Os proprietários de casas costumam refinanciar suas hipotecas quando as taxas de juros caem para reduzir seus pagamentos de hipotecas e aliviar a carga de contas mensais. Mas há uma reviravolta neste chamado refinanciamento de hipoteca para retirada de dinheiro, em que o proprietário refinancia a propriedade por um valor maior do que o saldo restante da hipoteca, a fim de obter algum dinheiro vivo que pode ser usado para outras coisas.
"É uma maneira de acessar o patrimônio da sua casa para fazer o que quiser", diz Tony Garcia, gerente de mercado da Wells Fargo Home Mortgage em Los Angeles . "Uma porcentagem muito alta de clientes está retirando esse dinheiro e usando-o por vários motivos." De fato, a porcentagem de tomadores de empréstimos "sacados", que aumentaram o saldo do empréstimo em pelo menos 5%, representou 82% de todos os empréstimos de refinanciamento no quarto trimestre de 2018, segundo Freddie Mac . Esta foi a maior porcentagem desde 2006, o apogeu da bolha imobiliária.
Então, como isso funciona? Você provavelmente sabe que o valor do imóvel é o valor que o proprietário realmente tem em uma propriedade (o valor de mercado atual menos quaisquer ônus). Portanto, se sua casa vale $ 500.000, mas você só deve $ 100.000 no empréstimo, isso significa que você tem $ 400.000 de patrimônio líquido. Um proprietário nesta situação que busca um refinanciamento de hipotecas pode optar por sacar parte desse patrimônio para cuidar de outros negócios financeiros, como consolidar dívidas, pagar empréstimos estudantis, mandar os filhos para a faculdade, financiar um casamento, reformar uma cozinha ou o que mais lhes agrada.
Embora o refinanciamento do saque seja um cenário difícil para muitos, ele não vem sem algumas ressalvas. Conversamos com Michelle McLellan, vice-presidente sênior e executiva de gerenciamento de produto de empréstimos imobiliários do Bank of America para que ela assumisse os prós e os contras do refinanciamento de hipotecas.
Prós do refinanciamento de hipotecas para saques
Não precisa se mover : você tem contas, mas não quer mudar de endereço? "O refinanciamento de saque permite que você acesse uma grande quantidade de dinheiro sem vender sua casa", diz McLellan. Todo mundo que odeia fazer e desfazer as malas pode começar a se cumprimentar agora mesmo.
Pode ser mais barato do que outras opções de financiamento : o cenário de saque é ideal para muitos, uma vez que as taxas de juros residenciais estão em baixas quase recordes , por isso é mais barato atender a essas necessidades de caixa de curto prazo por meio de um refi de saque do que acumular pagar contas de cartão de crédito ou fazer um empréstimo separado com juros mais altos
Digamos que sua casa valha $ 400.000 e você deve $ 200.000; isso deixa $ 200.000 como doce, doce patrimônio. "Com o refinanciamento de saque, você poderia receber uma parte desse patrimônio em dinheiro. Se você tirar $ 50.000 em dinheiro, esse valor seria adicionado ao principal de sua nova hipoteca, que seria de $ 250.000 após o refinanciamento de saque, " ela diz. "Embora o dinheiro que você tirar vá custar mais juros ao longo da vida do seu novo empréstimo, não necessariamente custará mais do que outras opções de financiamento."
Apenas um empréstimo : embora o refinanciamento de saque possa soar semelhante a um empréstimo tradicional de hipoteca , em que você toma emprestado contra o patrimônio de sua casa, a maior diferença é que, com o último, você basicamente faz uma segunda hipoteca, então agora tem dois empréstimos. Por outro lado, a opção de refinanciamento de saque é apenas um empréstimo. E as taxas de juros são geralmente mais baixas com essa opção do que com um empréstimo para aquisição de uma casa.
Mas usar um refinanciamento de saque também tem algumas desvantagens.
Contras do refinanciamento hipotecário para saques
Custos de fechamento adicionais : os custos de fechamento podem ser uma pílula muito difícil de engolir, já que costumam ser de 2 a 5 por cento do preço de compra da casa. Os refinanciamentos de saque incorrem em custos de fechamento semelhantes aos encontrados com a hipoteca original (taxa de aplicação de empréstimo, taxa de avaliação de casa, etc.), diz McLellan, ao contrário de contratar uma linha de crédito de capital próprio (HELOC), que tem seu próprio conjunto exclusivo de prós e contras. As taxas variam de acordo com o credor, portanto, da mesma forma que faria com o empréstimo original, você gostaria de procurar um credor hipotecário.
Limite ao valor que você pode pedir emprestado : você não pode sacar todo o seu patrimônio. A maioria dos bancos e a Federal Housing Administration (FHA) não lhe emprestarão mais do que 80% do valor atual da sua casa. Isso é chamado de relação empréstimo-valor . Portanto, se sua casa vale $ 400.000 e você tem $ 200.000 em patrimônio líquido, a proporção do empréstimo sobre o valor é de 50%. O máximo que você poderia emprestar seria $ 120.000 (80 por cento de $ 400.000 menos o saldo do empréstimo pendente de $ 200.000).
Para ser justo, os limites impostos aos refinanciamentos de saque são em grande parte para o bem do proprietário. “O refinanciamento de saque normalmente tem parâmetros de crédito mais restritos, e a maioria dos credores impõe um limite na porcentagem do valor do empréstimo que você pode tomar emprestado”, diz McLellan. "Isso garante que você ainda tenha algum patrimônio em sua casa."
Taxas de juros mais altas : a taxa de juros para um refinanciamento de saque pode ser mais alta do que para um refinanciamento de hipoteca direto. Isso ocorre porque o credor pode perceber mais risco com esse tipo de refinanciamento - por exemplo, o mutuário pode estar mais propenso a desistir do empréstimo se já sacou o patrimônio de sua casa. Obviamente, muito depende da classificação de crédito do mutuário, do valor do patrimônio líquido e dos fatores de mercado.
Estende o período de reembolso da hipoteca : "É comum refinanciar em outra hipoteca do mesmo prazo, normalmente outra hipoteca de 30 anos", diz McLellan. "Isso significa que você reiniciaria outra hipoteca de 30 anos depois de já possuir sua casa por vários anos. Como resultado, você provavelmente pagará mais juros ao longo da vida do empréstimo." Portanto, se você estiver perto do fim de pagar sua hipoteca, provavelmente não vai querer começar tudo de novo.
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