Wie Leerverkäufe funktionieren

Wir schreiben das Jahr 2007. Der US-Aktienmarkt setzt seinen rekordverdächtigen Aufstieg fort. Die Arbeitslosigkeit war auf einem Sechsjahrestief. Und die Immobilienpreise in ganz Amerika stiegen immer weiter an. Auf den heißesten Immobilienmärkten war das „ Flipping “ von Häusern der letzte Schrei. Trotz hoher Hypothekenzinsen kauften Investoren Einfamilienhäuser, Wohnungen und Reihenhäuser auf und verkauften sie innerhalb weniger Monate mit satten Gewinnen.

In der wahnsinnigen Eile, vom Immobilienboom zu profitieren, unterzeichneten Millionen von Amerikanern Hypotheken, die sie sich nicht leisten konnten, oft ermutigt durch skrupellose Kreditgeber. Die Logik war verlockend: "Machen Sie sich keine Sorgen, dass sich Ihre Hypothekenzinsen in zwei Jahren verdoppeln, denn Sie werden diese Wohnung in weniger als einem Jahr verkaufen." Im goldenen Nebel von 2007 machte dieses Argument Sinn. Wenn wir nur vorhersagen könnten, was als nächstes passiert.

Als der Immobilienmarkt 2008 implodierte, brachen die Immobilienwerte ein. Plötzlich war das Investmenthaus, das Sie auf dem Höhepunkt des Immobilienbooms für 500.000 Dollar gekauft haben, nur noch 250.000 Dollar wert. Selbst wenn Sie einen Käufer für 250.000 $ finden könnten, würden Sie Ihrem Hypothekengeber noch weitere 250.000 $ schulden . Das nennt man unter Wasser oder auf dem Kopf stehen, wenn das Guthaben Ihrer Hypothek höher ist als der Wert Ihres Hauses. Leider ist das häufigste Ergebnis der Zahlungsausfall. Allein im Jahr 2009 wurden 2,8 Millionen Wohnungen zwangsversteigert, eine Steigerung von 120 Prozent gegenüber 2007 [Quelle: National Association of Realtors ].

Zwangsvollstreckungen sind nicht das Ende der Welt, aber sie können Ihrer Kreditwürdigkeit ernsthaften Schaden zufügen. Bundesprogramme wie das Home Affordable Refinance Program (HARP) bieten Hilfe für Unterwasser-Hausbesitzer, die ihre Hypotheken refinanzieren möchten, aber nicht jeder ist qualifiziert. Für immer mehr auf dem Kopf stehende Kreditnehmer ist es die beste Option, einen Leerverkauf zu versuchen.

Bei Immobilien bedeutet ein Leerverkauf , ein Haus für weniger als den Restbetrag der Hypothek zu kaufen oder zu verkaufen. Dazu muss der Verkäufer den Hypothekengeber davon überzeugen, die unbezahlten Schulden zu erlassen oder zu streichen. Wenn genehmigt, beinhalten die Vorteile eines Leerverkaufs :

Klingt einfach, oder? Nicht so schnell. Leerverkaufstransaktionen sind sehr komplex und es kann Monate dauern, bis sie genehmigt werden. Selbst wenn sich Käufer und Verkäufer auf einen fairen Marktpreis einigen, kann der Kreditgeber die Anfrage aus verschiedenen Gründen ablehnen. Lesen Sie weiter, um eine Schritt-für-Schritt-Erklärung des Leerverkaufsprozesses, die Vor- und Nachteile und einige Tipps für ein erfolgreiches Leerverkaufserlebnis zu erhalten.

1. Der Leerverkaufsprozess
2. Vor- und Nachteile von Leerverkäufen
3. Tipps für einen erfolgreichen Leerverkauf

Lassen Sie uns der Einfachheit halber den Leerverkaufsprozess vom Interessenten des Käufers aus durchgehen. Als Käufer besteht der erste Schritt darin, Leerverkaufsangebote zu finden . Leerverkäufe werden selten als solche aufgeführt, da sie erst genehmigt werden können, wenn ein Angebot auf dem Tisch liegt. Stattdessen verwenden Verkäufer Euphemismen wie „vor der Zwangsvollstreckung“, „Überprüfung durch Dritte erforderlich“ oder „vorbehaltlich der Genehmigung durch die Bank“ [Quelle: Freddie Mac ]. Ein guter Ausgangspunkt ist der Abschnitt vor der Zwangsvollstreckung auf einer Website wie RealtyTrac, die Einträge in allen 50 Bundesstaaten enthält.

Sobald Sie ein paar Angebote im Auge haben, vergleichen Sie die Preise ähnlicher Häuser in der Gegend, insbesondere derjenigen, die kürzlich verkauft wurden. Das gibt Ihnen eine bessere Vorstellung vom fairen Marktwert. In Anbetracht einer Preisspanne besteht der nächste Schritt darin, von Ihrem Kreditgeber ein Vorabgenehmigungsschreiben für die Hypothek zu erhalten. Als Käufer sichern Sie sich dadurch nicht nur einen Zinssatz für Eigenheime in Ihrer Preisklasse, sondern zeigen der Bank des Verkäufers auch, dass Sie ein seriöser Käufer sind.

Wenn Sie das gewünschte Zuhause gefunden haben, ist der nächste Schritt, ein Angebot abzugeben. Als Käufer unterzeichnen Sie einen Kaufvertrag zu dem, was Sie und Ihr Immobilienmakler für einen fairen Marktpreis halten. Sie werden auch gebeten, ernsthaftes Geld bereitzustellen , eine rückzahlbare Kaution in bar, die erneut Ihre Kaufbereitschaft zeigt.

Bei einem traditionellen Hauskauf verhandeln Käufer und Verkäufer hier und kommen zu einem endgültigen Kaufpreis. Aber das ist bei einem Leerverkauf nicht der Fall. Bei einem Leerverkauf muss der Hypothekengeber des Verkäufers den Verkaufspreis genehmigen.

Dazu muss der Verkäufer zunächst nachweisen, dass er sich die Hypothek nicht leisten kann und dass ein Leerverkauf die einzige Möglichkeit ist, eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden. Zu den erforderlichen Dokumenten gehören:

Der Hypothekengeber wird dann Wochen oder Monate brauchen, um den Leerverkauf zu prüfen [Quelle: Toy ]. Während dieser Zeit wird sie die Zustimmung der Investoren einholen, die die Hypothekenschuld gekauft haben, und eine eigene Bewertung des Immobilienwerts durchführen [Quelle: Bank of America ]. Die Bank kann aus verschiedenen Gründen mit einem Gegenangebot reagieren oder den Leerverkauf ablehnen, darunter [Quelle: Freddie Mac ]:

Wenn genehmigt, wird der Leerverkauf wie ein traditioneller Hauskauf mit Abschluss fortgesetzt. Denken Sie jedoch daran, dass dieser Vorgang für jeden Kreditgeber wiederholt werden muss , wenn das Haus eine zweite Hypothek, ein Eigenheimdarlehen oder andere Pfandrechte auf dem Grundstück hat. Huch.

Eine weitere Abschottung Fix

Abgesehen von einem Leerverkauf ist eine andere Möglichkeit, die Zwangsvollstreckung zu umgehen, eine Urkunde anstelle der Zwangsvollstreckung , bei der im Wesentlichen das Eigentum an Ihrem Haus an Ihren Hypothekengeber übertragen wird. Im Gegenzug erlässt der Kreditgeber Ihre unbezahlten Schulden und übernimmt normalerweise die Umzugskosten [Quelle: Consumer Financial Protection Bureau ]. Die Auswirkung auf Ihre Kreditwürdigkeit ist geringer als bei einem Leerverkauf.

Der bedeutendste Vorteil eines Leerverkaufs besteht darin, dass der Verkäufer eine Zwangsvollstreckung vermeiden kann. Bei einer Zwangsvollstreckung in Ihrer Kredithistorie müssen Sie mindestens sieben Jahre warten, bevor ein anderer Kreditgeber Sie überhaupt für eine Hypothek in Betracht zieht, während ein Leerverkauf Sie nur für zwei Jahre auf die schwarze Liste setzt [Quelle: Weston ].

Entgegen der landläufigen Meinung sind Leerverkäufe jedoch nicht besser für Ihre Kreditwürdigkeit als eine Zwangsvollstreckung. Laut Fair Isaacs, dem Unternehmen, das den FICO-Kredit-Score berechnet , werden sowohl Leerverkäufe als auch Zwangsvollstreckungen einen 780-Kredit-Score um 140 bis 160 Punkte senken [Quelle: Gaskin ].

Der größte Vorteil für den Käufer ist die Möglichkeit, ein Haus leicht unter dem fairen Marktwert zu kaufen, ohne in den riskanten Zwangsvollstreckungsmarkt eintreten zu müssen. Bei einer Zwangsversteigerung gibt es eine Reihe potenzieller Alptraumszenarien, darunter unbezahlte Pfandrechte auf das Grundstück und Eigentümer, die gegen die Räumung kämpfen [Quelle: White ].

Der größte Nachteil für den Käufer ist die Zeit. Leerverkäufe dauern viel länger als ein traditioneller Hausverkauf, da der Hypothekengeber des Verkäufers grünes Licht geben muss. Dieser Prozess wird noch länger, wenn mehrere Hypotheken und Pfandrechte involviert sind. Selbst wenn alle Unterlagen in Ordnung sind und sich Käufer und Verkäufer auf einen Preis einigen, gibt es keine Garantie dafür, dass der Kreditgeber dem Leerverkauf zustimmen wird. Käufer müssen sich auf einen langen und ungewissen Prozess einstellen , der in Enttäuschungen enden kann.

Ein weiterer potenzieller Nachteil für den Käufer sind höhere Abschlusskosten. Beispielsweise ist bei einem traditionellen Hausverkauf der Verkäufer für die Zahlung einer Hausinspektion und aller damit verbundenen Reparaturen verantwortlich. Bei einem Leerverkauf verspürt der Hypothekengeber des Verkäufers weniger Verhandlungsdruck, sodass diese Kosten häufig vom Käufer getragen werden [Quelle: Freddie Mac ].

Letztendlich hoffen sowohl Käufer als auch Verkäufer, dass der Hypothekengeber den Vorteil eines Leerverkaufs gegenüber einer Zwangsvollstreckung sieht. Wie sich herausstellt, können Zwangsvollstreckungen auch für Kreditgeber kostspielig sein. Die Kreditgeber müssen sich um die Instandhaltung leerstehender Häuser kümmern, was neben der regelmäßigen Instandhaltung wie dem Mähen des Rasens und dem Freischaufeln der Einfahrten auch teure Reparaturen umfassen kann. Kreditgeber müssen möglicherweise auch Steuern auf die Häuser zurückzahlen und die Kosten für die Versteigerung oder den Verkauf decken [Quelle: Guerra ].

Sehen wir uns nun einige Expertentipps zum Kauf oder Verkauf eines Eigenheims durch einen Leerverkauf an.

Der erste Käufertipp für einen erfolgreichen Leerverkauf ist die Einschaltung eines Immobilienprofis mit Leerverkaufserfahrung [Quelle: Freddie Mac ]. Leerverkäufe sind komplexe Immobilientransaktionen, die ein tiefes Verständnis für die Bestimmung des fairen Marktwerts erfordern, wie Kreditgeber arbeiten und was sie sehen müssen, bevor sie einen Leerverkauf genehmigen.

Vermeiden Sie im Allgemeinen Häuser, die mehrere Hypotheken und Pfandrechte auf dem Grundstück tragen. Jeder zusätzliche Kreditgeber verlängert den Genehmigungsprozess um Monate und verringert die Chancen, dass der Deal letztendlich zustande kommt. Sparen Sie sich Kummer und bleiben Sie bei den Immobilien mit nur einem Hypothekengeber.

Machen Sie kein Lowball-Angebot [Quelle: Toy ]. Das Beste, was Sie bei einem Leerverkauf erwarten können, ist ein Preis, der leicht unter dem festgestellten fairen Marktwert liegt. Denken Sie daran, dass der Kreditgeber bei einem Leerverkauf bereits einen Verlust erleidet, also ist er nicht in der Stimmung, Geschäfte zu machen. Halten Sie alle Angebote innerhalb einer Bandbreite vergleichbarer Verkaufspreise in der Nachbarschaft.

Zeigen Sie, dass Sie ein ernsthafter Käufer sind. Kommen Sie mit Ihrem Hypotheken-Vorabgenehmigungsschreiben und einer beträchtlichen Anzahlung sowie Ihrem Kaufvertrag und den Comp-Informationen , um zu zeigen, dass Ihr Angebot realistisch ist [Quelle: Freddie Mac ]. Es ist wahrscheinlicher, dass die Bank einem Verkauf mit einem voll engagierten Käufer zustimmt.

Versuchen Sie nicht, das System zu betrügen, indem Sie einem Freund oder Verwandten ein Leerverkaufshaus kaufen und das Haus an sie zurückvermieten. Das ist nach den Regeln für Geschäfte zu marktüblichen Bedingungen illegal . Bei Immobilien muss der Verkaufspreis nach dem fairen Marktwert bestimmt werden, nicht nach einer "freundschaftlichen" Vereinbarung zwischen zwei Verwandten [Quelle: Investopedia ]. Ein Leerverkauf zwischen zwei Familienmitgliedern oder engen Freunden wird nicht genehmigt.

Reichen Sie alle Unterlagen und Unterlagen rechtzeitig ein, egal ob Sie Käufer oder Verkäufer sind. Bei jeder Immobilientransaktion gibt es ein gewisses Maß an Bürokratie (wenn Sie jemals an einem Abschluss teilgenommen haben, schmerzt Ihr Handgelenk wahrscheinlich immer noch von all den Dokumenten, die Sie unterschrieben haben). Leerverkäufe fügen eine zusätzliche Ebene der Dokumentation hinzu, insbesondere um Härtefälle nachzuweisen.

Verkäufer sollten sich der steuerlichen Auswirkungen eines Leerverkaufs bewusst sein. In den meisten Fällen behandelt der IRS erlassene Schulden als Einkommen. Wenn Ihr Kreditgeber den Restbetrag von 100.000 US-Dollar vergibt, den Sie für Ihre Hypothek schuldeten, wird der Internal Revenue Service diese 100.000 US-Dollar als Einkommen besteuern. Es gibt Ausnahmen von dieser Regel, wenn das Haus Ihr Hauptwohnsitz war oder Sie finanziell zahlungsunfähig waren, bevor die Schulden erlassen wurden [Quelle: IRS ]. Wie auch immer, es scheint ein guter Zeitpunkt zu sein, Ihren Buchhalter anzurufen.

Ursprünglich veröffentlicht: 28. Oktober 2013

Was ist ein Leerverkauf?

Wie lange dauert der Leerverkaufsprozess?

Was sind die Nachteile eines Leerverkaufs?

Warum sollte jemand einen Leerverkauf tätigen?

Können Sie bei einem Leerverkauf verhandeln?

Anmerkung des Autors: Wie Leerverkäufe funktionieren

Jedes Mal, wenn ich über die Millionen von amerikanischen Häusern in der Zwangsvollstreckung und den Schaden lese, der durch Zahlungsausfälle und Konkurse verursacht wird, sage ich ein stilles Dankesgebet an meinen Kumpel Sean. Im Jahr 2005 überlegten meine Frau und ich, eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie in Boise, Idaho, zu kaufen. Damals schossen die Immobilienpreise im Westen der USA in die Höhe. Mein Schwager hatte gerade einen Platz in Arizona ergattert und war überzeugt, dass Idaho kurz vor der Explosion stand.

Mitten im Winter fuhren wir mit einem Immobilienmakler durch den Vorort Boise, der von den Aussichten der Stadt ebenso überzeugt war wie das nächste Phoenix oder Las Vegas. Wir fanden eine bescheidene Zweizimmerwohnung in unserer Preisklasse bei Langzeitmietern. Ehe wir uns versahen, hatten wir ein Angebot unterschrieben und 1.000 Dollar an Handgeld überreicht. Während wir auf die Antwort des Verkäufers warteten, besuchten wir unseren Freund Sean im nahe gelegenen Salt Lake City, Utah. Als wir die aufregenden Neuigkeiten unseres bevorstehenden Sprungs in Immobilieninvestitionen teilten, holte Sean ruhig einen Stift und Papier heraus.

Er hat ein paar Kennzahlen aufgeschrieben, insbesondere die Differenz zwischen unseren Mieteinnahmen aus der Immobilie und unserer monatlichen Hypothekenzahlung. Dann skizzierte er ein Best-Case-Szenario dafür, wie stark die Immobilienwerte in den nächsten zwei Jahren steigen würden. Er erinnerte uns daran, dass wir eine Kapitalertragssteuer von 25 Prozent schulden würden, wenn wir das Haus als Anlageobjekt und nicht als Hauptwohnsitz verkaufen würden. Am Ende seiner Berechnungen stellten wir fest, dass die Immobilienpreise um 10 Prozent oder mehr pro Jahr in die Höhe schießen müssten, damit wir an diesem Ort Gewinne erzielen könnten.

Minuten später rief unser Immobilienmakler an und teilte mit, dass der Käufer unser Angebot angenommen hatte. Wir waren die stolzen Besitzer eines Hauses in Boise! Der einzige Ausweg wäre, unser verdientes Geld zu opfern. Wir nennen das unsere 1.000-Dollar-Klasse in Immobilien 101. Danke, Sean. Ohne Sie wären wir die stolzen, auf dem Kopf stehenden Besitzer eines Unterwassergrundstücks in Boise.

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