10 สิ่งที่ต้องรู้เกี่ยวกับการประเมินบ้าน

ในบรรดาผู้คนทั้งหมดที่คุณจะโต้ตอบด้วยเมื่อซื้อหรือขายบ้านผู้ประเมินราคาคือคนที่คุณน่าจะรู้จักน้อยที่สุด แต่เขาหรือเธออาจมีบทบาทสำคัญในการขายหรือซื้อบ้านของคุณ สิ่งที่ผู้ประเมินราคาพบอาจแตกต่างออกไปว่าคุณจะได้บ้านที่คุณต้องการหรือสามารถขายบ้านที่คุณไม่มีได้

การประเมินทรัพย์สินแตกต่างจากการตรวจสอบทรัพย์สิน ผู้ตรวจการบ้านกำลังมองหาปัญหาในบ้านที่ผู้ซื้อควรทราบก่อนซื้อ (เช่น เชื้อราหรือหลังคารั่ว) ผู้ประเมินราคากำลังกำหนดมูลค่าเงินดอลลาร์ของบ้านโดยพิจารณาจากบ้านที่คล้ายกันในพื้นที่รวมถึงสภาพของทรัพย์สินจริงด้วย หากคุณกำลังยืมเงินจากธนาคารหรือสถาบันอื่นเพื่อซื้อบ้าน คุณอาจจะต้องได้รับการประเมินบ้าน (การตรวจสอบเป็นทางเลือก แต่ผู้ซื้อควรซื้อ)

ต่อไปนี้คือสิ่งสำคัญ 10 ข้อที่ควรรู้เกี่ยวกับการประเมินราคาบ้าน โดยเริ่มจากเหตุผลที่ผู้ให้กู้จำนองต้องการการประเมินบ้านตั้งแต่แรก

1. การประเมินเป็นนโยบายการประกันของธนาคาร
2. การประเมินใช้เวลาเพียง 20 นาที
3. การยึดสังหาริมทรัพย์สามารถทำร้ายคุณได้
4. คลีนเฮาส์สร้างความแตกต่างที่ยิ่งใหญ่
5. คอมพ์มีความสำคัญ
6. คุณควรซ่อมแซมความเสียหายใด ๆ ล่วงหน้า
7. ผู้ขายสามารถขอการประเมินได้เช่นกัน
8. ขอสำเนารายงานการประเมินของคุณ
9. การสื่อสารยินดีต้อนรับ การบังคับไม่ใช่
10. คุณสามารถประท้วงการประเมินได้

วัตถุประสงค์หลักของการประเมินบ้านคือเพื่อให้มั่นใจว่าผู้ให้กู้จำนองบ้านนั้นคุ้มค่ากับราคาที่ขอ ธนาคารและผู้ให้กู้จำนองรายอื่นกำลังเสี่ยงอย่างมากเมื่อพวกเขายืมเงินหลายแสนดอลลาร์ให้กับผู้ซื้อ หากผู้ซื้อผิดนัดในเงินกู้ การไล่เบี้ยเพียงอย่างเดียวของผู้ให้กู้คือการยึดบ้านและพยายามขายมัน ถ้าบ้านไม่คุ้มเท่าเงินกู้ ธนาคารจะไม่มีวันได้เงินคืน

นั่นเป็นเหตุผลที่ผู้ซื้อมักจะจ่ายค่าประเมินบ้านซึ่งมีราคาอยู่ระหว่าง 300 ถึง 400 ดอลลาร์สำหรับบ้านเดี่ยว โดยทั่วไปแล้วธนาคารหรือผู้ให้กู้จำนองจะมีผู้ประเมินราคาที่มั่นคงซึ่งเชื่อมั่นว่าจะได้รับการประเมินที่ถูกต้อง

หากราคาประเมินกลับมาเท่ากับหรือสูงกว่าราคาที่ขอ การขายก็สามารถก้าวไปข้างหน้าได้ แต่ถ้ากลับมาต่ำ นั่นอาจเป็นปัญหาได้ ธนาคารไม่น่าจะอนุมัติการจำนองที่สูงกว่าราคาประเมิน ซึ่งเป็นข่าวร้ายสำหรับผู้ขายที่อาจต้องลดราคาขอ

ผู้ประเมินราคามักจะมีกำหนดเวลาที่แน่นหนา โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดที่อยู่อาศัยที่ร้อนแรง Noble Fieldsผู้ฝึกสอนผู้ประเมินราคาที่ผ่านการรับรองในซานฟรานซิสโก รัฐแคลิฟอร์เนีย กล่าวว่าผู้ประเมินราคาจะใช้เวลาเพียง 20 นาทีที่บ้านจริงเท่านั้น งานที่เหลือจะเกิดขึ้นที่สำนักงาน

รายงานการประเมินราคาเป็นไปตามแบบแฟนนี่เม 1004ซึ่งกำหนดให้ผู้ประเมินตรวจสอบทรัพย์สินเพื่อยืนยันขนาดของทรัพย์สิน จำนวนห้องนอนและห้องอาบน้ำ พื้นที่เป็นตารางฟุตทั้งหมดของพื้นที่ใช้สอยการอัพเกรดหรือข้อบกพร่องของบ้าน และอื่น ๆ. ผู้ประเมินราคาที่มีประสบการณ์รู้ดีว่าเขาหรือเธอกำลังมองหาอะไร และเคลื่อนตัวอย่างรวดเร็วผ่านบ้าน โดยตรวจดูแต่ละรายการในแบบฟอร์ม

เนื่องจากผู้ประเมินมีเวลาน้อย ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ของผู้ขายจึงต้องปรากฏตัวในระหว่างการประเมินเพื่อชี้ให้เห็นถึงการปรับปรุงหรืออัปเกรดที่สำคัญที่อาจเพิ่มมูลค่าการประเมิน หรือคำนึงถึงความเสียหายหรือการซ่อมแซมที่จำเป็นซึ่งอาจลดมูลค่าการประเมิน

ตามกฎหมาย นายหน้าและผู้ให้กู้สามารถเสนอความคิดเห็นเกี่ยวกับมูลค่าของบ้านได้ แต่พวกเขาไม่ได้รับอนุญาตให้บอกผู้ประเมินราคาว่าพวกเขาต้องการให้มูลค่าเป็นอย่างไร

คุณเคยได้ยินใครบ่นว่าเพื่อนบ้านของพวกเขาที่มีสนามหญ้ารกหรือถนนที่พังเป็น "การลดราคาบ้าน"? พวกเขาอาจมีประเด็น เนื่องจากมูลค่าบ้านของคุณส่วนใหญ่จะกำหนดโดยราคาขายของบ้านที่คล้ายกันในละแวกของคุณ จึงมีเรื่องราวมากมายที่เพื่อนบ้านของคุณดูแลทรัพย์สินของพวกเขา

แต่ปัญหายิ่งกว่าสนามหญ้าที่รกร้างหรืองานสีบิ่นเป็นตลาดที่อยู่อาศัยที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักจากการยึดสังหาริมทรัพย์และการขายสั้น ๆ (เมื่อเจ้าของบ้านที่ประสบปัญหาทางการเงินขายบ้านของพวกเขาน้อยกว่าจำนวนเงินที่ค้างชำระในการจำนอง) "การขายที่ตกต่ำ" ประเภทนี้สามารถลดมูลค่าทรัพย์สินลงอย่างมากสำหรับบ้านที่เทียบเคียงได้ในละแวกนั้นรวมถึงของคุณ

ข่าวดีก็คือผู้ประเมินส่วนใหญ่จะพยายามยกเว้นการยึดสังหาริมทรัพย์และการขายชอร์ต หากพวกเขาสามารถหาผู้ประเมินราคาอื่นๆ ได้อย่างแม่นยำในบริเวณใกล้เคียง แต่ถ้าย่านนั้นจมอยู่กับการขายที่ตกต่ำ ก็จะทำให้มูลค่าบ้านทุกหลังลดลงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

ผู้ประเมินราคาจะไปที่บ้านคุณในอีก 20 นาที และคุณก็วิ่งไปรอบๆ อย่างคนบ้าไปแล้ว เป็นเรื่องสำคัญจริงๆ ไหมที่จะต้องเอาผ้าสกปรกออกจากตะกร้าที่ใส่มากเกินไปและกวาด ขน สุนัขและกระต่ายฝุ่นทั้งหมด? ใช่ใช่ใช่! จริงอยู่ บ้านของคุณได้รับการประเมินตามพื้นที่เป็นตารางฟุต จำนวนห้อง และจำนวนที่ดิน ดังนั้นในทางเทคนิคแล้ว ทักษะการดูแลทำความสะอาดของคุณจะไม่นับรวม แต่ผู้ประเมินราคาเป็นมนุษย์ และพวกเขาต้องได้รับอิทธิพลจากความโกลาหลครั้งใหญ่

Noble Fields ผู้ฝึกสอนผู้ประเมินราคากล่าวว่าผู้ประเมินชื่นชมว่าสามารถเคลื่อนตัวผ่านบ้านได้อย่างอิสระโดยไม่ต้องก้าวข้ามกองเสื้อผ้าและสิ่งกีดขวางอื่นๆ ทุกสิ่งที่คุณทำได้เพื่อช่วยให้บ้านของคุณมีมูลค่าที่ด้านบนของช่วงเทียบกับด้านล่างนั้นคุ้มค่ากับความพยายามพิเศษ

ที่น่าสนใจคือ จุดรวมของการประเมินไม่ใช่เพื่อคำนวณมูลค่าตามวัตถุประสงค์ของบ้านตามขนาดและสิ่งอำนวยความสะดวกเพียงอย่างเดียว แต่เพื่อเปรียบเทียบกับบ้านอื่นๆ ในพื้นที่ที่เพิ่งขายไป สำหรับผู้ประเมินราคาเพื่อกำหนดมูลค่าตลาดที่ยุติธรรมของบ้าน เขาหรือเธอต้องการความเข้าใจที่ทันสมัยที่สุดเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่น

รายงานการประเมินประกอบด้วยพื้นที่สำหรับ "ยอดขายที่เปรียบเทียบ" สามรายการซึ่งรู้จักกันในภาษาพูดเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ว่า "comps" ผู้ประเมินราคาจะใช้ฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เช่นMLS (Multiple Listing Services) และบันทึกสาธารณะอื่น ๆ เพื่อค้นหาบ้านที่เพิ่งขายซึ่งใกล้เคียงที่สุดกับทรัพย์สินในแง่ของที่ตั้งทางภูมิศาสตร์ ขนาด อายุ สภาพ วิว และอื่นๆ บน. โดยทั่วไปจะเป็นบ้านในละแวกเดียวกันกับที่เสนอขาย

เพื่อให้คอมพ์มีความแม่นยำและมีประโยชน์ คอมพ์จะต้องเป็นคอมพ์ล่าสุด อีกครั้ง หากตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ต้องการให้แน่ใจว่าผู้ขายได้รับผู้ประเมินราคาดีที่สุด เขาหรือเธอจะจัดเตรียมรายการของ comps ที่เป็นปัจจุบันซึ่งมาในราคาหรือสูงกว่าราคาที่ขอ

คุณรู้หรือไม่ว่ารูในกำแพงที่สิ่งนั้นผ่านสิ่งนั้นและทำลายสิ่งนั้น? บานหน้าต่างร้าวที่คุณติดเทปพันท่อชั่วคราว? ประตูหลังที่สุนัขข่วนและรอยแตกที่ประตูห้องใต้ดินจากการกระแทกซ้ำโดยวัยรุ่นที่โกรธแค้นของคุณ? ทุกสิ่งที่คุณตั้งใจจะไปและเลื่อนออกไปครั้งแล้วครั้งเล่า? เอาล่ะ ได้เวลาลงจากรถดัฟฟ์ แล้วซ่อมมันทั้งหมด

ความเสียหายไม่เพียงแต่จะส่งผลกระทบต่อการประเมินของคุณในทางลบ แต่ถ้าเงินกู้ของคุณได้รับการประกันโดยFederal Housing Administration (FHA) ผู้ประเมินราคาจะต้องรายงานความเสียหายต่อพวกเขา

มีบางสถานการณ์ที่ผู้ขายบ้านอาจต้องการสั่งซื้อการประเมินตนเอง ตัวอย่างเช่น ไม่ชัดเจนเสมอไปว่าควรระบุราคาบ้านเท่าไร คุณอาจพบกับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ หลายราย ซึ่งแต่ละแห่งมีคำแนะนำที่แตกต่างกันมากสำหรับราคาเสนอขายครั้งแรก หากคุณตั้งไว้ต่ำเกินไป คุณจะขายได้น้อยกว่าที่ควรจะมี แต่ถ้าคุณตั้งไว้สูงเกินไป คุณจะกลัวผู้ซื้อที่มีศักยภาพ

ในสถานการณ์นั้น สมเหตุสมผลอย่างยิ่งที่จะจ่ายเงิน 300 ถึง 400 ดอลลาร์สำหรับการประเมินอิสระเพื่อหามูลค่าตลาดที่แม่นยำที่สุดของบ้านและกำหนดราคาตามนั้น แค่รู้ว่าผู้ให้กู้ยังคงต้องการการประเมินของตนเอง ดังนั้นการประเมินของผู้ประเมินราคาของคุณจึงไม่ใช่คำสุดท้าย

เนื่องจากผู้ซื้อเป็นผู้ชำระค่าประเมิน เขาหรือเธอมีสิทธิที่จะได้รับสำเนารายงานฉบับเต็มฟรี ผู้ให้กู้จะต้องส่งการประเมินให้กับผู้ซื้อโดยทันที แต่อย่างน้อยไม่เกินสามวันก่อนที่เงินกู้จะปิด หากราคาประเมินมาในราคาที่ต่ำกว่าที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงกันไว้ ผู้ซื้อจะมีอาวุธที่ดีในการเจรจาราคาที่ต่ำกว่า

ครั้งเดียวที่ผู้ขายจะเห็นสำเนาของรายงานการประเมินคือหากผู้ซื้อต้องการใช้เพื่อต่อรองราคาขายที่ต่ำกว่านี้ หากราคาประเมินกลับมาที่หรือสูงกว่าราคาที่ขอ ผู้ขายก็ไม่มีเหตุผลที่จะต้องกังวล ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ร้อนแรง ผู้ซื้ออาจต้องจ่ายเงินสดสำหรับส่วนต่างระหว่างราคาประเมินและจำนวนเงินที่ผู้ขายขอ

ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์บางรายเชื่อว่าการสื่อสารใดๆ กับผู้ประเมินราคาเป็นสิ่งผิดกฎหมาย แต่ตามรายงานของ The Appraisal Foundationนั้นไม่ใช่กรณีทั้งหมด ผู้ประเมินราคายินดีต้อนรับทุกข้อมูลที่ช่วยให้พวกเขากำหนดมูลค่าตลาดที่ถูกต้องที่สุดของบ้าน ซึ่งรวมถึงส่วนประกอบเพิ่มเติมจากตัวแทนของผู้ขาย ใบแจ้งหนี้หรือใบเสร็จรับเงินสำหรับการอัปเกรดและการปรับปรุงที่สำคัญ และหลักฐานการบำรุงรักษาและการบำรุงรักษาอย่างต่อเนื่อง

อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ห้ามโดยเด็ดขาดคือการสื่อสารประเภทใดก็ตามที่มีจุดประสงค์เพื่อบีบบังคับหรือข่มขู่ผู้ประเมินราคาโดยเฉพาะในการให้มูลค่าบ้านที่สูงกว่าทรัพย์สินที่สมควรได้รับ ตัวอย่างเช่น ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถยืนกรานให้ผู้ประเมินราคาตรงกับราคาขอของผู้ขายหรือขู่ว่าจะห้ามผู้ประเมินราคาหากเขาหรือเธอไม่เล่นบอล นั่นผิดจรรยาบรรณและอาจริบใบอนุญาตของตัวแทนอสังหาริมทรัพย์

หากคุณเป็นผู้ขายและรู้สึกว่าราคาประเมินนั้นต่ำกว่าที่ควรจะเป็น คุณสามารถประท้วงได้ ติดต่อผู้ให้กู้และค้นหาขั้นตอนในการประเมินข้อพิพาท แต่คุณจะต้องเตรียมเอกสารประกอบเพื่อสนับสนุนข้อโต้แย้งของคุณ

อย่าลืมใส่รูปถ่ายและบันทึกการปรับปรุงทั้งหมด รวมทั้งส่วนประกอบของบ้านอื่นๆ ที่ควรจะรวมไว้ด้วย ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ของคุณควรสามารถดูรายการที่ใช้สำหรับการประเมินและช่วยให้คุณได้รับ comps ที่ดีขึ้น

อย่างไรก็ตาม โปรดทราบว่ามีเพียงผู้ให้กู้จำนองเท่านั้นที่สามารถต้องมีการประเมินครั้งที่สอง หากผู้ให้กู้ปฏิเสธคำขอให้พิจารณาใหม่ของคุณ (หรือไม่ได้เปลี่ยนมูลค่าทรัพย์สิน) คุณสามารถชำระค่าประเมินด้วยตัวเองและดูว่าคุณจะได้ผลลัพธ์ที่ต่างออกไปหรือไม่

บทความที่เกี่ยวข้อง