De um bangalô dos anos 1920 ou de um majestoso estilo vitoriano de três andares a uma rústica casa de fazenda de pedra, muitos de nós amamos casas antigas por sua robustez, charme peculiar e conexão com a história. E, felizmente, há muitas casas antigas veneráveis ainda de pé em todo o mundo. Quase 14% das cerca de 137 milhões de casas nos Estados Unidos foram construídas antes de 1940, de acordo com o US Census American Housing Survey . Em lugares como Somerville, Massachusetts, e Buffalo, Nova York, mais de 60% do estoque habitacional data do segundo mandato de Franklin D. Roosevelt ou antes.
Mas as casas antigas também têm uma desvantagem potencialmente significativa, especialmente para proprietários incautos pela primeira vez , pois os problemas caros costumam estar escondidos dentro das paredes ou sob o chão. Não nos referimos apenas às questões previsíveis de manutenção, como substituir as telhas a cada 20 anos ou o aquecedor elétrico ou a gás uma vez por década. (Aqui está um relatório ainda útil de 2007 sobre a expectativa média de vida de vários componentes da casa, da National Association of Home Builders.)
Estamos falando sobre essas bombas-relógio - como um cano de drenagem antigo, chaminé em ruínas ou fiação obsoleta que não está à altura das demandas dos usos atuais - que podem pegar os proprietários de casas antigos desprevenidos e, às vezes, estressar gravemente sua casa finanças com contas de conserto de quatro ou até cinco dígitos. Embora nem sempre seja possível evitar esses problemas, é aconselhável aprender o máximo possível sobre os riscos - e possivelmente até mesmo o orçamento para reformas e atualizações para evitar problemas antes que se transformem em uma emergência.
Quantos anos tem a idade?
Quando se trata de casas, "velho" pode significar algo diferente em várias partes do país, explica Reuben Saltzman, proprietário e presidente da Structure Tech , uma empresa de inspeção residencial em Minneapolis-St. Paul, Minnesota, área especializada em casas antigas. Ele também foi presidente do capítulo regional da American Society of Home Inspectors e blogueiro sobre problemas de manutenção de casas para o Minneapolis Star-Tribune .
Em sua parte de Minnesota, "temos casas antigas construídas no final dos anos 1800", explica ele. "Mas na Virgínia, meus amigos dizem: 'Você chama isso de casa velha?'" Geralmente, porém, a linha divisória entre velha e não tão velha parece ser meados do século 20.
Se você está preocupado com a possibilidade de uma casa cair simplesmente porque é velha, esses medos provavelmente são injustificados. Ao contrário, as casas construídas há 80 ou 100 anos ou mais tendem a ser mais robustas do que as construídas mais recentemente, de acordo com Saltzman. “Casas muito velhas geralmente eram construídas demais”, explica Saltzman. “Eles usaram muito mais madeira em casas antigas que ainda estão de pé hoje. Eles foram tipicamente superexplicados e muito mais fortes do que precisavam ser”.
A relativa correnteza das casas mais antigas - que pode levar a pesadas contas de serviços públicos - também ajuda a explicar sua longevidade. “As novas casas são apertadas e não custam tanto em termos de eficiência energética, mas são muito menos duráveis”, explica Saltzman. "Há um custo maior de gasto de energia extra em uma casa antiga. Mas quando tivermos que substituir as paredes apodrecidas [eventualmente], isso será mais caro. Em casas novas, as paredes não deixam a umidade sair, então não têm o mesmo potencial de secagem. Casas velhas vazariam muito ar pelas paredes para secá-las. "
Mas outros componentes de casas antigas muitas vezes simplesmente se desgastam após muitos anos de uso ou não são mais aceitáveis pelos padrões de segurança atuais.
As chaminés são vulneráveis
“Quase todas as casas mais antigas terão uma chaminé de alvenaria, e há duas coisas que acontecem”, diz Saltzman. "Um é a própria estrutura. Quando a água entra, a argamassa e os tijolos se deterioram." Esse problema é visível de fora durante uma inspeção de rotina da casa antes do fechamento de uma venda, mas o que está acontecendo dentro da chaminé pode ser igualmente problemático.
O revestimento interno pode ter se deteriorado também, e a grande maioria dos interiores de chaminés antigas não atendem aos requisitos de segurança modernos, se você for usar uma lareira doméstica ou lareiras. A detecção de problemas dentro de uma chaminé requer o que é conhecido como inspeção de nível 2, em que uma câmera de fibra óptica é passada pela estrutura.
“Se você está comprando uma casa, é uma boa ideia fazer isso”, diz Saltzman.
Consertar uma chaminé pode custar apenas US $ 1.000, se você só precisar de alguns reparos externos, diz Saltzman. Mas se a chaminé estiver realmente desmoronando, talvez seja necessário reconstruí-la - um projeto que pode custar US $ 20.000 para uma chaminé externa em uma casa de três andares. (Uma advertência: os preços reais em todo o país, é claro, variam.)
Catástrofes de encanamento
Um problema comum é que os ralos de aço galvanizado dentro da casa eventualmente corroem e não podem mais ser limpos, mas substituí-los geralmente significa invadir espaços acabados da casa, como sob o piso do porão, de acordo com Saltzman. “Se você construiu uma casa na década de 1920 e os canos datam dessa época, eu consideraria [o cano] no fim de sua vida até hoje”, diz ele. Desenterrar um cano decrépito que remonta à Lei Seca e substituí-lo por um cano moderno pode custar vários milhares de dólares.
“A outra coisa, que pode acontecer em uma casa de qualquer idade, mas é mais provável em casas mais velhas, é ter um problema com a linha de drenagem que vai para o esgoto da cidade”, diz Saltzman. "Aquela linha de drenagem que vai para a rua é propriedade do dono da casa. Muita gente não sabe disso. Consertar uma pode envolver a escavação de um quintal ou rasgar uma rua. É definitivamente uma despesa de quatro dígitos."
Um inspetor residencial procurará evidências de drenos de aço galvanizado problemáticos, mas não vai sondar a linha que vai para o esgoto. Assim como acontece com os interiores de chaminés, é necessário contratar um especialista para fazer isso com uma câmera de fibra óptica.
Além dos canos de drenagem, você pode ter problemas com a linha de abastecimento que entra em casa e com o sistema de distribuição, uma vez que esses canos também corroem e se deterioram com o tempo. "Onde o diâmetro fica cada vez menor com o tempo, você acaba com um fluxo de água menor", diz Saltzman. Os reparos na linha de abastecimento geralmente são trabalhos de quatro dígitos, mas às vezes podem chegar a cinco dígitos, especialmente se houver um problema para chegar aos tubos.
Pesadelos elétricos
Se você tiver um botão e uma fiação de tubo antiquados - o tipo que raramente, ou nunca, visto em casas construídas depois de 1940, de acordo com Salzman - você pode ter grandes problemas. Conforme descreve este artigo da Realtor.com, a tecnologia remonta à década de 1880 e consiste em botões e tubos de cerâmica que envolvem a fiação de cobre. Ao contrário da fiação elétrica de hoje, os sistemas de botão e tubo não têm um fio terra, de modo que um circuito sobrecarregado pode aquecer e causar um incêndio. Alguns fios antigos em sistemas de botão e tubo também utilizam tecido de algodão saturado com asfalto ou borracha, os quais se deterioram com o passar dos anos.
Para piorar as coisas, existe a possibilidade de que um dos proprietários anteriores de uma casa velha tenha feito de eletricista amador e modificado a fiação para torná-la mais perigosa. A fiação do botão e do tubo "funcionava muito bem, desde que ninguém mexesse com ela e a instalação original estivesse intacta", diz Saltzman. "No entanto, em todas as casas antigas, alguém provavelmente mexeu com isso e tentou usar os métodos de fiação atuais com o botão e a fiação do tubo."
"O grande problema é apenas cobri-lo com isolamento", explica Saltzman. "Esta [fiação] foi feita para ser instalada ao ar livre, para poder dissipar o calor. Quando você a enterra nas paredes, ela não consegue dissipar o calor como deveria."
Amadores ineptos também podem levar a fiação além de seu limite. "Você não pode levar esse tipo de fio diretamente para uma luminária moderna", diz Saltzman. "Esses acessórios são classificados para 194 graus F (90 graus C), mas o botão e a fiação do tubo foram avaliados para apenas 140 graus F (60 graus C)." Um eletricista profissional, por outro lado, emendaria a fiação antiga em uma caixa de junção e, em seguida, colocaria a fiação nova no aparelho de modo que não excedesse a capacidade da fiação antiga.
Perigos ambientais
As casas antigas também podem ter linhas de abastecimento de água com chumbo , o que representa um perigo para a saúde e substituí-los pode sair caro. E o isolamento contendo amianto , que libera fibras que podem causar doenças pulmonares, também é comum. A Agência de Proteção Ambiental dos Estados Unidos recomenda que sua casa seja inspecionada por um profissional especialmente treinado para amianto e, em seguida, contrate um segundo empreiteiro para remover o material de forma independente. A remoção do amianto pode ser cara e o preço pode variar de acordo com a região.
Outro risco é a possibilidade de ter um tanque de combustível velho e esquecido enterrado em seu quintal, que pode contaminar o solo ou até mesmo entrar em lençóis freáticos. Saltzman diz que encontrou dezenas desses tanques ao longo dos anos e que normalmente custa alguns milhares de dólares para removê-los.
Orçamento e resultados financeiros
Embora o custo de consertar alguns desses problemas possa parecer assustador, pode ser mais administrável se você fizer um orçamento para manutenção e reparos domésticos. Uma abordagem é reservar cerca de 1% do custo de uma casa a cada ano para esses custos. Para uma casa de $ 500.000, por exemplo, você orçaria $ 5.000 a cada ano para manutenção. Outra abordagem é fazer um orçamento de $ 1 por pé quadrado (0,092 metros quadrados) a cada ano. Para reparos realmente grandes, você também poderá obter um empréstimo para compra de uma casa para financiar os custos.
Você também pode obter pistas sobre problemas futuros estudando cuidadosamente o relatório do inspetor residencial que você obtém antes de fechar uma casa. "Algumas falhas são mais importantes para corrigir do que outras", diz Saltzman. "O relatório deve mostrar o material crítico."
Agora isso é interessante
Para tornar a substituição das antigas linhas de drenagem em esgotos ainda pior, essas linhas não podem ser feitas de um material chamado Orangeburg , "que basicamente é um papelão muito bom, estou brincando", diz Saltzman. Se você encontrar Orangeburg, definitivamente terá que cavar o quintal e substituir essas linhas pode facilmente chegar aos cinco dígitos.
