Mapa de mercado: a oportunidade tecnológica emergente em aluguéis unifamiliares

Hoje, estou animado para compartilhar nosso primeiro mapa de mercado de tecnologia SFR , que destaca muitas das empresas que estão construindo em todos os segmentos do ciclo de vida de propriedade da SFR: uma versão de alta resolução está disponível para download aqui .

Hoje, nos Estados Unidos, existem mais de 47 milhões de locatários. Historicamente, pensamos em moradias de aluguel como sendo compostas principalmente por unidades de apartamentos - prédios altos e médios nos corredores do centro ou unidades de estilo jardim em áreas suburbanas. No entanto, no período de mais de uma década após a Grande Crise Financeira (GFC), os aluguéis unifamiliares (SFRs) foram o segmento de crescimento mais rápido de residências ocupadas por aluguel, adicionando mais de 4 milhões de casas alugadas. Hoje, quase 34% das unidades alugadas são SFRs, representando 16 milhões de propriedades nos EUA

O que motivou essa mudança para os SFRs? Há uma série de fatores, incluindo:

• Os ventos favoráveis ​​demográficos e migratórios nos últimos anos apoiam a demanda por moradias unifamiliares.
• Atividade de construção limitada no setor unifamiliar após o GFC, resultando em rápida valorização do preço das casas e desafios de acessibilidade para compradores de casas pela primeira vez. Uma estimativa recente constatou que os EUA precisam de até 6,8 milhões de novas unidades para atender à demanda atual de moradias.
• Embora a maioria dos SFRs pertença a pequenos proprietários individuais, há um universo crescente de operadores “sofisticados” de portfólios SFR, que desenvolveram a escala e o histórico necessários para atrair capital institucional. Empresas como Invitation Homes, Progress Residential, Blackstone e KKR escalaram para dezenas de milhares de unidades sob gestão.
• O surgimento de plataformas de tecnologia para gerenciar remotamente portfólios de propriedades SFR distribuídas geograficamente.

Esse histórico de desempenho superior despertou um interesse significativo na categoria SFR, principalmente porque outros subsegmentos de imóveis, como escritórios e varejo, têm dificuldades. Os investidores institucionais detêm apenas 3% das SFRs hoje, mas destinaram quase US$ 110 bilhões para comprar ou construir casas de aluguel para uma família nos próximos anos, de acordo com a Zelman & Associates. E para investidores de varejo, o surgimento de plataformas de investimento online como Roofstock , Fundrise e Doorvest reduziu as barreiras de entrada para se tornar um investidor SFR.

Embora os retornos potenciais sejam atraentes, os operadores mais experientes na categoria SFR estão bem cientes das complexidades associadas ao gerenciamento de um portfólio de residências heterogêneas e geograficamente dispersas. Muitos desses operadores - de REITs SFR de grande escala a proprietários individuais - passaram a contar com plataformas de tecnologia para apoiar seus esforços de investimento e gerenciamento.

Nos últimos anos, houve uma enxurrada de empreendedores construindo startups de tecnologia na categoria SFR. É por isso que compilei o Mapa de Mercado de Tecnologia SFR , que destaca muitas dessas empresas em todos os segmentos do ciclo de vida da propriedade: aquisição de propriedade, finanças, gerenciamento, aluguel e manutenção. Este mapa de mercado não pretende ser abrangente (existem centenas de startups neste segmento), mas deve fornecer aos leitores uma visão geral das empresas de tecnologia mais promissoras que constroem produtos para operadoras SFR grandes e pequenas.

Estamos entrando em uma nova onda na evolução do setor SFR. A indústria realmente cresceu em escala e destaque durante os anos que se seguiram à Grande Recessão, quando execuções hipotecárias em larga escala e forças recessivas mantiveram os preços das casas baixos. Após vários anos de rápida valorização dos preços das casas e crescimento dos aluguéis (particularmente nos últimos 24 meses), os investidores no setor de SFR agora enfrentam vários problemas de mercado, incluindo: desaceleração dos aluguéis, aumento do custo de capital e escassez de casas disponíveis para compra - o que retardou as aquisições de propriedades e os acordos de securitização relacionados durante grande parte de 2023. O volume de transações SFR até novembro de 2022 caiu cerca de 70% em relação ao mesmo período de 2021, de acordo com uma estimativa da Strata SFR .

À medida que os custos crescentes começam a impactar o desempenho financeiro no setor SFR, acreditamos que a próxima geração de operadoras bem-sucedidas em SFR adotará uma abordagem de tecnologia para aumentar grandes portfólios de propriedades para aluguel, ao mesmo tempo em que controla os custos e o número de funcionários. Acreditamos também que a tecnologia será fundamental para ampliar o acesso às oportunidades de investimento no segmento além dos players de escala institucional.

Existem várias áreas no mapa de mercado que nos deixam particularmente entusiasmados - muitas dessas empresas representam as plataformas emergentes nas quais as novas operadoras da SFR serão construídas. Alguns exemplos:

• Plataformas de gerenciamento de propriedade “full stack” — várias startups apoiadas por capital de risco surgiram nos últimos anos que consolidam todos os aspectos do investimento imobiliário em uma única plataforma. Empresas como Mynd (uma empresa do portfólio da Thomvest), Roofstock e Bungalow oferecem uma nova abordagem para o gerenciamento de propriedades, aproveitando a tecnologia para agilizar o processo de localização, aluguel e gerenciamento de propriedades para proprietários e inquilinos. Acreditamos que grandes investidores confiarão cada vez mais nessas plataformas para obter exposição ao segmento SFR - por exemplo, a Invesco anunciou uma parceria com a Mynd em 2021 e a Deer Park Road recentemente fez uma parceria com a Bungalow para lançar uma estratégia SFR.
• Sistemas de gerenciamento de propriedades de última geração— Atualmente, a maioria das operadoras usa sistemas legados de gerenciamento de propriedade, como Yardi, Appfolio ou RealPage. Esses sistemas geralmente são difíceis de usar, carecem de interoperabilidade e exigem personalização extensiva para serem viáveis ​​para muitos casos de uso de SFR. Embora possa ser difícil deslocar soluções incumbentes entrincheiradas, acreditamos que as operadoras emergentes nesta próxima onda estarão ávidas por novas soluções de PMS, especialmente aquelas que adotam uma abordagem mais aberta para integrações (ou seja, APIs abertas, ecossistema de desenvolvedores, lojas de aplicativos). É fundamental que esses PMSs se integrem ao ecossistema emergente de soluções pontuais e provedores de serviços para que os operadores imobiliários possam gerenciar seus portfólios sem fazer login em uma miríade de sistemas e harmonizar todos os dados em nível de propriedade sem entrada manual de dados.Propify também é digno de nota - embora não seja um PMS, a empresa permite integrações fáceis em sistemas de gerenciamento existentes. Para investidores de menor escala que autogerenciam suas propriedades, há uma série de novas plataformas interessantes que simplificam as finanças imobiliárias, incluindo gerenciamento de despesas, contabilidade e impostos. A Baselane (uma empresa do portfólio da Thomvest) emergiu como uma das primeiras líderes neste segmento.
• Mercados de manutenção — reparos e manutenção são aspectos críticos e potencialmente caros da propriedade. À medida que os investidores expandem seus portfólios para novos mercados, é importante que eles estabeleçam fluxos de trabalho consistentes em relação à manutenção e reparos de propriedades, a fim de garantir uma experiência positiva ao inquilino. Eles também precisam de acesso a provedores de serviços competentes e confiáveis ​​em todos os negócios. Felizmente, várias plataformas surgiram para auxiliar os proprietários na avaliação de reparos, triagem e envio de prestadores de serviços quando necessário.

• Plataformas de investimento de varejo - embora a grande maioria dos SFRs hoje seja de propriedade de investidores individuais com menos de 10 unidades, ainda existem barreiras significativas à entrada de possíveis investidores imobiliários, incluindo custo e complexidade de gerenciamento. Surgiram várias startups que permitem que investidores individuais acessem a classe de ativos SFR. Essas plataformas abstraem muitas das complexidades associadas à propriedade e permitem o investimento em várias regiões geográficas. E, coletivamente, eles oferecem vários “sabores” distintos para a propriedade – desde oportunidades de investimento passivo e fracionário ( Arrived , Lofty ), até compras de ativos únicos ( Roofstock , Doorvest ), até investimentos em fundos imobiliários ( Fundrise). Em última análise, os investidores individuais poderão criar carteiras de aluguel semelhantes à maneira como constroem carteiras de ações – dando a mais americanos uma nova maneira de construir riqueza dentro da classe de ativos imobiliários.

• Plataformas de construção para aluguel — Um produto específico dentro do segmento SFR que está experimentando um forte crescimento é o build-to-rent (BTR) , que são comunidades de residências unifamiliares desenvolvidas propositadamente para aluguel em vez de venda. Mais de 25.000 unidades construídas para alugar estavam em construção em 2022, de acordo com a Yardi Matrix. Uma conexão mais próxima entre operadoras de SFR, investidores institucionais e construtores de residências pode encorajar um crescimento mais durável (e muito necessário) da oferta de moradias nos próximos anos, que tem atrasado a formação de famílias por quase uma década.