer Banken sind. Einige erheben eine Sondergebühr für aufgegebene Immobilien, erheben Bußgelder, wenn Häuser verfallen, oder verbieten sogar Sperrholz an Fenstern.

Wenn Sie die Menschen nicht in ihren Häusern behalten können, können Sie zumindest dafür sorgen, dass die Häuser gut aussehen. Das macht die Nachbarschaft sicherer und die Häuser attraktiver für potenzielle Käufer . Apropos potenzielle Käufer, das Füllen dieser verlassenen Häuser sollte das ultimative Ziel für jede Gemeinde sein. Und es ist nicht unmöglich.

Wenn ein Haus einer Bank gehört und die Bank bereits viele andere Immobilien besitzt, warum sollte sie dann hart arbeiten wollen, um das Haus in Ihrer Nachbarschaft zu füllen? Denn das sprichwörtlich quietschende Rad bekommt das Fett ab. Es ist für Gemeindeorganisationen und Führungskräfte möglich, Kreditgeber anzurufen oder zu schreiben, um den Status einer Immobilie zu erfahren. Sie sind vielleicht bereit zu verraten, wie viel sie für das Haus bekommen möchten und wie sie es verkaufen werden (falls es nicht bereits ein Zeichen gibt). Sie könnten auch versuchen, den Kreditgeber davon zu überzeugen, das Haus bei einem lokalen Immobilienmakler statt bei einem großen nationalen Unternehmen aufzulisten, was den Verkauf erleichtern könnte. Sammeln Sie alle Informationen, die Sie über Hausverkäufe in Ihrer Nähe finden können, um Ihren Fall zu stärken.

Project No One Leaves und andere Organisationen haben auch große Kreditgeber unter Druck gesetzt, Immobilien an gemeinnützige Gemeinschaftsbanken zu verkaufen, die sie wiederum oft (zu besseren Konditionen) verpfänden oder entweder an die derzeitigen Mieter oder neue Hausbesitzer vermieten. Während die Organisation versucht, die Räumung abzuwenden, arbeitet die Bank mit den derzeitigen Hausbesitzern zusammen, um sie für einen Kredit zu qualifizieren. Normalerweise müssen Sie ein regelmäßiges Einkommen nachweisen und dass Sie eine dokumentierte Härte haben, die Sie mit Ihrer Hypothek in Verzug gebracht hat. Aber wenn Sie in dieser Situation sind und sich qualifizieren, wird die Gemeinschaftsbank dem ursprünglichen Kreditgeber ein Angebot für das Haus machen. Dann dürft ihr in eurem Haus bleiben. Gemeindebanken oder andere lokale Kreditgeber bieten möglicherweise auch sehr zinsgünstige Darlehen in Gemeinden an, die einer ernsthaften Revitalisierung bedürfen, um Käufer anzuziehen.

Wir betrachten Habitat for Humanity als eine Organisation, die neue Häuser baut, aber sie hat auch eine Neighborhood Revitalization Initiative. Es wurde entwickelt, um Gemeinschaften, lokale Regierungen, Unternehmen, gemeinnützige Organisationen und sogar Kirchen und andere religiöse Zentren zusammenzubringen. Die Idee ist, dass man sich nicht nur auf eine dieser Gruppen verlassen kann, um eine Gemeinschaft wieder aufzubauen – alle müssen zusammenarbeiten. Ein Teil der Initiative besteht darin, verlassene oder zwangsversteigerte Häuser zu sanieren und sie für potenzielle Käufer bereit zu machen. Jeder ist ein Stakeholder. Unternehmen brauchen neue Kunden. Die Regierung will die Steuereinnahmen, nicht ein weiteres verlassenes Haus auf ihrer Liste zur Durchsetzung des Kodex. Und wenn das Haus bezugsfertig ist? Gemeinnützige Organisationen wie NeighborWorks America bieten zahlreiche Ressourcen, um Gemeindeorganisationen darüber aufzuklären, wie sie Immobilien vermarkten und verkaufen und planen, wie sie wiederaufbauen möchten.

Wenn es in Ihrer Nachbarschaft zwangsversteigerte Häuser gibt, können Sie mehr tun, als nur zu warten, bis sich die Situation finanziell ändert. Es wird nicht nur Ihrer Gemeinde helfen, sondern auch Ihnen als Hausbesitzer zugute kommen.

Ich bin genauso schuldig wie jeder andere, in meiner eigenen kleinen Blase zu leben, aber es ist unmöglich, die Auswirkungen der Zwangsvollstreckungskrise nicht zu bemerken, wenn man sie in der eigenen Straße sieht. Ich habe gesehen, wie bankeigene Häuser in meiner Nachbarschaft für einen erstaunlich kleinen Geldbetrag versteigert wurden. Es ist eine harte Pille, wenn Sie ein Hausbesitzer sind, der kurz vor dem Platzen der Immobilienblase gekauft hat, aber auf der anderen Seite haben die neuen Eigentümer die Dinge im Allgemeinen gut gepflegt. Es ist gut zu wissen, dass die Menschen da draußen an einem Strang ziehen und hart daran arbeiten, ihre eigenen Gemeinschaften wieder aufzubauen.

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Quellen