Wer von uns will keine niedrigere monatliche Hypothekenzahlung, oder? Dank des nahezu rekordverdächtigen Zinsniveaus konnten mehr Amerikaner das alte Gehöft refinanzieren. Bei einem erfolgreichen Refi geht es jedoch nicht nur darum, einen niedrigeren Zinssatz zu erzielen. Es gibt einige Dinge, die Sie berücksichtigen sollten, bevor Sie in den Prozess eintauchen und auf der gepunkteten Linie unterschreiben. Es ist wichtig, dass Sie Ihre Sorgfalt walten lassen, um festzustellen, ob die Refinanzierung Ihrer Hypothek jetzt für Sie richtig ist, und wenn ja, was Sie tun sollten, um sich richtig vorzubereiten. Hier sind einige Fragen zu stellen:
1. Warum mache ich das?
Es gibt mehrere Gründe, eine Hypothek zu refinanzieren . "[Es] ist eine Möglichkeit für Hausbesitzer, ihre Zinssätze und monatlichen Hypothekenzahlungen potenziell zu senken, auf ein festverzinsliches Darlehen umzusteigen oder einen Teil des verfügbaren Eigenkapitals in ihrem Haus zur Finanzierung größerer Ausgaben zu verwenden", sendet Michelle McLellan, Senior Vice, eine E-Mail Präsident und Produktmanagement-Manager für Wohnungsbaudarlehen bei der Bank of America .
Machen Sie sich also klar, warum Sie refinanzieren möchten, da dies Auswirkungen darauf hat, wie Sie vorgehen. Wenn Sie Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen reduzieren möchten, sollten Sie über die Laufzeit des Kredits einen niedrigen Zinssatz festlegen (so genanntes festverzinsliches Darlehen). Wenn Sie andererseits Ihr Darlehen so schnell wie möglich zurückzahlen möchten, möchten Sie wahrscheinlich ein Darlehen mit einer kürzeren Laufzeit und Zahlungen, die Sie sich noch leisten können. Das ist vielleicht nicht einer mit einem festen Tarif. Wenn Sie hauptsächlich das verfügbare Eigenkapital Ihres Eigenheims nutzen möchten , hat diese Art der Refinanzierung ihre eigenen Überlegungen .
"Nur weil Sie einen niedrigeren Zinssatz erhalten können, heißt das nicht, dass Sie sich sofort refinanzieren sollten", sagt McLellan. "Möglicherweise zahlen Sie eine niedrigere monatliche Hypothek, aber Sie müssen möglicherweise auch die Laufzeit Ihres Kredits verlängern und Sie mehr Zinsen kosten."
2. Macht es finanziellen Sinn?
Einige Leute refinanzieren sich zu einem längerfristigen Kredit, weil sie vorhaben, eine Weile zu bleiben, aber das macht nicht für alle Sinn, insbesondere für Leute, die bald in Rente gehen wollen.
"Vielleicht möchten Sie sich kurzfristiger refinanzieren und das Haus schneller auszahlen", erklärt Tony Garcia, ein in Los Angeles ansässiger Marktmanager für Wells Fargo Home Mortgage . "Vielleicht möchte ich eine 30-jährige Hypothek nicht ablehnen, weil ich erst mit 80 arbeiten möchte. Wenn ich in Rente gehe, möchte ich, dass sie sich auszahlt."
Garcia erklärt , dass es einige Zeit dauern kann, um die mit der Refinanzierung verbundenen Kosteneinsparungen wirklich zu erkennen. Daher ist dies nicht der beste Weg für Personen, die nicht beabsichtigen, sehr lange in dieser Immobilie zu bleiben. "Nehmen wir zum Beispiel an, ein Kunde möchte refi (auf 4 Prozent) und hat einen Zinssatz von 5 Prozent", sagt er. "Dieser Unterschied von 1 Prozent ist auf dem Papier großartig, aber wenn Sie nur 12 Monate zu Hause sind, reicht dieser Satz nicht aus, um die Einsparungen wieder hereinzuholen. Wenn die Kosten für die Refinanzierung 3.000 US-Dollar betragen, und Sie sparen nur 200 Dollar im Monat und sind nur ein Jahr dort. Vielleicht sind Sie besser dran ... und refinanzieren sich überhaupt nicht. "
3. Habe ich genug Eigenheimkapital?
Es ist einfacher, ein neues Darlehen zu erhalten, wenn Sie mindestens 20 Prozent Eigenkapital in Ihrem Haus haben (Eigenkapital ist die Differenz zwischen der ausstehenden Hypothek und dem Marktwert Ihres Hauses). Es lohnt sich also sicherzustellen, dass Sie wissen, wie hoch Ihr Eigenkapital ist, bevor Sie fortfahren. Wenn Ihre Hypothek beispielsweise 200.000 US-Dollar beträgt und Ihr Haus einen Wert von 300.000 US-Dollar hat, beträgt Ihr Eigenkapital 100.000 US-Dollar oder 33 Prozent. Tools wie die im Real Estate Center der Bank of America können eine solide Vorstellung vom potenziellen Wert Ihres Hauses vermitteln.
4. Was ist mein APR?
Garcia sagt, dass die Verbraucher oft nicht sehen, wie hoch der projizierte jährliche Prozentsatz ( APR ) eines Kredits ist, zusätzlich zu dem Zinssatz, der ziemlich hoch ist. Der APR enthält die Gebühren, für die Sie die Tasche aufbewahren, z. B. Originierungs- oder Bewertungsgebühren. "Es sind die wahren Kosten der tatsächlichen Hypothek", sagt er.
Sie können den APR berechnen, indem Sie die Gebühren und Zinsen für das Darlehen addieren und durch den Darlehensbetrag dividieren. Teilen Sie diese Antwort durch die Laufzeit des Darlehens (wie viele Tage Sie für das Darlehen haben). Multiplizieren Sie dies mit 100, um den APR zu erhalten. Beispielsweise hat ein 30-jähriges Festjahresdarlehen mit einem Zinssatz von 3,75 Prozent einen Jahreszins von 3,834 Prozent. Die meisten Kreditinstitute (Banken, Kreditgenossenschaften usw.) haben eine Tabelle mit dem Kreditzins neben dem APR-Satz . Besuchen Sie mindestens drei verschiedene Kreditgeber, um zu sehen, welche Preise jeweils angeboten werden.
5. Wie hoch ist mein Kredit-Score und mein Verhältnis von Schulden zu Einkommen?
In der Regel benötigen Sie einen Kredit-Score von über 760 , um den besten Hypothekenzins zu erhalten. Wenn Ihr Kredit-Score niedriger ist, müssen Sie möglicherweise einen höheren Zinssatz zahlen, der bestimmen kann, ob sich die Refinanzierung lohnt. Sie können Ihre Kreditwürdigkeit häufig im Voraus kostenlos über Ihr Kreditkartenunternehmen oder einen Dienst wie Credit Karma herausfinden.
Selbst bei einer guten Kreditwürdigkeit zahlen Sie möglicherweise einen höheren Hypothekenzins, wenn auch Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen hoch ist. (Teilen Sie Ihre monatlichen wiederkehrenden Gesamtschulden durch Ihr monatliches Bruttoeinkommen, um Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis zu erhalten.) Es sollte weniger als 36 Prozent betragen und die Wohngeldzahlungen sollten weniger als 28 Prozent betragen.
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