Preocupar-se com as taxas não resolverá a crise imobiliária

O abrigo é um pré-requisito para a vida, a liberdade e a busca pela felicidade. Hoje, simplesmente não há o suficiente para todos. Com a explosão dos preços e aluguéis imobiliários durante a pandemia de COVID, uma crise que borbulhava sob a superfície ganhou grande alívio. Ainda assim, a construção de novas casas fica muito aquém das necessidades de uma população que está envelhecendo, e um mercado de empreendimentos esfriado, juntamente com um aumento chocante na taxa de hipoteca de 30 anos, está afastando os investidores de financiar negócios que resolvam essa crise geracional.

Na Gutter Capital , investimos em empresas que promovem o Experimento Americano. Nossa missão reflete nossa convicção de que as grandes empresas de nosso tempo serão construídas em resposta aos maiores desafios da humanidade. Gastamos muito tempo tentando entender a crise imobiliária, já que não há problema mais urgente em nosso país.

Embora a falta de moradia seja de conhecimento comum, a extensão da escassez permanece muito subestimada. Publicações como o NYT e o WSJ costumam citar um estudo do Freddie Mac que relata uma escassez nacional de 3,8 milhões de unidades em 2020. Infelizmente, após dois anos construindo casas no ritmo mais rápido desde a crise financeira global, estimamos um déficit muito mais terrível de mais de 6,5 milhões de unidades. Acreditamos que a crise é muito maior do que comumente se entende e apresenta oportunidades significativas para as equipes que trazem soluções para a mesa.

Como chegamos aqui?

As sementes da escassez foram plantadas durante o crash do mercado imobiliário de 2007. Construtoras alimentadas por taxas de juros historicamente baixas e altas margens brutas, por um breve período em meados dos anos 2000, construíram novas construções mais rapidamente do que a formação familiar exigia. O superávit habitacional resultante deu início a uma queda de quase 30% nos preços reais das residências, que precipitou a crise financeira global.

Os construtores tocaram no fogão e se queimaram. Quase metade deles falhou. Os sobreviventes foram os mais bem capitalizados e avessos ao risco do grupo. Infelizmente, aprenderam com a crise a lição errada: priorizar a margem de segurança, em detrimento do volume de construção. O resultado foi uma década de subconstrução crônica.

A saída da construtora residencial do mercado não poderia ter ocorrido em pior momento, pois uma população em envelhecimento começou a exigir mais moradias do que nas gerações anteriores. O aumento de domicílios unipessoais, liderados pelos baby-boomers envelhecendo no local, reduziu o tamanho médio das famílias e aumentou o número de unidades habitacionais necessárias por adulto. Essa tendência só piorará na próxima década, à medida que a parcela da população com mais de 65 anos aumentar de 16,5% para mais de 20%. Precisaremos construir mais casas apenas para acompanhar as mudanças demográficas e estamos muito atrás da curva.

A habitação atingiu o ponto de uma emergência nacional. Ainda assim, nas chamadas de ganhos para as principais construtoras, os executivos se gabam de sua prudência. Quando eles têm tudo a ganhar com o aumento da produção, eles ainda optam por priorizar a margem em detrimento do crescimento.

Antes de tomar qualquer posição, é importante considerar as maneiras pelas quais podemos estar errados. A visão oposta mais prevalente é que estamos no meio de uma bolha imobiliária, estimulada pela política fiscal e monetária emergencial durante a pandemia de COVID. Assim, se o Fed criou o boom, o Fed certamente criará o colapso, à medida que as taxas crescentes de hipotecas afundam o mercado imobiliário. Para avaliar a validade dessa visão, nos perguntamos “por que as taxas subiram tanto?” e “o que taxas mais altas significam para o mercado imobiliário?”

Por que as taxas de hipoteca aumentaram tanto?

Muitas pessoas culpam o Federal Reserve pelo salto nas taxas de hipoteca. Depois de um relatório de inflação surpreendentemente alto em junho, o Fed começou a aumentar agressivamente as taxas de curto prazo, pressionando as taxas de juros para títulos de longo prazo e títulos lastreados em hipotecas. Essa visão é verdadeira, no entanto, subestima os efeitos psicológicos igualmente importantes do programa de compra de ativos do Fed. Em 2021, o Fed representou mais de 20% do mercado total de títulos lastreados em hipotecas. Quando um comprador tão grande se afasta repentinamente, faz sentido que os outros participantes esperem para ver como as taxas se ajustam. Assim, o spread entre a hipoteca de 30 anos e o tesouro de 30 anos disparou de cerca de 1% no início de 2022 para mais de 3% em outubro.

Spreads tão altos ocorreram apenas três vezes na memória recente, 2000, 2008 e março de 2020, todos períodos de dificuldades nos mercados de crédito. Acreditamos que isso seja evidência de uma distorção de mercado que será corrigida ao longo do tempo para a média histórica. Se todos os outros fatores permanecerem os mesmos, o resultado seria uma queda de mais de 1,5% na taxa de hipoteca de 30 anos. Há razões para acreditar que as taxas acima de 7% serão temporárias e não exigem que o Fed comece a reduzir a taxa overnight para que as coisas esfriem.

O que as taxas de hipoteca mais altas significam para o mercado imobiliário?

A maioria das pessoas acredita que há uma ligação direta entre as taxas de hipoteca e os preços das casas, simplificando: taxas mais altas significam que as pessoas podem pagar menos, portanto, à medida que as taxas sobem, os preços devem cair. Embora intuitiva, a evidência dessa relação não é clara. Historicamente, as mudanças na taxa de hipoteca tiveram apenas uma correlação modesta (0,1) com os preços reais das casas. Um contrafactual recente ocorreu durante a crise financeira global, quando uma queda acentuada nas taxas de juros fez pouco para apoiar o mercado imobiliário, uma vez que caiu de 2008 a 2012. Nesse período, parece que o desequilíbrio da oferta era a força econômica dominante.

Acreditamos que o mesmo pode ser verdade hoje – que a falta de oferta de moradias superará os efeitos do aumento das taxas de juros para elevar os preços das casas. Como as taxas de hipoteca são fixadas por 30 a 60 dias e os vendedores de imóveis reduzem gradualmente os preços à medida que as casas não são vendidas, os preços dos imóveis refletem um instantâneo da dinâmica de alguns meses atrás. A taxa de hipoteca de 30 anos subiu acima de 5% no início de abril. Após 7 meses, até agora vimos apenas quedas modestas nos preços (os dados médios de preço de venda em todo o país da Redfin mostram uma queda de 6% em relação ao pico em março de 2022, os dados da Zillow dificilmente mostram qualquer queda). O volume de transações caiu, mas permanece historicamente alto, e o estoque à venda corresponde ao número de 2021, que foi o menor em várias décadas.

Qual é a nossa opinião?

Acreditamos que existe hoje uma oportunidade histórica de investir em negócios que aceleram o desenvolvimento da habitação nos Estados Unidos.

Levamos uma década para criar a crise imobiliária e, no atual ritmo de construção, levará mais de uma década para sairmos dela. Embora acreditemos que a queda prevista no mercado imobiliário seja exagerada, ou possa não ocorrer, não estamos fazendo uma aposta direcional no mercado. Mesmo sem preços mais altos, a oferta de moradias deve se expandir. É um imperativo nacional. Acreditamos que, em qualquer ambiente, margens generosas podem ser alcançadas por empresas que encontram novas maneiras de acelerar o ritmo do desenvolvimento habitacional, e pretendemos financiá-las.

Dada a escala e o escopo da crise, não esperamos que uma empresa a resolva sozinha. Nos últimos meses, lideramos três investimentos na categoria. Procuramos apoiar fundadores movidos por missões que estão chegando a este momento de crise com soluções em mãos, prontas para construir. Se você estiver interessado em se juntar a nós, não hesite em entrar em contato .

Sinceramente,

James Gettinger e Dan Teran