Mortgage müsamaha, mali sıkıntı yaşayan bir ev sahibi için aylık ipotek ödemelerinde geçici bir duraklama veya azalmadır. Bu borç affı değil; bunun yerine ertelenen ödemelerin bir noktada geri ödenmesi gerekir. Ancak, beklenmedik bir şekilde işini kaybeden veya COVID-19 salgını da dahil olmak üzere bir doğal afetten zarar gören ev sahipleri için ipotek toleransı bir can simidi olabilir.
Zor durumdaki borçlulara ücretsiz kredi danışmanlığı sunan Idaho Konut ve Finans Derneği'nin kredi hizmetleri müdürü Chuck Kracht, bir finansal kriz sırasında hacizden kaçınmanın anahtarının hemen yardım istemek olduğunu söylüyor .
Kracht, "Kimseye verebileceğim en iyi tavsiye bu" diyor. "Birisi herhangi bir sorun yaşarsa, ipotek görevlisini veya borç vereni veya bir kredi danışmanını aramaları gerekir."
Zaman çok önemlidir, çünkü ipotek ödemelerinizi güncel tutabilirseniz, borç vereniniz sadece müsamahaya daha açık olmakla kalmaz, aynı zamanda krediniz de bir darbe almaz. Müsamaha sırasında, önceki aylık ödemelerinizi zamanında yaptıysanız, duraklatılmış ödemeler kredi kuruluşlarına gecikmiş olarak bildirilmez.
Kracht, "Mortgage müsamahası, bir borç verenin veya ipotek görevlisinin ödemenizi sınırlı bir süre için durdurması veya düşürmesidir" diyor. "Kısa vadeli bir finansal zorluk sırasında ödeme kolaylığı sağlamak için tasarlandı."
Pandemi olmayan zamanlarda, müsamaha planları tipik olarak, bir kasırga veya orman yangını gibi bir doğal afetten sonra işsizlik veya iyileşme döneminde borçluları evlerinde tutmanın bir yolu olarak sunulur.
Bir müsamaha sözleşmesinin şartları, borçlunun özel mali durumuna bağlıdır, bu nedenle borç verenler genellikle aylık gelir ve giderler gibi mali kayıtlar isterler. Bazen ipotek ödemesi azaltılır ve diğer zamanlarda tamamen askıya alınır. Kracht, tipik hoşgörü süresinin üç aydan bir yıla kadar olduğunu söylüyor.
Ertelenen Ödemeler Nasıl Geri Ödenir?
Mortgage toleransı, uzun vadeli bir düzeltme değil, finansal zorluklara geçici bir çözümdür. Bir borçlu mali durumlarına geri döndüğünde, Kracht, yasaklanmış bir ipoteği geri ödemek için üç standart seçenek olduğunu söylüyor:
- Sonuna kadar yapıştırın. Birçok borç veren, ev sahiplerinin tüm ertelenmiş ödemeleri ipoteğin sonuna kadar taşımasına izin verecektir. Bunu, ev satıldığında veya orijinal ipotek tamamen geri ödendiğinde geri ödenen faizsiz ikinci bir kredi olarak düşünün.
- Aylık ödemenize ekleyin. İkinci bir seçenek, kalan aylık ipotek ödemelerinizde küçük bir artış olarak ertelenen tutarı yavaşça geri ödemektir.
- Tek seferde ödeyin. Bu seçenek daha az yaygın olmakla birlikte, bazı borçlular, müsamaha süresi sona erdikten hemen sonra ertelenmiş ipotek ödemelerinin tamamını öder.
Mortgage Müsamahasının Yararları ve Dezavantajları
Hoşgörü, hem borç alanlar hem de borç verenler için akıllıca bir seçenektir. Borçlular için en büyük artısı, kredilerini olumsuz etkilemeden aylık ipotek ödemelerine geçici bir ara vermesidir. Hoşgörü, onlara yeni bir iş bulmak veya teknik olarak bir ödemeyi kaçırmadan bir felaketten kurtulmak için çok ihtiyaç duydukları zamanı verir.
Kracht, ödemelerde bir azalma veya duraklama anlamına gelse bile, müsamahanın bankalar ve ipotek kredisi verenler için iyi bir anlaşma olduğunu söylüyor, çünkü her şey hacizden daha iyidir.
Kracht, "Haciz sürecinin gerçekten kimseye faydası yok" diyor. "Hakaretten geçmek çok maliyetli. Bunun alternatifi, en iyi seçenek olan birini evinde tutmak, alıkoymaktır."
Müsamaha göstermenin en büyük dezavantajı, genel olarak ipoteği ödemede sorun yaşarsanız (örneğin yeterince kazanmadığınız için), bir noktada ödemelerin geleceğidir. Daha önce de söylediğimiz gibi, kredi erteleme, kredi affı ile aynı şey değildir, dolayısıyla ödenmeyen borçlar tahakkuk etmeye devam eder.
Mortgage Muafiyeti ve CARES Yasası
COVID-19 pandemisinden önce, birkaç eyalet 2017'deki Harvey Kasırgası gibi bir fırtınadan sonra geçici ipotek yardımı sağlamak için müsamaha programları oluşturmuştu , ancak pandeminin neden olduğu inanılmaz iş kayıpları - yalnızca Mart ve Nisan 2020'de 22,2 milyon yeni işsizlik başvurusu - tamamen yeni bir acil ipotek yardımı düzeyi gerektiriyordu.
CARES Yasası uyarınca , pandemiden etkilenen ev sahiplerine, gerektiğinde ek 180 gün uzatma seçeneği ile otomatik olarak 180 gün boyunca ipotek muafiyeti verilir. Kracht, CARES Yasası tarafından yetkilendirilen müsamaha seçenekleri ile düzenli müsamaha planları arasındaki en büyük farkın, bunları elde etme sürecinin ne kadar basit ve akıcı olduğunu söylüyor.
Genellikle bir borç veren veya ipotek sağlayıcısı, bir müsamaha teklifini uzatmadan önce mali tablolara ve kayıtlara ihtiyaç duyar, ancak CARES Yasası kapsamında değildir.
Kracht, "Borçlunun ipotek şirketini araması ve etkilendiğini söylemesi yeterlidir" diyor. "Bu noktada, ipotek görevlisi veya borç veren onları bir müsamaha planına sokar, soru sorulmaz ve finansal bilgi gerekmez."
CARES Yasası kapsamındaki geri ödeme seçenekleri, normal müsamaha sözleşmeleriyle aynıdır. Ekim 2020 tarihli bir rapora göre , tahmini 3,6 milyon hane veya tüm aktif ipoteklerin yüzde 6,8'i COVID-19 ile ilgili müsamaha içindeydi .
Ya Hoşgörü Yeterli Değilse?
Müsamaha, bir borçlu tekrar ayağa kalkarken ipotek ödemelerinde kısa vadeli bir duraklama anlamına gelir, ancak ya müsamaha süresi sona ermek üzere ayarlanmışsa ve mali durum düzelmediyse?
Haciz her zaman bir olasılıktır, ancak Kracht'ın dediği gibi, borç verenlerin borçluları evlerinde tutmak istemek için kendi sebepleri vardır ve sadece son çare olarak haciz yoluna gideceklerdir. En iyi tavsiyenin, müsamaha süresi sona erdiğinde ödeme yapmakta zorluk olabileceğini fark ettiğinizde , borç vereninizi veya ücretsiz ve gizli bir kredi danışmanını ( yakınınızda bir tane bulun ) aramak olduğunu açıklıyor.
Bu noktada, sizin ve borç vereniniz için en iyi seçenek, ya ipoteği daha düşük bir faiz oranıyla yeniden finanse ederek ya da bütçenize daha iyi uyan bir tür özelleştirilmiş ödeme planı oluşturarak ipoteğinizde ödemeleri daha ekonomik hale getiren ayarlamalar yapmaktır.
Şimdi Bu Harika
Salgına yanıt olarak, Federal Konut Finansmanı Ajansı (FHFA), federal destekli kredilere (Fannie Mae ve Freddie Mac) sahip tüm evler için haciz moratoryumunu en az 31 Aralık 2020'ye kadar uzattı.
