Hausbesitzer refinanzieren ihre Hypotheken häufig, wenn die Zinssätze fallen, um ihre Hypothekenzahlungen zu reduzieren und die monatliche Rechnungsbelastung zu verringern. Die so genannte Refinanzierung von Hypotheken mit Auszahlung hat jedoch eine Wendung: Der Hausbesitzer refinanziert die Immobilie für einen Betrag, der über dem verbleibenden Restbetrag seiner Hypothek liegt, um bares Geld zu erhalten, das für andere Zwecke verwendet werden kann.
"Es ist eine Möglichkeit, auf das Eigenkapital Ihres Hauses zuzugreifen, um zu tun, was Sie wollen", sagt Tony Garcia, ein in Los Angeles ansässiger Marktmanager für Wells Fargo Home Mortgage . "Ein sehr hoher Prozentsatz der Kunden zieht dieses Geld heraus und verwendet es aus verschiedenen Gründen." Tatsächlich machte der Prozentsatz der "Auszahlungs" -Kreditnehmer, die ihren Kreditsaldo um mindestens 5 Prozent erhöht hatten, laut Freddie Mac im vierten Quartal 2018 82 Prozent aller Refinanzierungskredite aus . Dies war der höchste Prozentsatz seit 2006, der Blütezeit der Immobilienblase.
Wie funktioniert das? Sie wissen wahrscheinlich, dass Eigenheimkapital der Wert ist, den ein Eigenheimbesitzer tatsächlich in einer Immobilie hat (der aktuelle Marktwert abzüglich etwaiger Grundpfandrechte). Wenn Ihr Haus also 500.000 US-Dollar wert ist, Sie aber nur 100.000 US-Dollar für das Darlehen schulden, bedeutet dies, dass Sie über 400.000 US-Dollar Eigenkapital verfügen. Ein Hausbesitzer in dieser Situation, der eine Hypothekenrefinanzierung mit Auszahlung anstrebt, kann sich dafür entscheiden, einen Teil dieses Eigenkapitals für andere Finanzgeschäfte zu verwenden, z. B. Schulden zu konsolidieren, Studentenkredite zurückzuzahlen, Kinder ans College zu schicken, eine Hochzeit zu finanzieren, eine Küche zu renovieren oder was auch immer ihnen sonst gefällt.
Obwohl die Refinanzierung von Auszahlungen für viele ein Slam-Dunk-Szenario ist, kommt sie nicht ohne Einschränkungen aus. Wir haben mit Michelle McLellan, Senior Vice President und Produktmanagement-Managerin für Wohnungsbaudarlehen bei der Bank of America, gesprochen, um sie über die Vor- und Nachteile der Refinanzierung von Hypotheken mit Auszahlung zu informieren.
Vorteile der Auszahlung von Hypothekenrefinanzierungen
Keine Notwendigkeit zu bewegen : Sie haben Rechnungen, möchten aber keine Adressen ändern? "Durch die Refinanzierung von Auszahlungen können Sie auf einen großen Teil des Geldes zugreifen, ohne Ihr Haus zu verkaufen", sagt McLellan. Jeder, der das Packen und Auspacken hasst, kann jetzt gleich anfangen, sich gegenseitig zu ficken.
Möglicherweise billiger als andere Finanzierungsoptionen : Das Auszahlungsszenario ist für viele ideal, da die Zinssätze für Eigenheime nahezu auf Rekordtiefs liegen. Daher ist es billiger, diesen kurzfristigen Bargeldbedarf über eine Auszahlungs-Refi zu decken, als es zu tun ist Kreditkartenrechnungen aufladen oder ein separates Darlehen mit höheren Zinsen aufnehmen.
Nehmen wir an, Ihr Haus ist 400.000 US-Dollar wert und Sie schulden 200.000 US-Dollar. Damit bleiben 200.000 US-Dollar als süßes, süßes Eigenkapital übrig. "Bei der Auszahlungsrefinanzierung könnten Sie einen Teil dieses Eigenkapitals in bar erhalten. Wenn Sie 50.000 USD in bar aufnehmen, wird dieser Betrag dem Kapital Ihrer neuen Hypothek hinzugefügt, das nach der Auszahlungsrefinanzierung 250.000 USD beträgt. " Sie sagt. "Während das Geld, das Sie herausnehmen, Sie über die Laufzeit Ihres neuen Kredits mehr Zinsen kostet, kostet es Sie nicht unbedingt mehr als andere Finanzierungsoptionen."
Nur ein Darlehen : Obwohl die Auszahlungsrefinanzierung ähnlich klingt wie ein traditionelles Eigenheimdarlehen , bei dem Sie Kredite gegen das Eigenkapital Ihres Eigenheims aufnehmen, besteht der größte Unterschied darin, dass Sie bei letzterem im Wesentlichen eine zweite Hypothek aufnehmen, also jetzt habe zwei Darlehen. Umgekehrt ist die Auszahlungsrefinanzierungsoption nur ein Darlehen. Und die Zinssätze sind bei dieser Option im Allgemeinen niedriger als bei einem Eigenheimkredit.
Die Verwendung einer Auszahlungsrefinanzierung hat jedoch auch einige Nachteile.
Nachteile der Auszahlung der Hypothekenrefinanzierung
Zusätzliche Abschlusskosten : Abschlusskosten können eine ziemlich schwierige Pille sein, da sie normalerweise 2 bis 5 Prozent des Kaufpreises des Hauses ausmachen. Auszahlungsrefinanzierungen verursachen Abschlusskosten, die denen der ursprünglichen Hypothek ähneln (Darlehensantragsgebühr, Eigenheimbewertungsgebühr usw.), sagt McLellan, im Gegensatz zur Aufnahme einer Eigenheimkreditlinie (HELOC), die über einen eigenen Satz verfügt von Vor- und Nachteilen. Die Gebühren variieren je nach Kreditgeber. Genau wie bei Ihrem ursprünglichen Kredit möchten Sie sich nach einem Hypothekengeber umsehen.
Begrenzung des Betrags, den Sie ausleihen können : Sie können nicht Ihr gesamtes Eigenkapital auszahlen. Die meisten Banken und die Federal Housing Administration (FHA) verleihen Ihnen nicht mehr als 80 Prozent des aktuellen Wertes Ihres Hauses. Dies wird als Loan-to-Value-Verhältnis bezeichnet . Wenn Ihr Haus also einen Wert von 400.000 US-Dollar hat und Sie über ein Eigenkapital von 200.000 US-Dollar verfügen, beträgt Ihr Verhältnis von Kredit zu Wert 50 Prozent. Sie könnten höchstens 120.000 USD ausleihen (80 Prozent von 400.000 USD abzüglich des ausstehenden Kreditsaldos von 200.000 USD).
Um fair zu sein, sind die Beschränkungen für die Auszahlungsrefinanzierung weitgehend zum eigenen Wohl des Hausbesitzers. "Die Refinanzierung von Auszahlungen hat normalerweise strengere Kreditparameter, und die meisten Kreditgeber legen eine Obergrenze für den Prozentsatz des Beleihungswerts fest, den Sie ausleihen können", sagt McLellan. "Dies stellt sicher, dass Sie immer noch etwas Eigenkapital in Ihrem Haus haben."
Höhere Zinssätze : Der Zinssatz für eine Auszahlungsrefinanzierung kann höher sein als für eine reine Hypothekenrefinanzierung. Dies liegt daran, dass der Kreditgeber bei dieser Art der Refinanzierung möglicherweise ein höheres Risiko wahrnimmt. Beispielsweise kann es sein, dass der Kreditnehmer eher vom Kredit zurücktritt, wenn er das Eigenkapital in seinem Haus bereits ausgezahlt hat. Natürlich hängt vieles von der Bonität des Kreditnehmers, der Höhe des aufgenommenen Eigenkapitals und den Marktfaktoren ab.
Verlängerung der Rückzahlungsfrist für Hypotheken : "Es ist üblich, eine andere Hypothek mit derselben Laufzeit zu refinanzieren, in der Regel eine weitere 30-jährige Hypothek", sagt McLellan. "Das bedeutet, dass Sie eine weitere 30-jährige Hypothek neu starten würden, nachdem Sie Ihr Haus bereits einige Jahre besessen haben. Infolgedessen werden Sie wahrscheinlich über die Laufzeit des Kredits mehr Zinsen zahlen." Wenn Sie also kurz vor dem Ende der Tilgung Ihrer Hypothek stehen, möchten Sie wahrscheinlich nicht noch einmal von vorne anfangen.
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Neugierig auf die Auszahlungsrefinanzierung, aber nicht sicher, ob es für Sie ist? Schauen Sie sich einen Refinanzierungsrechner für Auszahlungen an, um eine bessere Vorstellung davon zu erhalten, wie diese Option Ihren Anforderungen entspricht.
