10 coisas a saber sobre uma avaliação de casa

De todas as pessoas com quem você irá interagir ao comprar ou vender uma casa, o avaliador é a que você provavelmente conhecerá menos. Mas ele ou ela pode desempenhar um dos papéis mais importantes na venda ou compra de sua casa. O que o avaliador descobre pode ser a diferença entre você conseguir ou não a casa que deseja ou vender a que não quer.

Uma avaliação de propriedade é diferente de uma inspeção de propriedade . O inspetor está procurando problemas na casa que o comprador deve estar ciente antes da compra (por exemplo, mofo ou telhado com vazamento). O avaliador está determinando o valor em dólares da casa, observando o que as casas semelhantes na área buscam, bem como a condição da propriedade real. Se você estiver pedindo dinheiro emprestado a um banco ou outra instituição para comprar sua casa, provavelmente terá que fazer uma avaliação da casa (a inspeção é opcional, mas os compradores devem fazer uma).

Aqui estão 10 coisas importantes a saber sobre uma avaliação de casa, começando com por que os credores hipotecários exigem avaliações de casa em primeiro lugar.

1. Uma Avaliação é a Apólice de Seguro do Banco
2. As avaliações levam apenas 20 minutos
3. As execuções hipotecárias podem prejudicá-lo
4. Uma casa limpa faz uma grande diferença
5. Comps são críticos
6. Você deve reparar qualquer dano antes do tempo
7. Os vendedores também podem pedir uma avaliação
8. Peça uma cópia do seu relatório de avaliação
9. A comunicação é bem-vinda, a coerção não é
10. Você pode protestar contra a avaliação

O principal objetivo de uma avaliação de uma casa é garantir ao credor hipotecário que a casa vale o preço pedido. Bancos e outros credores hipotecários estão assumindo um grande risco quando emprestam centenas de milhares de dólares a um comprador. Se o comprador não cumprir o empréstimo, o único recurso do credor é encerrar a casa e tentar vendê-la. Se a casa não valer tanto quanto o empréstimo, o banco nunca receberá seu dinheiro de volta.

É por isso que o comprador normalmente paga pela avaliação da casa, que custa entre US$ 300 e US$ 400 para uma casa unifamiliar. O banco ou credor hipotecário geralmente tem um grupo de avaliadores em quem confia para chegar a uma avaliação precisa.

Se a avaliação for igual ou superior ao preço pedido, a venda pode avançar, mas se for baixa, isso pode ser um problema. É altamente improvável que o banco aprove uma hipoteca acima do valor avaliado, o que é uma má notícia para o vendedor, que pode ter que baixar o preço pedido.

Os avaliadores geralmente têm um cronograma apertado, especialmente em um mercado imobiliário aquecido. Noble Fields , um treinador de avaliadores certificado em San Francisco, Califórnia, diz que os avaliadores passarão apenas cerca de 20 minutos na casa real. O resto do trabalho acontece no escritório.

Os relatórios de avaliação seguem o Formulário 1004 da Fannie Mae , que exige que o avaliador examine fisicamente a propriedade para confirmar o tamanho da propriedade, o número de quartos e banheiros, metragem quadrada total da área de estar , quaisquer atualizações ou defeitos da casa, e mais. Um avaliador experiente sabe exatamente o que está procurando e se move rapidamente pela casa, marcando cada item no formulário.

Como os avaliadores têm pouco tempo, é importante que o agente imobiliário do vendedor esteja presente durante a avaliação para apontar reformas ou atualizações importantes que possam aumentar o valor da avaliação ou explicar danos ou reparos necessários que possam diminuir o valor da avaliação.

Legalmente, corretores e credores podem oferecer suas opiniões sobre o valor de uma casa, mas não podem ditar ao avaliador o que eles querem que seja o valor.

Você já ouviu alguém reclamar que seu vizinho com o gramado despenteado ou a calçada em ruínas está "derrubando os valores da casa"? Eles podem ter um ponto. Como o valor de sua casa é determinado em grande parte pelo preço de venda de casas semelhantes em seu bairro, há muito a depender de como seus vizinhos cuidam de suas propriedades.

Mas ainda mais problemático do que gramados cheios de ervas daninhas ou pinturas lascadas é um mercado imobiliário duramente atingido por execuções hipotecárias e vendas a descoberto (quando um proprietário com problemas financeiros vende sua casa por menos do que o valor devido pela hipoteca). Esses tipos de "vendas em dificuldades" podem reduzir significativamente os valores das propriedades para casas comparáveis ​​na vizinhança, incluindo a sua.

A boa notícia é que a maioria dos avaliadores tentará excluir execuções hipotecárias e vendas a descoberto se puderem encontrar outras composições precisas nas proximidades. Mas se o bairro estiver se afogando em vendas em dificuldades, isso inevitavelmente reduzirá o valor de todas as casas.

O avaliador estará em sua casa em cerca de 20 minutos e você já está correndo como um louco. Então, é realmente importante tirar a roupa suja dos cestos cheios e varrer todos os pelos de cachorro e coelhinhos de poeira? Sim Sim Sim! É verdade que sua casa é avaliada com base na metragem quadrada, número de quartos e quantidade de terra, portanto, tecnicamente, suas habilidades de limpeza não contam. Mas os avaliadores são humanos e podem ser influenciados por uma grande confusão.

O treinador de avaliadores Noble Fields diz que os avaliadores apreciam poder se mover livremente pela casa sem ter que passar por cima de pilhas de roupas e outros obstáculos. Qualquer coisa que você possa fazer para ajudar sua casa a ser valorizada no topo da faixa em relação ao fundo vale o esforço extra.

Curiosamente, o objetivo de uma avaliação não é calcular um valor objetivo para a casa com base apenas em seu tamanho e comodidades, mas compará-la a outras casas na área que foram vendidas recentemente. Para um avaliador determinar o valor justo de mercado de uma casa, ele precisa ter um conhecimento atualizado do mercado imobiliário local.

O laudo de avaliação inclui espaço para três "vendas comparáveis", conhecidas na linguagem imobiliária como "comps". O avaliador usará bancos de dados imobiliários como o MLS (Multiple Listing Services) e outros registros públicos para pesquisar casas vendidas recentemente que sejam a correspondência mais próxima da propriedade em termos de localização geográfica, tamanho, idade, condição, vista e assim por diante. em. Geralmente, serão casas no mesmo bairro que está sendo oferecido para venda.

Para uma composição ser precisa e útil, ela deve ser recente. Novamente, se um corretor de imóveis quiser garantir que o vendedor obtenha o melhor avaliador, ele fornecerá ao avaliador uma lista de composições atualizadas que chegam ao preço pedido ou acima dele.

You know that hole in the wall, where the thing went through the thing and broke the thing? The cracked window pane that you temporarily fixed with duct tape? The back door that the dog scratched up and the crack in the basement door from repeated slamming by your surly teenager? All of the things you've been meaning to get to and have put off again and again? Well, now's the time to get off your duff and get them all fixed.

Not only will damage affect your appraisal in a negative way, but if your loan is insured by the Federal Housing Administration (FHA), appraisers are required to report damage to them.

Existem certas situações em que um vendedor de imóveis pode querer solicitar sua própria avaliação. Por exemplo, nem sempre é claro a que preço uma casa deve ser listada. Você pode se encontrar com vários agentes imobiliários , cada um com sugestões muito diferentes para o preço inicial pedido. Se você definir muito baixo, ganhará menos na venda do que poderia, mas se definir muito alto, assustará os compradores em potencial.

Nessa situação, é perfeitamente razoável pagar de US $ 300 a US $ 400 por uma avaliação independente para encontrar o valor de mercado mais preciso da casa e definir o preço de acordo. Apenas saiba que o credor ainda vai querer sua própria avaliação, então a avaliação do seu avaliador não é a palavra final.

Como o comprador paga pela avaliação, ele tem o direito de obter uma cópia gratuita do relatório completo . Os credores são obrigados a enviar avaliações aos compradores imediatamente, mas no mínimo três dias antes do fechamento do empréstimo. Se a avaliação chegar a um preço inferior ao acordado entre comprador e vendedor, o comprador terá boas munições para negociar um preço inferior.

A única vez que um vendedor verá uma cópia do laudo de avaliação é se o comprador quiser usá-lo para negociar esse preço de venda mais baixo. Se a avaliação for igual ou superior ao preço pedido, o vendedor não tem motivos para se preocupar com isso. Em um mercado imobiliário aquecido, o comprador pode ter que pagar à vista a diferença entre o valor avaliado e o valor que o vendedor está pedindo.

Alguns agentes imobiliários acreditam que é ilegal se comunicar de qualquer forma com um avaliador, mas de acordo com a The Appraisal Foundation , esse não é o caso. Os avaliadores agradecem toda e qualquer informação que os ajude a determinar o valor de mercado mais preciso da casa. Isso inclui compensações adicionais fornecidas pelo agente do vendedor, faturas ou recibos para grandes atualizações e renovações e prova de manutenção e conservação contínuas.

O que é estritamente proibido, no entanto, é qualquer tipo de comunicação especificamente destinada a coagir ou ameaçar o avaliador a dar um valor à casa maior do que o imóvel merece. Por exemplo, um corretor de imóveis não pode insistir que o avaliador iguale o preço pedido pelo vendedor ou ameaçar banir o avaliador se ele não jogar bola. Isso é antiético e pode perder a licença do agente imobiliário.

Se você for o vendedor e achar que a avaliação ficou abaixo do que deveria , você pode protestar. Entre em contato com o credor e descubra qual é o seu procedimento para disputas de avaliação. Mas você precisará estar armado com documentação para apoiar seu argumento.

Certifique-se de incluir fotos e um registro de todas as melhorias, bem como composições de outras casas que deveriam ter sido incluídas. Seu corretor de imóveis deve ser capaz de ver os que foram usados ​​para a avaliação e ajudá-lo a obter melhores compensações.

No entanto, saiba que somente o credor hipotecário pode exigir uma segunda avaliação . Se o credor rejeitar seu pedido de reconsideração (ou não alterar o valor da propriedade), você pode pagar por uma avaliação por conta própria e ver se obtém resultados diferentes.

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