Como podemos reconstruir comunidades após a crise de encerramento?

Se você possui uma casa agora, é uma boa possibilidade que haja pelo menos uma casa de propriedade de um banco em seu bairro. Para muitos de nós, é tudo muito óbvio. Talvez você tenha testemunhado o doloroso processo de despejo de proprietários de sua casa. Ou você acabou de ver as placas: uma placa de venda com uma etiqueta de "propriedade do banco" ou uma casa e quintal desocupados caindo lentamente em ruínas.

As execuções hipotecárias não prejudicam apenas as pessoas que perderam suas casas; eles também prejudicam a comunidade. Eles fazem o valor da sua casa (que provavelmente já caiu) cair. O quintal coberto de mato e a pintura descascada dizem aos criminosos que a casa está abandonada, então é um convite aberto para o roubo de itens valiosos como fios de cobre ou para puro vandalismo.

Como isso aconteceu? É uma longa história, mas aqui está uma parte dela. No final dos anos 2000, a economia dos Estados Unidos entrou em um sério centro econômico (agora considerado uma recessão por alguns economistas). Muitas pessoas foram demitidas ou perderam seus empregos e não conseguiram pagar suas hipotecas. Alguns deles provavelmente não deveriam ter conseguido uma hipoteca em primeiro lugar - eles não tinham renda para sustentá-la, ou tinham histórico de crédito ruim ou outras coisas que significavam que sua hipoteca era considerada arriscada, conhecida como uma hipoteca sub-prime. Eles tinham altas taxas de juros e geralmente ajustáveis. Quando as taxas se ajustaram para cima, os pagamentos se tornaram grandes demais para serem administrados. Se você não pode pagar sua hipoteca, seu banco é dono da casa e você está fora de lá. Pior ainda, descobriu-se que alguns credores falsificaram a papelada do empréstimo ou trataram ilegalmente de processos de execução hipotecária.

Houve um número recorde de execuções hipotecárias nos últimos anos, tantos que os bancos não conseguiram processar todos eles. E nem sempre foram capazes (ou dispostos) de manter as casas que possuíam. Os construtores também não conseguiram completar as comunidades que estavam construindo. O resultado? Casas abandonadas, casas parcialmente acabadas e pessoas que compraram uma nova comunidade e se viram abandonadas em um mar de terrenos baldios.

No momento em que este texto foi escrito, os relatórios indicam que uma nova onda de execuções hipotecárias, paralisada por muitos dos problemas mencionados acima, pode ocorrer em 2012. Embora não possamos resolver a crise financeira do país, há coisas que podemos fazer nesse meio-tempo para ajudar a reconstruir as comunidades que foram atingidas pela crise de encerramento. Eles se enquadram em três categorias principais -- vamos começar tentando manter as pessoas em suas casas.

1. Prevenção de execuções hipotecárias e despejos
2. Reduzindo a Praga Urbana
3. Novos inquilinos, novos vizinhos
4. Nota do autor

Eu disse na última seção que se você não puder pagar sua hipoteca , o banco é dono da sua casa e você será despejado. Essa é a essência básica, mas às vezes há coisas que você pode fazer para evitar que isso aconteça em primeiro lugar. Um deles é uma modificação de hipoteca ou empréstimo . Quando você obtém um empréstimo para comprar uma casa, esse é um contrato legal e vinculante - o credor concorda em emprestar o dinheiro em termos específicos e você concorda em pagá-lo de volta. Mas às vezes você pode alterar esses termos. Se você não puder pagar sua hipoteca, às vezes os credores estão dispostos a trabalhar com você. Talvez esteja reduzindo o principal ou a taxa de juros, ou mudando uma taxa ajustável para uma fixa.

A teoria é que eles preferem apostar em receber mais dinheiro de volta do que encerrar - especialmente porque eles ficarão sentados na propriedade por quem sabe quanto tempo e, neste momento, não chegarão perto de receber o que é devido. . Além de começar com seu banco, existem várias organizações governamentais e privadas para ajudar as pessoas a fazer empréstimosmodificações. Conseguir uma hipoteca pode ser bastante confuso – descobrir como modificá-la também pode ser um desafio. Um exemplo é a Iniciativa HOPE Now, um esforço conjunto da Comissão Federal de Habitação, conselheiros e credores para ajudar os proprietários de imóveis a modificar ou resolver suas hipotecas para evitar a execução hipotecária. Há também o federal HARP (Home Affordable Refinance Program). Todos esses programas exigem que você atenda a critérios específicos, e os críticos argumentam que os credores e o governo simplesmente não estão fazendo o suficiente para ajudar. Os bancos podem não estar dispostos a modificar um empréstimo porque acham que ele envia a mensagem errada para as pessoas que estão aderindo aos termos originais de sua hipoteca.

Além desses grupos, também existem organizações sem fins lucrativos e coalizões comunitárias para educar as pessoas sobre seus direitos legais durante e após o processo de execução hipotecária – incluindo tanto os inquilinos de casas alugadas que entram em execução hipotecária quanto os proprietários. O Project No One Leaves foi iniciado em 2008 por alguns alunos da Harvard Law School e, embora inicialmente sediado em Boston, eles têm algumas filiais e parcerias com outras organizações. Eles ajudaram os proprietários de imóveis em casos em que os credores processaram execuções hipotecárias ilegalmente - algumas pessoas não tinham ideia de que não poderiam realmente ser executadas e teriam perdido suas casas sem assistência legal gratuita.

Infelizmente, nem sempre há uma maneira de manter as pessoas em suas casas. Depois de despejados, ainda há coisas que as comunidades podem fazer. Depende apenas de como você está investido.

Golpes de modificação de empréstimo

Assim como havia práticas ilegais acontecendo com empréstimos e execuções de hipotecas, também existem empresas tentando se aproveitar de pessoas desesperadas para modificar seus empréstimos e evitar a execução de hipotecas. Muitas vezes, essas empresas prometem resultados extremos (como vender sua casa em um mês e permitir que você se afaste de sua hipoteca sem pagar nada) e exigem uma taxa alta para iniciar o processo. Faça sua pesquisa e não se endivide mais - há muitos conselhos gratuitos para serem encontrados.

Houve um tempo em que todos conheciam seus vizinhos. Embora isso nem sempre seja mais verdade, muitas pessoas vivem em bairros que existem há tempo suficiente para ter um verdadeiro senso de comunidade ou trabalharam duro para promovê-los. Se você não conhece ou não se importa com seus vizinhos quando eles estão lá, então talvez você também não se importe quando eles se forem. Ou você pode pensar que não há realmente nada que você possa fazer de qualquer maneira. No entanto, muitas comunidades nos Estados Unidos não estão dispostas a olhar com tristeza para aquela casa abandonada e esperar que as coisas melhorem. Eles agem.

Se você mora em uma comunidade com um proprietário ou associação de bairro, provavelmente é mais fácil fazer isso, mas os indivíduos também podem fazê-lo. Às vezes é tão simples quanto uma pessoa cortando a grama do quintal e aparando os arbustos do terreno abandonado ao lado, ou pegando os papéis gratuitos que se acumulam no final da calçada. As associações podem formar uma força-tarefa para organizar a limpeza da desordem ou até mesmo mudar as decorações sazonais para fazer parecer que a casa ainda está ocupada. Isso pode parecer bobo no começo, mas se você sabe que roubo e vandalismo são uma possibilidade real, pode ser um grande impedimento. Os membros da comunidade também podem fazer o trabalho braçal para entrar em contato com os credores e chamá-los para a tarefa de cuidar da propriedade.

Às vezes, os vizinhos são os que informam os governos locais sobre as propriedades abandonadas - eles não têm recursos para acompanhá-los de outra forma. Isso nos leva a leis sobre casas abandonadas. Muitos lugares os têm, mas não têm os recursos para aplicá-los - e é aí que as organizações comunitárias também podem entrar. No entanto, algumas cidades encontraram a necessidade de aprovar ou endurecer leis que tornam muito atraente para os proprietários manter suas casas bonitas, mesmo que esses proprietários sejam bancos. Alguns cobram uma taxa especial para propriedades abandonadas, cobram multas se as casas caírem em ruínas ou até proíbem madeira compensada nas janelas.

Se você não pode manter as pessoas em suas casas, você pode pelo menos manter as casas com boa aparência. Isso torna o bairro mais seguro e torna essas casas mais atraentes para potenciais compradores . Falando em potenciais compradores, encher essas casas abandonadas deve ser o objetivo final de qualquer comunidade. E não é impossível.

Se uma casa é de propriedade de um banco e o banco já possui muitas outras propriedades, por que eles iriam querer trabalhar duro para encher a casa em seu bairro? Porque a roda estridente proverbial recebe a graxa. É possível que organizações e líderes comunitários liguem ou escrevam para os credores para descobrir o status de uma propriedade. Eles podem estar dispostos a revelar quanto gostariam de obter pela casa e como vão vendê-la (se ainda não houver um sinal). Você também pode tentar convencer o credor a listar a casa com um agente imobiliário local em vez de uma grande empresa nacional, o que pode facilitar a venda. Reúna todas as informações que puder encontrar sobre vendas de casas em sua área para reforçar seu caso.

O Project No One Leaves e outras organizações também pressionaram grandes credores a vender propriedades para bancos comunitários sem fins lucrativos, que, por sua vez, muitas vezes as hipotecam (em melhores condições) ou as alugam para os atuais inquilinos ou novos proprietários. Enquanto a organização tenta evitar o despejo, o banco trabalha com os atuais proprietários para qualificá-los para um empréstimo. Normalmente, você tem que provar uma renda estável e que tem uma dificuldade documentada que o fez ficar para trás em sua hipoteca. Mas se você estiver nessa situação e se qualificar, o banco comunitário fará uma oferta ao credor original pela casa. Aí você vai ficar na sua casa. Bancos comunitários ou outros credores locais também podem oferecer empréstimos com juros muito baixos em comunidades que precisam de uma revitalização séria para atrair compradores.

Pensamos na Habitat for Humanity como uma organização que constrói novas casas, mas também tem uma Iniciativa de Revitalização de Bairros. Ele foi projetado para reunir comunidades, governos locais, empresas, organizações sem fins lucrativos e até igrejas e outros centros religiosos. A ideia é que você não pode confiar apenas em um desses grupos para reconstruir uma comunidade – todos têm que trabalhar juntos. Uma parte da iniciativa envolve a reabilitação de casas abandonadas ou hipotecadas, preparando-as para possíveis compradores. Todo mundo é uma parte interessada. As empresas precisam de novos clientes. O governo quer a receita tributária, não mais uma casa abandonada em sua lista de aplicação do código. E quando a casa estiver pronta? Organizações sem fins lucrativos como a NeighborWorks America oferecem vários recursos para educar as organizações comunitárias sobre como comercializar e vender propriedades e planejar como elas querem reconstruí-las.

Se houver casas hipotecadas em seu bairro, você pode fazer mais do que apenas esperar até que as coisas mudem financeiramente. Isso não apenas ajudará sua comunidade, mas também o beneficiará como proprietário.

Sou tão culpado quanto qualquer um de viver em minha própria bolha, mas é impossível não notar o impacto da crise de execução hipotecária quando você a vê em sua própria rua. Já vi casas de bancos no meu bairro serem vendidas por uma quantia incrivelmente pequena de dinheiro em leilão. É uma pílula difícil de engolir quando você é um proprietário que comprou logo antes da bolha imobiliária estourar, mas, por outro lado, os novos proprietários geralmente mantiveram as coisas bem. É bom saber que as pessoas estão se unindo e trabalhando duro para reconstruir suas próprias comunidades.

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