Eğer emlak piyasası şey için sayabiliriz, bu dalgalanma var. Alıcıların evlerini seçtikleri zamanlar vardır ve satıcıların umduklarından daha düşük satış fiyatlarına razı olmaları gerekir.
Sonra, bir satıcının pazarı olduğu zamanlar vardır ve evlere girmek için en yüksek doları - hatta istenen fiyatın üzerinde - ödemek zorunda olanlar alıcılardır . Gerçekten çok sıcak bir satıcı pazarında, alıcılar sonunda teklif savaşlarına girebilirler - esasen en yüksek teklifin kazandığı bir ev satın alma yarışması.
Teklif Savaşları Neden Olur?
ABD konut piyasası şu anda tam olarak bu noktada. Envanter düşük; alıcılardan gelen talep yüksek; ve satış fiyatları artmaya devam ediyor. Aslında, Ulusal Emlakçılar Birliği'nin (NAR) 21 Mayıs 2021'de yayınlanan en son aylık satış raporu , mevcut ev satışlarının Nisan ayında yüzde 2,7 düştüğünü söylüyor - üçüncü düşüş ayı. Ancak Ocak-Nisan arası satışlar hala yüzde 20 arttı ve medyan mevcut ev satış fiyatları yıldan yıla yüzde 19,1 arttı. Her ikisi de rekor seviyeler.
Nisan sonunda ABD'de toplam konut stoğu (satılık konut sayısı) Mart ayına göre yüzde 10,5 arttı, ancak yine de bir yıl öncesine göre yüzde 20,5 azaldı. Bunlar, NAR'ın 1982'de ev arzını izlemeye başlamasından bu yana rekor seviyelere yakın.
Michael Schiff, bir alıcının uzmanı Schiff Emlak Takımı ile Ansley Gayrimenkul Atlanta, hepsi çok iyi bu sayıları biliyor. Dengeli bir piyasa sırasında konut piyasasında yaklaşık altı aylık bir envanter olmalıdır. Ancak Michael, Atlanta'da yaklaşık bir aylık arz olduğunu söylüyor.
Bunlar, birden fazla teklif alan ve listeleme aracısının en yüksek ve en iyi teklifleri almak için bir son tarih koyduğu bir liste olan teklif savaşlarına yol açan sayılardır . Ama birini nasıl kazanırsın? Listeleme uzmanı Leigh Schiff, "Her ayrıntının arkasında bir strateji var" diyor. O ve Michael, Ansley Real Estate ile Schiff Real Estate Team'de karı koca ekibidir.
Para konuşur
Tüm listelemeler aynı olmadığı gibi, tüm teklif savaşları da aynı değildir. Bazen başka bir teklifin tehdidi olabilir. Ancak diğer zamanlarda bir listeleme üç, beş hatta 20 teklif alabilir, diyor Leigh. Daha düşük fiyat noktası listeleri daha fazla teklif alma eğilimindedir, ancak son zamanlarda yedi teklifi olan ve istenen fiyatın yüzde 10'unu aşan 1,3 milyon dolarlık bir ev sattı.
Bir teklifte bulunmadan, hatta ev aramaya başlamadan önce paranızı toplayın. Bir ipotek için ön yeterlilik, özellikle satıcı pazarında yeterli değildir. Ön yeterlilik, basitçe, bir borç verenle konuştuğunuz ve geliriniz hakkında bilgi verdiğiniz anlamına gelir.
Leigh, "Değeri yok" diyor. Bunun yerine, bir ipotek için ön onay almak istiyorsunuz ; bu, borç vereninizin kredinizi çekip gözden geçirdiği, mali durumunuzu bir sigorta sistemi aracılığıyla yürüttüğü ve bir sözleşme ve değerlendirme bekleyen bir kredi için sizi onayladığı anlamına gelir. Schiff'lerin durumunda, bir adım daha ileri giderek, sürece dahil edilmek üzere önceki iki yıla ait kredi, gelir, varlık ve vergi beyannamelerini talep ediyorlar.
Michael, hepsi olmasa da bazılarının, kendi fiyat aralığındaki herhangi bir ev için alıcıları garanti altına almaya istekli olduğunu söylüyor. Bu, teklifinize bir finansman olasılığını dahil etme konusunda endişelenmenize gerek olmayacağı anlamına gelir (yani teklifiniz, kredi almanıza dayanmaktadır). Bu sizin lehinize bir nokta çünkü beklenmedik durumları göz ardı etmek sizi daha çekici bir alıcı yapar (daha fazlası için).
Tabii ki, "nakit kraldır" diyor Leigh. "Özellikle şimdi mülk değerleme ile ilgili bazı sorunlar görmeye başladık." Satış fiyatları, teklif savaşlarında olağandışı bir durum olan piyasa değerini aştığında, borç verenler size kabul edilebilir bir borç/değer yüzdesi içinde kalmanız için yeterli miktarda borç veremeyebilir. Piyasa değerinin üzerinde ödemeyi seçerseniz, aradaki farkı kapatmak için ekstra paraya sahip olmanız gerekir. Ancak nakit ödeyebiliyorsanız, satıcının gözünde en uygun alıcı sizsiniz.
Satıcılara satın alma konusunda ciddi olduğunuzu söyleyen "iyi niyetli bir depozito" olan önemli miktarda ciddi para yatırmak da aynı derecede önemlidir . Tipik bir durumda, bu miktar satın alma fiyatının yaklaşık yüzde 1 ila 3'ü olacaktır. Fikrinizi değiştirirseniz, parayı kaybedersiniz ve satıcı onu tutar. Ancak, bir değerlendirme sırasında ortaya çıkan bilgiler gibi başka nedenlerle anlaşma başarısız olursa, parayı geri alırsınız.
Bir ihale savaşı sırasında, daha yüksek bir ciddi para yüzdesi teklif etmek, bir teklifi güçlendirir çünkü satın alma işleminden ve paranızdan uzaklaşma olasılığınız daha düşüktür.
Beklenmedik Durumlardan Vazgeçin
Leigh, bir ihale savaşında kazanmanın sadece en yüksek teklifle gelmekle ilgili olmadığını, aynı zamanda teklifin şartlarıyla da ilgili olduğunu söylüyor. Satıcıya, evi istediğinizi ve neredeyse ne olursa olsun satın almaya istekli ve yetenekli olduğunuzu göstermek için beklenmedik durumlardan feragat edin.
Investopedia'ya göre, beklenmedik durum maddeleri "bir gayrimenkul sözleşmesinin bağlayıcı olması için yerine getirilmesi gereken bir koşul veya eylemi" tanımlar . Üç ana tür vardır: finansman, değerlendirme ve denetim . Satıcının ne kadar çabuk taşınması gerektiği veya satışın mevcut evinizi satmanıza bağlı olduğu gibi zamanla ilgili beklenmedik durumlar da olabilir. Beklenmedik durumlar ne kadar az olursa, anlaşmanın başarısız olma şansı o kadar az olur.
- Finansman olasılıkları, bir ipotek sağlama yeteneğinizle ilgilidir. Bir ipotek sağlayamazlarsa, alıcıların - ceza ödemeden - geri çekilmelerine izin veriyorlar. Alıcılar finans sorunları nedeniyle iptal etmeyeceklerini belirttikleri için, finansal bir olasılık dahil etmemek satıcılar için ilginçtir.
- Bir değerlendirme acil ev sahip olduğunu devletler size ödeme kabul fiyata olduğu kadar en az bir değerde takdir edilecek. Bununla birlikte, teklif savaşları sırasında, değerlemenin tekliften daha düşük gelme olasılığı yüksektir, bu da değerleme beklenmedikliğinden feragat etmeyi akıllıca yapar.
- Bir ev teftişi beklenmedik durumu ile , bir alıcı, teftiş sırasında ortaya çıkan sorunlara bağlı olarak satıcıdan onarım yapmasını talep etme veya satış fiyatını düşürme seçeneğine sahiptir. Her ikisi de belirli bir süre içinde kabul edilmezse veya tamamlanmazsa, geri çekebilir ve ciddi paranızı geri alabilirsiniz.
Bir teklif savaşında beklenmedik durumlar söz konusu olduğunda en iyi bahis? "Acil durum yok," diyor Michael.
Bir Eskalasyon Maddesi Ekle
Bir ev için teklif vermek, son teklifi geçme fırsatına sahip olduğunuz bir müzayedede teklif vermek gibi değildir. Muhtemelen diğer ilgili alıcıların neler sunduğunu bilmeyeceksiniz. Ancak, en yüksek teklifinizi bilerek işleme başlayabilmeniz açısından benzerdir. Emlak danışmanınız, bir eskalasyon maddesi ile ne kadar yüksek ve ne kadar stratejik olmaya istekli olduğunuzu açıkça ortaya koyabilir .
Leigh, bu, sözleşmedeki en yüksek iyi niyetli tekliften belirli bir miktar daha fazla ödemeye hazır olduğunuzu belirten bir maddedir, diye açıklıyor. Yalnızca satıcının temsilcisi, eskalasyon maddesini başlatan masada bir teklif olduğunu gösterdiğinde yürürlüğe girer. İlginç bir şekilde, bir ihale savaşı sırasında, her biri bir sonrakini başlatan birden fazla yükseltme maddesi olabilir, bu nedenle yükseltme maddesi ayrıca bir üst sınır içermelidir - ödemeye hazır olduğunuz maksimum fiyat.
Yedek Teklif sunun
Siz ve temsilciniz tüm bu taktikleri kullanırsanız ve sonunda hala bir ihale savaşı kazanamazsanız, yedek bir teklif vermeye karar verebilirsiniz. Acil feragat, masada nakit para ve çılgın ciddi para günlerinde bile işler olur. Hayallerinizdeki evde kazanan kontrat başarısız olursa, ikincilik teklifi birincil kontrat olur. Bu, satıcılar için harika çünkü listeleme sürecini yeniden başlatmak zorunda değiller.
Ve yedek teklifiniz mevcut sözleşmeden daha cazip hale gelirse, satıcı mevcut sözleşmeyi feshedemez. Ancak ilk alıcıyı uzaklaştıracak kadar nahoş hale gelebilirler. Aşkta ve teklif savaşlarında her şey mübahtır.
Şimdi Bu İlginç
Bir ihale savaşı sırasında sarkacı kendi lehinize çevirmenin bir başka taktiği de, satıcıyı sizin veya ailenizin ev için bir sonraki mükemmel seçim olduğuna ikna etmek için bir "aşk mektubu" yazmak veya hatta bir video yapmaktır. Yasadışı olmasa da bu mektuplar Adil Konut Yasası'nın ihlaline yol açabilir . İçeriğini dikkatlice düşünün.
