Como funcionam as vendas curtas

O ano era 2007. O mercado de ações dos EUA continuou sua alta recorde. O desemprego atingiu o menor nível em seis anos. E os preços das casas em toda a América estavam subindo cada vez mais. Nos mercados imobiliários mais aquecidos, o “ lançamento ” de casas era a última moda. Apesar das altas taxas de juros das hipotecas, os investidores compraram casas unifamiliares, apartamentos e casas geminadas e as venderam em poucos meses por um grande lucro.

Na louca corrida para lucrar com o boom imobiliário, milhões de americanos assinaram hipotecas que não podiam pagar, muitas vezes incentivados por credores sem escrúpulos. A lógica era tentadora: "Não se preocupe que sua taxa de hipoteca dobrará em dois anos, porque você venderá este lugar em menos de um". Na neblina dourada de 2007, esse argumento fazia sentido. Se ao menos pudéssemos prever o que aconteceu a seguir.

Quando o mercado imobiliário implodiu em 2008, os valores das casas despencaram. De repente, a casa de investimento que você comprou por US$ 500.000 no auge do boom imobiliário valia apenas US$ 250.000. Mesmo se você pudesse encontrar um comprador por US$ 250.000, ainda deveria outros US$ 250.000 ao seu credor hipotecário . Isso se chama estar debaixo d'água ou de cabeça para baixo , quando o saldo da sua hipoteca é maior do que o valor da sua casa. Infelizmente, o resultado mais comum é a inadimplência do empréstimo. Somente em 2009, 2,8 milhões de casas foram executadas, um aumento de 120% em relação a 2007 [fonte: National Association of Realtors ].

As execuções hipotecárias não são o fim do mundo, mas podem causar sérios danos à sua pontuação de crédito. Programas federais como o Home Affordable Refinance Program (HARP) oferecem assistência a proprietários subaquáticos que desejam refinanciar suas hipotecas, mas nem todos se qualificam. Para mutuários cada vez mais invertidos, a melhor opção é tentar uma venda a descoberto.

No setor imobiliário, uma venda a descoberto significa comprar ou vender uma casa por menos do que o saldo devedor da hipoteca. Para fazer isso, o vendedor deve convencer o credor hipotecário a perdoar ou cancelar a dívida não paga. Se aprovado, os benefícios de uma venda a descoberto incluem:

Parece fácil, certo? Não tão rápido. As transações de venda a descoberto são muito complexas e podem levar meses para serem aprovadas. Mesmo que o comprador e o vendedor concordem com um preço justo de mercado, o credor pode negar o pedido por vários motivos. Continue lendo para obter uma explicação passo a passo do processo de venda a descoberto, os prós e contras e algumas dicas para uma experiência de venda a descoberto bem-sucedida.

1. O Processo de Venda Curta
2. Vantagens e desvantagens das vendas a descoberto
3. Dicas para uma venda a descoberto bem-sucedida

Para simplificar as coisas, vamos percorrer o processo de venda a descoberto da perspectiva do comprador. Como comprador, o primeiro passo é encontrar listagens de venda a descoberto . As vendas a descoberto raramente são listadas como tal, porque não podem ser aprovadas até que haja uma oferta na mesa. Em vez disso, os vendedores usam eufemismos como "pré-encerramento", "revisão de terceiros necessária" ou "sujeito à aprovação do banco" [fonte: Freddie Mac ]. Um bom lugar para começar é a seção de pré-encerramento de um site como o RealtyTrac, que traz listagens em todos os 50 estados.

Depois de ter alguns anúncios em mente, compare os preços de casas semelhantes na área, especialmente aquelas que foram vendidas recentemente. Isso lhe dá uma ideia melhor do valor justo de mercado. Com uma faixa de preço em mente, o próximo passo é obter uma carta de pré-aprovação de hipoteca do seu credor. Como comprador, isso não apenas bloqueará uma taxa de juros para casas na sua faixa de preço, mas também mostrará ao banco do vendedor que você é um comprador sério.

Quando encontrar a casa que deseja, o próximo passo é fazer uma oferta. Como comprador, você assinará um contrato de compra pelo que você e seu agente imobiliário acreditam ser um preço justo de mercado. Você também será solicitado a fornecer dinheiro de verdade , um depósito em dinheiro reembolsável que mais uma vez mostra seu compromisso de comprar.

Em uma compra de casa tradicional, é aqui que comprador e vendedor negociam e chegam a um preço final de compra. Mas esse não é o caso em uma venda a descoberto. Em uma venda a descoberto, é o credor hipotecário do vendedor que precisa aprovar o preço de venda.

Para que isso aconteça, o vendedor primeiro precisa provar que não pode pagar a hipoteca e que uma venda a descoberto é a única opção para evitar a execução duma hipoteca. Os documentos necessários incluem:

O credor hipotecário levará semanas ou meses para considerar a venda a descoberto [fonte: Toy ]. Durante esse período, ele buscará a aprovação dos investidores que compraram a dívida hipotecária e realizará sua própria avaliação do valor da propriedade [fonte: Bank of America ]. O banco pode responder com uma contraproposta ou negar a venda a descoberto por vários motivos, incluindo [fonte: Freddie Mac ]:

Se aprovada, a venda a descoberto continuará como uma compra de casa tradicional com fechamento. No entanto, lembre-se de que, se a casa tiver uma segunda hipoteca, um empréstimo imobiliário ou outros ônus sobre a propriedade, esse processo terá que ser repetido para cada credor. Caramba.

Outra correção de encerramento

Além de uma venda a descoberto, outra maneira de contornar o encerramento é uma ação em vez de encerramento , essencialmente transferindo a propriedade de sua casa para seu credor hipotecário. Em troca, o credor perdoa sua dívida não paga e geralmente cobre as despesas de realocação [fonte: Consumer Financial Protection Bureau ]. O efeito em sua pontuação de crédito é menor do que o de uma venda a descoberto.

A vantagem mais significativa de uma venda a descoberto é que o vendedor pode evitar o encerramento. Com uma execução hipotecária em seu histórico de crédito, você precisa esperar pelo menos sete anos antes que outro credor o considere para uma hipoteca, enquanto uma venda a descoberto só o coloca na lista negra por apenas dois anos [fonte: Weston ].

Ao contrário da crença popular, no entanto, as vendas a descoberto não são melhores para sua pontuação de crédito do que uma execução hipotecária. De acordo com a Fair Isaacs, a empresa que calcula a pontuação de crédito FICO , tanto as vendas a descoberto quanto as execuções hipotecárias reduzirão a pontuação de crédito de 780 em 140 a 160 pontos [fonte: Gaskin ].

A maior vantagem para o comprador é a chance de comprar uma casa um pouco abaixo do valor justo de mercado sem ter que entrar no arriscado mercado de encerramento. Com uma venda de execução hipotecária, há vários cenários de pesadelo em potencial, incluindo penhoras não pagas sobre a propriedade e proprietários que lutam contra o despejo [fonte: White ].

A maior desvantagem para o comprador é o tempo. As vendas a descoberto demoram muito mais do que uma venda de casa tradicional porque o credor hipotecário do vendedor tem que dar luz verde. Esse processo fica ainda mais longo se houver várias hipotecas e ônus envolvidos. Mesmo quando toda a papelada está em ordem e o comprador e o vendedor concordam com um preço, não há garantia de que o credor aprovará a venda a descoberto. Os compradores precisam estar preparados para um processo longo e incerto que pode terminar em decepção.

Outra desvantagem potencial para o comprador são os custos de fechamento mais altos. Por exemplo, em uma venda de casa tradicional, o vendedor é responsável por pagar por uma inspeção da casa e quaisquer reparos relacionados. Em uma venda a descoberto, o credor hipotecário do vendedor se sente menos pressionado para negociar, de modo que esses custos geralmente são arcados pelo comprador [fonte: Freddie Mac ].

No final do dia, tanto o comprador quanto o vendedor esperam que o credor hipotecário veja a vantagem de uma venda a descoberto sobre a execução duma hipoteca. As execuções hipotecárias, ao que parece, também podem ser caras para os credores. Os credores precisam cuidar da manutenção das casas vazias, que podem incluir reparos caros, além da manutenção regular, como cortar a grama e limpar as calçadas. Os credores também podem ter que pagar impostos sobre as casas e cobrir o custo do leilão ou da venda [fonte: Guerra ].

Agora vamos dar uma olhada em algumas dicas de especialistas sobre como comprar ou vender uma casa por meio de uma venda a descoberto.

A primeira dica do comprador para uma venda a descoberto bem-sucedida é usar um profissional imobiliário com experiência em vendas a descoberto [fonte: Freddie Mac ]. As vendas a descoberto são transações imobiliárias complexas que exigem uma compreensão profunda da determinação do valor justo de mercado, como os credores funcionam e o que eles precisam ver antes de aprovar uma venda a descoberto.

Em geral, evite casas que carregam várias hipotecas e ônus sobre a propriedade. Cada credor adicional adicionará meses ao processo de aprovação e diminuirá as chances de que o negócio seja concluído. Salve-se alguma mágoa e fique com as propriedades com apenas um credor hipotecário.

Não faça uma oferta baixa [fonte: Toy ]. O melhor que você pode esperar em uma venda a descoberto é um preço ligeiramente abaixo do valor justo de mercado estabelecido. Lembre-se, o credor já está tendo uma perda em uma venda a descoberto, então ele não está com vontade de fazer negócios. Mantenha todas as ofertas dentro de uma faixa de preços de venda comparáveis ​​na vizinhança.

Mostre que você é um comprador sério. Venha com sua carta de pré-aprovação de hipoteca e um depósito considerável em dinheiro, bem como seu contrato de compra e informações de compensação para demonstrar que sua oferta é realista [fonte: Freddie Mac ]. É mais provável que o banco aprove uma venda com um comprador totalmente comprometido.

Não tente enganar o sistema comprando uma casa de venda a descoberto de um amigo ou parente e alugando a casa de volta para eles. Isso é ilegal de acordo com as regras das transações em condições normais de mercado . No setor imobiliário, o preço de venda deve ser determinado pelo valor justo de mercado, não por um acordo "amigável" entre dois parentes [fonte: Investopedia ]. Uma venda a descoberto entre dois membros da família ou amigos próximos não será aprovada.

Envie toda a papelada e documentação em tempo hábil, seja você o comprador ou o vendedor. Há uma certa burocracia em qualquer transação imobiliária (se você já participou de um fechamento, seu pulso provavelmente ainda dói por causa de todos os documentos que você assinou). As vendas a descoberto adicionam uma camada adicional de documentação, principalmente para provar dificuldades.

Vendedores, estejam cientes das implicações fiscais de uma venda a descoberto. Na maioria dos casos, o IRS trata a dívida cancelada como renda. Se o seu credor perdoar o saldo de $ 100.000 que você devia em sua hipoteca, a Receita Federal irá tributar esses $ 100.000 como renda. Há exceções a essa regra se a casa era sua residência principal ou se você estava financeiramente insolvente antes do cancelamento da dívida [fonte: IRS ]. De qualquer forma, parece um bom momento para ligar para o seu contador.

Publicado originalmente: 28 de outubro de 2013

O que é uma venda a descoberto?

Quanto tempo demora o processo de venda a descoberto?

Quais são as desvantagens de uma venda a descoberto?

Por que alguém faria uma venda a descoberto?

Você pode negociar em uma venda a descoberto?

Nota do autor: como funcionam as vendas a descoberto

Toda vez que leio sobre os milhões de casas americanas em execução hipotecária e os danos infligidos por inadimplência e falências, faço uma oração silenciosa de "obrigado" ao meu amigo Sean. Em 2005, minha esposa e eu pensamos em comprar uma propriedade de investimento em Boise, Idaho. Na época, os preços das casas em todo o oeste dos EUA estavam subindo rapidamente. Meu cunhado tinha acabado de ganhar uma casa no Arizona e estava convencido de que Idaho estava prestes a explodir.

No auge do inverno, dirigimos pelo subúrbio de Boise com um corretor de imóveis que estava igualmente convencido das perspectivas da cidade como a próxima Phoenix ou Las Vegas. Encontramos um modesto de dois quartos em nossa faixa de preço com locatários de longo prazo. Antes que percebêssemos, havíamos assinado uma oferta e entregado $ 1.000 em dinheiro. Enquanto esperávamos que o vendedor respondesse, visitamos nosso amigo Sean nas proximidades de Salt Lake City, Utah. Enquanto compartilhávamos as notícias emocionantes de nosso mergulho pendente no investimento imobiliário, Sean calmamente pegou uma caneta e papel.

Ele anotou alguns números-chave, notadamente a diferença entre nossa renda de aluguel da propriedade e nosso pagamento mensal da hipoteca. Em seguida, ele esboçou um cenário de melhor caso para quanto os valores das propriedades aumentariam nos próximos dois anos. Ele nos lembrou que deveríamos um imposto sobre ganhos de capital de 25% se vendêssemos a casa como propriedade de investimento em vez de residência principal. No final de seus cálculos, percebemos que os preços das casas teriam que disparar 10% ou mais por ano para que tivéssemos lucro com esse lugar.

Minutos depois, nosso agente imobiliário ligou para dizer que o comprador havia aceitado nossa oferta. Éramos os orgulhosos proprietários de uma casa em Boise! A única saída seria sacrificar nosso dinheiro sério. Chamamos isso de nossa classe de $ 1.000 em Imóveis 101. Obrigado, Sean. Sem você, seríamos os orgulhosos proprietários de cabeça para baixo de uma propriedade subaquática em Boise.

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