住宅ローンの猶予は、経済的困難を経験している住宅所有者の毎月の住宅ローンの支払いの一時的な一時停止または削減です。それはローンの許しではありません。代わりに、後払いはある時点で返済する必要があります。しかし、住宅ローンの寛容は、COVID-19のパンデミックを含む自然災害により、予期せず職を失ったり、損失を被ったりする住宅所有者にとって生命線となる可能性があります。
金融危機の際の差し押さえを回避するための鍵は、すぐに助けを求めることです、とアイダホ住宅金融協会のローンサービスのディレクターであるチャック・クラハトは言います。
「それは私が誰にでも与えることができる最高のアドバイスです」とKrachtは言います。「2番目の人はなんらかの問題を抱えています。彼らは住宅ローンのサービサーや貸し手、あるいはローンのカウンセラーに電話する必要があります。」
あなたがあなたの住宅ローンの支払いを最新に保つことができればあなたの貸し手はより寛容になりやすいだけでなく、あなたの信用も打撃を受けないので、時間が重要です。猶予期間中、前の月々の支払いに間に合った場合、一時停止された支払いは滞納として信用調査機関に報告されません。
「住宅ローンの猶予とは、貸し手または住宅ローンのサービサーが限られた期間、支払いを一時停止または引き下げることです」とKracht氏は言います。「これは、短期的な経済的困難の際に支払いを軽減するように設計されています。」
パンデミックが発生していない時期には、失業中やハリケーンや山火事などの自然災害からの回復時に借り手を家に留めておく方法として、通常、寛容計画が提供されます。
猶予契約の条件は借り手の特定の財務状況に依存するため、貸し手は通常、月収や支出などの財務記録を要求します。住宅ローンの支払いが減額されることもあれば、完全に停止されることもあります。Krachtは、典型的な寛容の長さは3か月から1年であると言います。
後払いはどのように返済されますか？
住宅ローンの猶予は、長期的な解決策ではなく、経済的困難に対する一時的な解決策です。借り手が財政状態に戻った後、Krachtは、放棄された住宅ローンを返済するための3つの標準的なオプションがあると言います。
- 最後までタックします。多くの貸し手は、住宅所有者がすべての延期された支払いを住宅ローンの終わりに移動することを許可します。これは、住宅が売却されたとき、または元の住宅ローンが全額返済されたときに返済される無利子の2番目のローンと考えてください。
- 毎月のお支払いに追加してください。2番目のオプションは、残りの毎月の住宅ローンの支払いのわずかな増加として、延期された金額をゆっくりと返済することです。
- 一括払いでお支払いください。このオプションはあまり一般的ではありませんが、一部の借り手は、猶予期間が終了した直後に、延期された住宅ローンの全額を返済します。
住宅ローンの猶予のメリットとデメリット
寛容は借り手と貸し手の両方にとって賢い選択肢です。借り手にとって最大の利点は、信用に悪影響を与えることなく、毎月の住宅ローンの支払いから一時的に休憩できることです。Forbearanceは、技術的に支払いを逃すことなく、新しい仕事を見つけたり、災害から回復したりするために非常に必要な時間を与えます。
Krachtは、差し押さえよりも優れているため、支払いの削減や一時停止を意味する場合でも、銀行や住宅ローンの貸し手にとっても差し押さえは良い取引であると述べています。
「差し押さえのプロセスは実際には誰にも利益をもたらしません」とKrachtは言います。「差し押さえを通過することは非常に費用がかかります。代替案は、誰かを彼らの家に留めておくことです。これは最良の選択肢です。」
寛容の主な欠点は、ある時点で一般的に住宅ローンの支払いに問題がある場合（たとえば、十分な収入がないため）、支払いが期日を迎えることです。先に述べたように、ローンの猶予はローンの許しと同じではないため、未払いの債務は引き続き発生します。
住宅ローンの猶予とCARES法
COVID-19のパンデミックの前に、いくつかの州は2017年のハリケーンハービーのような嵐の後に一時的な住宅ローンの救済を提供するために寛容プログラムを作成しましたが、パンデミックによって引き起こされた信じられないほどの失業—2020年3月と4月だけで2,220万の新しい失業保険請求—まったく新しいレベルの緊急住宅ローン支援が必要でした。
CARES法に基づき、パンデミックの影響を受けた住宅所有者には、180日間の住宅ローンの猶予が自動的に付与され、必要に応じてさらに180日間延長するオプションがあります。Krachtは、CARES法によって承認された猶予オプションと通常の猶予プランの最大の違いは、それらを取得するためのプロセスがいかに単純で合理化されているかであると述べています。
通常、貸し手または住宅ローンのサービサーは、猶予の申し出を延長する前に財務諸表と記録を要求しますが、CARES法の下ではありません。
「必要なのは、借り手が住宅ローン会社に電話して、影響を受けたと言うことだけです」とKracht氏は言います。「その時点で、住宅ローンのサービサーまたは貸し手は、彼らを猶予プランに入れます。質問はなく、財務情報も必要ありません。」
CARES法に基づく返済オプションは、通常の猶予契約と同じです。2020年10月のある報告によると、推定360万世帯、つまりすべてのアクティブな住宅ローンの6.8パーセントがCOVID-19関連の寛容状態にありました。
寛容が十分でない場合はどうなりますか？
猶予期間は、借り手が立ち直る間、住宅ローンの支払いを短期的に一時停止することを意味しますが、猶予期間が満了するように設定されていて、財政状況が改善されていない場合はどうなりますか？
差し押さえは常に可能性がありますが、Krachtが言うように、貸し手は借り手を家に留めておきたいという独自の理由があり、最後の手段として差し押さえに頼るだけです。彼は、猶予期間が終了すると支払いが困難になる可能性があることに気づいたらすぐに、貸し手または無料の機密ローンカウンセラー（近くの人を見つけてください）に電話するのが最善のアドバイスだと説明します。
その時点で、あなたとあなたの貸し手にとって最良の選択肢は、低金利で住宅ローンを借り換えるか、あなたの予算により適したある種のカスタマイズされた支払い計画を作成することによって、支払いをより手頃なものにするためにあなたの住宅ローンを調整することです。
今それはクールです
パンデミックに対応して、連邦住宅金融庁（FHFA）は、連邦住宅ローン（ファニーメイおよびフレディマック）のあるすべての住宅の差し押さえモラトリアムを少なくとも2020年12月31日まで延長しました。
